ZT[买自住房] 房子才是避税神器

最近想明白了一个道理，房子的避税作用极大，远超什么backdoor 401k/IRA，不同意请反驳!
假设A投资10万股票，翻倍涨到了20万。想买房子，卖掉一半的股票（10万），收益5万，第二年交5万*30%+的税（在加州，long term联邦+州税要30%+）
假设B花了10万，贷款买了50万房子。假设就涨到了70万。又要买第二套，保持20% downpay（这样利率几乎是最好的，现在非常低），套现16万出来，买第二套。不需要交任何税。
假设B，几十年后，房子涨到200万。还是继续保持20% downpay，一共从房子出来了150万，不需要交税，房子也出租了，考虑到房产税低（加州的情况），每个月还有cash flow。某一天，脑子烧坏了，把房子卖了！！！拿回了那20% （40万），然后交税150w*30%+ (40多万的税)，而且每个月的cash flow也没了。
假如他没卖，这收益一分钱税都不用交。感觉就是合法逃税的大漏洞！
实际操作，我就从旧房子cash out+HELOC拿了40万出来，买新房子，如果收益是通过卖股票，那就是十几万的税。我已经不住旧房子了，但是我却一直享受着它的收益，而不用交税。。。

顺便说一下：
1. 从旧房子拿钱其实非常容易。每次利率一低了，我就做refi，顺便问一下，cashout会不会影响利率，如果不会，就cash out一下。几次下来我就拿了30万。我现在在做一次新refi，cashout更多的。利息比非cash out多了0.125%。可以接受
2. HELOC拿钱就更加方便了，跟checking account一样。我就后悔只申请了10万，应该是越多越好，不用的话又没有利息。
3. 跟backdoor 401k/IRA比，它不需要等到老了才能用，只要保留房价的20%甚至更少。401k之类就算收益免税，本金可以拿出来，但是拿出来就放不回去，基本上只能到退休才能用了。有条件，当然也要放满各种backdoor，但是真的不够灵活。
4. 有cash flow，或房产税低的房子，真的不要随便卖。需要钱就cash out好了。我的旧房子快要进入卖了不当拿不到钱，还要倒贴钱去交税的状态了。
5. 有些人为了薅50万免税额的羊毛，卖了房子再买。我觉得是个极大的错误。交了6%的各种费用，如果是加州房子，低房产税税基也没了。为什么不一直cash out一直免税呢？
6. 安全的5倍杠杆，大家都知道，不多说了。
7. 买房子不要为了一时爽，要考虑一下，长期投资效果。别想着我过几年卖掉它，而是想想怎么长期持有，买值得持有的。目前看来，这方面我觉得高密度新房，不如有lot的小黑屋。挤一挤还能继续建高密度新房，而有地的房子就稀有了。（下次可以讲讲新TH，敞亮SFH和小黑屋的居住感受）

对了，我这里不是建议大家买房子，或者all in 房子。而是，如果有幸，你的房子大涨，别轻易卖了。你可能拿回的钱还不够交税。
我个人不敢碰投资房，因为弯曲新买的投资房，cash flow 是负的，买完房子不涨，就是每天都在亏。
但是自住房涨起来后，变成投资房就很合理了。因为房产税低，可能有点cash flow或者不负那么多。涨幅拿出来的手段也多。有人提到cash out refinance在利率上涨期没法做，我同意，但是我相信可以等到。而且比退休拿IRA/401k快。。。

投资房不懂，自住房就是个碎钞机。。。

投资房不懂，自住房就是个碎钞机。。。
xiaofengxian 发表于 2021-10-03 19:52

自住房主要是改善居住生活的 就别计较得失了

有才

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自住房变投资房还能正现金流，要么住了挺久的，要么专买黑破小自住。。前者住的久买的少赚不了多少钱，后者过的有点憋屈啊

进来学习，感觉挺复杂的

没看懂，cash out是借钱出来马，什么要求

听着就错误百出

特么给银行交的利息不是钱么？

不是，你cash out不用付利息的吗？
那不是还有cost吗？人家401k只要不往外拿，是0 cost。。。。

自住房变出租房只能是前几年吧。先买apt，娃上学再换成好区的烂房子，再换成好区的好房子。这时候就已经换到头了，一方面娃上大学前都不会换了，另一方面房子好了，也不是很适合出租了。能租起这么好的房子的人可以自己买房了。

Cash out的钱本来就是税后的钱，cash flow的钱也要交税，当然可以depreciation免掉一些，所以还是roth的避税功能比较强。如果roth投满了，可以考虑投资其它的比如房产。

