你们跟loan agent 聊过吗？这个收入还有另外一个房子，你们不太可能拿到2m房子的贷款。 即使没有另外一个房子，你们的收入买2m的房子也非常撑。 用户需知 发表于 2021-07-20 12:10
我的两分钱：高价区没有Work life balance 特别是对新来者 好处很明显 工作机会其他地区无法企及 坏处也很明显 连好吃的盒饭都难找 人多且都猴精（褒义）意味着做任何事你都在和一大群资质和你差不多运气也和你差不多（meaning 头款和月供也差不多）的人抢来抢去 所以就撞大运吧 运气好就买个小黑屋住下来 CleverBeaver 发表于 2021-07-20 12:08
https://forums.huaren.us/showtopic.html?topicid=2706663&fid=398 看了这篇帖子后，突然感觉自己好像对买房后的生活有点理想化了 两人一娃，娃马上就要上daycare了，现在有个TH已经不够住了院子也小， 想换个SFH带大院子的，去年都还没紧迫感，一直浑浑噩噩到今年发现关注的区域的房价已经涨了30%+了哎 两人base 30w，还有10w出头的RSU，但因为存401k+ESPP+megadoor IRA (代替529），两人税后的钱也就1w出头，预算从年初的1.5m已经到了2m，不像上面帖子可以拿出这么多downpay，2m的房子20% downpay，每个月的还债已经8k了，还不算Utility和日常维护。现在这套TH出租可以租抵债，但出租房也存在风险。少存点megadoor IRA每个月可以多3k的现金流，算上daycare每个月还是完全不够。1.75m的房子每个月月供也就少了1k，6k预算每月感觉也很吃紧的 这就意味着每个月不仅负债，每年得通过卖ESPP和RSU来弥补，每年的bonus也极少估计也就够每年意外的大额花销和旅游？把预算降到1.5m又感觉可选的房子寥寥无几了 但同时看着房价飞涨，感觉不上车之后可能就更难上车了，刚需房又不得不买，小换大感觉并不适合高房价区，工资的涨幅完全抵不上房子的涨幅，TH买的不好房价本身也不高，这几年的涨幅很小完全抵不上疫情期间SFH的暴涨。 jmao 发表于 2021-07-20 11:34
这个收入完全！完全！没有问题 bruinbeer 发表于 2021-07-20 12:17
這麼說吧，我們自己的房子就是2m, 周圍不少朋友也是這個價位的房子，我很清楚養這樣的房子要多少錢。楼主真没必要这么超前消费。 用户需知 发表于 2021-07-20 12:54
回复 2楼julie2020的帖子 有道理，主要现在房价在高位，而且自住房总感觉不能算投资，除非之后要换房了把自住房卖了，但换房估计就要更撑了 不过股市也是所谓的"高位", 确实两者半斤八两都在timing market. jmao 发表于 2021-07-20 12:03
https://forums.huaren.us/showtopic.html?topicid=2706663&fid=398 看了这篇帖子后，突然感觉自己好像对买房后的生活有点理想化了 两人一娃，娃马上就要上daycare了，现在有个TH已经不够住了院子也小， 想换个SFH带大院子的，去年都还没紧迫感，一直浑浑噩噩到今年发现关注的区域的房价已经涨了30%+了哎 两人base 30w，还有10w出头的RSU，但因为存401k+ESPP+megadoor IRA (代替529），两人税后的钱也就1w出头，预算从年初的1.5m已经到了2m，不像上面帖子可以拿出这么多downpay，2m的房子20% downpay，每个月的还债已经8k了，还不算Utility和日常维护。现在这套TH出租可以租抵债，但出租房也存在风险。少存点megadoor IRA每个月可以多3k的现金流，算上daycare每个月还是完全不够。1.75m的房子每个月月供也就少了1k，6k预算每月感觉也很吃紧的 这就意味着每个月不仅负债，每年得通过卖ESPP和RSU来弥补，每年的bonus也极少估计也就够每年意外的大额花销和旅游？把预算降到1.5m又感觉可选的房子寥寥无几了 但同时看着房价飞涨，感觉不上车之后可能就更难上车了，刚需房又不得不买，小换大感觉并不适合高房价区，工资的涨幅完全抵不上房子的涨幅，TH买的不好房价本身也不高，这几年的涨幅很小完全抵不上疫情期间SFH的暴涨。 看了大家的评论，看来我需要平衡的是接受买房后每个月都是负债，然后每个月都卖出点现有的股票弥补家用。很长一段时间估计都要保持家庭没有多少净收入，纯靠现有股票增值了，和现在每个月都能存下点钱，每年还额外存点megadoor当教育基金是个大反差需要适应 jmao 发表于 2021-07-20 11:34
