最近动不动看到华人手里好多套房。 想看看大家意见，到底多少套房可以财务自由？具体按以下两种情况讨论： （1）房贷完全没有 （2）有房贷 Peace66 发表于 2023-09-03 13:33
建议华人论坛开个财富自由版和家有房产版 hang_out 发表于 2023-09-03 14:05
现金流达到支撑你现在花销的两倍 Jay2020PA 发表于 2023-09-03 19:18
这个很难说， 主要是地区房价都不一样， 我个人认为专业房东和业余房东的分界线是年收房租1百万， 这个基本上可以保证NOI 20-30万之间。 JY101 发表于 2023-09-03 19:14
一般的一个月有2万也退不了，因为开销大FlyingCats 发表于 2023-09-03 15:55
房子多少不能成为财务自由的标准。出租房维护在我看来还是一份压力不小的工作。 阳光下的红杉 发表于 2023-09-03 15:19
看现金流。如果被动收入（不用自己管）现金流够生活支出就可以退休。而且退休又不是什么都不干，只是不上班而已。dingdang8467 发表于 2023-09-03 13:41
财务自由是什么意思？具体怎么定义 majia___majia 发表于 2023-09-04 08:56
回复 19楼Peace66的帖子 年租总收一百万其实并不是很难，就是月租$2000的45套，或者月租900的100套，相对的市场价值10-12米左右. 如果能够过100万年租这个坎，portfolio size10米，基本上能静现金流20-30万，加上每年纸面增值5%，也就是说相当于40-60万. 不要说纸上富贵不是钱，如果确实需要，可以每年重贷一个，钱就出来了. 如果想做专业房东，就要想办法矿大规模，in this business, size is everything. JY101 发表于 2023-09-04 08:54
得看现金流吧？有100套房子，但是现金流是负的，也不能退休啊。 反之，如果没有房子，但是有其他的现金流来源，如果每月固定1w，只要你的开销低于1万，也能退休了。 alex_alex 发表于 2023-09-04 10:44
回复 32楼majia___majia的帖子 何为财务自由？ 因人而异吧，很一些人认为能彻底躺平就是财务自由，这个也对也不对，躺平是个很无聊的事情，事实上，钱到了一个数，就是一个数，你可能会发现越有钱的时候是越来越忙，数钱就变成了一个快乐的事情. 财务自由是可以给多一个 option, 不需要为五斗米折腰， JY101 发表于 2023-09-04 11:55
回复 37楼alex_alex的帖子 您这个说的很对，任何的生意，第一前提就是不能亏钱. 房东生意，是需要长时间的拥有，才能体现出来地产行业的价值，我自己也是做了35年房东，很多当年几万的房，现在几十万，当年1-2万的公寓楼，现在9-10万，当年房租300-400$，现在3-5倍，所以房东生意，长期来说80-20 rule, 是80% 基本可以不亏. JY101 发表于 2023-09-04 12:04
为啥要两倍？ prodigger 发表于 2023-09-03 20:06
开个华人焦虑版也行 iammaja 发表于 2023-09-03 14:07
楼主去研究一下BRRR这个做法， 老美很多这样的积攒财富的， 关键是每一个项目记得算一算收支，贷款额以这个项目可以保持正现金流为目标. 《香》 发表于 2023-09-04 17:22
呵呵，华人真开了那种板块才不会有人去发帖呢，有些人有钱没钱就是要在鲜花版发，自己在网上嘚瑟一下找找优越感。 gu015 发表于 2023-09-04 11:34