卖房要交税和经纪佣金。401没经纪佣金

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房子永远不卖吗？ 卖那天就得交巨额税

mark mark

房租要交税，房客那些芝麻绿豆的事要烦你

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房子永远不卖吗？ 卖那天就得交巨额税
lolilollipop 发表于 2021-10-03 21:09

不一定，如果作为遗产留给孩子，可以step up basis，孩子如果马上卖了，不交税。除非遗产特别多，达到了交遗产税的额度。

不一定限制在自住房啊，投资房一样可以无税无限refinance，只是卖的那天要交税。

现在租金一直大涨，如果买房的时候便宜月供低，加上cash out的钱，也有可能每月收支平衡的。

Cash out的钱本来就是税后的钱，cash flow的钱也要交税，当然可以depreciation免掉一些，所以还是roth的避税功能比较强。如果roth投满了，可以考虑投资其它的比如房产。
ILoveEcho 发表于 2021-10-03 21:00

我有点明白楼主的意思了，其实这样操作是延税而不是免税，卖房的时候收益还是要交税的，还有一个原因就是房贷的杠杆作用，如果房价涨得快，down payment只有20%，但是房子的升值100%都是收益，当然跌的时候也是一样的。

你要有股票也可以抵押做贷款的

一叶障目式的自以为是。贷款大概不需要利息不需要cost也没有房子被收的风险 股票还能贷款呢，还没有地产税

你这个只是说套现不需要交税而已，投资房自主房都一样啊，为啥要提自住房。还以为你要提卖房有50万免税额，本来想反驳那这个也就是50万没税啊，结果你根本没打算卖。

不一定，如果作为遗产留给孩子，可以step up basis，孩子如果马上卖了，不交税。除非遗产特别多，达到了交遗产税的额度。
小气蔻蔻 发表于 2021-10-03 22:16

step up basis已经取消了吧，要么作为primary residence继承，不然就乖乖交钱吧
要知道美国整个税法系统经过这么多年是何等的严谨，普通人就别想着能大笔地省稅避税，没有可能的，都是为山姆大叔打工，不是身前交就是身后交
资产达到20，30米以上再来想怎么传承，花钱让专人做这个事情

step up basis已经取消了吧，要么作为primary residence继承，不然就乖乖交钱吧
要知道美国整个税法系统经过这么多年是何等的严谨，普通人就别想着能大笔地省稅避税，没有可能的，都是为山姆大叔打工，不是身前交就是身后交
资产达到20，30米以上再来想怎么传承，花钱让专人做这个事情
bigbigstar 发表于 2021-10-03 22:33

目前还没有取消，拜登的新税法也许会取消，目前还不确定。

这个可能是加州独有的吧，著名的Prop13。。。其他地方的房产税可是说涨就涨毫不客气的

Cash out的钱本来就是税后的钱，cash flow的钱也要交税，当然可以depreciation免掉一些，所以还是roth的避税功能比较强。如果roth投满了，可以考虑投资其它的比如房产。
ILoveEcho 发表于 2021-10-03 21:00

roth 投不了干瞪眼

不一定，如果作为遗产留给孩子，可以step up basis，孩子如果马上卖了，不交税。除非遗产特别多，达到了交遗产税的额度。
小气蔻蔻 发表于 2021-10-03 22:16

老白等天杀的要把这个改了

你这没娃吧 有娃你每隔几年搬个家试试？还是从自住房搬，不是出租屋？给我再多钱我也不干。

最近想明白了一个道理，房子的避税作用极大，远超什么backdoor 401k/IRA，不同意请反驳!
假设A投资10万股票，翻倍涨到了20万。想买房子，卖掉一半的股票（10万），收益5万，第二年交5万*30%+的税（在加州，long term联邦+州税要30%+）
假设B花了10万，贷款买了50万房子。假设就涨到了70万。又要买第二套，保持20% downpay（这样利率几乎是最好的，现在非常低），套现16万出来，买第二套。不需要交任何税。
假设B，几十年后，房子涨到200万。还是继续保持20% downpay，一共从房子出来了150万，不需要交税，房子也出租了，考虑到房产税低（加州的情况），每个月还有cash flow。某一天，脑子烧坏了，把房子卖了！！！拿回了那20% （40万），然后交税150w*30%+ (40多万的税)，而且每个月的cash flow也没了。
假如他没卖，这收益一分钱税都不用交。感觉就是合法逃税的大漏洞！
实际操作，我就从旧房子cash out+HELOC拿了40万出来，买新房子，如果收益是通过卖股票，那就是十几万的税。我已经不住旧房子了，但是我却一直享受着它的收益，而不用交税。。。