能不能具体说一下要多少钱。这个价位买的起的人不少，可是房子不多。 honeybunch 发表于 2021-07-20 12:59
40万的收入买两米，按照美国人一般的算法也就4倍税前。一米收入的估计也看不上5米以下的房子，但是也买不起5米的。欲望是无限制。撑房子就自己忍着，认识人买撑的房子几乎从来不在餐馆吃饭。 COA 发表于 2021-07-20 12:21
就是吐槽，1M收入的，疯了才会去买5M的房子。。。。 fitfitfit 发表于 2021-07-20 13:18
回复 24楼skyfi的帖子 是西雅图东区，去年1.3w+东区的现在都涨到1.7m+了 megadoor应该是存不下了，401k无论如何都会放满，平时真的就得靠卖股票还房贷了，本想着只靠卖股票凑首付平时靠股票增长增加净值 > TH里15w拿出来再多贷个10来八w cashout refinance还是HELOC呢? 其实有考虑过通过类似方式拿出10w当房子首付，就不用多卖股票了。但目前我的房贷的利率很低，cashout refinance后利率就要上去了，半年内貌似还不能转投资房，转了后利率也就再也降不下来了？HELOC利率又很高，股市在高点感觉不一定回报能超过HELOC利息 jmao 发表于 2021-07-20 13:38
回复 30楼roseleezero的帖子 base 30w，不是30w+ 我们存满401k, 还存megadoor, 之后不存megadoor了估计能到14k, 15k感觉还是到不了，除去8k房贷和daycare，剩下不到4k还是挺紧的感觉 jmao 发表于 2021-07-20 13:45
回复 33楼skyfi的帖子 这个也得先买房，再卖房？ 现在这个市场，很可能几个月都买不下房，和卖房之间咋衔接呢？ 这样的话买房还是得卖股票凑齐首付，卖房后一堆现金直接allin感觉风险也不小，感觉撑了可以再考虑卖？ jmao 发表于 2021-07-20 13:51
回复 38楼skyfi的帖子 去年这个时候东区Redmond啥的1.3m还是可以买到还不错的SFH，中产就不指望去98004这种富人区了 要是去sammamish去年这个时候估计1.3就可以拿下3000+的SFH，但上班实在太远太远了 jmao 发表于 2021-07-20 13:55
回复 39楼skyfi的帖子 恩恩，看来保持两个人不失业2m也不是太撑？毕竟工资还会有小幅增长空间，就是得慢慢适应从每个月存megadoor后还能有结余，转变成每个月不存megadoor都还是负债，每年需要卖点RSU和ESPP来抵消的日子 jmao 发表于 2021-07-20 13:59
呃，存钱不就是为了花的么，如果工作稳定又年轻为啥要存那么多钱给将来然后苦了现在？一共就活几十年，过一年少一年。 平行时空 发表于 2021-07-20 16:58
工作稳定且有上升趋势的话，所在地区又是高房价，那2M值得撑。 关键就是能早上车，然后安心工作跳槽投资继续积累资产。 不要怕一时存不下钱，我看对你们的情况这个只是个心理因素，很多人因为这个心理因素明明有实力但是就是不买房，彻底被price out。 我自己是从买了房“月月光”过来的，但是我没有撑到要靠卖ESPP卖股票维持基本日常消费，我们还留了一些个人的股票投资，和第一套房子没卖/后来卖了换了股票，这些也帮助我们在月月光这几年没有掉队资产积累。 如果重来一次，我会用一部分当时没卖的股票和第一套房子里的钱买更贵一点的房子，更加“一步到位”。我现在要想升级比当初可贵了不少，更不用说税基也变了。所以这是我建议你不要纠结于TH卖不卖算不算投资什么的，先满足自住的需求，不好的投资早点换仓也是应该的。 skyfi 发表于 2021-07-20 17:17
2m的房子在西雅图真的不能算超前消费，楼主没有要求太多。 busbus 发表于 2021-07-20 16:56
如果首付和月供需要卖股票或者牺牲401k，现在阶段去撑一个贵价房未必值得，我把我的dream区的喜欢的房子过去大半年的成交挨个算了两次成交之间的年化增长率，最高的8%（最recent出售前做了翻新），最低的只有2%，远远低于espp和rsu的涨幅，也远低于非学区sfh的涨幅 既然手上已经有房有股票，即使大放水，也是在船上跟着水涨船高，我家现在的计划是过几年老二读k的时候再去撑一个dream house，到时候首付能拿出来的更多，贷款能力也会更大一些，能选择的range更广 timetraveller 发表于 2021-07-20 19:21
