我偶尔做Airbnb的屋主，有一半的客人不爱干净能气死人，最近的一个堆了一池子碗未洗，她还要求多给她一天的时间打扫卫生，不仅未付费，还未打扫卫生（或者提前说她不洗碗）。更有客人把地板敲坏了，还是个PHD，不知道他在屋内干什么了。。。。 所以，我比较挑客人，有好的review我才愿意接待，否则就空着。 redroseii 发表于 2023-08-09 16:55
作为潜在消费者，根本不会去考虑airbnb商家成本，再reasonable也跟我无关，只考虑是否适合个人场景。 人多，或者需要比较长期住。这两种情况都不适合我，所以skip。 RedCrayon 发表于 2023-08-09 02:02
我只会选择旅游胜地 景色好 有执照的airbnb property买 有专门的管理公司管理 打扫卫生也是酒店式的标准统一打扫 几乎没有一天空过 我自己去度假时候都要提前很久预约好 我都不知道跟这版上的扛精杠什么 MiniCorset 发表于 2023-08-09 17:06
这种cash flow回报率多少啊，不需要自己亲自管理挺好的。 能问一下怎么买这样的property么 lucyliu8587 发表于 2023-08-09 17:10
看到这么多人一副看不起airbnb的样子，我就想这些人自己出门是住哪里 我自己也不怎么住airbnb 因为我有自己的hotel loyalty status也有timeshare 但是还不敢看不起airbnb 我记得有段时间我女儿一直在airbnb上浏览现在的网红的房，比如Malibu，比如maui 很多非常好view的房间 一晚上都是好几千块的 我直接跟她讲别想了 我可住不起 MiniCorset 发表于 2023-08-09 17:23
今天看到华人关于Airbnb的吐槽贴 https://huaren.us/showtopic.html?topicid=2941597 也仔细看了所有的回复，发现很多人的吐槽点在要收清洁费（对比酒店不收），或清洁费贵， 或者要求多。我从房东的角度解释一下这些问题。 *本人背景说明： 我自己是Airbnb小房东，去年12月底上线了第一个房源，目前共有两个房源，评分都保持在5.0。同时，我也是Airbnb guest，最近的road trip还入住了3个Airbnb，作为客人的评分也是5.0。 大家关心的问题： 问题1: 为什么Airbnb要收清洁费而酒店不收？ 我认为最大的原因是单间酒店客房的清洁成本相比Airbnb整栋房屋的成本是很低的，所以没必要单独列出这一项。根据Google的回答， 北美地区一个酒店标间的面积平均在325 square feet 左右。而Airbnb 最常见的房型是SFH（独立屋），一个独立屋的面积一般至少在1000 sqft 以上，中高端的在2000sqft甚至3000sqft以上。酒店的一间客房相当于Airbnb整栋房子的一间带厕所的卧室。而Airbnb一般多个房间多个卫生间，另外有厨房，客厅， 有些中高端的还有游戏房，家庭影院，后院也有游泳池, 篝火炉，热水浴池, 烤架之类。每多一个设备, 打扫时间都会相应变长。 清洁费是和需要打扫的时间成正比的。一般一间酒店房间打扫时间在10-20分钟（面积小，家具设备少，并且酒店有规模效应，确实是Airbnb不具备的优势），而Airbnb因为面积大，房间多（尤其是卫生间和厨房的打扫最贵力气），设备多，打扫时间要长的多。以我的房子为例，一个是3b, 1300ft 左右，目前是需要一个清洁工3-4小时才能完成所有任务。另外一个5b, 2500 sqft左右， 每次需要两个清洁工2.5-3小时完成。 清洁费也取决于当地人工成本。比如湾区，清洁工的时薪已经到$30-$40 每小时, 并且因为清洁工还要算上通勤的时间。所以3b的清洁费一般在$150以上， 5B在$200以上。 问题2: 我付的清洁费都去了哪里？ 简单来说就是全屋清洁，洗换床单和毛巾。我会要求我的清洁工每次都要洗换所有的床品（床笠, 床单, 被套, 枕巾），所有用过的毛巾。 全屋清洁听上去很简单，但是这么大的面积，做起来还是很辛苦的。我在前期为了了解这个工作量，自己做了3，4次，每次像打仗一样，3个小时绝对不可能完成。完成的时候都累的直不起腰。所以后面我都坚决付钱雇人做。我在的Airbnb 房东群里，绝大多数人也是雇人做的，很多人像我一样并不想把自己陷入清洁工这个角色，赚这份辛苦钱。 问题3: 清洁费有没有统一的标准？ 没有，也很难做到。