隔壁贴关于自己建房子的问题，我谈谈看法

因为那个帖子，包括后面的跟帖，有太多的错误，所以重新开贴
首先关于Adu, 仅限于加州，R1的zoning code是可以加建一个1000SF的小房子的，加上loft可以到1200SF
买地盖房是可以在一年内实现的，会画图纸的自己处理，不会画图的找建筑师，这里面的价格当然差别很大，有liencense的，建筑成本10%的设计费，无liencese的，可以到3%的设计费。至于按自己的心意设计，完全不是问题，你直接告诉设计师你的想法和要求就好了，当然沟通的时间，你是要付费的。 简单说，你可以用市场价一半，盖自己的房子

我只在24小时内关注本帖并回答感兴趣的问题，想自己盖房又有疑问的，尽量提问

好的 我来提问求解答了。 我看toll brother在德州卖的新房才四五十万。 我想在西雅图80-100万买地，然后就让toll brother给我在地上盖德州那样的房子，四五十万纯盖房能拿下吗？ 如果可以那简直是稳赚不赔…

请问demolition花费大概要多少？现在湾区建房成本还是400一尺吗？

回复 1楼cheney123的帖子
厉害

我朋友想在后院加建1000尺左右的ADU，图纸递上city待批，city要收sewer capacity charge五千多，child care impact fee 两千多，park and recreation impact fee三万多，加上杂七杂八费用政府要收四万多刀，未见官先打三十大板，加上现在建材、人工费急升，极不划算。

好的 我来提问求解答了。 我看toll brother在德州卖的新房才四五十万。 我想在西雅图80-100万买地，然后就让toll brother给我在地上盖德州那样的房子，四五十万纯盖房能拿下吗？ 如果可以那简直是稳赚不赔…
julie2020 发表于 2021-06-29 19:30

买地 盖房子 很容易获得50%以上的年回报，我朋友里面有几个都是玩这个的，具体建筑成本，差异很大，比如今年，木头价格就涨了4倍，地价也是千差万别，但是，盖自己的房子然后卖掉，绝对是暴利行业

请问demolition花费大概要多少？现在湾区建房成本还是400一尺吗？
IsabellaQ 发表于 2021-06-29 19:34

应该是涨了很多，但是不明白为什么湾区成本那么高，地价原因吗？洛杉矶是250

买地 盖房子 很容易获得50%以上的年回报，我朋友里面有几个都是玩这个的，具体建筑成本，差异很大，比如今年，木头价格就涨了4倍，地价也是千差万别，但是，盖自己的房子然后卖掉，绝对是暴利行业
cheney123 发表于 2021-06-29 19:45

我能想到自己买地自己盖肯定可以
但是自己买地，找建筑商盖房的价格呢？
我觉得100万买地，50万盖房。新房去卖至少250万起跳

adu厂家一般都自带设计师 不用太担心要多方沟通

我朋友想在后院加建1000尺左右的ADU，图纸递上city待批，city要收sewer capacity charge五千多，child care impact fee 两千多，park and recreation impact fee三万多，加上杂七杂八费用政府要收四万多刀，未见官先打三十大板，加上现在建材、人工费急升，极不划算。
fresh 发表于 2021-06-29 19:44

不划算吗？没有地价 每尺才50块钱啊？加建筑成本才300，市价是600，为什么说不划算？

我能想到自己买地自己盖肯定可以
但是自己买地，找建筑商盖房的价格呢？
我觉得100万买地，50万盖房。新房去卖至少250万起跳
julie2020 发表于 2021-06-29 19:48

不知道那里的地要100万？La这里一般是20万买地 50万盖房，卖120万，盖房的50万还可以使用建筑贷款

adu厂家一般都自带设计师 不用太担心要多方沟通
bangobunny 发表于 2021-06-29 19:48

厂家？当然，你也可以买工厂屋，通常情况还是请设计师比较好，因为地面千差万别，这也是建筑师存在的价值

我本身是做flip的，full time（辞去原来的工作）做了2年多了，特别是过去的一年因为covid银行房子不多。很多的房子都是major rehab（快塌的意思）。所以自信心也增长一些。而且我朋友，也是中国人最近开始建townhouse（以前他都是盖了高层condo），townhouse看起来真是不难。。所以我觉得也想搞一个自住房（没钱做他那样的developer）。我想盖四面都是🧱，屋顶瓦片的。图纸设计师做，每一个配件都不用操心了，图纸上全有。

