转贴: 火热的市场下，写写我之前在虾图买房的经历

无论在哪里买房，目的无非两个，自用或者投资。当然更严谨的说法还有即自用又期待升值，或者先买了投资同时还考虑后续自用。但是这样会搞得很复杂，所以还是收敛一点，目标方案不考虑只考虑当下，于是收敛为：1、自用；2、投资。

一、自用的情况就比较复杂，考虑的因素有几个：价格，交通，房子本身的情况（包括大小、房型、建筑年代、装修风格等），周围环境，邻居情况；有孩子的还要考虑学区。在预算范围内，按照自己比较在意的因素加权均衡。在预算有限的情况下，一定要想清楚自己最在意的一两个因素，因为每个房子都有自己的优缺点，不抓主要矛盾的话，比较起来就很纠结。
美国买房也是分两种，买二手房或者新房（new construction）。
1、先说比较复杂的情况，就是买二手房。二手房最大的好处一是所见即所得，讲究点的前房东可能会留下漂亮的前后院和屋内装饰，省钱省心；二是入住快，买了办完贷款过户等手续，一般一个月就能close然后搬进去。我理解美国人是普遍喜欢买二手房的，所以在好的市场情况下，像样点的二手房都需要竞价。
这里普及下竞价（bid）的概念：就是buyer在seller给的某个截止日期前给offer，然后seller比较，挑出一个最喜欢的offer来成交他的房子，这是在美国买房跟在国内买房完全不一样的地方。buyer给出的offer里通常就是三个因素：第一个当然是购买价格，第二个是给的定金，第三个是为了买这个房子buyer自愿放弃的权利。前两个都好理解，第三个要展开说一下。在美国买房为了保护buyer的利益，是有很多条款的，比如bid到房子以后，如果因为贷款办理不下来、房屋检查（inspection）结果不满意，或者其他客观因素买不了这个房子，定金是要退给buyer的。这样对于seller是一件很伤的事情，耽误了时间成本不说，还要把房子重新上市。重新上市的房子会让buyer望而却步，怀疑是因为房屋质量问题导致上次成交失败的，直接导致房子卖不出去或者要降价卖出。所以，在房地产行情比较火的卖方市场下，为了能够bid到心仪的房子，除了高价是seller看中的，buyer主动放弃（waive）的权利也是seller看中的。放弃的权利一般就是贷款失败或者inspection结果不好，buyer都愿意承担这个结果，不管买还是不买，seller的定金都不退还。
举个例子来说下如何bid：
第一个聊如何出价。今年西雅图这边房屋市场很火爆，一年均价上涨30%左右，在美国房市已经算是很可观了。hot home基本上都要抢，热门季（2-9月）好的location+差不多的房子有时能抢到50+的offer。而seller为了吸引更多的人来看房，经常会以低于市场评估价的售价挂出自己的房子，然后坐等buyer们打价格战，所以如何出价就是个学问了。可以出一口价，但是叫多了会比较亏，所以用的比较多的是阶梯价法：确定一个封顶值，然后确定一个阶梯价，就是比其他竞争者多一个阶梯。比如我给出的封顶价格是80w，阶梯是3k，那么当别的竞争者最高给出75w的时候，我可以出到75.3w；但是如果别人已经出到了81w，那我的价格最高只能是80w。
第二个聊定金和放弃权利的问题。定金给的越高说明buyer越有诚意，seller会越喜欢这个offer，但是如果搭配放弃各项权利，出了问题buyer就要自己承担定金损失了，有经验的agent一般建议定金在3%左右。说下放弃权利的问题，卖方市场下几乎所有的buyer买热门二手房（hot home）都会放弃掉这些权利，否则基本上就一定会出局。在确定自己finance不出问题的情况下，可以提前做个房屋inspection（如果房子比较新也可以不做，还有房东已经提前做了并且公开的情况），没有大问题就放弃自己的权利吧。
以上bid的方式都是比较平和的方式，还有一种比较刺激的限时offer。在非常满意势在必得的情况下，在offer review的时间之前直接给seller一个限时应答offer（比如24小时），给出大大的好处（比如15%以上的加价，放弃所有权利等等），seller可能就接了这个offer然后pending了。这样的好处是不用去跟其他buyer去竞价，坏处是一口价就比较可能出高了，是否采用限时offer完全取决于对房屋的满意程度，当然seller如果不满意价格也可以不接这个offer。
