NYC买multi family，自己住两层，出租两层，这想法靠谱吗

很多人都先在一个地方租着，然后看房子，下offer，close以后还要时常就近监督工人等新房装修好，这直接就租了一两年了
只要价钱对了，没啥不舍得给人租的，当然不会给顶配，而会找特别耐用tolerant的材料。打个比方，租给别人就给驴包，小香肯定不能租，对吧

自住+出租的…我想到了Netflix 英剧the ones below

我们这里multiplex的房是只能商业贷款的，比普通房贷贵。不知道楼主那里怎么样。

不是有钱人 （yet，嘿嘿）
这每层中间有水泥一说我没考虑过，谢谢你！
Appreciate2013 发表于 2021-08-02 19:06

我在11354，一层自住，其它2-3层出租。一定要买砖房multi family 的，这样的都是独立出入，每层独立大厅厨房与出入，因为每层隔离不是木头，所以楼上走路说话听音乐楼下基本听不到声音隔音特别好。隔层要是木头的那就不行了，楼上聊天楼下听的一清二楚，吵死了。有人说和房东合住是没搞清楚啥事multi family。这种就是每层都是独立apartment，跟楼下房东根本没啥见面机会，除非三天两头在门口呆着。

你说的这两个zip非常不一样啊， 前者非常好但是税高。后者的话倒是比较affordable一点
miavita 发表于 2021-08-02 20:55

前者很多买不起，退而求其次加了第二个zip code...

我这数字是这么估来的，我最开始用这两个小区去年疫情时最低时候的中位租金，抛去commission，最后扣个15%空闲费用，最后算出来的7k租金收入
我是不是漏了什么…
Appreciate2013 发表于 2021-08-02 16:50

根据我多套小黑屋的经验，你还需要考虑房产税和保险，还有维护费用

我这数字是这么估来的，我最开始用这两个小区去年疫情时最低时候的中位租金，抛去commission，最后扣个15%空闲费用，最后算出来的7k租金收入
我是不是漏了什么…
Appreciate2013 发表于 2021-08-02 16:50

还有维修，保险这些。另外commission是什么？不是你自己出租吗？

和房客住不安全，万一闹矛盾，都没地方躲
lastunas 发表于 2021-08-02 16:50

太危险

你太理解我了！！每天日常包括去atlantic的food & veggies买两个perfectly ripe的牛油果，从henry走上去看个金鱼怎样了，再去montaque看看garden shop和cat cafe的猫猫，到promenade看夜景再抱一下，然后慢慢溜达回家
有时候往南走，那一排排的brownstones和一颗颗japanese maple trees真的浪漫的不要不要的，有点儿非这个小区不嫁的感觉了，觉得能在这里慢慢变老的感觉
Appreciate2013 发表于 2021-08-02 21:13

呀 我怎么这么懂 我没你那么有钱我年轻时候住的11216 经常去你说的这些地方劈情操 美得让人心碎 确实可以在这里变老

喜欢花园可以看看11375. 当年仿伦敦郊区建的小区，几乎所有的邻居都在积极打理花园。TH和小一点的SFH应该在楼主预算内。

11375在打kew garden jail 基本上是挡不住的 谨慎

主要是每月放在房产上的净支出，我们只想花四五千，还想带花园...
请问你有推荐的其他的能两全其美的办法吗？
带花园的，只有老brownstone，很多new development都是清一色玻璃箱子。比如这个cobble hill的2 bedroom，没花园，$2.5M, 每月支出9.7k，超预算了 https://streeteasy.com/sale/1550708
再比如这个上西的老房子带花园，2 bedroom, $1.325M，每月支出不到3k，经济上靠谱，但是房子实在太小了，憋屈 https://streeteasy.com/sale/1552480
Appreciate2013 发表于 2021-08-02 17:05