我能想到自己买地自己盖肯定可以
但是自己买地，找建筑商盖房的价格呢？
我觉得100万买地，50万盖房。新房去卖至少250万起跳
julie2020 发表于 2021-06-29 19:48

貌似自己买地找建筑商的好像比新小区包片的贵。
一个朋友在东岸自己当包工头，自己建房2016年花了19万多，住了一年多，2018年卖了38万，今年房子六月49万再次成交。

不划算吗？没有地价 每尺才50块钱啊？加建筑成本才300，市价是600，为什么说不划算？
cheney123 发表于 2021-06-29 19:50

说不划算，主要是疫情前建筑费两百多／尺，现在要四百多／尺，再加上政府要收好多费用，有点超出了朋友的预算

不知道那里的地要100万？La这里一般是20万买地 50万盖房，卖120万，盖房的50万还可以使用建筑贷款
cheney123 发表于 2021-06-29 19:55

不知道她说的100万是不是指买别人的老旧破屋，然后扒掉重盖？毕竟现在好地方很少还有空地的。

不知道那里的地要100万？La这里一般是20万买地 50万盖房，卖120万，盖房的50万还可以使用建筑贷款
cheney123 发表于 2021-06-29 19:55

https://www.redfin.com/WA/Bellevue/510-98th-Ave-NE-98004/home/250625
随便搜了一下，比如这里...

请问自己买地盖房需要注意哪些问题

回复 9楼julie2020的帖子
50万预算可能不够盖值250万的房子。我朋友花了5年前花了70盖自己的房子（买的破房子扒倒了）工人都是从工地挑出的水平好的师傅。都是给工钱。他的房子可能也是200不到300的样子

我本身是做flip的，full time（辞去原来的工作）做了2年多了，特别是过去的一年因为covid银行房子不多。很多的房子都是major rehab（快塌的意思）。所以自信心也增长一些。而且我朋友，也是中国人最近开始建townhouse（以前他都是盖了高层condo），townhouse看起来真是不难。。所以我觉得也想搞一个自住房（没钱做他那样的developer）。我想盖四面都是🧱，屋顶瓦片的。图纸设计师做，每一个配件都不用操心了，图纸上全有。
maomao6 发表于 2021-06-29 19:59

不晓得你为什么执着于砖房？既不环保也不节能，加州这边是地震带，为了生命安全，还是木头房子比较好！ 屋顶和外墙风格 可以是砖头瓦片的感觉

回复 21楼cheney123的帖子
因为我修过不少房子。拆开重做才知道siding房子太差了。修的砖房不管内部多差，打开都结构骨架很好。所以就非常痴迷砖房

请问自己买地盖房需要注意哪些问题
ilovecherrycherry 发表于 2021-06-29 20:03

技术方面，zoning code最重要，坡度也很关键，其他商业方面的考虑，就不说了

回复 21楼cheney123的帖子
因为我修过不少房子。拆开重做才知道siding房子太差了。修的砖房不管内部多差，打开都结构骨架很好。所以就非常痴迷砖房
maomao6 发表于 2021-06-29 20:07

空心和实心的感觉不同而已，空心陈旧的感觉比较强烈，视觉冲击力比较强，但是应该讲究科学，木头房子更持久

mm，是不是加州和东部的房子非常不一样？无论什么房子（不是高层condo）。内部都是木头的。你以为🧱房全是🧱吗？只是外面砌砖而已。你可能没有我的修房经验多吧

不晓得你为什么执着于砖房？既不环保也不节能，加州这边是地震带，为了生命安全，还是木头房子比较好！ 屋顶和外墙风格 可以是砖头瓦片的感觉
cheney123 发表于 2021-06-29 20:03