顺便说一下：
1. 从旧房子拿钱其实非常容易。每次利率一低了，我就做refi，顺便问一下，cashout会不会影响利率，如果不会，就cash out一下。几次下来我就拿了30万。我现在在做一次新refi，cashout更多的。利息比非cash out多了0.125%。可以接受
2. HELOC拿钱就更加方便了，跟checking account一样。我就后悔只申请了10万，应该是越多越好，不用的话又没有利息。
3. 跟backdoor 401k/IRA比，它不需要等到老了才能用，只要保留房价的20%甚至更少。401k之类就算收益免税，本金可以拿出来，但是拿出来就放不回去，基本上只能到退休才能用了。有条件，当然也要放满各种backdoor，但是真的不够灵活。
4. 有cash flow，或房产税低的房子，真的不要随便卖。需要钱就cash out好了。我的旧房子快要进入卖了不当拿不到钱，还要倒贴钱去交税的状态了。
5. 有些人为了薅50万免税额的羊毛，卖了房子再买。我觉得是个极大的错误。交了6%的各种费用，如果是加州房子，低房产税税基也没了。为什么不一直cash out一直免税呢？
6. 安全的5倍杠杆，大家都知道，不多说了。
7. 买房子不要为了一时爽，要考虑一下，长期投资效果。别想着我过几年卖掉它，而是想想怎么长期持有，买值得持有的。目前看来，这方面我觉得高密度新房，不如有lot的小黑屋。挤一挤还能继续建高密度新房，而有地的房子就稀有了。（下次可以讲讲新TH，敞亮SFH和小黑屋的居住感受）

对了，我这里不是建议大家买房子，或者all in 房子。而是，如果有幸，你的房子大涨，别轻易卖了。你可能拿回的钱还不够交税。
我个人不敢碰投资房，因为弯曲新买的投资房，cash flow 是负的，买完房子不涨，就是每天都在亏。
但是自住房涨起来后，变成投资房就很合理了。因为房产税低，可能有点cash flow或者不负那么多。涨幅拿出来的手段也多。有人提到cash out refinance在利率上涨期没法做，我同意，但是我相信可以等到。而且比退休拿IRA/401k快。。。
duon 发表于 2021-10-03 19:49

赞胆量操作

小白进来学习

最近想明白了一个道理，房子的避税作用极大，远超什么backdoor 401k/IRA，不同意请反驳!
假设A投资10万股票，翻倍涨到了20万。想买房子，卖掉一半的股票（10万），收益5万，第二年交5万*30%+的税（在加州，long term联邦+州税要30%+）
假设B花了10万，贷款买了50万房子。假设就涨到了70万。又要买第二套，保持20% downpay（这样利率几乎是最好的，现在非常低），套现16万出来，买第二套。不需要交任何税。
假设B，几十年后，房子涨到200万。还是继续保持20% downpay，一共从房子出来了150万，不需要交税，房子也出租了，考虑到房产税低（加州的情况），每个月还有cash flow。某一天，脑子烧坏了，把房子卖了！！！拿回了那20% （40万），然后交税150w*30%+ (40多万的税)，而且每个月的cash flow也没了。
假如他没卖，这收益一分钱税都不用交。感觉就是合法逃税的大漏洞！
实际操作，我就从旧房子cash out+HELOC拿了40万出来，买新房子，如果收益是通过卖股票，那就是十几万的税。我已经不住旧房子了，但是我却一直享受着它的收益，而不用交税。。。

顺便说一下：
1. 从旧房子拿钱其实非常容易。每次利率一低了，我就做refi，顺便问一下，cashout会不会影响利率，如果不会，就cash out一下。几次下来我就拿了30万。我现在在做一次新refi，cashout更多的。利息比非cash out多了0.125%。可以接受
2. HELOC拿钱就更加方便了，跟checking account一样。我就后悔只申请了10万，应该是越多越好，不用的话又没有利息。
3. 跟backdoor 401k/IRA比，它不需要等到老了才能用，只要保留房价的20%甚至更少。401k之类就算收益免税，本金可以拿出来，但是拿出来就放不回去，基本上只能到退休才能用了。有条件，当然也要放满各种backdoor，但是真的不够灵活。
4. 有cash flow，或房产税低的房子，真的不要随便卖。需要钱就cash out好了。我的旧房子快要进入卖了不当拿不到钱，还要倒贴钱去交税的状态了。
5. 有些人为了薅50万免税额的羊毛，卖了房子再买。我觉得是个极大的错误。交了6%的各种费用，如果是加州房子，低房产税税基也没了。为什么不一直cash out一直免税呢？
6. 安全的5倍杠杆，大家都知道，不多说了。
7. 买房子不要为了一时爽，要考虑一下，长期投资效果。别想着我过几年卖掉它，而是想想怎么长期持有，买值得持有的。目前看来，这方面我觉得高密度新房，不如有lot的小黑屋。挤一挤还能继续建高密度新房，而有地的房子就稀有了。（下次可以讲讲新TH，敞亮SFH和小黑屋的居住感受）