我的意思是纽约大部分人住的房子都不到2M 你只能看上2-4M的说明对生活质量要求很高 可是又要来分租 分租可不仅仅是包租婆的feel 这完全和追求高质量生活矛盾啊 一般人买个SFH还要看院子大不大 隐私有多少 这楼下住个自己的租客 可能不需要天天见面可是也是无可避免会遇到的

呀 我怎么这么懂 我没你那么有钱我年轻时候住的11216 经常去你说的这些地方劈情操 美得让人心碎 确实可以在这里变老
bangobunny 发表于 2021-08-03 13:10

梦想很丰满，现实很骨感。租房时特别没孩子时你说的这些是挺好的。 楼主预算有限，如果不花钱请人的话，周末就是打理前后花园，除蚊子除虫，打扫卫生。秋天扫树叶冬天扫雪撒盐，别的季节扫人行道。就不说别的维护了和每几年修一遍brownstone iron fence 前门了。特别是楼主还要作房东。 有了孩子的话更是前几年都是playground, playdate 跑着，活动也是以孩子的活动为主。小清新的活动是享受不了多少的。

我鼓励楼主这样的思维。毕竟华人在非华人区买multi的太少了，尤其楼主target这样的高级社区。但是她从 1 bedroom coop到multi的跨度还是很大的，绕过了不少弯路。挺好的。等她上船了，发现如果想搬到别的地区，除了湾区，很难被price out了。过几年了，还能在房子里套出更多的钱，继续投资。

梦想很丰满，现实很骨感。租房时特别没孩子时你说的这些是挺好的。 楼主预算有限，如果不花钱请人的话，周末就是打理前后花园，除蚊子除虫，打扫卫生。秋天扫树叶冬天扫雪撒盐，别的季节扫人行道。就不说别的维护了和每几年修一遍brownstone iron fence 前门了。特别是楼主还要作房东。 有了孩子的话更是前几年都是playground, playdate 跑着，活动也是以孩子的活动为主。小清新的活动是享受不了多少的。
Cybercat 发表于 2021-08-03 13:49

一个月1百多就能雇人每周两次来收垃圾和扫雪。

楼主想法很好呀！我也想买multi, 只不过买不起。 知道10年前买multi的，都有很不错的回报。

carrol garden好多意裔好几代传下来的房子，最近一年看的几套都是说first time on the market in decades
我队友是最近迷上了park slope那一片，7-9th ave那里，上个月他才借口过去那边吃饭“顺便”在小区遛了弯，如数家珍跟我说了几套房子
还没考虑过prospect heights, 我去研究下，谢谢你～
Appreciate2013 发表于 2021-08-02 19:39

感叹BK甚至纽约找个好地儿真不容易。住south slope。基本在park slope活动，偶尔去carrol garden, cobble hill, prospect heights, brooklyn heights 这些地方瞎走， 感觉论环境优美绿化好+local餐馆小商店种类多这两点，其他区都比不上park slope啊。carrol garden街景更好看有些有趣的小店。cobble hill， prospect heights街景看着很一般， brooklyn heights 没啥local business。哪怕是park slope疫情后我感觉也没有之前干净了？

梦想很丰满，现实很骨感。租房时特别没孩子时你说的这些是挺好的。 楼主预算有限，如果不花钱请人的话，周末就是打理前后花园，除蚊子除虫，打扫卫生。秋天扫树叶冬天扫雪撒盐，别的季节扫人行道。就不说别的维护了和每几年修一遍brownstone iron fence 前门了。特别是楼主还要作房东。 有了孩子的话更是前几年都是playground, playdate 跑着，活动也是以孩子的活动为主。小清新的活动是享受不了多少的。
Cybercat 发表于 2021-08-03 13:49

哦 拥有房产 做房东 肯定是hard work 这是一定的

monthly payment 11k里面包含地税了吗？地税多少钱？ 楼上两个unit出租能回收7k，出租部分每个月的interest和property tax多少，是否大于7k？少于7k的话是要交税的