最近动不动看到华人手里好多套房。 想看看大家意见，做房东到底怎样可以财务自由？ 只是想了解学习了解一下，并没有想踩谁尾巴的意思。不喜欢这个话题，请绕道，没必要出言不逊。同时，欢迎各位继续分享。 谢谢大地主们的分享。看来套数并无意义。这里转帖下面一个详细分析，谢谢这位大牛： 年租总收一百万其实并不是很难，就是月租$2000的45套，或者月租900的100套，相对的市场价值10-12米左右. 如果能够过100万年租这个坎，portfolio size10米，基本上能静现金流20-30万，加上每年纸面增值5%，也就是说相当于40-60万. 不要说纸上富贵不是钱，如果确实需要，可以每年重贷一个，钱就出来了. 如果想做专业房东，就要想办法矿大规模，in this business, size is everything. Peace66 发表于 2023-09-03 13:33
做房东实现财富自由很难。90%人买了一两套投资房就收手了。原因是事儿多钱少不值得。 aipple 发表于 2023-09-04 17:25
每年纸面5% + 每套房 20% 首付 -> 用杠杆可以稳定得到25% 年收益。 你不去citadel操盘，真的是屈才了。 yougotit 发表于 2023-09-06 02:19
回复 57楼southparkcm的帖子 BRRRR就是攒够第一套房子的全款，例子如下（数目就是个比方）： 5万全款买一个要大修的房子， 再花5万大修， 修好的房子市价值得15万， 找个租客$1500/月出租， 找银行做refinance cash out出来市价的70% ～= 10万； 拿着这个10万接着搞下一栋房子. 所以低价房地区攒够10 万就可以入场了. 这个BRRRR 策略能接着做下去，关键是找到这么个地区，平均房租 >= PITI*1.5，假设LTV 是70%. 《香》 发表于 2023-09-06 02:05
房子太多烦死你，还不如上班至少同事都很decent。PM也不可能cover所有 arabdopsis 发表于 2023-09-06 13:14
回复 48楼lululemon888的帖子 话是这么说几幢pay完就行。但赶上那类一门心思想 scale up 的老公，跟那位搞 45 套的层主似的。 套娃再套娃，买了一幢又一幢，永远都退不了休。 身边有个朋友原生家庭穷，自己就是普通工程师，这十几二十年也都搞了十几套房了。 四十多点人瞧着脑袋没几根毛，剩下点儿也都灰白了。脸跟老大叔似的。 真心想说买45套的真是精力好好。 Fhb 发表于 2023-09-06 13:48
回复 48楼lululemon888的帖子 话是这么说几幢pay完就行。但赶上那类一门心思想 scale up 的老公，跟那位搞 45 套的层主似的。 套娃再套娃，买了一幢又一幢，永远都退不了休。 身边有个朋友原生家庭穷，自己就是普通工程师，这十几二十年也都搞了十几套房了。 四十多的人瞧着脑袋没几根毛，剩下点儿也都灰白了。脸跟老大叔似的。 真心想说买45套的真是精力好好。 这是把儿女孙子的都包圆儿了。 Fhb 发表于 2023-09-06 13:48
45套这是家族企业。。。子孙后代啥也不用就管这些房子好了 southparkcm 发表于 2023-09-06 14:06
税和维护虽然年年涨但租金不也在涨嘛。能像前面层主说的净入一月一万也确实可以退了，干嘛一定要接着套娃啊 Fhb 发表于 2023-09-06 14:11
只是想了解学习了解一下，并没有想踩谁尾巴的意思。不喜欢这个话题，请绕道，没必要出言不逊。同时，欢迎各位继续分享。
谢谢大地主们的分享。看来套数并无意义。这里转帖下面一个详细分析，谢谢这位大牛：
年租总收一百万其实并不是很难，就是月租$2000的45套，或者月租900的100套，相对的市场价值10-12米左右. 如果能够过100万年租这个坎，portfolio size10米，基本上能静现金流20-30万，加上每年纸面增值5%，也就是说相当于40-60万. 不要说纸上富贵不是钱，如果确实需要，可以每年重贷一个，钱就出来了. 如果想做专业房东，就要想办法矿大规模，in this business, size is everything.
