回复 35楼changheruhailiu的帖子 https://www.thomsonreuters.com/en-us/posts/investigation-fraud-and-risk/homestead-exemptions-airbnb-illegal/#:~:text=Homestead%20Exemptions%20for%20AirBnB%20Hosts%20are%20Complicated%20%E2%80%94%20and%20Often%20Illegal,-Thomson%20Reuters%20Institute&text=Likewise%2C%20state%20and%20county%20governments,unpaid%20back%2Dtaxes%20and%20penalties. Homestead Exemptions for AirBnB Hosts are Complicated — and Often Illegal
*本人背景说明： 我自己是Airbnb小房东，去年12月底上线了第一个房源，目前共有两个房源，评分都保持在5.0。同时，我也是Airbnb guest，最近的road trip还入住了3个Airbnb，作为客人的评分也是5.0。
大家关心的问题：
问题1: 为什么Airbnb要收清洁费而酒店不收？
我认为最大的原因是单间酒店客房的清洁成本相比Airbnb整栋房屋的成本是很低的，所以没必要单独列出这一项。根据Google的回答， 北美地区一个酒店标间的面积平均在325 square feet 左右。而Airbnb 最常见的房型是SFH（独立屋），一个独立屋的面积一般至少在1000 sqft 以上，中高端的在2000sqft甚至3000sqft以上。酒店的一间客房相当于Airbnb整栋房子的一间带厕所的卧室。而Airbnb一般多个房间多个卫生间，另外有厨房，客厅， 有些中高端的还有游戏房，家庭影院，后院也有游泳池, 篝火炉，热水浴池, 烤架之类。每多一个设备, 打扫时间都会相应变长。
清洁费是和需要打扫的时间成正比的。一般一间酒店房间打扫时间在10-20分钟（面积小，家具设备少，并且酒店有规模效应，确实是Airbnb不具备的优势），而Airbnb因为面积大，房间多（尤其是卫生间和厨房的打扫最贵力气），设备多，打扫时间要长的多。以我的房子为例，一个是3b, 1300ft 左右，目前是需要一个清洁工3-4小时才能完成所有任务。另外一个5b, 2500 sqft左右， 每次需要两个清洁工2.5-3小时完成。
清洁费也取决于当地人工成本。比如湾区，清洁工的时薪已经到$30-$40 每小时, 并且因为清洁工还要算上通勤的时间。所以3b的清洁费一般在$150以上， 5B在$200以上。
问题2: 我付的清洁费都去了哪里？
简单来说就是全屋清洁，洗换床单和毛巾。我会要求我的清洁工每次都要洗换所有的床品（床笠, 床单, 被套, 枕巾），所有用过的毛巾。 全屋清洁听上去很简单，但是这么大的面积，做起来还是很辛苦的。我在前期为了了解这个工作量，自己做了3，4次，每次像打仗一样，3个小时绝对不可能完成。完成的时候都累的直不起腰。所以后面我都坚决付钱雇人做。我在的Airbnb 房东群里，绝大多数人也是雇人做的，很多人像我一样并不想把自己陷入清洁工这个角色，赚这份辛苦钱。
问题3: 清洁费有没有统一的标准？ 没有，也很难做到。民宿和酒店一样高中低档都有，你能期待付2星酒店的钱享受5星酒店的环境吗？同样，如果你在选房时选择了低价低评分的房源，那踩雷的几率也会变高。 另外一点是，清洁费其实是定价策略的一部分。不同房东会有不同的喜好。比如有些房东，认为高房费会吓走潜在客户，或者想吸引中长单客户，所以降低房费，提高清洁费。 有些房东，会觉得高清洁费会吓走客人，就降低清洁费。大家其实不用太关注清洁费单项，就看最后总的成本是不是自己能接受就可以了。
问题4: Airbnb不如酒店干净？ 还是同样的道理，Airbnb和酒店一样高中低档都有， 有很干净的，也会有不太干净的。没有必要一杆子打翻一船人。 保险起见的话， 可以选择Superhost（超级房东）的房源 （Airbnb每个季度考核一次，只有4.8+的才能评上Superhost)。 另外可以看cleanliness（清洁度）这一项的评分，查看过往客人的评价。我的小tip是会用Command+F, 再用clean, dirty作为关键词去查找相关的评价。