他说的砖房其实还是木头房子，但是外面的siding 是砖，外观比较好看。

mark 看看👀

蹲答案。。。

蹲答案。。。
Yanan00 发表于 2021-06-29 21:17

想知道什么？好像已经答复了所有的问题吧？

多说一句话 我这里说的是买地盖房，不包括买旧房推倒盖新房，除非价格非常低

想知道什么？好像已经答复了所有的问题吧？
cheney123 发表于 2021-06-29 21:38

太小白，看看大家的答案 现有念头想要重建自己的房子 第一步是不是应该找个公司问问看价格

求问楼主怎样可以找到靠谱的建筑公司和设计师？怎样判断他们靠不靠谱？

关注此帖，收藏

Mark

我研究过 如果你对这行完全不了解不要碰…容易被坑。湾区期间造房子报价350一尺那种小黑屋，500多一尺那种designer home…我想造个三千尺的分分钟一米多，还不算各种装修。反正我算了下造一栋，没有专业团队，赚不了钱

好的 我来提问求解答了。 我看toll brother在德州卖的新房才四五十万。 我想在西雅图80-100万买地，然后就让toll brother给我在地上盖德州那样的房子，四五十万纯盖房能拿下吗？ 如果可以那简直是稳赚不赔…
julie2020 发表于 2021-06-29 19:30

你西雅图的建商也得用西雅图本地的工人不是？那工资水平就不是德州的水平了。材料价可能差的不太远，但人工价就差的多了。 比如我附近plumber 全房子下来得5-10万，电工也是这个价位，这两样主要是人工。这两样加起来在别的地方都能盖个房了。

求问楼主怎样可以找到靠谱的建筑公司和设计师？怎样判断他们靠不靠谱？
playplay 发表于 2021-06-30 02:56

其实，没有所谓靠不靠谱，当然相对而言，有lisense会比较靠谱一些，收费也是有行业标准的。 没有靠谱不靠谱的意思是，所有的设计，除了尊重你的意思以外，还都有city的技术专家审核后才会有permit，建造过程中city也会派人检查，强烈建议使用建筑贷款，因为银行也会派老工程师担当的检查员来你的工地检查每一步建造过程，等于你免费得到了政府和银行派来的工程监理

我研究过 如果你对这行完全不了解不要碰…容易被坑。湾区期间造房子报价350一尺那种小黑屋，500多一尺那种designer home…我想造个三千尺的分分钟一米多，还不算各种装修。反正我算了下造一栋，没有专业团队，赚不了钱
贝贝猪 发表于 2021-06-30 12:41

那么，对于想省钱 或者以此方式赚钱的人来说，花点精力了解一下，是不是很有必要呢！

我研究过 如果你对这行完全不了解不要碰…容易被坑。湾区期间造房子报价350一尺那种小黑屋，500多一尺那种designer home…我想造个三千尺的分分钟一米多，还不算各种装修。反正我算了下造一栋，没有专业团队，赚不了钱
贝贝猪 发表于 2021-06-30 12:41

湾区 3000SF点房子，造价一米很鬼吗？得跟市场价比较吧？

厂家？当然，你也可以买工厂屋，通常情况还是请设计师比较好，因为地面千差万别，这也是建筑师存在的价值
cheney123 发表于 2021-06-29 19:56

我听有人说最好用那种有自己合作的设计师的builder 这样比较好沟通，是这样吗？

不知道她说的100万是不是指买别人的老旧破屋，然后扒掉重盖？毕竟现在好地方很少还有空地的。
lucia 发表于 2021-06-29 20:01

应该是的 好地段买个带老房子的地 100万都不见得能拿下

回复 36楼Cybercat的帖子
人工没有你想的那么大差别。我自己的工人。一些是从纽约找的

回复 36楼的帖子
电工和水工包的房子很多也不是自己做。townhouse，single family的水电都特别简单。但是如果房子在LLC名下，需要电工水工帮申请permit。（个人可以自己）电工水工会担风险，一般也是了解了你做活质量帮你申请没问题。钱一般就是几百到1千出头。水电，gas，中央空调风管自己做起来没多钱的。

我听有人说最好用那种有自己合作的设计师的builder 这样比较好沟通，是这样吗？
wowojia3010 发表于 2021-06-30 14:05

哦，当然，很重要。不过，一般设计师都会有自己的工作圈子吧？当然，多了解一下下终归是好事

不知道那里的地要100万？La这里一般是20万买地 50万盖房，卖120万，盖房的50万还可以使用建筑贷款
cheney123 发表于 2021-06-29 19:55