是不是超前消费要看收入的。西雅图40万收入的都买200万的房子吗？这不胡扯吗？ 用户需知 发表于 2021-07-20 19:38
楼主想到东区哪里买房啊？98004确实不行，但Sammamish, issaqush 这些地方应该1.5M能买不错的房子。为啥一定要98004？这些地方学区也很好啊。另外好奇楼主夫妻俩都是IT吗？aiwawa 发表于 2021-07-21 01:30
两人一娃，娃马上就要上daycare了，现在有个TH已经不够住了院子也小， 想换个SFH带大院子的，去年都还没紧迫感，一直浑浑噩噩到今年发现关注的区域的房价已经涨了30%+了哎
两人base 30w，还有10w出头的RSU，但因为存401k+ESPP+megadoor IRA (代替529），两人税后的钱也就1w出头，预算从年初的1.5m已经到了2m，不像上面帖子可以拿出这么多downpay，2m的房子20% downpay，每个月的还债已经8k了，还不算Utility和日常维护。现在这套TH出租可以租抵债，但出租房也存在风险。少存点megadoor IRA每个月可以多3k的现金流，算上daycare每个月还是完全不够。1.75m的房子每个月月供也就少了1k，6k预算每月感觉也很吃紧的
这就意味着每个月不仅负债，每年得通过卖ESPP和RSU来弥补，每年的bonus也极少估计也就够每年意外的大额花销和旅游？把预算降到1.5m又感觉可选的房子寥寥无几了
但同时看着房价飞涨，感觉不上车之后可能就更难上车了，刚需房又不得不买，小换大感觉并不适合高房价区，工资的涨幅完全抵不上房子的涨幅，TH买的不好房价本身也不高，这几年的涨幅很小完全抵不上疫情期间SFH的暴涨。
看了大家的评论，看来我需要平衡的是接受买房后每个月都是负债，然后每个月都卖出点现有的股票弥补家用。很长一段时间估计都要保持家庭没有多少净收入，纯靠现有股票增值了，和现在每个月都能存下点钱，每年还额外存点megadoor当教育基金是个大反差需要适应
有道理，主要现在房价在高位，而且自住房总感觉不能算投资，除非之后要换房了把自住房卖了，但换房估计就要更撑了
不过股市也是所谓的"高位", 确实两者半斤八两都在timing market.
去年偶尔在redfin上看看房，那时候感觉1.3m的房子还可以，现在1.3的已经没法看了唉
好处很明显 工作机会其他地区无法企及
坏处也很明显 连好吃的盒饭都难找 人多且都猴精（褒义）意味着做任何事你都在和一大群资质和你差不多运气也和你差不多（meaning 头款和月供也差不多）的人抢来抢去
所以就撞大运吧 运气好就买个小黑屋住下来
卖了现在的自住房也就15w现金吧，没多少，不影响每个月都是负债，或者可以避免每年卖RSU，但拿这么多现金在手上每个月抵负债也做不到，倒时候还是全扔大盘。
看来我需要平衡的是接受每个月都是负债，然后每个月都卖出点股票弥补家用。和现在每个月都能存钱，每年存megadoor是个大反差需要适应
这个收入完全！完全！没有问题
你直接说坏处就是无限内卷就完了，还把内卷定义重复一遍干啥
租好学区房子，然后享受当下生活
其他人说的有点道理，不好听但还是有道理，不能太贪，什么都要做到什么都要做到最好。
這麼說吧，我們自己的房子就是2m, 周圍不少朋友也是這個價位的房子，我很清楚養這樣的房子要多少錢。楼主真没必要这么超前消费。
能不能具体说一下要多少钱。这个价位买的起的人不少，可是房子不多。
楼主估计还很年轻 自住房为什么不能算投资 自住房是不能随便套现 但是对于刚起步的人 自住房的资产增值是最容易也是最主要的部分
楼主这种情况，又不是湾区，真没必要把自己撑那么满。我觉得还是以不动股票和ESPP为目标，401k尽量还是放满，mega IRA就先不考虑了。
既然去年1.3M的房子还能看，那我猜也不是西雅图，估计就是南加那几个地方。如果收入几年内觉得不会太涨，30w base出30-40w首付买个1.5M的SFH，妥妥的。
是，1.5估计买不到3000尺大房子，但至少比你现在的TH居住条件改进了，而且也上车了。TH可卖可不卖。
如果是我猜的那地，TH里15w拿出来再多贷个10来八w，也是可以够的上3000尺房子的，里面条件一般点就是了。
