NYC买multi family，自己住两层，出租两层，这想法靠谱吗

蹭版上对房产的讨论，想请大家帮我看看我这小算盘打的靠谱不！
楼主和队友最近琢磨着买一套multi family自己住两层，剩下两层出租，这样收租后每月净支出<4K。版上的大房东姐姐们，经历肯定比我丰富对了，可以请你们帮我看看我有没有哪里没考虑周到？
已有一套还清的1 bedroom自住，因为coop出租有限制，挺麻烦的，打算卖了。然后再买一个带garden的duplex，最好还能有一层楼给parents / in law住，一层楼出租。喜欢garden level是因为我特别喜欢加州那种indoor outdoor living但是五到十年内必须留在东岸。
不买single family或者3 bedroom的原因是…供不起！喜欢的区+能看上的都要2-4M，首付1M之后monthly payment也要14k，没有租金补贴觉得太奢侈了。
所以现在在琢磨，直接买个multi family吧，大概3.5-4M，3 family，打算将ground + parlor level改成duplex自住，同样1M首付，monthly payment 11k，楼上两个unit出租能回收7k，这样每个月net payment 4K，比较comfortable，不会撑。
我的小算盘说这么打的，楼上一个unit可以不租，给父母或公婆来visit时暂住，另一个unit长期出租。
目标zipcode是11201和11231，我俩短租过city & Brooklyn很多个区，最后锁定这两个zipcodes是因为这俩是我俩能负担的几个neighborhoods里最喜欢的。觉得今后住5-10年没问题。
我这想法，有什么特别明显的blind spots吗？是不是想的太天真了？提前谢谢大家帮我找bug~

我觉得可行，如果你说的这些数字都能实现的话。

纯感叹，买4M的房子，找租客来合住……

纯感叹，买4M的房子，找租客来合住……
aprilween 发表于 2021-08-02 16:40

因为买得起供不起带花园的3 bedroom...
我俩不想搬离纽约，又想要garden，愿意buget给housing的就1M down和每月4-5k净支出，只能找租客了...

你如果在弯曲说我没有2-4m预算没法买房子这个大家可以理解 在纽约你还这么说真是无法理解了

蹭版上对房产的讨论，想请大家帮我看看我这小算盘打的靠谱不！
楼主和队友最近琢磨着买一套multi family自己住两层，剩下两层出租，这样收租后每月净支出<4K。版上的大房东姐姐们，经历肯定比我丰富对了，可以请你们帮我看看我有没有哪里没考虑周到？
已有一套还清的1 bedroom自住，因为coop出租有限制，挺麻烦的，打算卖了。然后再买一个带garden的duplex，最好还能有一层楼给parents / in law住，一层楼出租。喜欢garden level是因为我特别喜欢加州那种indoor outdoor living但是五到十年内必须留在东岸。
不买single family或者3 bedroom的原因是…供不起！喜欢的区+能看上的都要2-4M，首付1M之后monthly payment也要14k，没有租金补贴觉得太奢侈了。
所以现在在琢磨，直接买个multi family吧，大概3.5-4M，3 family，打算将ground + parlor level改成duplex自住，同样1M首付，monthly payment 11k，楼上两个unit出租能回收7k，这样每个月net payment 4K，比较comfortable，不会撑。
我的小算盘说这么打的，楼上一个unit可以不租，给父母或公婆来visit时暂住，另一个unit长期出租。
目标zipcode是11201和11231，我俩短租过city & Brooklyn很多个区，最后锁定这两个zipcodes是因为这俩是我俩能负担的几个neighborhoods里最喜欢的。觉得今后住5-10年没问题。
我这想法，有什么特别明显的blind spots吗？是不是想的太天真了？提前谢谢大家帮我找bug~
Appreciate2013 发表于 2021-08-02 16:22

和房客住不安全，万一闹矛盾，都没地方躲

我觉得可行，如果你说的这些数字都能实现的话。
dingdang8467 发表于 2021-08-02 16:28

我这数字是这么估来的，我最开始用这两个小区去年疫情时最低时候的中位租金，抛去commission，最后扣个15%空闲费用，最后算出来的7k租金收入
我是不是漏了什么…

和房客住不安全，万一闹矛盾，都没地方躲
lastunas 发表于 2021-08-02 16:50

Good point... 好多multi family都有防火梯能到我们想自住的两个level...万一闹起矛盾还真是糟心...

其实很多华人这么做的

不是很理解这种地方能招什么样的租户呀
一个unit三千多，要是我就去公寓楼租个1br了呀，有doorman各种facility还可以避免跟房东矛盾

感觉可行的，

和房客住不安全，万一闹矛盾，都没地方躲
lastunas 发表于 2021-08-02 16:50

是的，不要和租客住，以防万一。

租房是很烦人的事情，特别是纽约对租客及其友好，对个体户房东特别不利，要是碰到不好的房客，那真是请神容易送神难。

没太看懂这个价格差，single family 的都要 2-4M，4层3 family 的只要3.5-4M，那一家庭和3家庭价格几乎一样呀？

可以吧，只是要找个好租客。自己还要大方一点，别指望租客能像房东一样那么保护房子，留点维修资金。

长期跟租客住大概是怕活太长了

你如果在弯曲说我没有2-4m预算没法买房子这个大家可以理解 在纽约你还这么说真是无法理解了
ChubbyCat 发表于 2021-08-02 16:49

主要是每月放在房产上的净支出，我们只想花四五千，还想带花园...
请问你有推荐的其他的能两全其美的办法吗？
带花园的，只有老brownstone，很多new development都是清一色玻璃箱子。比如这个cobble hill的2 bedroom，没花园，$2.5M, 每月支出9.7k，超预算了 https://streeteasy.com/sale/1550708
再比如这个上西的老房子带花园，2 bedroom, $1.325M，每月支出不到3k，经济上靠谱，但是房子实在太小了，憋屈 https://streeteasy.com/sale/1552480

