shinesee 发表于 2024-12-18 09:06 自己靠证考证当agent, commission 会被算成收入，减去expense 要交税的，不见得比你直接找agent要rebate能多拿多少. 所以buyer seller要想省钱就要尽可能的跟agent negotiate rebate. 但agent上面还有broker, broker还要和agent分成. 买卖房子几十万甚至好几百万的交易，想分一杯羹的人太多了. 而且broker是否有存在的必要，这里面涉及的party越多，买卖房子的成本就越高.
XDKS2023 发表于 2024-12-18 08:02回复 93楼 thegothamgal 的帖子 都跟你说了，逻辑是如果没有Agent B, 一个中介完成了整个交易， 这个中介得全部的中介费.
chore 发表于 2024-12-17 23:25 “seller如果和他的agent已经定好不管什么情况，5% commission“ seller和seller agent之间签的listing agreement是不公开的，所以buyer也不知道seller agent说她全拿5%是不是真的。
我知道这个是现在的操作。我是质疑这个操作的合理性。 thegothamgal 发表于 2024-12-18 09:40
牛伊万 发表于 2024-12-18 09:09 最近有一笔多家庭，在纽约热点区域，房主出了佣金，买家经纪人又从buyer手里收一份。最终拿了双份！
chore 发表于 2024-12-18 10:21 楼里全职兼职做Agent的人都急得跳脚了，霸道得不得了，觉得不合理还不能讨论抱怨，想堵人嘴，有的还desperate到骂人了。 还有些人开始混淆视听，为防止其他人被这些中介带沟里，重申一遍: 问题的焦点不是中介佣金是否合理，也没讨论给seller agent本身拿2.5%比例是否合理，楼主抱怨的是seller agent拿走了buyer agent的那部分钱是否合理。 我们都知道不合理，但面对这种垄断行业暂时没办法。为什么不合理: 首先前提是buyer agent的佣金就不该和seller/seller agent有任何关系(NAR已经就相关指控赔钱和象征性地改新规)，所以根本不该出现seller agent拿走buyer agent那份佣金的可能。
fannysunny 发表于 2024-12-17 16:54 我们最近买房没用buyer agent, 直接找seller的agent看房，讨价还价，这样省点钱，seller不用付钱给buyer agent, 我们又花一点钱不到一千刀找个real estate的律师, 帮忙调查title这些东西，看文件什么的，现在好多人买房都自己买。
thegothamgal 发表于 2024-12-17 16:35 自从law changes不能disclose seller 付不付，付多少buyer agent commission, 现在买房到底可不可以不用buyer agent 自己写？ 我原来其他州有agent license, 无奈搬家，不愿意花时间考证。但offer我会写。找个state template, dotloop, docusign. 最近下单seller broker 说还是和原来一样，没有broker, 整个5% 全归seller broker. 实在太anti competitive了。让人气愤！ 房地产中介这行也是个毒瘤。我不介意有人找broker, 但至少应该让不想找broker的人可以下单。
thegothamgal 发表于 2024-12-18 13:24 Seller agent 说如果我自己下单她就全得5%. 她不返2.5%给seller. 我不知道listing agreement 怎么和seller签的。而且这个不公开没法验证真实性。
jiangyoudang17 发表于 2024-12-18 13:28 跟你没关系啊。你出价就好了，卖方中介会跟房主说你的出价情况的。如果价格合理，就成交。至于他们之间怎么弄跟你没关系。 如果是贵的房子，买到合适的就行了，包括价格，不用计较可能的rebate。再说了，也不是每个房主都蠢到现在还跟卖方中介签5%的合同
