美国房价出现50年最狂热的涨势，这次巴菲特又押对了？（图）

最新数据显示，美国房价连续111个月个月上涨，房价增速创下2005年以来的最高值。
（资料来源：新浪、Wind、国海证券研究所）
那对于股市的普通投资者而言，其实在普通投资者和实体房地产市场之间，还有一条很低调的通道：REITs。
01 咿？REITs，这是什么？
REITs，即Real Estate Investment Trust（房地产投资信托基金），信托基金会指定管理公司，购买一些房地产项目，选择范围包括住宅房产、酒店、商务办公楼以及厂房等。
或许你曾有所耳闻，REITs也是巴菲特青睐的项目之一。巴菲特的伯克希尔哈撒韦早已于2017年Q2就开始投资Store Capital（STOR），这是一家专注于单一租户的REITs。多次加仓后，其累计持股目前已达该REITs份额的9.02%，该比例曾经一度超过10%
02 所以，REITs被选择的原因是什么？
结合巴菲特对REITs的操作路径和其在公共场合的评论来看，总结一下，REITs的优势主要体现在以下这几个方面：
1、投资的底层逻辑易懂 芒格曾经评论称，对于普通投资者而言，REITs的商业模式和估值方法都比较简单；
2、规模增速可观，资金持续流入 自1992年以来，全球REITs规模年均增速达16.58%。而美国又以绝对的优势占据全球超过60%的REITs市场。
（资料来源：Bloomberg，中金公司研究部(1992年-2021年) 注：2021年数据截至5月31日）
3、获利渠道不止于增值收益，投资者还能够获得分红收益。
4、没有打理实体房产的烦恼，不用担心房产的维护问题。 巴菲特曾用“nightmare（噩梦）”形容管理不动产。
03 REITs的分类有哪些？近期表现如何？
REITs的资金被用于房地产投资，而房地产的种类又非常多，因此了解REITs的分类是非常重要的。常见的分类主要有：
基础建设房地产基金 医疗房地产基金 商业办公房地产基金 农业用地地产基金 存储类地产基金 酒店餐馆类房地产基金 ......
（资料来源：Nareit，中金公司研究部(截至2021年3月)）
这里小编整理盘点了不同分类下关注度较高的8只REITs一年来的表现。究竟这些REITs近一年表现怎么样呢？让我们来一起看一下吧：

04 作为普通投资者，选择REITs的正确姿势是什么？
就REITs而言，选择衡量的标准除了行业分类外，一般会通过相对估值法、绝对估值法和资产净值法来确定单只REIT的估值范围（详见下表）。
（资料来源：沪深交易所，中金公司研究部）
不过值得关注的是，尽管REITs回报突出，但是波动也是比较大的。数据统计显示，2001年以来近20年时间内，美国REITs年化回报率高达10.6%，高于传统的股债资产。但与此同时，在大部分的区间内，REITs的波动率高于大盘股与高收益债，略低于小盘股。波动性也值得警惕。
来源： 美股情报局

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