问题5: Airbnb需要自己做清洁吗？ 我不会要求我的客人做清洁，我了解到的其他host也不会要求客人做清洁。客人不需要洗床单毛巾，更不用吸地拖地。我还有在checkout instruction（退房指南）里面写不需要自己拆床单之类，清洁工会去做。但是我会要求客人自己把脏碗冲洗之后放dishwasher（清洁工一般不负责洗碗的，当然碗少的话可以帮忙洗一下，但是如果很多碗碟的话，一般会要加20-30刀清洁费，因为需要花费额外的时间）， 丢一下垃圾袋（垃圾桶在屋外）。一般情况下也就是10分钟内的事情，这些和我们说的清洁完全是两码事。但如果客人真的没做，我也不会就因此给差评。
问题6: 担心Airbnb房东取消我的预定？ 尽可能订superhost（超级房东）的房子，超级房东的评选标准之一就是取消率低于1%。所以一般超级房东为了维持这个身份, 不敢轻易取消客人的预定。
问题7: 到达时间太晚担心没法入住？ 可以选可以self-checkin的房子。这样的房子会配备密码锁，或者有个带密码的钥匙盒子。客人入住前会收到密码，任何时间都可以自己开门，不需要和房东沟通。
问题8: Airbnb 不允许提前入住，延后退房？ 没有统一的标准行或不行，可以提前和房东沟通。而房东主要是看当天有没有客人入住/退房，因为打扫需要时间。比如如果有新客人要入住的话，延迟退房太多可能不行，会导致打扫时间不够。 但是我一般会尽可能答应客人的请求。比如昨天有客人11点才退房，新入住的客人要求12点多就来，这种情况下我同意让她先过来放行李，但是提前说清楚房子在3-4点前没法达到入住状态。客人一般都理解。
问题9：为什么房东可以给客人评价？ 因为就如同客人可能会遇到坏房东一样，房东也可能会遇上坏客人，比如开party的，吸大麻的，毁房子的。 房东可以选择赋予评分好的客人可以instant book（立即预定）房源的权利，而不需要发信息给房东通过批准后才能订上。如果客人评分不好，是没有这个权利的，这样也规避了风险，对房东和社区带来不好的影响。
问题10: Airbnb适合什么样的人？ 前一帖有个网友的回复总结了一些 “Airbnb只适合两种情况： 1，此地没有合适的酒店，没有酒店或者只有Motel这种比较差的酒店。 2，人多的情况，比如6人以上，酒店要开至少3个房间才能住得舒适。比如雪季在滑雪场拼房，人均可以到100刀一下，还能一起做饭吃火锅，要是自己去住酒店至少300刀一晚。”
我觉得还挺中肯的。当然要住的舒适，是6人以上还是X人是因人而异。酒店虽然标间最多住4人，但是只有一个卫生间。每天早晚大家排队用，还是耽误很多休息时间，并且互相打扰。另外，Airbnb很多在居民区相对安静，酒店在交通繁忙的马路甚至高速边，对于我这样对噪音敏感的人也不是很友好。
另外如果特别在乎清洁费的话，只住一两晚的话Airbnb就会显得比较贵。因为不管住一晚，还是一周，一个月，清洁费都是收一次。（没办法，清洁工一般不会因为入住时间短就少收费，很难操作。）所以入住时间长的话，清洁费平摊到每晚就不那么贵了。
总之，我觉得Airbnb和酒店其实是不同类型的东西，很难直接比较，或者只从一个单一的维度（清洁度）做比较。早期Airbnb是比较简陋，也很便宜，居住体验也不高。近年来，随着做Airbnb的人越来越多，竞争越来越激烈，其实和早期形态已经有了很大的区别，房东们并不是只提供一个睡觉的地方，还是会提供很多的设备尽可能让客人得到好的体验，当然价格也相应会变得不便宜。不过今年由于供大于求，Airbnb价格相比疫情已经降低了非常多（很多地区降幅30%-50%），变得更合理。
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我看很多留言还在纠结清洁费该不该收，该收多少。其实说到底，清洁费也是房子整体价格的一部分，而每个host不过决定房费和清洁费怎么分配而已。清洁费设为0也可以，但是这部分固定成本肯定会要计入房费里面。但Airbnb每个房子的定价最终还是由市场需求和供应决定的，不是由房东的意愿或者客人的期望决定，也不是由房东的成本决定，酒店也一样。 ————————————————————
楼主想表达的意思已经在主贴和回复里表达的非常清楚，后面也不再回复了。
🔥 最新回帖
认同Airbnb长租吧，短租没啥优势，还是留给酒店吧
一般来说我喜欢民宿， 更宽敞， 厕所多。一定不能定太便宜的。倒垃圾和放洗碗机是标配。
但最近从Airbnb 定的少了， 很多网站都可以定vacation home， 更好用，一目了然。
就你第三点最后藏的那句啊？很可以把你的第一二点为什么收清洁费都删了，就直接说收清洁费是一个定价伎俩。让客户开始在单价上感觉便宜，完了加个清洁费其实总价不便宜。最后绝大多数清洁还都没做好。
说成本没意思，赚的多的时候也没见减价啊。赚的少了也不用说啥。
别跟我们哭 如果你的cost超过你的收益 那你的business就不该存在，period.