ganymede 发表于 2024-12-18 13:37 我也觉得这个理解是对的。seller agent如何pua seller。买房不必操心吧。买房只管出价就好了，seller agent非说自己要全拿5% 那就看seller agent怎么去说服seller好了。
jiangyoudang17 发表于 2024-12-18 13:39 弯曲中介的生存之道呗。两边骗，让每个人都觉得中介是王八蛋，但自己不用就吃亏了
AgentJ 发表于 2024-12-18 13:55 这跟科技行业一样的 房产中介 = 亚马逊 房子买家 = 亚马逊买家 房子卖家 = 亚马逊卖家 然后亚马逊买家发现，每一个交易卖家必须给亚马逊网站一大笔分成，于是心里不平衡了，大骂亚马逊是毒瘤。问题是人家谈分成也是两相情愿的。。。
找返点的agent下offer Apple49 发表于 2024-12-18 14:02
jiangyoudang17 发表于 2024-12-18 14:07 要是卖家只签了2.5%的合约，你要求返点的前提是自己先出2.5%的中介费。当然，你如果说卖家就是任性所有人都签了5%，那就没办法了
zojirushi 发表于 2024-12-18 13:28 dotloop 是什么
AgentJ 发表于 2024-12-17 19:39 Collusion 只对垄断半垄断行业适用。对于realtor这种一个月就能考证上岗的怎么可能？ 假想一种情形，美国有150万个agent，集体 collude 定价5%，那么这种情况下，你为什么不去考个证，打出广告只收4%？那你生意一定好的不得了，就说一天赚1万，一年赚300万不好吗？ 但你并没有去做，可以想到这几个原因： - 你没有能力去做，考不出证，找不到客户... 那么从侧面来说，你没有资格去评判收费高低，行业的复杂度超出了你的智商范围 - 你有能力去做，但不想做，因为你编程年薪500万。那为什么就能你拿高薪，别人不能要一个高价呢？大厂老板觉得你不值就不雇你，你觉得 listing agent 不值就不要雇他啊。双向选择，很难理解吗？
thegothamgal 发表于 2024-12-17 21:51 因为这是一个不合理的强制于seller的fee. Seller agent 没当buyer agent 凭什么拿buyer agent commission. 我知道你说合同是这么签的。所以我说这个合同和垄断不合理。 我没有去找buyer agent. 因为我不需要他们的服务。
crystal22 发表于 2024-12-18 15:52 “ 你没有能力去做，考不出证，找不到客户。。。” 考证真的很容易，但凡上过大学，会英语，就不会有什么问题，只是需要花点儿时间罢了。之所以很多人没去弄，是因为懒 1.注册房地产预许可课程 - 500刀左右 2.注册并通过资格证考试 - 100刀左右 3.激活房地产经纪人资格证 - license fee，300刀左右 4.考虑加入NAR 5.挂靠房地产经纪公司 然后自己买房子。我身边好几个朋友都这样，然后朋友圈内讲一声，谁要买房子可以找她做buyer's agent，她可以百分百地返还Buyer agent的费用，当然前提是她没时间帮你看房，至于agent需要帮你准备买房的材料，还有提供房源数据等等，作为朋友，她象征性地收个几百块钱就行了，有的朋友明说就收1000。 卖房子的话还真的是需要agent
jiangyoudang17 发表于 2024-12-18 16:11 就是跟你没关系啊。房子上市前卖家就跟她的中介签了合同，对此你没有任何选择权。只能说现在的制度下，卖家可以选择跟她中介签2。5还是5。0，这个跟你毫无关系，完全是卖家的脑子。你说的是理想情况下假设卖家不被万恶的中介搞，每个人都签2。5，但这个情况你无法控制。 你要么就是根据情况找，签2。5的，你自己去买，没买家中介。签5。0的，你找rebate中介。此外，你没有其他办法
thegothamgal 发表于 2024-12-18 16:21 我就是说我没有选择，所以这个制度不合理啊。seller agent 不应该逼seller 付5% regardless of buyer agent there or not.
