集思广益，继续讨论卖房合法省税

假设今年卖了个投资房A盈利40万，通过1031 exchange 买了投资房B。
讨论问题一：卖投资房B的时候，假设盈利20万。应税金额是20万还是需要加上当年投资房A的盈利40万总计60万计算capital gain tax呢？
讨论问题二：假如出租二年后把投资房B转成自住，自住5年后再出售，自住房免税额25/50万里，需要把当年投资房A盈利的40万算进去么？
肯定有人说去问financial advisor 或 CPA。但不是每个financial advisor 或 CPA 水平都高，还是自己先做些功课比较好。轻拍。

原先的40万肯定要算进去，1031只是延迟付税，并不是一笔抹消。

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1 算；2 算。不需要专业CPA就能回答你。用1031是延后付税，把后面房子的税基降低了。
加一个建议：做功课不是来问网友，而是直接找IRS原始资料细读。

投资有风险。万一投资房B不能盈利反而亏损，应税金额就是投资房A的盈利减去投资房B的亏损，对吧？

上一季讨论这个问题的时候，说到自住房免税额50万，夫妻一方需要拥有产权二年以上，双方需要将其作为primary residence 二年以上。
但是如果由于工作原因异地long distance ，一方在异地有second home，不影响primary home的居住认定，对吧？就像贷款，多少miles 以外的房子可以认定为second home vs. primary home。

pkducks 发表于 2024-10-09 16:02
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1 算；2 算。不需要专业CPA就能回答你。用1031是延后付税，把后面房子的税基降低了。
加一个建议：做功课不是来问网友，而是直接找IRS原始资料细读。

阅读IRS原始资料和问网友并不冲突啊，为什么不多管齐下集思广益？每个人都会有思维盲区，总会有别人能想到自己可能忽略的细节。
感谢回复。

saynomore 发表于 2024-10-09 15:55
原先的40万肯定要算进去，1031只是延迟付税，并不是一笔抹消。

谢谢回复

我最近遇到的投资大佬都说1031不是特别好用。主要是你一定要在那个期限内找到合适的deal这个就非常难。

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1算，2不算。 2的时候有40万单独是carryover capital gain, 其它的买卖差价才归25/50万的免税额

dingdang8467 发表于 2024-10-09 16:44
我最近遇到的投资大佬都说1031不是特别好用。主要是你一定要在那个期限内找到合适的deal这个就非常难。

已经找到做1031 exchange 的房产了

啊啊啊啊啊啊啊啊啊，买借死，买借死，买借死，这是最适合普通人投资房产的方式

FatSheep 发表于 2024-10-09 16:49
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1算，2不算。 2的时候有40万单独是carryover capital gain, 其它的买卖差价才归25/50万的免税额

所以carryover capital gain 不能放进25/50万的免税额？

为什么不继续持有A呢？

打车也问个问题， 如果投资方自住了满足primary home的要求，假如盈利超过了50万，是这50万都能免税还是得按照年份proportion ？