其实很多华人这么做的
冰是睡着的水 发表于 2021-08-02 16:53

是的，我刚来纽约的时候住的几个地方，就是房东住一楼，然后二三四楼租给留学生
但是今后如果出租打算找中介，不想亲自根租客打交道

刚给个小朋友租了个最好地界啥都有的studio也就$2K+，是大楼管理的，这种和房东同住的，家境稍微过得去的小朋友都不会看一眼别说young professionals了。
招了烂人进来搞不好就交代了。

不是很理解这种地方能招什么样的租户呀
一个unit三千多，要是我就去公寓楼租个1br了呀，有doorman各种facility还可以避免跟房东矛盾
welkin25 发表于 2021-08-02 16:55

重点是这两个小区没有很多公寓楼，最近有几个楼盘比如5 river park, 1 Clinton
1 bedroom租起来是要4.9k往上的

不好，进来一个难缠的你怎么办

我朋友家就是这样的。她们一家四口住两层，但现在说还是太挤了。 你的数字看着低啊。3米贷款每个月1万1还款够吗？地税呢？保险呢？供暖供水呢？还有你那个unit 多大啊。很多walk-up 小，条件差的话是租金也上不去。 另外很多multi-family 房都很老了，maintenance 很花钱的，要注意看房子的材料，状况，装修质量。另外mulit-family 究竟有几个legal unit 也要去市里查证。

可以吧，只是要找个好租客。自己还要大方一点，别指望租客能像房东一样那么保护房子，留点维修资金。
hbt01 发表于 2021-08-02 16:59

嗯嗯，谢谢提醒，的确要多留维护资金，现在自住的房子之前也有一大半时间租出去，深深体会到租客不爱惜房子能造成多大破坏..

纽约自己住一层 租客一层在BK很常见 ，售价100-150万左右的房子，你这个这么贵找租客不好找吧

蹭版上对房产的讨论，想请大家帮我看看我这小算盘打的靠谱不！
楼主和队友最近琢磨着买一套multi family自己住两层，剩下两层出租，这样收租后每月净支出<4K。版上的大房东姐姐们，经历肯定比我丰富对了，可以请你们帮我看看我有没有哪里没考虑周到？
已有一套还清的1 bedroom自住，因为coop出租有限制，挺麻烦的，打算卖了。然后再买一个带garden的duplex，最好还能有一层楼给parents / in law住，一层楼出租。喜欢garden level是因为我特别喜欢加州那种indoor outdoor living但是五到十年内必须留在东岸。
不买single family或者3 bedroom的原因是…供不起！喜欢的区+能看上的都要2-4M，首付1M之后monthly payment也要14k，没有租金补贴觉得太奢侈了。
所以现在在琢磨，直接买个multi family吧，大概3.5-4M，3 family，打算将ground + parlor level改成duplex自住，同样1M首付，monthly payment 11k，楼上两个unit出租能回收7k，这样每个月net payment 4K，比较comfortable，不会撑。
我的小算盘说这么打的，楼上一个unit可以不租，给父母或公婆来visit时暂住，另一个unit长期出租。
目标zipcode是11201和11231，我俩短租过city & Brooklyn很多个区，最后锁定这两个zipcodes是因为这俩是我俩能负担的几个neighborhoods里最喜欢的。觉得今后住5-10年没问题。
我这想法，有什么特别明显的blind spots吗？是不是想的太天真了？提前谢谢大家帮我找bug~
Appreciate2013 发表于 2021-08-02 16:22

2-4M的首付1M以后的monthly payment是14K，3.5-4M的同样首付以后monthly payment只有11K，这个怎么算出来的？难道不是自住的利率更低吗？

你买小condo 一楼的那种呢？我们去孩子朋友家看过这样的，有个自己的小花园，两层。

长期跟租客住大概是怕活太长了
TOR123 发表于 2021-08-02 17:02

前几年有个纽约的亚裔护士有一间房一直都租给医院里的新同事。有一天她没去上班，单位同事很奇怪就去她家找，发现她被勒死在closet,是新同事的男友干的

我朋友家就是这样的。她们一家四口住两层，但现在说还是太挤了。 你的数字看着低啊。3米贷款每个月1万1还款够吗？地税呢？保险呢？供暖供水呢？还有你那个unit 多大啊。很多walk-up 小，条件差的话是租金也上不去。 另外很多multi-family 房都很老了，maintenance 很花钱的，要注意看房子的材料，状况，装修质量。另外mulit-family 究竟有几个legal unit 也要去市里查证。
Cybercat 发表于 2021-08-02 17:12

果然忘了保险还有各种utilities!!!!! 太感谢mm了
11k是按3.5M房子贷款2.5M算的，如果贷3M肯定没这么低
真说到点子上了，on market好多房子都很老，good bones但是要花钱make it livable
之前最动心就是这套carrol garden的4 family，都没去看成就人家就已经accept offer了 https://streeteasy.com/sale/1516531