🛋️ 沙发板凳
有些人不适合住而已，楼主认真了
人多，或者需要比较长期住。这两种情况都不适合我，所以skip。
这种情况可以留差评。几乎没有房东会不在乎评价。因为如果这样的评价多了，很快她就失掉superhost身份了。
理解。我开贴的目的也不是想说Airbnb适合所有人。
我之前是请一个网红PM公司管的。华人创办的。收费贵而且做得很差。我就拿回来自己管了。后面找到合适的管理公司，也可以考虑交出去继续当甩手掌柜。
AirBnb删除差评需要符合某些标准，比如“暴露个人信息”，“人身威胁”，“暴露airbnb房子位置”，etc. 具体参见：https://www.airbnb.com/help/article/546。 根据你的描述，你有可能提到了房屋位置，host才有可能说服客服把你review删了。如果单纯是差评（最极端的就是，所有打1星，但是不写任何review），host是没办法自行删除或者修改review的。听说过有些guest留下完美的review，但是所有选项打3星，搞的host很无奈。建议联系客服，要求修改你的review，去掉不合规的信息。
差不多情况。 即使想要有厨房的便利，也更prefer booking.com上的，差不多条件，不需要想着洗碗跟扔垃圾，管理也更规范
同意
我自己出差和一家三口出游都是选择酒店的。
上次Relocation住了两个月是民居，还不错。
九月出游一共七个人也选择了民居，希望遇到楼主这样管理民居的。
只有一个建议：请不要中英文混用！显得不伦不类
那请问层主，fitted sheet, superhost, 你中文怎么讲，能让我秒懂你在说什么？
这不就相当于给自家来个大扫除吗？能累死个人。工作量超大。
华人不是你的客源，继续加油，闷声发大财，在美国华人除了刷试管，写代码，骗捐也没什么影响。
今年有家服务极差的Airbnb给了我个差评。
其他感受都ok。真是丑人多作怪
这个傻逼莫名奇妙给我一个差评。我以后也不会Airbnb了。
自己还可以remote 管理？
现在有些地方开始有人调查这种情况开始举报给当地的税务机构了, 做这个生意的还是要当心一些吧.
可以跟希尔顿酒店投诉，一定会有反馈的。如果那家店回复你不满意, 可以escalate到corporate, 这是住chain hotel好处之一。
https://www.thomsonreuters.com/en-us/posts/investigation-fraud-and-risk/homestead-exemptions-airbnb-illegal/#:~:text=Homestead%20Exemptions%20for%20AirBnB%20Hosts%20are%20Complicated%20%E2%80%94%20and%20Often%20Illegal,-Thomson%20Reuters%20Institute&text=Likewise%2C%20state%20and%20county%20governments,unpaid%20back%2Dtaxes%20and%20penalties.
Homestead Exemptions for AirBnB Hosts are Complicated — and Often Illegal
一般很少，做为superhost, 不会这么操作，除非有不可抗的因素 （比如房子出现问题必须维修，或者该地区没电没水 等等)，必须得到Airbnb 或者Vrbo的同意。 否则自行取消客户的预定，superhost 的title就会没了， 客人也可以打电话抗议的。不过也许会有double booking 的情况，这时候通常都是好好跟客人商量，谁退出给谁补贴。我有次就碰到airbnb 和Vrbo 两边的客人同时订房（相差一分钟不到），概率非常非常低，后来我许诺下次订房免费一晚，或者10%折扣，或者免清理费，希望其中的一方能自己取消。
赞！我住过几次Airbnb / Vrbo 的房子，总体来说不错，下两周去纽约也是订了airbnb，因为要呆6晚， 而且刚好收到了airbnb 发的100刀的一年superhost 的奖励。但是如果出门人数少，住宿时间短，一般也是首选酒店。
难道买块豆腐还要考虑做豆腐的需要起早贪黑？ 消费者不需要为商家考虑，就这么简单。
另外五星啥的就不要显摆了，给一个三星的review试试，能把人骚扰到不行。
谢谢解答
关于随意取消，看host 对自己房子的要求，有无条件checkin一天前/5天/30天免费取消，也有订房后48小时内免费取消的。选合适自己的。
比如我家出门，两大人，两个teen 小孩，挤在一间房间的旅馆，不大好，最好订三间房，即使不行，两间也好，两男孩一间，这样比较，airbnb 的性价比更好一些。还有尽量订在好的居民区，多付一些钱就是了，一分钱一分货。不能用付super 8的钱去要求hilton 的服务和环境的。
location, location, location. 就跟我们买房子一样。一分钱一分货。没有天上掉馅饼的事情。
我喜欢整齐划一，I know what to expect。Airbnb 不同host不同house rule，花时间去沟通去figure out就浪费时间了。酒店的话有special occasion提前打招呼，他们会准备，我也不会觉得麻烦了。常住有常住客待遇，奖励brand loyalty. Airbnb对于消费者就是一锤子买卖，没特殊待遇。
还有是我出去玩不想住出“有家的感觉”LOL, 酒店带来仪式感。
酒店床单用的都商业洗衣机，消毒过程是家用洗衣机比不了的。这方面就别硬比了。
mark， 写的很好
这种扰民的airbnb不怕被邻居打死？美国精神不正常的人那么多。
但是是各种各样床单浴巾洗一起。。you dont know where they've been....