说下去年bid一个微软campus附近房子的情况。Location没得说，但是是1966年的房子，1900squre foot，remodel过，里面外面都很新，买家要价85w。采用第一种方式阶梯报价，waive掉所有权利最高出到107w，然后没买到。seller agant在offer review期间好心发邮件过来问，要不要加价，说107.5w以上有3个offer。综合评估了一下觉得不太值得，就没有继续加。评估前提是自住，房子小了点老了点；如果投资的话，这个location还可以继续看涨。（最后成交价125w）
2、买新房的情况：新房也有两种，大多数是未完成的（ready to build，包括拿了地没动工的或建了一部分的，国内叫期房），少部分是已经完成的（just built）。新房买起来相对比较容易，挂出来的价格往往低于市场价，而且大多不需要竞价，请buyer agent下个offer就能成交。因为很多新房是ready to build阶段就拿出来卖的，即使有样板间和房型图，买家也只能靠想象来了解房子建成以后的情况，所以没那么抢手。
除了以上缺点，新房还有一个很致命的问题，就是交房周期。说起来很搞笑，美国这边建房除了地基是水泥浇筑的，主体结构都是用木头像搭积木一样搭起来，然而土木工程进度往往都奇慢无比，跟我大天朝完全不能比。比较正常的建设周期要3-6个月，如果遇到问题那就更慢了，然而出现问题导致延期交房的情况一点都不少。可能出现的问题包括：a、你房子的那块地，政府的permit没有拿到。这个是客观问题，builder完全没有责任的。举个例子，builder圈了一大块地盖小区，结果你买的房子下面那块地的permit就没拿到。这个听起来很搞笑，但是朋友买pulte（美国排名前十的大builder）的房子就遇到了，活活等了一年多然后退房。b、建设中换Project Manager。如果builder对之前的PM不满意，会中途换PM，然后继续后期的建设。感觉没多大个事，然而法制国家会因为换PM要重新去政府申请permit，然后就只能等permit下来再搞。c、工程队停工。因为市场劳动力、建筑材料或天气等原因停止建设。这往往是小builder做出来的事情，因为小builder在抢资源方面会弱势很多，因此会因为这些原因导致延期。d、不靠谱的其他原因。
这边大builder直接在合同中都会写明，延期在两年内builder都可以不负责任；小builder合同可能没有那么拽，但是也一定不会写延迟交房的责任，换句话说就是毫无法律保障。那么能不能改合同，要求加条款？目前没有看到改合同成功的例子，美国这边很多事有简单的原则，基本上没得谈。那么出现延迟交房该怎么办呢？可以选择继续等或者退房。继续等的话，只要合同上没有写两年内交房无责任，是可以找builder商量要合理的赔偿，比如延迟这几个月的房租；如果写了那就没有赔偿。如果决定退房，只要没有超过合同中的时间点，那就一点赔偿都没有，能保住定金就不错了。我周边的朋友买新房的，遇到延期交房的也不少，一般是延期1-2个月，像我们这种情况就比较奇葩了：
来讲讲我交学费的经历，感受到市场的热度，与去年当机立断2周内出手了一个新房。优点是位置好，房子大，价格适中，维护简单；缺点是小builder，纯期房，房型差，临街。如果不是因为builder不靠谱，我到现在还认为这个房子是短时间内做的不错的选择。不靠谱的表现是这个房子close目前延迟了三次，因为换PM要从政府拿permit、招新PM、招不到工程队买不到建筑材料，从7.30延迟到明年2.15。这就影响了我们的贷款，微软的合作银行给刚来没有信用分的transfer一年的贷款保障，超过一年没有好的信用分就会导致贷款下不来或者利率上涨。然而房地产市场均价已经上涨了10%，贷款利率也高了0.375个百分点，这时退与不退就是一个艰难的选择。事不过三，基于对builder的不信任，和他们可能在2月后的再次延迟，纠结很久后选择了退房。本来想协商问下能不能要赔偿，seller agent很坚决的说以她多年的从业经验，没有遇到过能拿到比定金更多的情况，builder也坚持只能退定金。为了减少扯皮尽快move on，只好拿回定金，自行承担市场和利率上涨带来的损失。
二、在美国买房投资。国内朋友们喜欢买房子，毕竟在国内买房看起来一直是个不错的投资。但是纯为了投资，在美国买房需要了解的事情也挺多的，先要了解美国的房子类型：house、townhouse、condo，简单科普下：
1、single family house。类似国内的独栋别墅，不同的是除了房子是你的，地也是你的。所以看房子大小的时候要关注两个因素，房子大小（纯使用面积，排除车库、阳台、楼梯）和地的面积（lot size，房子+前院后院）。买house送地，这是周围朋友买的比较多的一种，也是升值比较好的一种。