纽约这样的不要太多

你说的这个区，三家庭不如两家庭和一家庭的好卖，毕竟大家都不差钱，不至于和其他两个家庭合住。这么贵的楼，投资价值不如便宜地区的三家庭合算。 所以建议折中，买一个两家庭。

2-4M的首付1M以后的monthly payment是14K，3.5-4M的同样首付以后monthly payment只有11K，这个怎么算出来的？难道不是自住的利率更低吗？
snowinwind 发表于 2021-08-02 17:15

好问题！！！完全自住vs自己住一半租一半肯定credit risk不同利率也不同, makes sense!
我就只按street easy自带的计算器来算了...看来我要跟lender详细聊一下
真的谢谢你帮我指出来这一点！

前几年有个纽约的亚裔护士有一间房一直都租给医院里的新同事。有一天她没去上班，单位同事很奇怪就去她家找，发现她被勒死在closet,是新同事的男友干的
lastunas 发表于 2021-08-02 17:21

今晚要做噩梦了..................

你买小condo 一楼的那种呢？我们去孩子朋友家看过这样的，有个自己的小花园，两层。
Cybercat 发表于 2021-08-02 17:18

我就想要这样的！！！duplex with garden
看了一年了都没看到我俩都喜欢而且供得起的

你还没加地税吧，收的租金$7k 要不要交税你也得事先搞清楚。 还有就是每层都出租的话，那这个mutil 的每层总得有自己的厨房和卫生间。。。符合这些条件的房子不多吧。

从租客角度来看，不太喜欢和房东同住，事儿多，受管束。 从房东角度来看，租客不value这个房子，不维护，住在一起容易起口角。 另外如果关系变得友善/亲近了也不好。
所以有安全隐患，如果真的窘迫也就罢了，但LZ并不算窘迫吧。真的做好长期和人共住的准备了吗？经济上如果一段时间租不出去，有多大impact？

纽约的福州人都这么干

我家就是 因为要留着一套我爸妈来的时候住 大家也都有自己的空间 又不算不住在一起不好听 至于招房客 我家没有 但是我觉得doable 我觉得这个办法特别适合有国内爸妈经常来住的情况的家庭

很多人不喜欢和租客住，但纽约这样的确实不少。都是个人喜好，楼主看来已经下定决心了，那就下手，只要多留一些应急资金以备不时之需就好，比如需要维修临时租不了等等

可行，我就是自己住duplex, 出租两层。 找的租客好的话，不存在什么安全问题

你还没加地税吧，收的租金$7k 要不要交税你也得事先搞清楚。 还有就是每层都出租的话，那这个mutil 的每层总得有自己的厨房和卫生间。。。符合这些条件的房子不多吧。
pops 发表于 2021-08-02 17:31

我果想天真了！！才意识到streeteasy上说的tax不就是最后交的地税！！还要查最近的assessment value，涨知识了！！
谢谢mm帮我指出各种漏洞！！
每层出租这个我小研究了一下，如果是legaly 3 family，每层都是legally 2 bedroom（都带卫生间厨房每个卧室都有窗户），就没问题，对不？还是我哪儿又漏了...
7k要不要交税我也还没搞清楚，刚问了队友，队友说rental income最后也是flow through personal income tax。这岂不7千租金一半就没了...我这financial model果然不靠谱，谢谢你啊...我回头找tax guy问问去...

能付起这个租金的decent的人不会租和屋主同住的，其他的可想而知就有各种麻烦，劝楼主最好不要这样...

从租客角度来看，不太喜欢和房东同住，事儿多，受管束。 从房东角度来看，租客不value这个房子，不维护，住在一起容易起口角。 另外如果关系变得友善/亲近了也不好。
所以有安全隐患，如果真的窘迫也就罢了，但LZ并不算窘迫吧。真的做好长期和人共住的准备了吗？经济上如果一段时间租不出去，有多大impact？
lee_hr 发表于 2021-08-02 17:34

说到点子上了...我喜欢附近有能照应一下的friendly neighborhoods， 比如隔壁或者同一栋楼楼上楼下的。但如果是有financial transaction的租户关系这的确就不一样了
租不出去的确是个大问题，我现在只buffer了15% vacancy，看来我预估的不够保守啊，要stress test一下。其实impact不会太大不贵揭不开锅之类的，但是肯定会心里膈应觉得这钱留在股市里多好
谢谢大家给我指出问题啊，现在觉得我这math要update一下，估计最后还是要舍弃一些，比如院子变阳台这样子的...

蹭版上对房产的讨论，想请大家帮我看看我这小算盘打的靠谱不！
楼主和队友最近琢磨着买一套multi family自己住两层，剩下两层出租，这样收租后每月净支出<4K。版上的大房东姐姐们，经历肯定比我丰富对了，可以请你们帮我看看我有没有哪里没考虑周到？
已有一套还清的1 bedroom自住，因为coop出租有限制，挺麻烦的，打算卖了。然后再买一个带garden的duplex，最好还能有一层楼给parents / in law住，一层楼出租。喜欢garden level是因为我特别喜欢加州那种indoor outdoor living但是五到十年内必须留在东岸。
不买single family或者3 bedroom的原因是…供不起！喜欢的区+能看上的都要2-4M，首付1M之后monthly payment也要14k，没有租金补贴觉得太奢侈了。
所以现在在琢磨，直接买个multi family吧，大概3.5-4M，3 family，打算将ground + parlor level改成duplex自住，同样1M首付，monthly payment 11k，楼上两个unit出租能回收7k，这样每个月net payment 4K，比较comfortable，不会撑。
我的小算盘说这么打的，楼上一个unit可以不租，给父母或公婆来visit时暂住，另一个unit长期出租。
目标zipcode是11201和11231，我俩短租过city & Brooklyn很多个区，最后锁定这两个zipcodes是因为这俩是我俩能负担的几个neighborhoods里最喜欢的。觉得今后住5-10年没问题。
我这想法，有什么特别明显的blind spots吗？是不是想的太天真了？提前谢谢大家帮我找bug~
Appreciate2013 发表于 2021-08-02 16:22