2， 所有房间 壁柜 搜了一遍 没有一个浴巾 毛巾 之类的 （ 宾馆不会出现这种情况） 3， 没有毯子 没有被子 就床 那床单脏脏的 皱皱的 枕头上都是掉落的头发 头油味浓浓啊 （ 宾馆我可以要求换房间 重新打扫， 这里呢？）
4， 房间就像许久没人住的hunted house , 冰冷的房间， 暗黄的灯光 ， 想烧点热水喝， 就一个生锈的壶， 炉子打不着火 ….
噩梦般的经历 永远不会再碰Airbnb ， 没有卫生 安全 的保障…
BTW： 4.8 星呢
我也是没想到都在美国了还有看不懂英文的。。不过还是帮忙翻译了。。
我们那次被bedbug咬被删差评是六七年前的事情了，当时review还能看到每个客人的打星，现在Airbnb界面已经不显示打星了，只能看review。
这个主要看你的经营水平，对回报率的预期，还有地段，没有统一答案。
有房东这么做。但是这样会显得房价特别高。我是分开的。 另外， 我是prefer中长单的，住的时间越长，discount越大。
很多人这么做吧
因为打扫时间不单单取决于房屋面积，还有卧室和卫生间的数量，屋内设备的数量， 客人离开时的房屋状况。不是简单和房屋面积的线性关系。 另外，酒店有规模效应，会降低成本，这确实是airbnb没有的优势。
superhost（超级房东）一般不会这么做，因为superhost的要求其中有一条就是取消率低于1%。 怕被取消可以选择定superhost的房子
1，可以选能self checkin的房子。就是有密码锁或者locker放钥匙的。多晚都可以checkin。 2/3/4 很同情你的经历。这种情况，建议果断差评，联系Airbnb退款。
如果不这么做，后面客人看到脏，不是又会抱怨吗？ 我觉得上心的房东，都是在清洁度上要求很高的。
呵呵呵呵呵呵呵联系airbnb。 这样说吧，我身边几个月前的案例是，我有个朋友去滑雪场附近租了个房子。结果去年圣诞暴风雪断电,那房子不知道为啥后备发电机没启动。朋友没车，bus也不开了，taxi没人接，她没法离开房子，要求房东帮忙。结果房东一直推脱说电很快就来了，呆在房子里就行。我那朋友也没办法，只能乖乖呆了一晚。没有暖气的房子很快降到了几摄氏度，第二天她真的熬不住了，冒着雪夹雨走到了雪场附近的酒店。酒店有后备发电机所以一直好好的。 她原价住了酒店，联系房东退款。房东死活不退，airbnb踢皮球，联系不上人。扯皮了一星期，airbnb死活说她住了一晚，所以收了第一晚的房钱+清洁费+平台手续费，她只拿回了不到1/2，还住了天价酒店。
房东的责任： -后备发电机无法启动。商业的后备发电机和消防设备都应该是一个月测试一次的，私人房东多久没测试了天知道。 -退款：这房东居然为了钱坚持让我朋友住在没暖气的房子里，外面还下着暴风雪，这会死人的。
ABNB的责任： -踢皮球。当然商家都是能拖就拖，希望消费者自动放弃。 -只退一晚房钱。我朋友一直在拍video存证，但是当然拗不过abnb。 -删差评。我朋友的差评最后当然是被删了的，我看过那个评论，非常中肯。
反正这是我身边的案例，愿不愿意碰运气就是自己的选择了。
所有房东只要做的时间长一点，都一定会遇到坏客人，我也不例外。
一个中东客人，被我通过门口的摄像头发现在开party，就发了若干信息提醒他，结果他完全无视，还虚假举报给Airbnb 说我没有disclose摄像头（我都写的很清楚），还说屋子内可能有录音设备（完全是撒谎）。Airbnb的客服也没有调查清楚事实就把我的房源下架了一周。
象我们年纪大的旅游的人一个地方呆上1，2天的就不适合了， 因为回来就洗洗睡了， 也不会做饭。
我同意Airbnb确实还有很多要改进的地方。 这种异常情况，确实应该是房东/aircover负责出酒店的钱。