jiangyoudang17 发表于 2024-12-18 16:30 除了中介，没人说合理。但你要买房，等不来改革，只能先根据自己情况来
thegothamgal 发表于 2024-12-18 09:40 我知道这个是现在的操作。我是质疑这个操作的合理性。
la90039 发表于 2024-12-18 16:36 啊？那我脑子是不是很灵光啊？签了1.5%的。前几天版上有人说可以自己卖，我还嫌自己笨来着。 我老公更笨，上个月刚把洛杉矶房子卖了，地大房旧烂区，他自己也说肯定是developer买。然后正好我有前同事在redfin，他就用redfin了，给seller agent 1.5%。上市一天就3个developer竞价，seller agent带来的一个买家出价最高，就卖这个了，又给了1.5%。 一共3%。 现在看来他这个最适合自己卖，因为都是开发商推倒重建，照片不用拍，showing， open全都不用，inspection不用，escrow也没有。后悔死了，觉得白扔了2万多块。 我从来没卖过房，没经验，就听他牛皮哄哄的面试realtor了，我一直以为seller必须有agent 呢。
thegothamgal 发表于 2024-12-18 16:37 是的。我只是看看大家有啥办法吗，esp. after the law change. 看来啥也没变。
thegothamgal 发表于 2024-12-18 16:42 虽然可以for sale by owner, 我是觉得好的seller agent 还是有用的。这个如果我卖房我会找agent. 我只是说buyer agent 对知道自己想要啥的买家没意义。
jiangyoudang17 发表于 2024-12-18 16:40 你至少没做冤大头，挺好的。本质上自己卖也可以；其实这些信息都公开的，价格是核心。恭喜
陌 发表于 2024-12-18 16:45 同意。凡是这种帖子总有agent喜欢故意转移话题。这个都说的那么明确了，还在硬凹说现在没有了买到agent就卖家做拿全部合理，这合理吗，卖家的agent明明只做了卖家的活儿…又不是没了买家agent他工作真做了双份。凭啥拿双份钱呢
自己卖是可以。但是buyer agent一看你是owner自己卖就很不情愿，甚至很多会劝buyer不要买sell by owner的房。 chore 发表于 2024-12-18 16:48
jiangyoudang17 发表于 2024-12-18 16:46 其实卖家中介更没用，啥信息都拦着不公开，一问三不知，跟个傻子似的（有的是故意的）。但你可以请人看着open house，所以flat rate对大多数人足够了
la90039 发表于 2024-12-18 16:52 就是，我也有这感觉。才上市1个礼拜，看的人不多，我seller agent就来短信说，这段时间比较slow, 我们讨论一下价格。我们不着急，价格是根据他给的comp (其实redfin zillow都能看见）算出来的，跟zillow估价完全一致。他就是急着出手拿佣金走人。跟他说我就不降，还不乐意。还得我要求他做个open house。open house了代理不来，派了个英文都讲不利索的乌克兰移民老女人来。open house过了3天了，也不给我个反馈。 我在期待4个月卖不出去我跟他解约然后自己卖。
jiangyoudang17 发表于 2024-12-18 16:49 那是卖家自己的问题啊。现在新法律不需要一上来就5%了啊，正常情况下没有智商正常的人一上来会签5%吧，因为一开始签2。5%也不影响之后再给买家出。但楼主就遇到了这样250的卖家
陌 发表于 2024-12-18 16:58 很多卖家也不太清楚新的规定吧。反正agent最会忽悠了，看这个帖子里的那些这些说辞就知道了。市面上那么多卖家不懂被他们忽悠的肯定是主流🤣
chore 发表于 2024-12-18 17:04 楼主那个卖家到底有没有签5%是个问号。可能seller agent想以此忽悠楼主用她推荐的同伙作buyer agent。也可能单纯想灭掉楼主一个讲价的理由，忽悠她出价高些。楼主现在在黑箱里，只能被牵着鼻子走。
所以买家是手握百万的傻子？必须找个中介伺候她的情绪？有条件不错的房子自己就不去看？还是说不会看Zillow 和Redfin? jiangyoudang17 发表于 2024-12-18 16:50