我觉得有钱人不会这样的，不过钱不多的这种是很好的一种投资，虽然有可能碰到不好的客人，不过大部分客人都可以的。多家庭买🧱砖房，每层中间🈶️水泥的，这样隔音好。楼上弹琴楼下都听不到。

看来没出租过房，那你还是好好研究下吧。 我看了你贴的那个Carroll gardens 的房。那个客厅好小啊，住着岂不是很憋屈？你要是把下面两层连起来，另外重新装修改格局，那还得挺多钱，你也得算进去啊。 上面有人给你说的两家庭我看也许更适合你。买个装修好的两家庭，直接入住. 你要是没孩子不操心上学的话去别的地方看看？？Gowanus， Clinton Hill 之类的 比Carroll Garden 便宜吧？

和租客一起住，双方都尴尬！

我觉得这两个zip code不会租不出去的 而且可以不告诉租客你是房东 just saying 我老公都自称broker的 我觉得楼主你该投资投资 自己住的和投资的地方不一定在一起的 比如你买一个三家庭的 完全的租出去 每年还可以涨10% 然后你自己家去租个水边的新建condo, amenities绝了 正好你收的租子可以把你租房的cost bring down

看来没出租过房，那你还是好好研究下吧。 我看了你贴的那个Carroll gardens 的房。那个客厅好小啊，住着岂不是很憋屈？你要是把下面两层连起来，另外重新装修改格局，那还得挺多钱，你也得算进去啊。 上面有人给你说的两家庭我看也许更适合你。买个装修好的两家庭，直接入住. 你要是没孩子不操心上学的话去别的地方看看？？Gowanus， Clinton Hill 之类的 比Carroll Garden 便宜吧？
Cybercat 发表于 2021-08-02 17:52

我个人也不喜欢carrol gardens， 很怪。虽然被欧洲人给开发出来了，但是环境嘈杂，离一个大垃圾场很近， 被gentrified的比较早。但是从交通便利角度，很多社区可能会更有后劲。gowanus和clinton hill明显安全指数不够高。我个人非常喜欢fort greene. 价格也是3-6m. 还有一个值得推荐的地方是prospect heights.那边在开发一个叫做pacific park的社区，比较有潜力。

我个人也不喜欢carrol gardens， 很怪。虽然被欧洲人给开发出来了，但是环境嘈杂，离一个大垃圾场很近， 被gentrified的比较早。但是从交通便利角度，很多社区可能会更有后劲。gowanus和clinton hill明显安全指数不够高。我个人非常喜欢fort greene. 价格也是3-6m. 还有一个值得推荐的地方是prospect heights.那边在开发一个叫做pacific park的社区，比较有潜力。
180maidenlane 发表于 2021-08-02 17:57

prospect height那一圈儿我太熟了呀 developers基本上是Hasidic 民间tension已经挺大了 因为土著觉得这些人gentrification 房价提高 把他们都推出去
Carrol garden还是高档一些的 不多说了 不pc

如果租客有自用楼梯自用厨房洗手间，你不用和他见面，还是挺好的主意。 否则你很快会受不了，你的家被别人侵入的感觉。

去参观过住纽约两家庭的朋友家 楼上租客说话的声音听得跟自己房间一样清楚 连放屁的声音都惊天动地 晚上要是打齁就更完美了

如果租客有自用楼梯自用厨房洗手间，你不用和他见面，还是挺好的主意。 否则你很快会受不了，你的家被别人侵入的感觉。
mysrrx 发表于 2021-08-02 18:01

你们说的都是别的地方的独立房出租楼上几层，混在一起住的。楼主说的纽约的这种是本身已经隔成独立的公寓，每个公寓里有厨房洗手间，独立出入的。房东就是邻居而已。 我朋友在Union Square 附近租的房就是房东在一层买了两套，自住一套出租一套，跟房客是隔壁。就是邻居啊，没啥特别的。

我果想天真了！！才意识到streeteasy上说的tax不就是最后交的地税！！还要查最近的assessment value，涨知识了！！
谢谢mm帮我指出各种漏洞！！
每层出租这个我小研究了一下，如果是legaly 3 family，每层都是legally 2 bedroom（都带卫生间厨房每个卧室都有窗户），就没问题，对不？还是我哪儿又漏了...
7k要不要交税我也还没搞清楚，刚问了队友，队友说rental income最后也是flow through personal income tax。这岂不7千租金一半就没了...我这financial model果然不靠谱，谢谢你啊...我回头找tax guy问问去...


