我知道耐心的读者们看到这里也许觉得上面说的这些too good to be true了. 5%的超低首付确实有一些限定条件：1）需要有较高收入负担更高的月供 2）只能买single family house/townhouse/condo, multi-family需要20%-25%的首付 3）购买房屋必须以primary residence的名义购买（但一年以后可以出租出去） 4）房屋价格需要足够高但又不能太高, 价格足够高itemized deduction才划算；价格太高又不能走conforming loan只能走jumbo loan,首付必须20%以上了
lender或许告诉，你这情况拿到3.8就是最好的
是会3.8这么高吗？3.8是我随便猜的，我想先问问有人经历过这样的没有
mortgage insurance有多少呀？1%？
完全可以 5% 的头款买房子，尤其是你的贷款金额低于JUMBO LOAN，尤其你如果在房价上涨比攒首付快的地方。
完全没有必要等到20%的头款以后才买房子。
大家要转变观念。
咱们通常认为在美国买房首付需要20%, 但实际上如果borrower的收入较好（月供+房屋持有成本的三倍）、信用分数较高（700以上）lender则很容易批准borrower只需出5%的首付, 不过5%的首付也不是完全没有“代价”的——首先必须要是conforming loan(贷款金额小于82万）（而不是jumbo loan，贷款金额大于82万）
其次需要每个月额外上一个叫PMI(private mortgage insurance)的保险. PMI本身并不贵, 但是Google或者Zillow上估计的数额不一定准确, 需要和你的loan officer确认.
首付5%vs20%在财务上具体有哪些不同呢？
下面咱们以一个50万刀的townhouse为例, 假设30年固定利率3.5%, 做一个对比吧
由于下面的数字是一个朋友半年前帮我计算的,当时的利率大约是3.5%,现在肯定更低了. 此外一个常见的误区是首付越低利率越高；然而由于咱们已经交了PMI,因此利率并不会因为首付太低而变化.
此处假设PMI每月100,不过PMI大概只需交大约5年, 之后你的equity到了20%就可以不用交了. 如果房子升值快的话, 有可能3年equity就能达到20%. 可以取消PMI. 如上图所示, 5%首付情况下每月的月供为$2233（含本金+利息+PMI）, 比20%首付多$437（只有本金+利息）, 看似5%首付月供的负担大了近四分之一,如此”超低“的首付却有如下好处：
1 更多的利息可以抵税：虽然更高的月供意味着更多的利息, 但是更多的利息能帮屋主拿到更多的抵税（无论房子是自住或投资,自住需要屋主做itemized deduction）上面的例子中, 首付5%比首付20%每月要多付利息$219, 假设屋主的marginaltaxrate是35%, 退税则可多拿$77
2 更小的资金占用：对于可以拿得出20%首付的购房者, 则要考虑多出15%首付资金的机会成本. 上面的例子中, 5%首付暂时省下的$75000（$500000*15%）进行保守理财,每年回报2%, 每月相当于$125的额外收入（$75000*2%/12）
尽管表面上5%首付比20%首付月供要多出$437, 间接却有$202的收益. 刨除5%比20%的月供中多出的$118 principal pay down, 实际屋主每月仅仅多付出了$117（$437-$118-$77-$125）, 合每年多付$1406. 此处敲黑板划重点——每月多花$117, 首付就可以少交$75000！首付20%的5倍杠杆变成了5%首付的20倍杠杆, 请告诉我这个世界哪里还能加到这么便宜、低风险的杠杆？
我知道耐心的读者们看到这里也许觉得上面说的这些too good to be true了. 5%的超低首付确实有一些限定条件：1）需要有较高收入负担更高的月供 2）只能买single family house/townhouse/condo, multi-family需要20%-25%的首付 3）购买房屋必须以primary residence的名义购买（但一年以后可以出租出去） 4）房屋价格需要足够高但又不能太高, 价格足够高itemized deduction才划算；价格太高又不能走conforming loan只能走jumbo loan,首付必须20%以上了
我知道本期信息量比较大, 如果有哪里讲的不清楚, 或者大家财务模型的算法有任何疑问, 欢迎在评论区探讨！另外为了文章的连贯, 我这次不得不省略有些概念的解释,有需要的话我可以再多写几期详细讲
声明：本期中关于税务的内容仅仅为了分享信息, 不构成任何建议, 具体如何抵税还请咨询你的CPA
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只出5%的首付也能拿到最好的利率吗？
谢谢回复！那请问会有多大影响呢？差的不多就忍吧