民宿和酒店一样高中低档都有，你能期待付2星酒店的钱享受5星酒店的环境吗？同样，如果你在选房时选择了低价低评分的房源，那踩雷的几率也会变高。 另外一点是，清洁费其实是定价策略的一部分。不同房东会有不同的喜好。比如有些房东，认为高房费会吓走潜在客户，或者想吸引中长单客户，所以降低房费，提高清洁费。 有些房东，会觉得高清洁费会吓走客人，就降低清洁费。大家其实不用太关注清洁费单项，就看最后总的成本是不是自己能接受就可以了。 问题4: Airbnb不如酒店干净？ 还是同样的道理，Airbnb和酒店一样高中低档都有， 有很干净的，也会有不太干净的。没有必要一杆子打翻一船人。 保险起见的话， 可以选择Superhost（超级房东）的房源 （Airbnb每个季度考核一次，只有4.8+的才能评上Superhost)。 另外可以看cleanliness（清洁度）这一项的评分，查看过往客人的评价。我的小tip是会用Command+F, 再用clean, dirty作为关键词去查找相关的评价。 问题5: Airbnb需要自己做清洁吗？ 我不会要求我的客人做清洁，我了解到的其他host也不会要求客人做清洁。客人不需要洗床单毛巾，更不用吸地拖地。我还有在checkout instruction（退房指南）里面写不需要自己拆床单之类，清洁工会去做。但是我会要求客人自己把脏碗冲洗之后放dishwasher（清洁工一般不负责洗碗的，当然碗少的话可以帮忙洗一下，但是如果很多碗碟的话，一般会要加20-30刀清洁费，因为需要花费额外的时间）， 丢一下垃圾袋（垃圾桶在屋外）。一般情况下也就是10分钟内的事情，这些和我们说的清洁完全是两码事。但如果客人真的没做，我也不会就因此给差评。 问题6: 担心Airbnb房东取消我的预定？ 尽可能订superhost（超级房东）的房子，超级房东的评选标准之一就是取消率低于1%。所以一般超级房东为了维持这个身份, 不敢轻易取消客人的预定。 问题7: 到达时间太晚担心没法入住？ 可以选可以self-checkin的房子。这样的房子会配备密码锁，或者有个带密码的钥匙盒子。客人入住前会收到密码，任何时间都可以自己开门，不需要和房东沟通。 问题8: Airbnb 不允许提前入住，延后退房？ 没有统一的标准行或不行，可以提前和房东沟通。而房东主要是看当天有没有客人入住/退房，因为打扫需要时间。比如如果有新客人要入住的话，延迟退房太多可能不行，会导致打扫时间不够。 但是我一般会尽可能答应客人的请求。比如昨天有客人11点才退房，新入住的客人要求12点多就来，这种情况下我同意让她先过来放行李，但是提前说清楚房子在3-4点前没法达到入住状态。客人一般都理解。 问题9：为什么房东可以给客人评价？ 因为就如同客人可能会遇到坏房东一样，房东也可能会遇上坏客人，比如开party的，吸大麻的，毁房子的。 房东可以选择赋予评分好的客人可以instant book（立即预定）房源的权利，而不需要发信息给房东通过批准后才能订上。如果客人评分不好，是没有这个权利的，这样也规避了风险，对房东和社区带来不好的影响。 问题10: Airbnb适合什么样的人？ 前一帖有个网友的回复总结了一些 “Airbnb只适合两种情况： 1，此地没有合适的酒店，没有酒店或者只有Motel这种比较差的酒店。 2，人多的情况，比如6人以上，酒店要开至少3个房间才能住得舒适。比如雪季在滑雪场拼房，人均可以到100刀一下，还能一起做饭吃火锅，要是自己去住酒店至少300刀一晚。” 我觉得还挺中肯的。当然要住的舒适，是6人以上还是X人是因人而异。酒店虽然标间最多住4人，但是只有一个卫生间。每天早晚大家排队用，还是耽误很多休息时间，并且互相打扰。另外，Airbnb很多在居民区相对安静，酒店在交通繁忙的马路甚至高速边，对于我这样对噪音敏感的人也不是很友好。 另外如果特别在乎清洁费的话，只住一两晚的话Airbnb就会显得比较贵。因为不管住一晚，还是一周，一个月，清洁费都是收一次。（没办法，清洁工一般不会因为入住时间短就少收费，很难操作。）所以入住时间长的话，清洁费平摊到每晚就不那么贵了。 总之，我觉得Airbnb和酒店其实是不同类型的东西，很难直接比较，或者只从一个单一的维度（清洁度）做比较。早期Airbnb是比较简陋，也很便宜，居住体验也不高。近年来，随着做Airbnb的人越来越多，竞争越来越激烈，其实和早期形态已经有了很大的区别，房东们并不是只提供一个睡觉的地方，还是会提供很多的设备尽可能让客人得到好的体验，当然价格也相应会变得不便宜。不过今年由于供大于求，Airbnb价格相比疫情已经降低了非常多（很多地区降幅30%-50%），变得更合理。说到底，定价最终还是由市场需求和供应决定的，不是由房东的意愿或者客人的期望决定，酒店也一样。 大家有什么其他问题欢迎留言。 miumiucai 发表于 2023-08-09 01:23