Appreciate2013 发表于 2021-08-02 17:43

你税要好好算算，不可能一半这么贵的。一般国家的税法，租金都有个起征额的，不会全部征收。还能抵消部分装修维护投入，你自己到时候可以填写进去充账。不要被数字吓到。
还有就是每层有没有厨房也不是大问题，简单装修厨房花不了多少钱，如果需要 有装修投入，你一开始的半年可能不能指望赚钱。。。
留言的都考虑非常细，你不要被吓到。。每个人都很不同，你只要自己认真挑租客，或者找熟悉的朋友介绍。也不会很计较中间有空房的日子，那么你的打算挺好的。。。

你们说的都是别的地方的独立房出租楼上几层，混在一起住的。楼主说的纽约的这种是本身已经隔成独立的公寓，每个公寓里有厨房洗手间，独立出入的。房东就是邻居而已。 我朋友在Union Square 附近租的房就是房东在一层买了两套，自住一套出租一套，跟房客是隔壁。就是邻居啊，没啥特别的。
Cybercat 发表于 2021-08-02 18:07

是的，独立门户的出租，不是混租。不涉及安全不安全的问题。

说到点子上了...我喜欢附近有能照应一下的friendly neighborhoods， 比如隔壁或者同一栋楼楼上楼下的。但如果是有financial transaction的租户关系这的确就不一样了
租不出去的确是个大问题，我现在只buffer了15% vacancy，看来我预估的不够保守啊，要stress test一下。其实impact不会太大不贵揭不开锅之类的，但是肯定会心里膈应觉得这钱留在股市里多好
谢谢大家给我指出问题啊，现在觉得我这math要update一下，估计最后还是要舍弃一些，比如院子变阳台这样子的...
Appreciate2013 发表于 2021-08-02 17:50

楼主，你可以考虑租给大公司外派的员工。。。他们都是公司支付这些费用，不会在乎房租价格。。。去认识一些跨国公司的HR，问题很容易就解决了

11231是Red Hook 那边吗? 你怎么会喜欢那个区啊

看到2-4M那里我就弃了～这题太难答不了

我果想天真了！！才意识到streeteasy上说的tax不就是最后交的地税！！还要查最近的assessment value，涨知识了！！
谢谢mm帮我指出各种漏洞！！
每层出租这个我小研究了一下，如果是legaly 3 family，每层都是legally 2 bedroom（都带卫生间厨房每个卧室都有窗户），就没问题，对不？还是我哪儿又漏了...
7k要不要交税我也还没搞清楚，刚问了队友，队友说rental income最后也是flow through personal income tax。这岂不7千租金一半就没了...我这financial model果然不靠谱，谢谢你啊...我回头找tax guy问问去...


Appreciate2013 发表于 2021-08-02 17:43

不不不，你要考虑到(假设3 family, 自住1个）你的2/3 mortgage tax 不受 750K贷款的限制， 2/3 property tax 不受10K salt 的限制。要细算。 你要考虑的空房时，能不能够还得起。 我的两个同事住在brownstone broolyn, old money , 都是这么分租的，几年前每个月7-8K收入

我一个前同事就是这样，在Park Slope，地上四层加basement，他家只用下面两层和地下室，上面两层租出去。这么多年，好像也没什么太大麻烦
family越多，肯定投资回报率越高，这个不用说。前提是租客decent，在纽约当房东可不容易啊，何况还要住在一个楼

你说的这个区，三家庭不如两家庭和一家庭的好卖，毕竟大家都不差钱，不至于和其他两个家庭合住。这么贵的楼，投资价值不如便宜地区的三家庭合算。 所以建议折中，买一个两家庭。
180maidenlane 发表于 2021-08-02 17:23

记下了！的确是这样啊，一家庭的房子眨眼就没了，多家庭的好多都是直接全部自己住了
有道理，我再算算，估计还是买个一家庭的，剩下的钱放其他回报率更高的地方
谢谢mm~!!

看你具体location。很多369租出去的，一般都是给单身分租。能租一层house的，更喜欢租apt，省心，冬天暖气比house足

我家就是 因为要留着一套我爸妈来的时候住 大家也都有自己的空间 又不算不住在一起不好听 至于招房客 我家没有 但是我觉得doable 我觉得这个办法特别适合有国内爸妈经常来住的情况的家庭
bangobunny 发表于 2021-08-02 17:36

谢谢mm分享！我就希望能让老人住的足够近也足够远...我觉得一栋楼的距离比较合适

11231是Red Hook 那边吗? 你怎么会喜欢那个区啊
鸢 发表于 2021-08-02 18:16

哈哈哈我可以想象 楼主可能是在Atlantic Ave上从头走到尾 各种小店各种饭店 就爱了 觉得能步行过来的区域都可以 一条主干道深进去深深的tree lined brownstone居民区 确实浪漫的不要不要的

很多人不喜欢和租客住，但纽约这样的确实不少。都是个人喜好，楼主看来已经下定决心了，那就下手，只要多留一些应急资金以备不时之需就好，比如需要维修临时租不了等等
小金猪 发表于 2021-08-02 17:36

我忘记了buffer临时维修租不出去的情况！！
谢谢你提醒我呀！

谢谢mm分享！我就希望能让老人住的足够近也足够远...我觉得一栋楼的距离比较合适
Appreciate2013 发表于 2021-08-02 18:40

You got it. 来我家看过的女朋友都意味深长的点头 说 这是完美的办法

你住过纽约的garden and parlor level吗？纽约跟加州不一样吧。6个月不能用院子。而且garden & parlor level基本房间里面都没有自然光。 还有就是楼上特别响。 你现在是3family吗？是的话为什么要改呢？不是的话，你先问问能不能改吧。 你房子大吗？不大租不出4千吧。

