不客气。因为我非常理解你的想法。楼里有说改建加建的，估计你家情况也是lot不够大，按City codes里对房屋覆盖率的要求没有太大的加建潜力，只加3-500尺又有点鸡肋。室内好好装修一下倒是可以试试，不到2000尺也还可以了。 花园可以考虑一些喜阴的植物。院子有很大一块在shade我猜也许朝北。如果有早上的阳光可以考虑Maple做主要的庭院景观树，特别是Japanese Maple 树形好，颜色漂亮，占地不大。花灌木的话Rhododendron/Azalea，Camellia，Fucsia，一些Hydrangea都可以考虑。其实我在半阴的地方种Rose也成功了。喜欢gardening就多试试，大不了养死了再换其他的，比换房子省钱多了哈哈。我发现花园做好了，对房子的不满就小了。当然我也梦想有个大院子，让我使劲折腾。
No, economic downturn is around the corner. More and more jobs are being moved to India. There will be more lay-offs down the road. Carrying a big house and more debt under the circumstances is NOT a good idea!
Halahi 发表于 2024-07-31 15:23 No, economic downturn is around the corner. More and more jobs are being moved to India. There will be more lay-offs down the road. Carrying a big house and more debt under the circumstances is NOT a good idea!
完全不能同意。 小中高能步行絕對是個大大的優勢。樓主還年輕，體會不到不需要每天接送的好處。特別是以後孩子很多活動都是在學校進行的，除非家長長期能work from home，這個便利太重要了。 我娃初中的時候，就不得不少參加club，因爲我們實在沒法天天那麽早下班來接他。到了高中，能自己騎車，好多了。但是遠比不上能夠走路上學的同學家方便。
基本情况： 双职工+1个学龄前小娃。现在自住房大概3-4年前买的，3b2b，老破小不到2000sqft，院子小。top学区之一。买房时收入大概0.5n, 房价1.2n, 现在收入n，房子估价1.5n。
想换的原因： - 收入涨了，有点飘，心痒痒了。再加上买的时候按当时的房价收入比也偏保守了，如果当时撑一点可能现在不用换了，有点后悔。 - 现有房子属于好区破房，大概是学区里面除了condo之外最便宜的，怕孩子以后需要约playdate的时候没地方。 - 房子格局不好并且装修老旧。花钱装修可以解决部份问题，但是格局无法改。而且装修也需要投入时间精力，带小娃的双职工很难。 - 一直有大平层梦想，住不到dream house不开心。现在不换，等娃大了又该downsize了。 - 同学区内我满意的房子，不考虑豪宅，现在基本在3n-4n售价，感觉不撑可行。
不换的理由： - 现在房子贷款利率低，刚过3％，换了就没了。 - 虽然房子小，3口之家也完全够住了，除了虚荣享受，没有什么迫切刚需理由。 - 现在房子离学区内学校都很近，小初高都是步行距离，孩子以后上学省时省力。如果换同学区大房基本都要校车或者开车送。 - 同学区内我满意的房子，现在基本在3n-4n售价，虽然不撑，但是配合高利率，家庭抗风险能力一下子降低很多。
---更新分割线---- 看到好几位猜n=m，真没有哈。n＜＜m。 我不在湾曲，我们这3-4 million的房子都是那种好几个acre lot的了，绝对的豪宅了，目前还是out of reach。
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感谢很多热心网友大段回复给了很多特别好的建议。关于装修加建甚至推倒重建我们也想过。
1 推倒重建，没啥太多用，因为hoa对于房子的外观户型有要求，不是可以随便设计随便盖那种。所以重盖一个和原来差不多的房子没啥意思。
2 加建，主要是lot太小，不太允许延伸出去一整间屋子。另外就是还的符合hoa的各种要求也不容易。
3 大搞装修，这个目前看来最靠谱。不过肯定要大动水电结构才行。就吐槽一下我这个奇葩户型吧。