套数有啥意义，有的一套租800，有的一套租3000，自己每月花多少钱，自己算算不就得了
房跟房之间的差距常常比人和人还大。五万一套也有，五百万五千万一套也有。
开个华人焦虑版也行
直接开个BSO版，各种秀个够。我一直等着华人富豪们讨论游艇飞机，居然还没有人来开贴。
谢谢，这个回答很靠谱
年收租100万！
月花销2万，真是很多了
对啊，全职差不多了
谢谢！
为啥要两倍？
应该是“吃饱撑的闲出屁版”
年租总收一百万其实并不是很难，就是月租$2000的45套，或者月租900的100套，相对的市场价值10-12米左右.
如果能够过100万年租这个坎，portfolio size10米，基本上能静现金流20-30万，加上每年纸面增值5%，也就是说相当于40-60万.
不要说纸上富贵不是钱，如果确实需要，可以每年重贷一个，钱就出来了.
如果想做专业房东，就要想办法矿大规模，in this business, size is everything.
财务自由的本质就是”时间自由” 如果你能做到时间自由，财务是10米，还是100米，does not matter
强烈同意，这种帖子好烦。
请教大地主几个问题：
1 现在的高利率，对multi family的影响到底是怎么一个过程？ 2 现在是进场的好时机吗？如果不是，应该什么时候进场 3 在过去的30年中，能大概说说利率这个factor对mf的影响吗？
多谢
这个解答很详细，谢谢大牛
谢谢！
呵呵，华人真开了那种板块才不会有人去发帖呢，有些人有钱没钱就是要在鲜花版发，自己在网上嘚瑟一下找找优越感。
何为财务自由？ 因人而异吧，很一些人认为能彻底躺平就是财务自由，这个也对也不对，躺平是个很无聊的事情，事实上，钱到了一个数，就是一个数，你可能会发现越有钱的时候是越来越忙，数钱就变成了一个快乐的事情.
财务自由是可以给多一个 option, 不需要为五斗米折腰，
您这个说的很对，任何的生意，第一前提就是不能亏钱.
房东生意，是需要长时间的拥有，才能体现出来地产行业的价值，我自己也是做了35年房东，很多当年几万的房，现在几十万，当年1-2万的公寓楼，现在9-10万，当年房租300-400$，现在3-5倍，所以房东生意，长期来说80-20 rule, 是80% 基本可以不亏.
这个说法很认同。财务自由并不是纸醉金迷到处炫富，其实关键在于那种自由选择的感觉
谢谢分享
约数而已 你可以三倍四倍来增加安全感 一般退休后医保需要自负一些时间 两倍算起步
月租900的房子弄一百套？先不说钱，你知道你要deal with多少让你抓狂的奇葩租客？你要雇个专业团队帮你打理你才能不被恶心死。
有些人太在意别人状态和态度。其实生活是自己事情很私人，别人也不可能直接给你什么有用指引信息。听多了极端信息，多数结果无非增加焦虑毫无疑义。
谢谢
真理了，文学城看看吧，还是有报喜抱忧的地主，各种奇葩房客
反过来，如果毛房租收入不到100万，但noi到了20-30万是不是也达标了
您说的也是对的，专业房东和业余房东的这个坎，其实也是有原因的，当你30-40套的时候，啥事都亲力亲为，这个是 achieving maximum efficiency, 赚20-30万是非常可能的，但是这个是一个人能够完全自己一脚踢的天花板，长期会把自己累坏，所以小房东都很少能突破100套，基本上是给累垮的.
正确的做法是尽量能从开始培养出帮手，虽然会牺牲一部分 operating efficiency, 但是到最后能够基本上 hands free, 这个才是真正自由.