哈哈哈我可以想象 楼主可能是在Atlantic Ave上从头走到尾 各种小店各种饭店 就爱了 觉得能步行过来的区域都可以 一条主干道深进去深深的tree lined brownstone居民区 确实浪漫的不要不要的
bangobunny 发表于 2021-08-02 18:40

atlantic上马上要开一家barneys了，但是隔壁是urban outfitters.也是很错乱了。不过那块（11201）比manhanttan很多地区都贵得多，很多非富即贵，不适合楼主这种希望负担是4k-5k这样down to earth的家庭。 还是找和自己阶层差不多的比较好。

atlantic上马上要开一家barneys了，但是隔壁是urban outfitters.也是很错乱了。不过那块（11201）比manhanttan很多地区都贵得多，很多非富即贵，不适合楼主这种希望负担是4k-5k这样down to earth的家庭。 还是找和自己阶层差不多的比较好。
180maidenlane 发表于 2021-08-02 18:56

Barney原来就一直在那一块儿的哦 后来他们lost lease 难道是又要回来了？ 欧买噶 难道这标志着Barney’s要起死回生么
我喜欢那些阿拉伯超市 小卖部 还有家饰那些

可行，我就是自己住duplex, 出租两层。 找的租客好的话，不存在什么安全问题
烧焦的大太阳 发表于 2021-08-02 17:38

谢谢mm分享！看来能找个靠谱租客就还好

四五千的话 感觉是park slope的调调 可以租给有孩子上学的年轻家庭 在Atlantic Ave周围可以租给单身律师吧 上庭方便 不过周围已经很多大房东了 可能干不过他们
我太喜欢那一块儿了 特美 有生活气息
楼主你一定要买呀 我支持你

我觉得有钱人不会这样的，不过钱不多的这种是很好的一种投资，虽然有可能碰到不好的客人，不过大部分客人都可以的。多家庭买🧱砖房，每层中间🈶️水泥的，这样隔音好。楼上弹琴楼下都听不到。
nobully 发表于 2021-08-02 17:51

不是有钱人 （yet，嘿嘿）
这每层中间有水泥一说我没考虑过，谢谢你！

回复 42楼Appreciate2013的帖子
其实15%(一年有两个月租不出去)的余量算可以了，何况楼主看起来能承受更长的空置期（只是膈应一点）。 安全和隐私上面，挑房子房型的时候注意一下，可能也能达成一个妥协。
另外注意NYC的房地产市场和全国其他地方都不一样（出租，产权等等），看网上别人建议时要注意这一点。


看来没出租过房，那你还是好好研究下吧。 我看了你贴的那个Carroll gardens 的房。那个客厅好小啊，住着岂不是很憋屈？你要是把下面两层连起来，另外重新装修改格局，那还得挺多钱，你也得算进去啊。 上面有人给你说的两家庭我看也许更适合你。买个装修好的两家庭，直接入住. 你要是没孩子不操心上学的话去别的地方看看？？Gowanus， Clinton Hill 之类的 比Carroll Garden 便宜吧？
Cybercat 发表于 2021-08-02 17:52

被明眼人看出来了！！我的确没出租过房子，但是队友出租过，他有过省心的也有过糟心的租客，所以他也在纠结到底还做不做房东这一说
是的！那个carrol garden厅很小，需要很多structural change来变成那种我想要的样子，我还没跟architect聊过，这估计又是一笔大数目...又一个reality check…
打算接下来一两年内生孩子，所以还是希望学区好一点，Gowanus有Whole Foods但是觉得在赌那条河能不能被治好，Clinton hill说句政治不正确的话觉得有点太diverse了
嗯嗯，我继续看看1-2 family的！谢谢你提醒我呀～

我觉得这两个zip code不会租不出去的 而且可以不告诉租客你是房东 just saying 我老公都自称broker的 我觉得楼主你该投资投资 自己住的和投资的地方不一定在一起的 比如你买一个三家庭的 完全的租出去 每年还可以涨10% 然后你自己家去租个水边的新建condo, amenities绝了 正好你收的租子可以把你租房的cost bring down
bangobunny 发表于 2021-08-02 17:54

竟然可以不告诉房客你是房东！学习了！那就真的舒心了许多，我之前还在研究怎么加个shell, llc之类的避免连带责任 & 别人知道我们也住在一栋楼里
我俩之前出租过现住的房子，然后租了个新楼，好开心的呀，怀念各种big windows + amenities + doorman。当时就是用收到的租金来bring down交出的租金。结果co-op规定每租几年必须住几年，我俩这不又回旧co-op了，然后我就开始惦记怎么能搬个好点的地方了...
队友和我都有投资但是从来没碰过投资房，我们对其他investment vehicles要得心应手也舒服很多，最近是疫情wfh太久了开始琢磨我们是不是能拿一部分本金来以房养房，但总是觉得干脆还是直接下狠心买一套好的自己住，其他钱，像你说的，该投资投资，继续投我俩擅长的领域，或者找个其他回报率高的区卖纯投资房