看楼主的想法实话说有点没想清楚
楼主难受的点是以后没机会每年额外存点megadoor，少了些许数钱的快乐，问题是你看着你买的房子里面equity的增加，房子本身的增值，不是一回事么？
你在湾区吧？我的评论从来不包括湾区，那里太神奇了，2m就买个小黑屋。
就是吐槽，1M收入的，疯了才会去买5M的房子。。。。
可以具体讲下2m房子的开销吗? 其实就是感觉一个更大的房子，也不是啥豪宅
现在的TH不新，没院子每年几乎都没啥维护费用，可能过几年要刷外墙啥的，过个10年换屋顶啥的
是西雅图东区，去年1.3w+东区的现在都涨到1.7m+了
megadoor应该是存不下了，401k无论如何都会放满，平时真的就得靠卖股票还房贷了，本想着只靠卖股票凑首付平时靠股票增长增加净值
> TH里15w拿出来再多贷个10来八w
cashout refinance还是HELOC呢? 其实有考虑过通过类似方式拿出10w当房子首付，就不用多卖股票了。但目前我的房贷的利率很低，cashout refinance后利率就要上去了，半年内貌似还不能转投资房，转了后利率也就再也降不下来了？HELOC利率又很高，股市在高点感觉不一定回报能超过HELOC利息
买5M房得看资产了，不是光看收入了。
我的意思是卖掉TH
每个月卖股票是为了不timing market
其实就是相当于把RSU卖了，平均到12个月。只不过RSU每年vest一次，不可能等到那时候，也不会卖了RSU现金全存着给接下来12个月用，所以感觉每个月卖股票可能是比较好的一个方式，可能跌了这个月就不卖，反正还有emergency fund
对啊，既然要换大房子，为什么不卖房呢，我们也是卖房才有首付
base 30w，不是30w+ 我们存满401k, 还存megadoor, 之后不存megadoor了估计能到14k, 15k感觉还是到不了，除去8k房贷和daycare，剩下不到4k还是挺紧的感觉
西雅图东区真不了解，我印象里西雅图是仅次于弯曲的，所以以为1.3早就买不到啥SFH了
我还是那个建议：不要死撑，所以401k放满2w，尽量不要动ESPP和RSU。但是该花的还是得花，比如TH卖掉，mega先不存。如果能想办法“融资”（比如爹妈赞助）多凑点首付一次到位买个差不多的房子也是个办法
如果除去房子和dc能剩不到4k，而且ESPP，RSU，bonus这些都没动，就差不多可以了呀。高房价地区刚买房都是这样吧。这不到4k就是吃喝拉撒花光光，有多少花多少，存不下钱，但是你有ESPP，RSU啊。Bonus就用来cover大笔消费，比如旅游，回国，大修房子啥的。
这个也得先买房，再卖房？ 现在这个市场，很可能几个月都买不下房，和卖房之间咋衔接呢？
这样的话买房还是得卖股票凑齐首付，卖房后一堆现金直接allin感觉风险也不小，感觉撑了可以再考虑卖？
你可以先贷款，卖了房再把钱放进去啊
这个我没操作过 版上有人问过 问问agent吧
你还要考虑有2个房子 贷款的时候会麻烦 如果收入不够cover2个贷款，我记得是要有租房合同而且只能算租金的60%，这是几年前的规定了。不知道现在怎么样。
卖股票凑首付是应该的呀，我的意思是平时花销就不用动RSU了
去年这个时候东区Redmond啥的1.3m还是可以买到还不错的SFH，中产就不指望去98004这种富人区了
要是去sammamish去年这个时候估计1.3就可以拿下3000+的SFH，但上班实在太远太远了
弯曲人民已经被虐习惯了，3000+尺的房子不是必需。。。
恩恩，看来保持两个人不失业2m也不是太撑？毕竟工资还会有小幅增长空间，就是得慢慢适应从每个月存megadoor后还能有结余，转变成每个月不存megadoor都还是负债，每年需要卖点RSU和ESPP来抵消的日子
我们平时比较节约，不乱花的钱就不花
其实我们也是最近一两年有了投资理财的思路，自己做资产配置，对我们来说401k, HSA, megadoor配置大盘都是非常可靠的投资方式
当然和论坛以及很多地里的人比不了，没有IPO暴富，股票暴涨的命，都是靠大盘和RSU慢慢的增长 家庭收入也是这一两年上去的，可能过几年有了更多的积蓄买2m就不会问这种问题了，但也担心更上不了车
我认识很多刚工作的就会投资理财，然而我头几年股票都亏了几万，更别说存满401k，幸好为时不晚还有时间。
突然看到之前你发的一个帖子https://forums.huaren.us/showtopic.html?topicid=2588622
想问下你们后来在东区多少上车了呢？感觉如何?