jiangyoudang17 发表于 2024-12-18 17:01 都讨论这么久了，还不知道，那只能是蠢死的。你要说500万以上的房子，买卖圈子不同，不用个名流中介掉价，我也理解。但普通人买把葱都要货比三家，买卖房子能让中介忽悠成这样，真的只能说傻子太多，骗子不够用了。
都讨论这么久了，还不知道，那只能是蠢死的。你要说500万以上的房子，买卖圈子不同，不用个名流中介掉价，我也理解。但普通人买把葱都要货比三家，买卖房子能让中介忽悠成这样，真的只能说傻子太多，骗子不够用了。 jiangyoudang17 发表于 2024-12-18 17:01
AgentJ 发表于 2024-12-18 22:27 你这种思维方式就是极为可笑的。亚马逊收商家15%以上的抽成，苹果收APP 30%抽成。 如果你觉得不合理，那你就不要用亚马逊/苹果平台。其他人选择用这个平台跟你没有一分钱关系啊。事实上一直有免费平台如 Craigslist ，你去用啊。
这个是收入要交税我有办法。现在主要是懒得折腾。看来要省这笔钱还是继续考个证。
我知道这个是现在的操作。我是质疑这个操作的合理性。
明白了，楼主想educate seller, 但房产中介不想。
不会算收入的，你没研究清楚，或者是各州不一样？你看，功课不到位吧，想省钱就得做功课，不然就只能被当韭菜。所以前面那位说信息差的说得没错。商人其实就是很会找信息差来赚钱。
楼里全职兼职做Agent的人都急得跳脚了，霸道得不得了，觉得不合理还不能讨论抱怨，想堵人嘴，有的还desperate到骂人了。
还有些人开始混淆视听，为防止其他人被这些中介带沟里，重申一遍: 问题的焦点不是中介佣金是否合理，也没讨论给seller agent本身拿2.5%比例是否合理，楼主抱怨的是seller agent拿走了buyer agent的那部分钱是否合理。
我们都知道不合理，但面对这种垄断行业暂时没办法。为什么不合理: 首先前提是buyer agent的佣金就不该和seller/seller agent有任何关系(NAR已经就相关指控赔钱和象征性地改新规)，所以根本不该出现seller agent拿走buyer agent那份佣金的可能。
有些人不懂，被骗了。
背后确实各方神圣都想来分一杯羹，买个房子还不光是中介费，还有律师费，closing cost，各种乱七八糟的都来了，费用根本下不来。因为谁都知道买房的有钱，他们可以捞一笔。咱们小老百姓，能省一点是一点呗，还能怎么办？如果觉得没得省，那也没办法了，只能接受社会现实。
这个曝光可以丢执照的吧
基本上通过中介交易的都是这个逻辑， 小到买卖房子， 大到上市大公司的M&A. 如果一方中介可以close the deal， 没有别的中介参与，这方中介都会拿走合同里的全部中介费。 至于中介费合不合理那是另外的一回事。
其实不是seller agent 拿了buyer agent的中介费， 而是买方中介分了这部分钱。 没人分， 自然就不用分了
怎么会不知道， offer上会写agent 和 broker 的信息， 这个offer 双方都要签字的。 搞得好像中介是搞地下工作的一样。
是的。你理解我的意思。其实我觉得大家都理解。只是都没办法。只有几个agent非要说这是合理的。
好像跟楼主说的自相矛盾 到底没有buyer agent时候seller是不是可以少付commission（只付seller agent）
dotloop 是什么
跟你没关系啊。你出价就好了，卖方中介会跟房主说你的出价情况的。如果价格合理，就成交。至于他们之间怎么弄跟你没关系。
如果是贵的房子，买到合适的就行了，包括价格，不用计较可能的rebate。再说了，也不是每个房主都蠢到现在还跟卖方中介签5%的合同
我也觉得这个理解是对的。seller agent如何pua seller。买房不必操心吧。买房只管出价就好了，seller agent非说自己要全拿5% 那就看seller agent怎么去说服seller好了。
弯曲中介的生存之道呗。两边骗，让每个人都觉得中介是王八蛋，但自己不用就吃亏了
seller agent是不是拿了buyer agent的佣金，这要看seller agent告不告诉seller啊，和buyer agent也没什么关系。另外其实offer上的签字就可以看到buyer是不是有buyer agent，另外有附加条款会写清楚buyer agent拿多少百分比的佣金，这些都需要签字，seller是完全可以知道自己付的5%佣金是怎么分配的。只是现在很多都用docusign签字，文件都一下跳过去了，seller可以要求自己的agent仔细解释每一份签字的文件是什么内容。
