没有说这是低风险。 风险上面有讲到了。至于房子没租出去的风险，每一个投资房是有的。需要等房子能够租出去才能抽回资金。就跟普通做房东一样，房子没租出去，要交着房贷，负现金流。需要参考当地市场。 这不是无限杠杆。再举个例子吧。买一个70万的房子，装修增值到100万，贷出来70万，这是70%LTV。操作5次，最后抵押了5个100万的房子，贷出来350万，还是70%LTV。杠杆比例是一样的，没有加杠杆。有5个实实在在的房子押着每一笔贷款。同样，跟一个房东分五次，每次用30万的头款买一个100万的房子的杠杆一样，总共500万资产，350万贷款。每一个房子，还有一共，都是70%LTV。策略的道理是把每一个房子从0 equity注入30万的equity，当然这是来自于sweat equity，人造增值。是用自己的时间还有对于市场的认识，无限创造sweat equity，不是无限杠杆。就跟buy and flip一样，能够赚钱，靠的是创造sweat equity。Buy and flip的话，买一个70万的房子，装修增值到100万，卖出净赚的30万是放在口袋里。而BRRRR创造的30万净值留在了房子里。可以把BRRRR想象为就等于buy and flip一个房子后赚的30万作为头款，再向银行做一笔贷款买一个投资房一样，然后rinse and repeat。并没有无限加杠杆加大风险。 一切投资都应该在明白的情况下执行。就好像trade option一样，option里面包含了大量杠杆，不明白市场就利用杠杆去操作的话，结果也不会很理想。
回复 19楼quintinali的帖子 是这样子的，当我们贷比如说，第五套房子的时候，过程中银行会做评估几样事情。第一就是，对我们要贷款的这个房子估价，看看是不是值举例中的100万，他们就会想能不能贷给我们70万，如果是70%LTV的话。 第二就是，看看我们的贷款偿还能力，看有没有能力偿还这些贷款。而其中，最重要的指标就是debt to income ratio，就是债对我们收入的比例。有一些银行，如果我们这个debt to income是可以维持低于50%的话，就能继续贷给我们，而有一些保守一些的银行，就要求这个比例不超过40%或45%。毕竟，我们的income也不能全拿来还债和经营房产，吃饭花销也是要的。（当然，信用分也是挺重要的。） 那例子中350万的贷款，按照现在市场利率，每月还贷款一万五左右，再加上地税保险什么的，就比如说一万八吧，那要维持50%或更低的debt to income的话，银行就会要求我们有一个月三万六或以上的收入。而这是我们自己的工作收入，加上所有房子的租金收入。如果能维持这个比例的话，银行贷款还是能做下来的。 版上有些朋友是loan officer，如果我没讲对，或者是有补充的话，也请说一下。 之前也有朋友问过能不能写一些和房屋贷款有关的vlog，到时候也来分享一些我所知道的细节。
说到房产投资，可能大家想象的过程就是，先存一笔头款，然后贷款买房，找租客，最后拿每个月的租金去还房贷，坐等房子升值。毕竟，大部分的房东还有自己其它的全职工作和生活。
但其实很多专业的房产投资者并不是这么做的，而是利用一套叫做B-R-R-R-R的策略。利用这个策略的话，可以在资金不多的情况下买下多套房产。相比传统房产投资法，BRRRR策略会更受一些地产投资者们欢迎，因为在传统投资中，自己出的那一部分资金，包括头款和装修，直到卖房之前，一直都是锁在这个房子里面的。但是，通过BRRRR的策略，投资者可以几乎不用多少自己的资金就拿下一栋房子。
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BRRRR其实并不是一个新的房产投资策略，它只是一直都没有名字，直到一个美国的地产投资者给了它这个名字，之后呢大家就都这样称呼它了。那这几个字母到代表的是 - B指的是 – Buy (购买), 剩下的四个 R分别指的是 Rehab(装修), Rent(出租), Refinance(重新贷款)，还有Repeat(重复)。
欢迎大家的讨论，意见和看法。
BRRRR策略所代表的五个步骤分别是 - Buy (购买), Rehab(装修), Rent(出租), Refinance(重新贷款)，和Repeat(重复)。