对了，我这里不是建议大家买房子，或者all in 房子。而是，如果有幸，你的房子大涨，别轻易卖了。你可能拿回的钱还不够交税。
我个人不敢碰投资房，因为弯曲新买的投资房，cash flow 是负的，买完房子不涨，就是每天都在亏。
但是自住房涨起来后，变成投资房就很合理了。因为房产税低，可能有点cash flow或者不负那么多。涨幅拿出来的手段也多。有人提到cash out refinance在利率上涨期没法做，我同意，但是我相信可以等到。而且比退休拿IRA/401k快。。。
duon 发表于 2021-10-03 19:49

大姐 cashout 不是现金 是你从银行拿到的贷款 你要付利息给人家的 你把房子卖掉 才付6%的费用 你cashout ,每年付给银行3%的钱 你这是钱多了烧的吗？ 过两年房价一波动 跌一轮 你的房子贷款大于房价了 银行要吗让你一次性补几十万现金 要么就给你foreclosure了 你哭都哭不出来
这是什么样的脑残啊？

大姐 cashout 不是现金 是你从银行拿到的贷款 你要付利息给人家的 你把房子卖掉 才付6%的费用 你cashout ,每年付给银行3%的钱 你这是钱多了烧的吗？ 过两年房价一波动 跌一轮 你的房子贷款大于房价了 银行要吗让你一次性补几十万现金 要么就给你foreclosure了 你哭都哭不出来
这是什么样的脑残啊？
lavinder1 发表于 2021-10-04 07:46

这位应该是没有见过2008年一堆投资房砸在手上最后压力太大跳楼的

roth 投不了干瞪眼
TOR123 发表于 2021-10-03 23:18

现在Backdoor还开着，如果收入超标，可以通过backdoor投啊。另外如果有401K和PRETAX IRA，可以直接把IRA roll over into 401K。过程非常简单，网上点几下鼠标，再打一个电话的事，加起来花20分钟吧。
我以前也嫌麻烦，痛失10年良机，要是2010年就开始弄，现在就可以退休了

回复 1楼duon的帖子
lz是善于思考的明白人，谢谢分享，不用在意大家的评论，明白人总是占少数的

你在使用两个强大的前提
1 房子（算上杠杆和各种费用）和股票的增幅速度可以媲美 2 有稳定可靠的租户
这两点都能保证的地球上的位置就不多。真到了这种地方，用不着你这样长篇大论，傻瓜也不会卖房卖买股票。

Cash out 不给银行利息吗

回复 32楼lavinder1的帖子
我真诚地希望楼主看懂了你说的这些

不懂，拿出来的钱要有比利率回报高的投资？房子要一直升值？

你要有股票也可以抵押做贷款的
LLWF 发表于 2021-10-03 22:27

能展开说说吗？股票怎么抵押做贷款？英文叫什么？我可以放狗去搜下。 谢谢

楼主胆儿比较肥，刚好又赶上这十年的房市，所以。。。理解楼主的得意。
但是时机过了就过了不敢复制怕裤子都输没了。

现在Backdoor还开着，如果收入超标，可以通过backdoor投啊。另外如果有401K和PRETAX IRA，可以直接把IRA roll over into 401K。过程非常简单，网上点几下鼠标，再打一个电话的事，加起来花20分钟吧。
我以前也嫌麻烦，痛失10年良机，要是2010年就开始弄，现在就可以退休了
changheruhailiu 发表于 2021-10-04 09:01