这跟科技行业一样的
房产中介 = 亚马逊 房子买家 = 亚马逊买家 房子卖家 = 亚马逊卖家
然后亚马逊买家发现，每一个交易卖家必须给亚马逊网站一大笔分成，于是心里不平衡了，大骂亚马逊是毒瘤。问题是人家谈分成也是两相情愿的。。。
这个类比没道理。Redfin和Zillow是免费的，起到了平台的作用。
要是卖家只签了2.5%的合约，你要求返点的前提是自己先出2.5%的中介费。当然，你如果说卖家就是任性所有人都签了5%，那就没办法了
不要和任何buyer agent签长期的 出来一个房子签一个房子的contract agent到处都是 你还怕他们会不愿意 不愿意就换掉就是
是一个和docusign一样签字的软件。
当然有关系了。我出了价，如果seller agent 不吞buyer agent的2.5%, seller最后得到的effective price就高了2.5%, 因为其他买家有buyer agent要付这2.5%. seller agent 不拿这钱我的offer当然就更有竞争力了。
“ 你没有能力去做，考不出证，找不到客户。。。”
考证真的很容易，但凡上过大学，会英语，就不会有什么问题，只是需要花点儿时间罢了。之所以很多人没去弄，是因为懒
1.注册房地产预许可课程 - 500刀左右 2.注册并通过资格证考试 - 100刀左右 3.激活房地产经纪人资格证 - license fee，300刀左右 4.考虑加入NAR 5.挂靠房地产经纪公司
然后自己买房子。我身边好几个朋友都这样，然后朋友圈内讲一声，谁要买房子可以找她做buyer's agent，她可以百分百地返还Buyer agent的费用，当然前提是她没时间帮你看房，至于agent需要帮你准备买房的材料，还有提供房源数据等等，作为朋友，她象征性地收个几百块钱就行了，有的朋友明说就收1000。
卖房子的话还真的是需要agent
合同都是可以谈的 卖家自己要聪明跟中介谈。卖家还可以0 buyer agent fee呢。买家自己搞定要不要带agent,自己付多少buyer agent fee. 提供buyer commission的卖家 实际上暗示你们要买房的 就给我带个agent的 不带的 不是我的目标客户。
你要么就是根据情况找，签2。5的，你自己去买，没买家中介。签5。0的，你找rebate中介。此外，你没有其他办法
这些基本费用也是钱啊 还要上课考试每年continue education renewal 挂靠broker. 费那个劲儿就是太闲的。就买一个房子没必要自己考 找返点的就是。你要是经常交易房子那是可以考一个
我就是说我没有选择，所以这个制度不合理啊。seller agent 不应该逼seller 付5% regardless of buyer agent there or not.
除了中介，没人说合理。但你要买房，等不来改革，只能先根据自己情况来
啊？那我脑子是不是很灵光啊？签了1.5%的。前几天版上有人说可以自己卖，我还嫌自己笨来着。
我老公更笨，上个月刚把洛杉矶房子卖了，地大房旧烂区，他自己也说肯定是developer买。然后正好我有前同事在redfin，他就用redfin了，给seller agent 1.5%。上市一天就3个developer竞价，seller agent带来的一个买家出价最高，就卖这个了，又给了1.5%。 一共3%。 现在看来他这个最适合自己卖，因为都是开发商推倒重建，照片不用拍，showing， open全都不用，inspection不用，escrow也没有。后悔死了，觉得白扔了2万多块。
我从来没卖过房，没经验，就听他牛皮哄哄的面试realtor了，我一直以为seller必须有agent 呢。
是的。我只是看看大家有啥办法吗，esp. after the law change. 看来啥也没变。