西雅图根本就没地，只能买老房子推倒重建，100万买到的老房子如果有很好的地（大，平，Location好）就很幸运了

回复 42楼maomao6的帖子
所以你illegal 呀 因为纽约工人哪里有本地的牌？全部legal做，permit加上合法工人的工资，自己盖房子是没多少空间的。要省钱，你都得自己干还差不多

mark 学习

看了一眼感觉你们都是大概都是自己上过手干过活 flip 过house，但是没有实际操作过。 一套一套盖实际上想靠这个赚钱还不如去 flip house。 盖房子周期时间长，施工时间慢， 工人素质参差不齐， 意外多，需要各种的设备，机器，租聘， 材料计算， permit 申请， 画图， 以及执照。 这里面的东西缺一不可。 没有一定的资金量作为支撑风险有点大。(几种大的执照还是要自己拿，别的可以sub-out给别人做）。 这只是起步， 后期 construction上来说，也是麻烦和头疼。 当然不是说做不起来。有那个恒心毅力肯定可以。 而且如果一个人这一切都会， 那么你可以开公司了。 绝对能赚大钱。 我想比码农赚的会多的多。。。。。 其中对于我来说最难的是， 考取执照（2个起码）， 第二就是 找到一队可以信任的工人。

看了一眼感觉你们都是大概都是自己上过手干过活 flip 过house，但是没有实际操作过。 一套一套盖实际上想靠这个赚钱还不如去 flip house。 盖房子周期时间长，施工时间慢， 工人素质参差不齐， 意外多，需要各种的设备，机器，租聘， 材料计算， permit 申请， 画图， 以及执照。 这里面的东西缺一不可。 没有一定的资金量作为支撑风险有点大。 这只是起步， 后期 construction上来说，也是麻烦和头疼。 当然不是说做不起来。有那个恒心毅力肯定可以。 而且如果一个人这一切都会， 那么你可以开公司了。 绝对能赚大钱。 我想比码农赚的会多的多。。。。。 其中对于我来说最难的是， 考取执照（2个起码）， 第二就是 找到一队可以信任的工人。
韭菜lei 发表于 2021-06-30 14:50

不需要都会，知道就可以，如果找到几个退休工程师跟着做几套，很快就都知道了，花不了几个钱，只是需要精力，把自己打磨成行家，然后就像你说的，可以赚大钱。， ，钱永远都是最难赚的，这一点没有任何异议

不需要都会，知道就可以，如果找到几个退休工程师跟着做几套，很快就都知道了，花不了几个钱，只是需要精力，把自己打磨成行家，然后就像你说的，可以赚大钱。， ，钱永远都是最难赚的，这一点没有任何异议
cheney123 发表于 2021-06-30 14:56

工程师只懂得 permit，画图以及盖章这一方面。 其他得都需要general contractor来做。 小民宅得话 工程师其实工作不是特别多， 建筑师工作量 更多一点。 盖民宅， general contractor责任大很多。

工程师只懂得 permit，画图以及盖章这一方面。 其他得都需要general contractor来做。 小民宅得话 工程师其实工作不是特别多， 建筑师工作量 更多一点。 盖民宅， general contractor责任大很多。
韭菜lei 发表于 2021-06-30 15:01

专业分工不同而已，有B牌的，基本结构都是知道的，你的framework还要请专业的来做，没所谓谁责任大，每个环节都做专业的事情就好了

自己盖房子这种事情如果是熟客，就是自己或有朋友干这行的，还行 如果自己啥人脉都没有，这么做纯粹自找苦吃。。。。 比起专业flip人士，你省得肯定没他们那么多 那么多时间精力，干点啥其他的不好。。

自己盖房子这种事情如果是熟客，就是自己或有朋友干这行的，还行 如果自己啥人脉都没有，这么做纯粹自找苦吃。。。。 比起专业flip人士，你省得肯定没他们那么多 那么多时间精力，干点啥其他的不好。。