我知道有买那种东部老的row house，然后把每层改装成单独apartment 收租

一个月1百多就能雇人每周两次来收垃圾和扫雪。
180maidenlane 发表于 2021-08-03 13:56

扫雪难。前年的价是11-3 月，每月$300，无论有没有雪

纽约的brownstone没有什么雪可扫的几分钟的事儿 给邻居20块也够的

我的意思是纽约大部分人住的房子都不到2M 你只能看上2-4M的说明对生活质量要求很高 可是又要来分租 分租可不仅仅是包租婆的feel 这完全和追求高质量生活矛盾啊 一般人买个SFH还要看院子大不大 隐私有多少 这楼下住个自己的租客 可能不需要天天见面可是也是无可避免会遇到的
ChubbyCat 发表于 2021-08-03 13:43

纽约市5个区房价高，很多就是因为租金堆起来的。不想分租，要么住市里的apt, 要么郊区的SFH

纽约的brownstone没有什么雪可扫的几分钟的事儿 给邻居20块也够的
bangobunny 发表于 2021-08-03 16:20

邻居？brownstone 的邻居也是brownstone啊，都是4米买的房，互相给20块互相扫雪吗？不过过去几年纽约确实也没啥雪就是了。

邻居？brownstone 的邻居也是brownstone啊，都是4米买的房，互相给20块互相扫雪吗？不过过去几年纽约确实也没啥雪就是了。
Cybercat 发表于 2021-08-03 16:48

反正我是知道我老公你不给他钱他都能顺手帮邻居 给他个买咖啡钱他就很开心了 去年雪很多啊 最多的一年了 Brownstone下了stoop 还剩几尺宽的sidewalk 而且你知道brownstone很窄的吧 anyways我觉得前院的维护比郊区sfh要少很多

反正我是知道我老公你不给他钱他都能顺手帮邻居 给他个买咖啡钱他就很开心了 去年雪很多啊 最多的一年了 Brownstone下了stoop 还剩几尺宽的sidewalk 而且你知道brownstone很窄的吧 anyways我觉得前院的维护比郊区sfh要少很多
bangobunny 发表于 2021-08-03 16:52

一般也就20尺宽的地儿，确实没几步。我是笑你说给邻居20块，谁好意思给啊，好歹都是几米房子的人。 帮人扫那肯定有的。以前我住外州时邻居经常就帮我家扫了，搞得我后来天不亮就喊老公出去扫两家的。 你那新马甲呢？怎么不穿了？

一般也就20尺宽的地儿，确实没几步。我是笑你说给邻居20块，谁好意思给啊，好歹都是几米房子的人。 帮人扫那肯定有的。以前我住外州时邻居经常就帮我家扫了，搞得我后来天不亮就喊老公出去扫两家的。 你那新马甲呢？怎么不穿了？
Cybercat 发表于 2021-08-03 16:56

其实接地气的人是大多数的 自己出来扫的 已经出来了 自己不出来雇人的 你就给这个工人钱 事儿也就办了

震惊！好主意，我去研究一下
我知道midtown很多给外派员工的公寓，不知道brooklyn有什么，就知道etsy之类的在dumbo
Appreciate2013 发表于 2021-08-02 19:49

想多了吧，公司外派员工都是租luxury rental building，楼里自带doorman和健身房必须是标配啊，考虑租你这种的外派员工很少吧？

这个大家用得上不？免费的mulch https://getchipdrop.com/expectations/

扫雪难。前年的价是11-3 月，每月$300，无论有没有雪
leilei 发表于 2021-08-03 16:19

local teen没那么贵

现在下手晚了。去年中有不少3-5家庭（部分还有半地下底商），中城和下城，成交价也就3.5M以内，最低有几栋不到3M成交。最近这样的房源很少见到了。

想多了吧，公司外派员工都是租luxury rental building，楼里自带doorman和健身房必须是标配啊，考虑租你这种的外派员工很少吧？
magicyy 发表于 2021-08-03 17:04