我记得以前也这样啊。十几年前我买房就没用agent，但是是法律规定必须要有，卖家agent就是自动成duel agent拿双份钱，我自己在MSL上找listing agent看房所有agent看我没buyer agent都特别热情😁，那个时候不知道可以agent谈返rebate的事，单纯是觉得房子自己看就好了，那些agent一问三不知真是没啥用。 不过我买房子没有agent最后还是给我省钱了，找的正好是builder他的卖家agent和他一体的他们似乎不是按照寻常百分比分的，他所有房子都是那个agent独家代理。然后我出offer的确是所有人里最有优势的，没有自带的buyer agent和他们分钱，我的offer价格比别人低，但是最后卖家算总账还是我的offer更好就卖给我的。
你至少没做冤大头，挺好的。本质上自己卖也可以；其实这些信息都公开的，价格是核心。恭喜
虽然可以for sale by owner, 我是觉得好的seller agent 还是有用的。这个如果我卖房我会找agent. 我只是说buyer agent 对知道自己想要啥的买家没意义。
你做买家，你就不要agent啊，最多是二傻子卖家签了5%，便宜了卖家中介。要是你给的价格合适，卖家也可以重新跟他自己的中介协商中介费啊，要求中介吐出来一点，cover卖家自己的closing cost
同意。凡是这种帖子总有agent喜欢故意转移话题。这个都说的那么明确了，还在硬凹说现在没有了买到agent就卖家做拿全部合理，这合理吗，卖家的agent明明只做了卖家的活儿…又不是没了买家agent他工作真做了双份。凭啥拿双份钱呢
其实卖家中介更没用，啥信息都拦着不公开，一问三不知，跟个傻子似的（有的是故意的）。但你可以请人看着open house，所以flat rate对大多数人足够了
自己卖是可以。但是buyer agent一看你是owner自己卖就很不情愿，甚至很多会劝buyer不要买sell by owner的房。
那是卖家自己的问题啊。现在新法律不需要一上来就5%了啊，正常情况下没有智商正常的人一上来会签5%吧，因为一开始签2。5%也不影响之后再给买家出。但楼主就遇到了这样250的卖家
所以买家是手握百万的傻子？必须找个中介伺候她的情绪？有条件不错的房子自己就不去看？还是说不会看Zillow 和Redfin?
就是，我也有这感觉。才上市1个礼拜，看的人不多，我seller agent就来短信说，这段时间比较slow, 我们讨论一下价格。我们不着急，价格是根据他给的comp (其实redfin zillow都能看见）算出来的，跟zillow估价完全一致。他就是急着出手拿佣金走人。跟他说我就不降，还不乐意。还得我要求他做个open house。open house了代理不来，派了个英文都讲不利索的乌克兰移民老女人来。open house过了3天了，也不给我个反馈。
我在期待4个月卖不出去我跟他解约然后自己卖。
他们都这样，为了拿下你签约，先忽悠你可以卖出一个很高的价格，然后一上市就给你暗示，说形势不好，需要降价。所以很多ridiculously high开价，然后夸夸降价
很多卖家也不太清楚新的规定吧。反正agent最会忽悠了，看这个帖子里的那些这些说辞就知道了。市面上那么多卖家不懂被他们忽悠的肯定是主流🤣
都讨论这么久了，还不知道，那只能是蠢死的。你要说500万以上的房子，买卖圈子不同，不用个名流中介掉价，我也理解。但普通人买把葱都要货比三家，买卖房子能让中介忽悠成这样，真的只能说傻子太多，骗子不够用了。
楼主那个卖家到底有没有签5%是个问号。可能seller agent想以此忽悠楼主用她推荐的同伙作buyer agent。也可能单纯想灭掉楼主一个讲价的理由，忽悠她出价高些。楼主现在在黑箱里，只能被牵着鼻子走。
你说的对，所以楼主就该忽视这个情况，直接出价。最多就是不卖给她，还能咋样
你别说，很多人真是不知道，被中介忽悠瘸的太多了。当这个市场上80–90%的人被忽悠了，即使大聪明也很难完全绕开圈套。比如像楼主不就是清醒buyer遇到瘸子seller了吗。
是的。我也是觉得可能只是骗我们逼着我们用她同伙。但是还不能搞毛她，虽然有obligation to present offer, 我觉得她觉得你不用她她就不present你的offer你哪又知道？就说没选你的offer。
你要考虑美国大众呀这才是主流，说的又不是这里的美华。
你这种思维方式就是极为可笑的。亚马逊收商家15%以上的抽成，苹果收APP 30%抽成。
如果你觉得不合理，那你就不要用亚马逊/苹果平台。其他人选择用这个平台跟你没有一分钱关系啊。事实上一直有免费平台如 Craigslist ，你去用啊。
你这什么逻辑啊，agent这种毫无脑力的活和平台比？你这个意思是建议我们大家都去for sale by owner的平台喽？