我以前solo去日韩台的时候都用过airbnb觉得挺好的，美国的也用过。基本有好的airbnb就不会考虑酒店。最近几年出去少了，所以对这里airbnb的差评觉得挺惊讶的，退步这么多？ nn2000 发表于 2023-08-09 17:46
以前没有airbnb， 大家出门就没住的地方了？ zhangxx818 发表于 2023-08-09 17:37
我觉得AIRBNB最大的一个问题是扰乱了当地的住房市场。很多地方个人买房居住和商业投资的税费负担是完全不同的。买投资方做Airbnb 的很多时候是搞了个LLC, 这种情况下他们是不能享受owner的税务抵扣优惠的, 但是大多数房东或者没有意识到或者故意逃税. 现在有些地方开始有人调查这种情况开始举报给当地的税务机构了, 做这个生意的还是要当心一些吧. changheruhailiu 发表于 2023-08-09 09:43
Airbnb处理问题都很偏袒房东， 房东编造个借口都可以删差评的。你是房东当然是受益方了。rocket123 发表于 2023-08-09 18:48
楼主写的很中肯，赞 moonbag 发表于 2023-08-09 17:37
You don’t get my point. 举个例子 如果平时出门住两三百一晚酒店房的 有什么道理去看不起两三千一晚的airbnb呢 hotel，airbnb都是丰俭由人 眼里看得到的其实是由自身钱包决定的 MiniCorset 发表于 2023-08-09 18:04
大家在说Airbnb总体来讲服务不行价钱也不便宜的问题。这算看不起吗？ 你说的两三千块的Airbnb，在bnb里面比例有多少啊。那才是拉着一个小点说整体呢。 Confuse 发表于 2023-08-09 18:59
我也不知道是我中文退步还是你中文退步 这版上那种我住得起酒店看不起住airbnb的那种膨胀感 都要溢出屏幕了 有人居然没领悟到？？ MiniCorset 发表于 2023-08-09 19:54
回复 125楼Maple的帖子 我的房子每次客人走都全都换洗。是不是所有host都这样做，我不敢保证。低档Airbnb估计做不到。 miumiucai 发表于 2023-08-09 20:15
我看很多留言还在纠结清洁费该不该收，该收多少。其实说到底，清洁费也是房子整体价格的一部分，而每个host不过决定房费和清洁费怎么分配而已。清洁费设为0也可以，但是这部分成本肯定会要计入房费里面。Airbnb每个房子的定价最终还是由市场需求和供应决定的，不是由房东的意愿或者客人的期望决定，酒店也一样。 比如同样的房子，前两年的定价比今年高出许多，就因为前两年赚钱效应吸引了很多人做Airbnb，供应远大于需求，所以价格下降，但是房东成本基本是没有变化的。 miumiucai 发表于 2023-08-09 23:30
现在这么说了？第一帖花那么多篇幅四个问题写为什么要单收清洁费，好像很有道理似的，跟大家凹了十四页最后说看总价就好？ Confuse 发表于 2023-08-10 00:14
我在一开始就写了大家不用关注清洁费，看总价就好啊。你不认真看帖子怪谁？ 我前面就是要解释清楚清洁费这个成本是怎么来的，但是价格是市场供应和需求决定的。如果市场持续下行，肯定有人要亏本退出市场啊。实际今年已经有些人不做Airbnb就是因为投入产出比不值。 miumiucai 发表于 2023-08-10 00:21
从房东的角度，他们也在平衡做长租，短租，分组，airbnb哪个投入产出比（包括时间）做哪个。从房客的角度，可以选酒店也可以选airbnb，自由市场双向选择没必要争执。楼主说的挺清晰的。我是不爱弄这些，所以做长租。dingdang8467 发表于 2023-08-09 17:36
所以，我比较挑客人，有好的review我才愿意接待，否则就空着。
我也是，现在两天起租。因为之前的坏客人都是一天订单来的。review不好的，宁可空着也不租。
同意，对我们来说基本就是这两个场景比较适合。
这个暑假孩子去外地实习，长期住hotel cost太高，租apt需要至少半年的lease，后来还是airbnb上找的，十个星期也不需要准备家具和各种生活用品。