- 明明sfh，2000尺3卧应该空间足够的，但是所有的卫生间都是黑的，包括主卫，都没有窗户。不知道设计师咋想的。
- 反倒是2个 closet有窗户。和卫生间调换一下位置不好吗。
- 灶台靠内墙，离外墙几米远，没法安装室外通风的大功率抽油烟机。
- 明明南北朝向的房子，主卧偏偏朝北。
你们就说奇葩不奇葩吧。
不打算生。除了短期来玩，老人不会常驻。
就上学这么方便，学区也不错，我觉得如果不迫切的话，可以继续住
新房子活不多，可以考虑推倒重建
现在自住房租售比好么？娃要不要去私校？你们还能不能收入涨到1.5n？你那里medium房子是多少sqft？ 你这房子住不了几年的，肯定会买新房。俩娃一般不需要playdate，一个娃playdate是刚需
出租的话不包含维修每年几千正现金流，但是随便维修一下花几千很容易。
娃目前不打算去私校，因为公校水平不错。但现在还小不能100％确定。
收入再涨50％现在看有点难，大环境不好能保持现状不被裁就不错了。
这边sfh的话平均2500-3000包括装修好的地下室。我家没地下室。我主贴的3-4n的是在3500-4000至少4b的房子。
谢谢，就是看了太多钱坑了哈哈。
n<m
你这情况真没必要换，够住又那么方便。每月多出来的钱定投index，提早十几年退休全世界旅居不香吗？
我家几次自住房买的都比budget下限还低，现在真的很轻松。
装修也可以不过一些结构问题没法解决。比如客厅不open但是很难打通因为承重墙。还有灶台离外墙很远所以没法装室外通风抽油烟机，改灶台位置又要大动水电。
2000里面很多浪费的面积其实，因为结构不好，不过确实3口家庭够住了。
确实这个很赞，也是纠结的点。
理智也告诉我省出💰来干点啥不好，但是大房病时不时就要发作。。。
N是个变量
我们几年前没换，说实话我有点后悔了。换了凭这几年涨的，equity都能多不少。不过和你不同的是前几年利率低。
建议你考虑这些因素： - 双职工工作稳定不？万一裁员单收入能不能撑一阵直到恢复双收入？ - 小孩以后会不会要上私立？别以为现在的学区好就一定不会考虑私立。我有几个邻居的娃最终还是去了私立，一年学费4W，也是一笔不小的花费。其他EC倒是没那么贵。 - 能不能接受房子情况差点，但是layout没有硬伤，potential大的房子。这种房相对会便宜一些，住进去以后自己慢慢装修。你娃还小，小学前甚至初中前装修房子对他影响都不大。 - 考不考虑7y或者5y ARM对抗一下高利率。不过似乎现在ARM的情况也不是很好。
总之综合考虑吧。最重要的一点，换和不换都想开点，别给自己找别扭。我现在虽然有点后悔没换，但是也就是偶尔想起来有这么一回事。大房子肯定有大房子的好，现在这个房子也有优点，并给了我们很多美好的回忆。这些年我自己动手都improve了不少，特别是我的花园：-）
要不然换个大的就换了，也没啥好纠结的
感谢回复这么一大段，非常有道理。羡慕花园啊！我也特别喜欢gardening，但是我家院子小，最坑的一点是还有很大一块都在shade里。一般开花植物都是full sun。不过理智告诉我为了种花换房还是有点冲动滴：）
跟我家情况很像，包括那些数据。不过我娃都快高中毕业了，还是想换大房。一直被理智的（烦人）的娃爹压着。也会陪我看房，但是一到要下offer就把我往回扯。
同意， 等娃上学了就会深切体会这有多重要。
還不如裝修一下，剩下的錢做投資。
樓主傢這種裝修之後會非常非常好賣，因爲location總是第一要素。2000sqft也ok用了，要是個四房就好了。能加蓋麽？
水電大動一下，值得的
娃四岁的时候开始四处看房， 那时候利率低， 换房顾虑不大。但一顿折腾下来， 还是喜欢这个location， 太方便。最终决定改造老破小。
房子其实能改动的很多， 我们加盖了车库、厕所， 原来的车库改成主卧。厨房、两个厅打通， 也往外扩了， 成一个大厅。厨房灶台挪了位置， 方便按大马力抽油烟机。
花的钱哗哗的， 但改完之后非常开心。各方面都满意。
"现在房子离学区内学校都很近，小初高都是步行距离，孩子以后上学省时省力。如果换同学区大房基本都要校车或者开车送。"
当然不换.你们这个房子应该够住了.不行的话雇一个室内设计师,interior designer设计一下室内设计.居住感受会提升不少.play date的话不一定要在家里啊,钱多完全可以请孩子们去外面玩,很少有居民房比专门的游乐场好玩的.除非是住城堡的人家?