不是不行 而是跟租客在一起住会非常不方便 很多极品 房东租客闹矛盾还少吗？

我个人也不喜欢carrol gardens， 很怪。虽然被欧洲人给开发出来了，但是环境嘈杂，离一个大垃圾场很近， 被gentrified的比较早。但是从交通便利角度，很多社区可能会更有后劲。gowanus和clinton hill明显安全指数不够高。我个人非常喜欢fort greene. 价格也是3-6m. 还有一个值得推荐的地方是prospect heights.那边在开发一个叫做pacific park的社区，比较有潜力。
180maidenlane 发表于 2021-08-02 17:57

carrol garden好多意裔好几代传下来的房子，最近一年看的几套都是说first time on the market in decades
我队友是最近迷上了park slope那一片，7-9th ave那里，上个月他才借口过去那边吃饭“顺便”在小区遛了弯，如数家珍跟我说了几套房子
还没考虑过prospect heights, 我去研究下，谢谢你～

你们说的都是别的地方的独立房出租楼上几层，混在一起住的。楼主说的纽约的这种是本身已经隔成独立的公寓，每个公寓里有厨房洗手间，独立出入的。房东就是邻居而已。 我朋友在Union Square 附近租的房就是房东在一层买了两套，自住一套出租一套，跟房客是隔壁。就是邻居啊，没啥特别的。
Cybercat 发表于 2021-08-02 18:07

好希望在union sq能买得起一栋楼...
还是你解释的好，我希望最好就是直接有separate entrance的，然后主楼entrance留给房客们用，这样能不碰面就不碰面

carrol garden好多意裔好几代传下来的房子，最近一年看的几套都是说first time on the market in decades
我队友是最近迷上了park slope那一片，7-9th ave那里，上个月他才借口过去那边吃饭“顺便”在小区遛了弯，如数家珍跟我说了几套房子
还没考虑过prospect heights, 我去研究下，谢谢你～
Appreciate2013 发表于 2021-08-02 19:39

Park slope环境不错

你税要好好算算，不可能一半这么贵的。一般国家的税法，租金都有个起征额的，不会全部征收。还能抵消部分装修维护投入，你自己到时候可以填写进去充账。不要被数字吓到。
还有就是每层有没有厨房也不是大问题，简单装修厨房花不了多少钱，如果需要 有装修投入，你一开始的半年可能不能指望赚钱。。。
留言的都考虑非常细，你不要被吓到。。每个人都很不同，你只要自己认真挑租客，或者找熟悉的朋友介绍。也不会很计较中间有空房的日子，那么你的打算挺好的。。。
elephant0 发表于 2021-08-02 18:09

谢谢你！不会马上放弃这个model的，但的确很多地方需要学习和再考虑
对耶，税收有起征点这一说，我总忘记这事儿
刚去看了下rental expense deductibles，感觉math又有了点希望，但的确要少个好点的tax guy

回复 1楼Appreciate2013的帖子
付得起一个月3-4K房租的人为什么不买呢？还有，你舍得把那么好的房子租给人乱用吗？

carrol garden好多意裔好几代传下来的房子，最近一年看的几套都是说first time on the market in decades
我队友是最近迷上了park slope那一片，7-9th ave那里，上个月他才借口过去那边吃饭“顺便”在小区遛了弯，如数家珍跟我说了几套房子
还没考虑过prospect heights, 我去研究下，谢谢你～
Appreciate2013 发表于 2021-08-02 19:39

structural change需要1million + . 对的，现在nyc gut reno就是这么贵。几年前还是10k-15k一层,现在20k了。

楼主，你可以考虑租给大公司外派的员工。。。他们都是公司支付这些费用，不会在乎房租价格。。。去认识一些跨国公司的HR，问题很容易就解决了
elephant0 发表于 2021-08-02 18:15

震惊！好主意，我去研究一下
我知道midtown很多给外派员工的公寓，不知道brooklyn有什么，就知道etsy之类的在dumbo

回复 55楼鸢的帖子
不是呀，是brookkyn heights, cobble hill & Carroll garden

回复 1楼Appreciate2013的帖子
付得起一个月3-4K房租的人为什么不买呢？还有，你舍得把那么好的房子租给人乱用吗？
cottonfield 发表于 2021-08-02 19:47

因为很多人有钱到可以不买，享受租的自由，而且租金也可以放到business expense上抵税。另外付得起3k-4k租金的人真的可能买不起同等条件的房子。

carrol garden好多意裔好几代传下来的房子，最近一年看的几套都是说first time on the market in decades
我队友是最近迷上了park slope那一片，7-9th ave那里，上个月他才借口过去那边吃饭“顺便”在小区遛了弯，如数家珍跟我说了几套房子
还没考虑过prospect heights, 我去研究下，谢谢你～
Appreciate2013 发表于 2021-08-02 19:39

First time on the market, owned by the same family for decades 翻译过来就是没翻新没装修。。。 9th Ave 是说Prospect Park West 吗？那里4米买不到装修好的3Family, 大概是没装修的。

去参观过住纽约两家庭的朋友家 楼上租客说话的声音听得跟自己房间一样清楚 连放屁的声音都惊天动地 晚上要是打齁就更完美了
问问题小MaJa 发表于 2021-08-02 18:04

刚给个小朋友租了个最好地界啥都有的studio也就$2K+，是大楼管理的，这种和房东同住的，家境稍微过得去的小朋友都不会看一眼别说young professionals了。
招了烂人进来搞不好就交代了。
TOR123 发表于 2021-08-02 17:08