事多不多看你什么样的房找什么样的租客，我的租客都是半年不找我，我还要去问他们是否一切安好。
文学城大拿在卖房。。。。。结论是目前这房市5%的首付买房已经水下了。。
卖房进行时，收到11个offer，无一例外，全部选择5%的首付或更低。11个都有银行预批。 选了个最高offer ，属FHA/VA贷款类别。 替买家算了算账，还贷+保险+地税（高），若要付PMI近300，按7.6%利率算，每月支付4100。老房子，维护费按十年分摊每月大约4-500。 买房每月费用大约4600，租房为3300左右。 再加平均每月400的水电取暖费，则一个家庭单居住一项需支付5000的税后收入。而该地区的家庭收入中位数仅为10万。 所以，房价的可负担性显然有问题，对于支持5%首付的政策，我有一丝质疑，是否真的在帮人。 其实，房屋买下后，若要脱身（无论是否盈利），需支付房价的5-6%中介费+贷款和过户费用。 5%首付买下房的那一刻，就在水下了，就看房屋能否增值了（高地税地区，增值比较难）。希望买主们幸运。
BRRRR就是攒够第一套房子的全款，例子如下（数目就是个比方）： 5万全款买一个要大修的房子， 再花5万大修， 修好的房子市价值得15万， 找个租客$1500/月出租， 找银行做refinance cash out出来市价的70% ～= 10万；
拿着这个10万接着搞下一栋房子.
所以低价房地区攒够10 万就可以入场了.
这个BRRRR 策略能接着做下去，关键是找到这么个地区，平均房租 >= PITI*1.5，假设LTV 是70%.
每年纸面5% + 每套房 20% 首付 -> 用杠杆可以稳定得到25% 年收益。 你不去citadel操盘，真的是屈才了。
就现在这利率，每年升值5%不够利息钱吧？
就是这个意思，我的问题是第一个烂房子全款买完，还可以贷款嘛？我以为全款了就不给贷款了。就是必须找个特别烂的房子，打造后估值增加，可以贷更多的款。
BRRR的核心就是第一套全款，剩下必须持续套娃，根本不是一般人能受得了的，而且每个出租房必须在手10年起，房租抵消所有维护贷款支出。10年后相当于白买了一个房子，如果房子不增值或者降价，除去手续费真的赚不了多少，我真佩服那些大拿。。
另外文学城大拿们都在卖房了，还想买房参考上面算的账。。
话是这么说几幢pay完就行。但赶上那类一门心思想 scale up 的老公，跟那位搞 45 套的层主似的。 套娃再套娃，买了一幢又一幢，永远都退不了休。
身边有个朋友原生家庭穷，自己就是普通工程师，这十几二十年也都搞了十几套房了。 四十多的人瞧着脑袋没几根毛，剩下点儿也都灰白了。脸跟老大叔似的。 真心想说买45套的真是精力好好。 这是把儿女孙子的都包圆儿了。
不多搞如果房子又不增值，除去交易费税维护，赚不了多少。。这个就像套娃不套不行。。如果房子增值高倒是不必套了
45套这是家族企业。。。子孙后代啥也不用就管这些房子好了
唉，难怪大家说华人卧虎藏龙，年租收一百万真的很多钱了，至少对我来说
典型的如果娃鸡不出来就鸡自己，哈哈哈。 话反过来说，如果娃是读书干事儿的好材料，是不是娘老子有个几幢就可以收手安享晚年了
45套房的话，你每月要收45个房租，平均重谈4个合同，还有房客的各种维修咨询以及要求，可能还得上1-2次法庭，驱逐1-2个房客
中间任何一套房子操作不好，可能就亏了；从产业运作来说不是一个好生意，因为每套房子条件都可以不一样，很难标准化，不是一个今天50套明天100套的生意，相对来说可能去弄一个整体的apartment做这个生意可能比较靠谱
如果市场有个大规模的风吹草动，这么大规模的贷款，房子卖得慢基本是不可能跑掉，那么结果只能像韩国金先生那样找个地方上吊了。
一个月1万不可能是一套房，这种破房子出租，一个月1500剪掉其他费用和贷款一个月净收入300/500就不错了。每个月1万这种烂房子至少的买10个，已经是套的死死的。
要买高房价的一样，差别是房子增值多，不用10年就可以卖掉了