搞金融中国四大行外派人员（除了建行没钱），欧洲过来的银行职员租比较豪华公寓。学生喜欢设施好的公寓。联合国和下属机构，大量需要便宜的房子。低级别外交人员，比较没钱的小国外交人员，还有定期换班搞项目的技术人员，每单几十套的需要便宜房子，甚至连二手被褥都要。曼哈顿市场巨大，很多不同层次的需求。

根据我多套小黑屋的经验，你还需要考虑房产税和保险，还有维护费用
tomtomliu 发表于 2021-08-02 23:47

谢谢你提醒我！税研究好了，不会太大负担。但是brownstone maintenance...比预想中要频繁而且也贵多了！看来我要想想到底能不能养得起一个brownstone

还有维修，保险这些。另外commission是什么？不是你自己出租吗？
wlzh90 发表于 2021-08-03 13:05

嗯嗯！comission是打算找broker帮忙租，因为我不想跟租客有直接interaction

嗯嗯！comission是打算找broker帮忙租，因为我不想跟租客有直接interaction
Appreciate2013 发表于 2021-08-03 19:25

broker跟tenant拿commission 你不用担心这一块儿

我的意思是纽约大部分人住的房子都不到2M 你只能看上2-4M的说明对生活质量要求很高 可是又要来分租 分租可不仅仅是包租婆的feel 这完全和追求高质量生活矛盾啊 一般人买个SFH还要看院子大不大 隐私有多少 这楼下住个自己的租客 可能不需要天天见面可是也是无可避免会遇到的
ChubbyCat 发表于 2021-08-03 13:43

的确是有矛盾，主要是小心思和钱包君之间的矛盾...
主要是现在房子是个shoe box，就算换个多一个房间的condo也就是稍微大一点的shoe box...
要不想住shoebox只能要么搬到远一点的地方，要么靠租金支持买一栋townhouse
如果我rank我的priorities，那就是1. good neighborhood, 2. High ceiling, 3.big windows, 4. 2 baths, 5. Split bedrooms
privacy不在我top 5里…
很多townhouse的garden level有separate entrance，我想直接就自己走这个entrance, 然后主entrance留给楼上两户，最小化见面机会

我鼓励楼主这样的思维。毕竟华人在非华人区买multi的太少了，尤其楼主target这样的高级社区。但是她从 1 bedroom coop到multi的跨度还是很大的，绕过了不少弯路。挺好的。等她上船了，发现如果想搬到别的地区，除了湾区，很难被price out了。过几年了，还能在房子里套出更多的钱，继续投资。
180maidenlane 发表于 2021-08-03 13:55

谢谢你的鼓励！！希望能成！过去一年多趁wfh住了其他州很多地方，的确觉得除了弯曲其他地方都超级affordable!!

感叹BK甚至纽约找个好地儿真不容易。住south slope。基本在park slope活动，偶尔去carrol garden, cobble hill, prospect heights, brooklyn heights 这些地方瞎走， 感觉论环境优美绿化好+local餐馆小商店种类多这两点，其他区都比不上park slope啊。carrol garden街景更好看有些有趣的小店。cobble hill， prospect heights街景看着很一般， brooklyn heights 没啥local business。哪怕是park slope疫情后我感觉也没有之前干净了？

daling 发表于 2021-08-03 14:37

Park slope挺好的！更热闹，更是一个完整的neighborhood，也太年轻有活力很多
11201的店基本都在park slope有分店
我也是一直没弄明白smith st和montague怎么了，越发没落了。队友说是08年没缓过来，developers都跑别的地方了

Park slope挺好的！更热闹，更是一个完整的neighborhood，也太年轻有活力很多
11201的店基本都在park slope有分店
我也是一直没弄明白smith st和montague怎么了，越发没落了。队友说是08年没缓过来，developers都跑别的地方了
Appreciate2013 发表于 2021-08-03 19:42

zoning已经满了 批不下来新楼了