现在这么便宜了吗

管出租房我可以，但是和租客合住这种坚决不干！每天的生活都弄得和上班一样……

你说的这两个zip非常不一样啊， 前者非常好但是税高。后者的话倒是比较affordable一点

这是怎么贷款啊，直接以投资房贷款吗？

不不不，你要考虑到(假设3 family, 自住1个）你的2/3 mortgage tax 不受 750K贷款的限制， 2/3 property tax 不受10K salt 的限制。要细算。 你要考虑的空房时，能不能够还得起。 我的两个同事住在brownstone broolyn, old money , 都是这么分租的，几年前每个月7-8K收入
leilei 发表于 2021-08-02 18:28

Omg，太感谢你了，我完全不知道这几个examption，刚顺藤摸瓜查了一圈还把capital improvement之类的学了！好开眼界啊！赶紧把我们现在不靠谱的tax guy开了，找个新cpa给我们报税，不懂tax deduction真的导致我们left a lot of money on the table! 谢谢mm帮我们省大钱了…
空房能还得起，不会对生活水平有影响，就是会觉得那空着的两层楼太懒了没给我们打工挣钱，肯定会心理不平衡

我一个前同事就是这样，在Park Slope，地上四层加basement，他家只用下面两层和地下室，上面两层租出去。这么多年，好像也没什么太大麻烦
family越多，肯定投资回报率越高，这个不用说。前提是租客decent，在纽约当房东可不容易啊，何况还要住在一个楼

鸢 发表于 2021-08-02 18:36

我小算盘就是想变成你前同事那样…basement + garden + parlor levels自住，上面两层租出去，然后有靠谱的不用太高但是稳定的rent roll，租客decent别闹幺蛾子，就很美满了…

哈哈哈我可以想象 楼主可能是在Atlantic Ave上从头走到尾 各种小店各种饭店 就爱了 觉得能步行过来的区域都可以 一条主干道深进去深深的tree lined brownstone居民区 确实浪漫的不要不要的
bangobunny 发表于 2021-08-02 18:40

你太理解我了！！每天日常包括去atlantic的food & veggies买两个perfectly ripe的牛油果，从henry走上去看个金鱼怎样了，再去montaque看看garden shop和cat cafe的猫猫，到promenade看夜景再抱一下，然后慢慢溜达回家
有时候往南走，那一排排的brownstones和一颗颗japanese maple trees真的浪漫的不要不要的，有点儿非这个小区不嫁的感觉了，觉得能在这里慢慢变老的感觉

你住过纽约的garden and parlor level吗？纽约跟加州不一样吧。6个月不能用院子。而且garden & parlor level基本房间里面都没有自然光。 还有就是楼上特别响。 你现在是3family吗？是的话为什么要改呢？不是的话，你先问问能不能改吧。 你房子大吗？不大租不出4千吧。
大衣被禁 发表于 2021-08-02 18:44

没住过，就是住附近的时候每天路过很多超美的brownstones然后看很多AD Open House被吸引到了...
好多房子的确特别long & narrow，中间的地方很阴暗必须要很多lighting fixtures
不知道楼上响的事情！！楼主很怕噪声，这点我要好好琢磨一下...特别是大半夜听到楼上的声音，怕...谢谢你提醒我！！
我们现在是co-op里一个小1 bedroom， co-op啥都不能改，已经气伤了，今后换地方一定会先研究alteration policy。我们看重的zipcode很多都是历史保护建筑，估计任何改动也是会累死人的
Best case scenario是三个窗户wide的那种true 2 bed，这样一层租3.5k...顶层如果有roof那当然更好

你得把租客把关好了 很多白人内心仇富 特别是其他族裔

NY 法律偏向tenant 不靠谱

atlantic上马上要开一家barneys了，但是隔壁是urban outfitters.也是很错乱了。不过那块（11201）比manhanttan很多地区都贵得多，很多非富即贵，不适合楼主这种希望负担是4k-5k这样down to earth的家庭。 还是找和自己阶层差不多的比较好。
180maidenlane 发表于 2021-08-02 18:56

那家barneys是两年前关的啦，店面一直没租出去...我经常觉得sbux reserve搬进来就完美了
的确不知道买一栋brownstone是否make financial sense，depends on the math...当然比不起小区里的old money们，我们凡事都要先算算

四五千的话 感觉是park slope的调调 可以租给有孩子上学的年轻家庭 在Atlantic Ave周围可以租给单身律师吧 上庭方便 不过周围已经很多大房东了 可能干不过他们
我太喜欢那一块儿了 特美 有生活气息
楼主你一定要买呀 我支持你
bangobunny 发表于 2021-08-02 19:05

我有1 bedroom在11201出租的data point，租给过phd student，也租给过城里上班的couple，三年前出租的价位是3.5k，现在供需变了租不了那么多，不知道明年会不会好一些
目标新房会是true 2 bedroom，但是地段可能没有现在的那么好，所以我estimate时候就用了3.5k per a 2b unit来算的

回复 42楼Appreciate2013的帖子
其实15%(一年有两个月租不出去)的余量算可以了，何况楼主看起来能承受更长的空置期（只是膈应一点）。 安全和隐私上面，挑房子房型的时候注意一下，可能也能达成一个妥协。
另外注意NYC的房地产市场和全国其他地方都不一样（出租，产权等等），看网上别人建议时要注意这一点。

lee_hr 发表于 2021-08-02 19:16

嗯嗯，谢谢！NYC和rest of the country比的确太不一样了，layout和locations真的好难碰到喜欢而且买得起的