现在和去年八月比又疯长了一大波
30w 到手有1.5万吧？
2m的房子在西雅图真的不能算超前消费，楼主没有要求太多。
工作稳定且有上升趋势的话，所在地区又是高房价，那2M值得撑。 关键就是能早上车，然后安心工作跳槽投资继续积累资产。 不要怕一时存不下钱，我看对你们的情况这个只是个心理因素，很多人因为这个心理因素明明有实力但是就是不买房，彻底被price out。 我自己是从买了房“月月光”过来的，但是我没有撑到要靠卖ESPP卖股票维持基本日常消费，我们还留了一些个人的股票投资，和第一套房子没卖/后来卖了换了股票，这些也帮助我们在月月光这几年没有掉队资产积累。
如果重来一次，我会用一部分当时没卖的股票和第一套房子里的钱买更贵一点的房子，更加“一步到位”。我现在要想升级比当初可贵了不少，更不用说税基也变了。所以这是我建议你不要纠结于TH卖不卖算不算投资什么的，先满足自住的需求，不好的投资早点换仓也是应该的。
的确是 就算401k一直放满 没有什么IRA mega之类 到退休的时候很可观一笔钱了 没有必要优先mega于买房 或者把存mega当必需品 mega应该是所有消费都达到后 有闲钱再考虑
感谢！主要是这两年攒钱速度挺可观，买2m后这个落差会有点大，不过确实是心理问题需要克服，分析了下还是有必要考虑2m的房，1.5m的房也有，但就得去看1.2-1.5m的list price, 西雅图现在这市场买了肯定会有不满意的。
事业目前也基本稳定，即使股票滞涨，未来五年增长15w还是有可能的，到时候有二娃，也不至于很撑。只是需要考虑多留些emergency fund了，以免市场不好，出现意外，股票卖不出去缺少现金流
是不是超前消费要看收入的。西雅图40万收入的都买200万的房子吗？这不胡扯吗？
哈哈 这个我是下拉excel算过的 我算的是投资房，20%首付，房租和所有成本持平，不考虑capital gain，基本上年化7%的房子要靠年化15%以上的股票投资才能持平。 年化15%难不难？仁者见仁。
很难timing房市，股市亦然。所以还是房住不炒，先尽早尽最大能力解决自住需求。至于dream house那就随缘了。
楼主现在是TH换SFH我认为属于刚需，尤其是自己有能力上SFH。
嗯 房住不炒是真的，尤其高房价区..
我是按自住房算的，房价如果年化7% or less，作为首付的股票年化10% or more，拉长一点是可以越来越轻松地买dream house的，尤其湾区和西雅图房价应该都是和股票performance高度相关，我是觉得没必要在娃还在daycare的时期就这么撑
当然如果lz想买的地区增幅很大那就是another story了
我是说200万的房子在西雅图，楼主并没有要求太多，这里房价很高，像样的房子就要那么多，还不能算很好的房子。虽然收入还差了那么一点。
西雅图1m的房子已经很不错了。 只能说这些房子对你们有钱人来说不配吧
没指望98004，Redfin价格一filter，98004那已经没房了
Sammamish是真不错，可是通勤也要命，每天来回三小时，太恐怖 issaqush那边学区我觉得中规中矩吧，98074虽然是sammamish但属于issaquah学区，学区也比issaqush本身好，不过交通同样也很恐怖
都在IT但不是双码农