这种cash flow回报率多少啊，不需要自己亲自管理挺好的。
能问一下怎么买这样的property么
民宿就不好说了，host 凭良心道德做事，而且你觉得你打扫干净了客人觉得脏的不行，每个人对卫生要求也不一样。 没有那个机构定规定要怎么打扫，卫生标准是什么，所以鱼龙混杂。
出门旅行就是要图个开心，如果人多住酒店联通房，其实更舒服。 大部分同等条件和面积的住宿，酒店就是比民宿要贵一点，想贪便宜就take risk 住民宿。
现在的专业管理费用是15-25% 很高的 其实很多时候是在养团队的感觉 这两年的旅游火爆 所以return很好 保守来说 净回报10%，有部分房贷的情况下。没有房贷就会更高点吧 但是这个持续性多久 谁也不知道。还有一点 回报跟买价相关。现在这些地区的房价 至少涨了20%了 说来说去 都是投资的一部分。大盘的回报也不比这个低。就是balance out吧
以前没有airbnb， 大家出门就没住的地方了？
我以前solo去日韩台的时候都用过airbnb觉得挺好的，美国的也用过。基本有好的airbnb就不会考虑酒店。最近几年出去少了，所以对这里airbnb的差评觉得挺惊讶的，退步这么多？
我并不觉得退步了，好坏的airbnb一直都有，看怎么选房了。
You don’t get my point. 举个例子 如果平时出门住两三百一晚酒店房的 有什么道理去看不起两三千一晚的airbnb呢 hotel，airbnb都是丰俭由人 眼里看得到的其实是由自身钱包决定的
现在有了更多更好的选择。有了Airbnb基本上不住酒店了，价钱贵一些但是图个舒服和好的体验。住千篇一律的酒店没什么意思。除非订不到好的民宿
税务不用担心，我都是主动申报，而且airbnb本身也给1099，本身出租和airbnb都是要报税的。
我们的感受恰好相反。我们觉得目前供大于求，平台是更偏袒客人的。差评是非常非常难删除的，除非有清晰的证据证明客人是恶意报复性差评。
我觉得第一条清洁费单收就不合理。说什么清洁的地方多，那酒店还有大堂公共区域呢。
大家在说Airbnb总体来讲服务不行价钱也不便宜的问题。这算看不起吗？
你说的两三千块的Airbnb，在bnb里面比例有多少啊。那才是拉着一个小点说整体呢。
酒店大堂公共区域的公摊面积，分到每间房也没多少面积吧
我也不知道是我中文退步还是你中文退步
这版上那种我住得起酒店看不起住airbnb的那种膨胀感 都要溢出屏幕了 有人居然没领悟到？？
并没有。 abnb现在加了平台费，服务费和清洁费后比酒店还贵，谁敢看不起住abnb的人啊。更不敢看不起名下几十家房子，不满都是客人要求太高太穷的房东了。
我的房子每次客人走都全都换洗。是不是所有host都这样做，我不敢保证。低档Airbnb估计做不到。
我60块一晚的，也都换洗呀。。。 房子小，一张床的bedding，几个毛巾，一锅就装下了，也没有必要不洗
不用
谢谢分享
不好意思，我的问题是多久淘汰旧的，换新的，两年换一次新的还是几年？因为住过一次，浴巾床单都很旧
只要有洗不掉的明显stain，或者worn out了就会换。快则几个月，长则1年吧。
比如同样的房子，前两年的定价比今年高出许多，就因为前两年赚钱效应吸引了很多人做Airbnb，供应远大于需求，所以价格下降，但是房东成本基本是没有变化的。
现在这么说了？第一帖花那么多篇幅四个问题写为什么要单收清洁费，好像很有道理似的，跟大家凹了十四页最后说看总价就好？
我在一开始就写了大家不用关注清洁费，看总价就好啊。你不认真看帖子怪谁？
我前面就是要解释清楚清洁费这个成本是怎么来的，但是价格是市场供应和需求决定的。如果市场持续下行，肯定有人要亏本退出市场啊。实际今年已经有些人不做Airbnb就是因为投入产出比不值。
别跟我们哭 如果你的cost超过你的收益 那你的business就不该存在，period.
就你第三点最后藏的那句啊？很可以把你的第一二点为什么收清洁费都删了，就直接说收清洁费是一个定价伎俩。让客户开始在单价上感觉便宜，完了加个清洁费其实总价不便宜。最后绝大多数清洁还都没做好。
说成本没意思，赚的多的时候也没见减价啊。赚的少了也不用说啥。
一般来说我喜欢民宿， 更宽敞， 厕所多。一定不能定太便宜的。倒垃圾和放洗碗机是标配。
但最近从Airbnb 定的少了， 很多网站都可以定vacation home， 更好用，一目了然。
认同Airbnb长租吧，短租没啥优势，还是留给酒店吧