说是这么说，但住过那么多家，没有一家真像我们家刚打扫完的样子。尤其被单什么的都是一股味。我朋友也做Airbnb，也是请人打扫，我觉得大概是老外糟蹋房子，清洁做做大面的已经时间到了，看他们经常为退房的11点还没走在那里着急。就没法干净。另外就是估计很多房东吃清洁费，根本不换床单。Airbnb评价也信不过。
作为一个本来很爱体验当地人生活的旅行者，我现在订房已经不看airbnb了。除非是很多人一起出游吧。我朋友的Airbnb也经常是夏天一堆人租来来开party,真是扰民，叫警察很多次了。
利润看地区吧。我知道的真是很高。
入住时间短，不一定房子就干净。我遇到有些很干净的客人，住一周也比住一两天的状况好很多。
而且住一天的经常遇到开party的，所以我现在不接1天的订单。
但如果按照房子离开时状况收清洁费，就很难操作。清洁工和我们也是来一次收一个固定的钱。如果遇上开party, 打扫时间特别长，还会多收钱。
所以还是根据自己的预算和需求来选酒店/Airbnb吧。
利润高的话，就会有更多投资者涌入，供应上来了，价格自然也就下来了。今年相比前两年，价格低很多了，就是这个原因。
其实Airbnb按本意是只能自己家租的。很多地区也是这样明文规定的，现在有N个listing的根本违法。不过是不查而已。涌入的投资者也是不太在意法律啊规则的。所以乱象很正常。
你这最后一句话真是太对了，尤其是小孩子，特喜欢酒店。如果出门住在别人家，那还不如自己家温馨卫生和豪华呢。airbnb的，看很多房东在微信群买卖二手货，我心理想着，这些破烂东西还不扔掉，还居然有人几块钱买和卖，这些人就把这些旧的放出租房或airbnb,打死我都不用这些东西
你这样是真的挺creepy的。监控摄像头看了就看了，别大张旗鼓说出来，别人就睁一只眼闭一只眼了。如果我住在房子里，房东text我，说看到我车子停的位置不对，我心里也毛毛的。第一，这房东在不停看我，第二，谁知道这房东是不是偷窥狂房子里有没有装摄像。
如果出门附近有旅馆的，还是住旅馆了。
我的监控摄像头是房子外的， 前门门锁边上的，客人都能看到的，怎么就creepy了？酒店房间外面就没有摄像头？
没有摄像头我们怎么知道客人来很多人，有没有开party, 有没有扰民？上次就是说了6个人，结果来十多个开party。 我当时没有经验，不然就报警处理了。
而且我在listing description上很清楚明白的写了摄像头的位置。而且也写了屋子里面没有。
而且我没有和他说我是摄像头看到的，是邻居发信息给我说很吵，我让他们保持安静而已。
所以现在又变成是邻居投诉了？ 是你自己说“被我通过门口的摄像头发现在开party”。
邻居发信息给我，我就查看了下摄像头，发现确实来了很多人。 矛盾吗？
每个city都有不同的短租规定。并不是所有地区都只能租自家的。 我的airbnb都有拿到city的短租许可。
为你这样的好客人点赞！我不要求客人拆洗床单的，也会同意客人提前放行李。
不矛盾，房东做任何事情都是情有可原的。
谢谢！
你要是我们会再定bnb吗？
谢谢！
我只能说是bad luck。很难想象一个几百个评价，还有4.9评分的Airbnb卫生状况和服务很糟糕的。按我们做airbnb的体会，现在客人很多很picky，体验不好就给差评，很快分数就下来了。
我自己住酒店也有过很多次糟糕的经历，比如有一次LA迪士尼旁边的酒店卫生间飘出来下水道的臭气，高速边吵得睡不好觉。有一次被子和房间里都是很重的洗衣粉香味，很久睡不着。凌晨4点被劳模工人在楼下大声聊天的声音吵醒。有次在夏威夷住marriot 被半夜楼下飙车的声音吵醒。。。
只能在下次出行时尽量多看评价和评分，选好点的酒店/airbnb, 减少踩雷几率。