为什么没有转Roth ira就不能退休了？你的钱还是你的呀，不进Roth ira在现金账号也可以投资啊，就是卖了以后多交点税。

最近想明白了一个道理，房子的避税作用极大，远超什么backdoor 401k/IRA，不同意请反驳!
假设A投资10万股票，翻倍涨到了20万。想买房子，卖掉一半的股票（10万），收益5万，第二年交5万*30%+的税（在加州，long term联邦+州税要30%+）
假设B花了10万，贷款买了50万房子。假设就涨到了70万。又要买第二套，保持20% downpay（这样利率几乎是最好的，现在非常低），套现16万出来，买第二套。不需要交任何税。
假设B，几十年后，房子涨到200万。还是继续保持20% downpay，一共从房子出来了150万，不需要交税，房子也出租了，考虑到房产税低（加州的情况），每个月还有cash flow。某一天，脑子烧坏了，把房子卖了！！！拿回了那20% （40万），然后交税150w*30%+ (40多万的税)，而且每个月的cash flow也没了。
假如他没卖，这收益一分钱税都不用交。感觉就是合法逃税的大漏洞！
实际操作，我就从旧房子cash out+HELOC拿了40万出来，买新房子，如果收益是通过卖股票，那就是十几万的税。我已经不住旧房子了，但是我却一直享受着它的收益，而不用交税。。。

顺便说一下：
1. 从旧房子拿钱其实非常容易。每次利率一低了，我就做refi，顺便问一下，cashout会不会影响利率，如果不会，就cash out一下。几次下来我就拿了30万。我现在在做一次新refi，cashout更多的。利息比非cash out多了0.125%。可以接受
2. HELOC拿钱就更加方便了，跟checking account一样。我就后悔只申请了10万，应该是越多越好，不用的话又没有利息。
3. 跟backdoor 401k/IRA比，它不需要等到老了才能用，只要保留房价的20%甚至更少。401k之类就算收益免税，本金可以拿出来，但是拿出来就放不回去，基本上只能到退休才能用了。有条件，当然也要放满各种backdoor，但是真的不够灵活。
4. 有cash flow，或房产税低的房子，真的不要随便卖。需要钱就cash out好了。我的旧房子快要进入卖了不当拿不到钱，还要倒贴钱去交税的状态了。
5. 有些人为了薅50万免税额的羊毛，卖了房子再买。我觉得是个极大的错误。交了6%的各种费用，如果是加州房子，低房产税税基也没了。为什么不一直cash out一直免税呢？
6. 安全的5倍杠杆，大家都知道，不多说了。
7. 买房子不要为了一时爽，要考虑一下，长期投资效果。别想着我过几年卖掉它，而是想想怎么长期持有，买值得持有的。目前看来，这方面我觉得高密度新房，不如有lot的小黑屋。挤一挤还能继续建高密度新房，而有地的房子就稀有了。（下次可以讲讲新TH，敞亮SFH和小黑屋的居住感受）

对了，我这里不是建议大家买房子，或者all in 房子。而是，如果有幸，你的房子大涨，别轻易卖了。你可能拿回的钱还不够交税。
我个人不敢碰投资房，因为弯曲新买的投资房，cash flow 是负的，买完房子不涨，就是每天都在亏。
但是自住房涨起来后，变成投资房就很合理了。因为房产税低，可能有点cash flow或者不负那么多。涨幅拿出来的手段也多。有人提到cash out refinance在利率上涨期没法做，我同意，但是我相信可以等到。而且比退休拿IRA/401k快。。。
duon 发表于 2021-10-03 19:49

mark.

我买不起。。。

mark

不一定，如果作为遗产留给孩子，可以step up basis，孩子如果马上卖了，不交税。除非遗产特别多，达到了交遗产税的额度。
小气蔻蔻 发表于 2021-10-03 22:16

遗产税马上会改革，congress 打算取消step-up

回复 1楼duon的帖子
这个分析没考虑自住房是否好出租。 不知道4000sqft左右的旧自住房潜在租客有多少。

能展开说说吗？股票怎么抵押做贷款？英文叫什么？我可以放狗去搜下。 谢谢
Juezui 发表于 2021-10-04 15:51

Securities-based lines of credit/loan

看个人选择吧。投资房管理对我家来说太麻烦了，都懒得弄。各种投资都有不同的回报和风险，选适合自己的就好

楼主是明白人

lz这是住哪里，房子这个涨幅，是这么容易就达到的么？

大姐 cashout 不是现金 是你从银行拿到的贷款 你要付利息给人家的 你把房子卖掉 才付6%的费用 你cashout ,每年付给银行3%的钱 你这是钱多了烧的吗？ 过两年房价一波动 跌一轮 你的房子贷款大于房价了 银行要吗让你一次性补几十万现金 要么就给你foreclosure了 你哭都哭不出来
这是什么样的脑残啊？
lavinder1 发表于 2021-10-04 07:46

看到这个回复，我放心了