1. Buy(购买) 第一步，就是先把房子买下来。 但这并不是说任何房子都可以去买，买就要买一些地点不错，但市价又有些被低估了的房子，一般可能都是一些比较破旧，但能够通过装修而升值的房子。就比如说，一个区域中正常装修的房子价格大概在16万到20万之间，而我们用10万块钱买下一个比较破旧的房子。(纽约或加州的朋友轻拍，对于房价高的地方逻辑还是同样的)
那为什么这些房子能够以比市价低的价格买下来呢？那大部分原因都是因为一些房子看上去条件很差，就比如说很破旧，有的甚至会有一些奇怪的味道，或者墙壁或地毯看上去非常的恶心，有一些不明的痕迹。所以大部分想买房自住的人可能看了一圈后，都忍不住，迫不及待的想离开。但这些对于房产投资者来说，都并不是什么很难处理的问题，而且他们很也善于处理这些问题。所以对于他们来说，越少人竞争越好。而且同时卖家也会更愿意以较低的价格快速把房子出手。
2. Rehab(装修) 这BRRRR的第二步，就是Rehab，装修了。其实这个装修并不需要很复杂。装修的重点就是让房子恢复它的可居住性的同时，又不耗掉投资者太多的时间。而大部分租客都是注意一些视觉上的感觉。 所以把提到的地毯换掉，墙壁油漆，还有厨房和浴室都做一些翻新就可以恢复它的可居住性了。而且，装修也是一个可以让房子人造升值的时候，就比如说花个两万块钱装修，包括了人工和材料。那装修完之后，这个房子的市值大约就会和附近其他房子的价格差不多，大概在$16万左右。
3. Rent(出租) 第三步，就是Rent，出租了。虽说投资者最终的目标是向银行贷款，把投资进去的本钱拿出来，但因为这是投资房，银行更愿意看到房子里面有稳定的租客和租金收入。所以首先要把房子租出去。假设这个新装修的房子的月租大概在$1200左右。
4. Refinance(重新贷款) 第四步，Refinance，也就是向银行申请贷款了。当投资者向银行申请贷款的时候，银行就会派房屋估价师去对房子进行估价。而这个最后的估价是是非常重要的，因为银行一般可以将估出价格的百分之75贷给投资者。而如果估价低了的话，那投进房子里面的钱就没有办法全部拿出来了。
从之前提到的例子来看， 如果房子最终能够按照预期的一样，估价到$16万。那就意味着，银行最终可以贷款给投资者$16万的百分之75，也就是$12万。
把之前提到前四部的例子连接起来，解释一下。之前提到了： · 一开始买房花了$10万块。 · 装修花了$2万。所以投资者一共出资$12万。 · 那装修后房子的市值会跟区里面其他的房子差不多，在$16万左右。 · 而最终银行的估价，也同样是$16万。然后按照这个估价银行愿贷出$12万。 · 而投资者贷来的$12万，就相当于把买房时花的$10万跟装修的$2万拿了出来。
所以，投资者不但把投进去的资金拿了回来，而且投资者自己的名下还多了一套房产，可以享受长期之下的房价升值和利用每个月$1200块钱的租金来还房贷。
5. Repeat(重复一遍) 第五步，也就是最后一个R，Repeat，就是重复一遍。 现在所有的资金都已经回到了投资者的手中了，也就是说，投资者可以通过重复以上整个过程来继续投资下一个房产。
这就是BRRRR五部曲了。也就是为什么我们能看到一些地产投资者，能在资金有限的情况下很快购买到十几二十几套房产。
任何的投资策略都是有风险的，BRRRR也不例外。就比如说关键的贷款估价，可能会因为房价短期的变动而下跌，又或者是预期错误，造成了房子没有被估到预期中的市价。我们也就没办法把所有的资金都拿回来了。还有就是房子装修时期也有可能会发现其它问题而需要花费比预算更多的钱。不过对于专业的投资者来说，他们会更善于掌控这些风险。
主贴的视频里面，分享的内容更丰富一些。不想看这么多字版的朋友可以看我在视频里面解释一下。
没有说这是低风险。 风险上面有讲到了。至于房子没租出去的风险，每一个投资房是有的。需要等房子能够租出去才能抽回资金。就跟普通做房东一样，房子没租出去，要交着房贷，负现金流。需要参考当地市场。