2、townhouse。类似国内的联排。跟别人share一面墙或者两面墙，只有房子没有地，同样location下价格跟house比会便宜不少。物业费一般在几百块，比house贵不少，但是省心，不用自己除草补屋顶etc。升值比房子差一点，share墙的那面有可能会比较吵。
3、condo。类似国内的公寓，大家住的一般都是这种。在同样location下，价格是三种房子里面最低的。物业费较贵，一般在几百上千块。升值相对会比另外两种更差一点，不过也要看location。
以最常见的house来举例，用于投资的话，要算投资收益比。先说支出的部分：
1、房产税（property tax）。每个州不一样，华州是1.025%，每年会根据市场情况评估房屋价格，再把价格乘以1.025%就是房产税。
2、房屋保险（home insurance）。美国这边买个钻戒都要上保险，房子车子更不用说了。每个保险公司的价格不同，可以先按0.2%来算。
3、物业费（HOA fee）。新房一般会有物业费，老些的房子（比如2000年以前的）大多没有。每个小区的物业费都不一样，一般是几十块，小一点小区的每个月也在200以内。
4、交易税。交易后自住不满两年的房屋，交易税是25%，请注意自住两个字。如果买了纯投资，自己不住租出去，不算自住。换句话说，除非自住或空着或免费给朋友住2年以上，否则交易税一点不能少。这边房子都是木头主体的结构，长期空着对房子很不好，尤其是西雅图这边冬天雨水多。
了解支出情况以后，买不买就看上涨空间了。美国房子真的会跌，看看2007年次贷危机就知道了。历史上美国房地产每18年一个周期，现在经济复苏，房价也蹭蹭往上涨，目前房价跟2005年情况差不多了。热门地区尤其火爆，比如高薪IT码农聚集地。但是偏远地区还是有些地方房子卖不出去，千万不要盲目相信某些地产公众号推送的小广告。如果真的看好美国房市想要投资，关键还是location、location、location。不要被漂亮的大房子所迷惑，虽然刚从国内过来容易看到house就两眼放光。热点地区的condo升值都很快，偏远地区的豪宅house反而有可能卖不出去。
再说下如何贷款的情况。美国贷款买房要看信用分，没有信用分很多银行是不给贷款的，不过也有例外。没来美国前有个朋友给推荐了华美银行（eastwest bank），在北京就有办事处可以开卡，审核资质后如果可以给贷款，贷款首付要求40%以上，利率要上浮1%左右。类似的美国银行应该还有，因为微软的合作银行给的贷款条件更好，所以没有继续了解了。
总结一下，投资方面我没有太多经验，有个大原则就是一分钱一分货。买不买，买哪里，还是要自己做选择。
决定下来要买，那就了解下买房的步骤。第一步先要选buyer agent。我和这边的朋友们都选的是中国人，勤奋，交流起来比较方便。个人观点是，好的agent不会只说房子这里好那里好，对缺点视而不见，而是比较客观用她的经验告诉你这个房子哪里不好。毕竟她看过的房子比我们多太多了，尤其是刚刚从国内过来看house的时候，那时真是感觉哪里都好。还有就是对如何bid有经验，这点在竞二手房的时候相当有用。与国内还有一点不同，在美国不管买房还是卖房，所有中介费都由卖家出。这边有资质的agent都会挂靠在某个地产公司，一般是单个人，也有几个人的小团队，但是不多。
看好了准备下手前一定要有pre-approval letter。这是愿意给贷款的美国银行开的，这个letter上会有评估你财产后给出的能买得起的房子价格。很明显，这个价格要高于房价才行。银行会根据你的现金和收入情况给出这个价格，也是一个很客观的数字。
然后就是下offer了。二手房一般卖家有个offer review日期，在那个截止时间前agent会跟你商量offer内容，然后发电子合同给你签字，签完发给seller agent。如果是新房，基本上就是大家签个电子合同结束。不管新房还是二手房，买到了一两天内都要交定金。
二手房bid到就可以开始做贷款，银行会给一堆电子合同来签，然后批贷，一般30天内就能搞定。新房就等房子close前30天联系贷款经理来做贷款就可以，有些银行可以提前60天开始准备贷款，以提前锁定比较优惠的利率。
非业内人士，以上言论仅供参考。

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