小学步行距离挺好的，离高中近没啥好的啊，traffic好差
2000sqft实在是太小了，房子越住越小，万一老人来住或者有个二胎就完全没法住了。不过我不约playdate到家，也不开party，纯粹是为了自己家住的舒服，而且我怕吵，房子大听不到其他人的杂音也很爽。现在不换一辈子就不会住大房子了，等娃上学了更不方便换了，到大学了就downsize了
不客气。因为我非常理解你的想法。楼里有说改建加建的，估计你家情况也是lot不够大，按City codes里对房屋覆盖率的要求没有太大的加建潜力，只加3-500尺又有点鸡肋。室内好好装修一下倒是可以试试，不到2000尺也还可以了。
花园可以考虑一些喜阴的植物。院子有很大一块在shade我猜也许朝北。如果有早上的阳光可以考虑Maple做主要的庭院景观树，特别是Japanese Maple 树形好，颜色漂亮，占地不大。花灌木的话Rhododendron/Azalea，Camellia，Fucsia，一些Hydrangea都可以考虑。其实我在半阴的地方种Rose也成功了。喜欢gardening就多试试，大不了养死了再换其他的，比换房子省钱多了哈哈。我发现花园做好了，对房子的不满就小了。当然我也梦想有个大院子，让我使劲折腾。
哈哈太同意了。我现在就是Japanese maple+azelea+hydrea+hosta搭配。阳光稍好的地方我是球根类+annuals。rose确实不行，不会死但是阳光不好半死不活的抗病虫就差，花也少。
我们lot条件不允许往外加盖，不过确实考虑过大搞一下室内装修。感谢分享。
B🤣
我也觉得大环境和过去的十年好不一样。那时候买房还是无脑死撑意气风发，利率低工作多。现在觉得保守到纯现金买房也不是不可以。只靠一份收入都能cover全部开销就比较稳。而且我观察娃班上同学家庭，什么族裔都有，双职工普遍买房都是比较保守的。
能问一下大概用来多久，花费如何？
买房听女人的
我就把N当成 M， 就好算了。
same. 对我们来说，没有精神压力也很重要。
完全不能同意。 小中高能步行絕對是個大大的優勢。樓主還年輕，體會不到不需要每天接送的好處。特別是以後孩子很多活動都是在學校進行的，除非家長長期能work from home，這個便利太重要了。 我娃初中的時候，就不得不少參加club，因爲我們實在沒法天天那麽早下班來接他。到了高中，能自己騎車，好多了。但是遠比不上能夠走路上學的同學家方便。
Clarify一下现在自住房没有付清还有很多贷款的，所以没有1.5n那么多首付。最主要顾虑一个人是失去上学方便的location，一个是3n左右的贷款会立刻把家庭风险拉高很多。
lol最狠的是现在房子出租再买个Dream house娃送私校然后再生一个，这样就是俩娃私校大house投资房。每一项都是开销，你可以排个序。看看你们的年龄和yoe，还能拼下来哪些。 你这房子肯定是得换的，反正我没见过收入n然后安心住1.5n房子的。。 上学距离在我看来没啥意义，娃小，你也不能让娃一个人走路去学校。公校都是neighborhood以内，能远到哪儿去。
我觉得要不你试试租个大房子住一年试试再决定吧。房子买卖的交易成本挺高的，买卖一次交易成本是房价的6%到9%。美国现在的住宅房地产市场是泡沫顶端，不过各个地区的周期不太一样。南方（德州，佛罗里达，和其他几个sun belt地区）现在已经明显已经转成了买房市场，大概一两年房价就要跳水了。东北和中西部比南方慢一两年。
楼主看看你的回帖，其实你的心里已经有答案了。
如果你现在房子是这个地段最差的或者最入门的 是应该考虑upgrade一下的 1.5到3-4n跨度也有点大 中间2.5到3n换一个呢？
我不在湾曲，我们这3-4 million的房子都是那种好几个acre lot的了，绝对的豪宅了，目前还是out of reach。
把钱投入自住房是最好的避税法则之一，不要说以后孩子上大学在财务上可以得到的好处了。
结论：买买买。
1 推倒重建，没啥太多用，因为hoa对于房子的外观户型有要求，不是可以随便设计随便盖那种。所以重盖一个和原来差不多的房子没啥意思。
2 加建，主要是lot太小，不太允许延伸出去一整间屋子。另外就是还的符合hoa的各种要求也不容易。
3 大搞装修，这个目前看来最靠谱。不过肯定要大动水电结构才行。就吐槽一下我这个奇葩户型吧。 - 明明sfh，2000尺3卧应该空间足够的，但是所有的卫生间都是黑的，包括主卫，都没有窗户。不知道设计师咋想的。 - 反倒是2个 closet有窗户。和卫生间调换一下位置不好吗。 - 灶台靠内墙，离外墙几米远，没法安装室外通风的大功率抽油烟机。 - 明明南北朝向的房子，主卧偏偏朝北。 你们就说奇葩不奇葩吧。
每个人需求不一样。你一句话—娃最需要xyz，你最需要abc…所以你为什么要大房子，太偏颇了。美国家庭也是这样的过程，收入增加，生了小孩，房子升级。 我在国内一线出生长大，房子贵，住apartment. 如今都来了美国大农村了，房子比国内一线便宜，就想住个大房子。千人千面不是很正常吗