这不是无限杠杆。再举个例子吧。买一个70万的房子，装修增值到100万，贷出来70万，这是70%LTV。操作5次，最后抵押了5个100万的房子，贷出来350万，还是70%LTV。杠杆比例是一样的，没有加杠杆。有5个实实在在的房子押着每一笔贷款。同样，跟一个房东分五次，每次用30万的头款买一个100万的房子的杠杆一样，总共500万资产，350万贷款。每一个房子，还有一共，都是70%LTV。策略的道理是把每一个房子从0 equity注入30万的equity，当然这是来自于sweat equity，人造增值。是用自己的时间还有对于市场的认识，无限创造sweat equity，不是无限杠杆。就跟buy and flip一样，能够赚钱，靠的是创造sweat equity。Buy and flip的话，买一个70万的房子，装修增值到100万，卖出净赚的30万是放在口袋里。而BRRRR创造的30万净值留在了房子里。可以把BRRRR想象为就等于buy and flip一个房子后赚的30万作为头款，再向银行做一笔贷款买一个投资房一样，然后rinse and repeat。并没有无限加杠杆加大风险。
一切投资都应该在明白的情况下执行。就好像trade option一样，option里面包含了大量杠杆，不明白市场就利用杠杆去操作的话，结果也不会很理想。
看的真仔细。我把video的标题改成“不用多少资金”，跟帖子一样，免得被说是标题党。 同时，“不用资金”后面是有问号的。哈哈。 还有就是，video里面我有说到，买房子是可以利用部分短期贷款的，作为bridge loan，而最终会被最后的房贷取代，并不需要全款执行。
1， 如何算投资房的回报率。怎么看是否这个房子是个好投资。 2，是否能专门出一期讲ETF， QQQ这些。给小白科普。 3，不晓得楼主MM懂不懂贷款，是否可以讲一下贷款的种类，各类的优缺点，以及贷款路上避免的坑。
mm颜值也好高。简直才貌兼具。在华人上刷到这样高质量的分享太开心了。
非常谢谢这位朋友的支持！我所有的video虽然不多但加起来也好几个小时了。希望有帮助。投资房回报率，贷款，ETF这些话题非常乐意跟大家分享一下。我会加在我要做的话题里面的。我一直希望的是把一些投资基本的概念做好，可以按照自己的风格跟大家分享一下，计划着日后也分享一下自己的投资经历。最近这一个月才开始在版上分享一些我觉得比较有意思的话题，也尽自己的能力帮一些朋友们答他们的问题。其他朋友如果有感兴趣的话题，不妨message或者在帖子或视频下面留言，我会尽努力加在日后做的话题里面跟大家分享的。
再贴一下频道链接： https://www.youtube.com/channel/UCMZxVHImA4HzJojze4OQFww/videos
强烈推荐。每一期都好赞。适合投资小白，也适合又了一些基础的人。
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谢谢支持！
BRRR 在房价上升 房子好租的情况下 是利器。但是一旦rehab 不理想 会影响refi 后面就很吃力
嗯。市场风险有房价和出租市场的不定性。房子本身的风险也有rehab的时候所发现其它问题。这些问题其实普通投资房产也有，但BRRRR的话就有部分资金可能锁在房子里面。当然同时做10个BRRRR还是一个一个做的资金风险不一样。
是的，并不需要一开始就全款买房。 我在视频的09:15，还有在7楼的回复中讲到了，一开始也可以利用部分的贷款，而这个贷款会被最后那个房贷取代。
如果是在非常高房价的地区用这个策略的话，一开始可能就要用到贷款的几率就更高，因为不想把自己的资金锁这么久。
是这样子的，当我们贷比如说，第五套房子的时候，过程中银行会做评估几样事情。第一就是，对我们要贷款的这个房子估价，看看是不是值举例中的100万，他们就会想能不能贷给我们70万，如果是70%LTV的话。
第二就是，看看我们的贷款偿还能力，看有没有能力偿还这些贷款。而其中，最重要的指标就是debt to income ratio，就是债对我们收入的比例。有一些银行，如果我们这个debt to income是可以维持低于50%的话，就能继续贷给我们，而有一些保守一些的银行，就要求这个比例不超过40%或45%。毕竟，我们的income也不能全拿来还债和经营房产，吃饭花销也是要的。（当然，信用分也是挺重要的。）
那例子中350万的贷款，按照现在市场利率，每月还贷款一万五左右，再加上地税保险什么的，就比如说一万八吧，那要维持50%或更低的debt to income的话，银行就会要求我们有一个月三万六或以上的收入。而这是我们自己的工作收入，加上所有房子的租金收入。如果能维持这个比例的话，银行贷款还是能做下来的。
版上有些朋友是loan officer，如果我没讲对，或者是有补充的话，也请说一下。
之前也有朋友问过能不能写一些和房屋贷款有关的vlog，到时候也来分享一些我所知道的细节。