Silverwing 发表于 2021-06-30 15:07

有道理，说到底就是一年的时间，你可以选择学建房子，或者学coding，人生不就是不停选择吗？人脉问题，入行了自然就慢慢建立了

专业分工不同而已，有B牌的，基本结构都是知道的，你的framework还要请专业的来做，没所谓谁责任大，每个环节都做专业的事情就好了
cheney123 发表于 2021-06-30 15:05

emmmm。 盖民宅， engineer的 involvement是很少的。 基本就是做做site grading就完事了。 general contractor上场了必须负责一切。 其中roof还需要有roofing contractor来做。 需要coordinate。 场地的清理以及认领permit都需要general contractor来做。 AC 要license， eletrical要license。plumbing。。 这些都可以sub-out。 但是你什么都sub-out了。 你怎么省钱? 但是其中最关键的就是general contractor来掌管全场。 不过说实话。。 这些我都懂。。。。看一眼就知道行不行了。 里面很多技术活你自己不是GC 你不懂达不到 标准让你拆了的时候你就不吊儿郎当了。 大的项目， engineer 很重要。 因为布局大了 需要专业知识。 结构这话就说远了。。比如 2x4 must be placed every 2''''-6'''', foundation must achieved minimum 4000 psi and 1''''-3'''' deep, 以及租用excavator的费用，驾驶员的费用，推土建造driveway的费用。。 flooding issue. .any exemption criteria can apply? any existing easement? 本来想删了，但是打都打出来了。 flip house vs building a new house 是完全不一样的事情 当然，如果知识建造一些简单的，那还是可以做的。 但是如果真的当生意来做， 不是那么简单。。。 更不要说遇到wetland怎么办。。 在coast shore怎么办。。。 场地上有野生动物怎么办。。。。。 LOL

emmmm。 盖民宅， engineer的 involvement是很少的。 基本就是做做site grading就完事了。 general contractor上场了必须负责一切。 其中roof还需要有roofing contractor来做。 需要coordinate。 场地的清理以及认领permit都需要general contractor来做。 AC 要license， eletrical要license。plumbing。。 这些都可以sub-out。 但是你什么都sub-out了。 你怎么省钱? 但是其中最关键的就是general contractor来掌管全场。 不过说实话。。 这些我都懂。。。。看一眼就知道行不行了。 里面很多技术活你自己不是GC 你不懂达不到 标准让你拆了的时候你就不吊儿郎当了。 大的项目， engineer 很重要。 因为布局大了 需要专业知识。 结构这话就说远了。。比如 2x4 must be placed every 2''''-6'''', foundation must achieved minimum 4000 psi and 1''''-3'''' deep, 以及租用excavator的费用，驾驶员的费用，推土建造driveway的费用。。 flooding issue. .any exemption criteria can apply? any existing easement? 本来想删了，但是打都打出来了。 flip house vs building a new house 是完全不一样的事情 当然，如果知识建造一些简单的，那还是可以做的。 但是如果真的当生意来做， 不是那么简单。。。 更不要说遇到wetland怎么办。。 在coast shore怎么办。。。 场地上有野生动物怎么办。。。。。 LOL
韭菜lei 发表于 2021-06-30 15:18

有不重要的吗？ 即便都是用的有license的，至少地产商和agent的利润，你总归是可以自己赚到吧？熟练人士，不是指的专业开发商哦，一年三套房子，很轻松掌控，还是边做边玩那种 ， 当然，起步是辛苦些

我在一个home builder那里工作过几年，整个过程都是sub out的，没有自己的工人，利润是靠quantity,薄利多销。一个房子利润并不高。如果land development做得好的话或者lot买的便宜的话，利润在那里。造房子真是没什么钱赚的。

emmmm。 盖民宅， engineer的 involvement是很少的。 基本就是做做site grading就完事了。 general contractor上场了必须负责一切。 其中roof还需要有roofing contractor来做。 需要coordinate。 场地的清理以及认领permit都需要general contractor来做。 AC 要license， eletrical要license。plumbing。。 这些都可以sub-out。 但是你什么都sub-out了。 你怎么省钱? 但是其中最关键的就是general contractor来掌管全场。 不过说实话。。 这些我都懂。。。。看一眼就知道行不行了。 里面很多技术活你自己不是GC 你不懂达不到 标准让你拆了的时候你就不吊儿郎当了。 大的项目， engineer 很重要。 因为布局大了 需要专业知识。 结构这话就说远了。。比如 2x4 must be placed every 2''''-6'''', foundation must achieved minimum 4000 psi and 1''''-3'''' deep, 以及租用excavator的费用，驾驶员的费用，推土建造driveway的费用。。 flooding issue. .any exemption criteria can apply? any existing easement? 本来想删了，但是打都打出来了。 flip house vs building a new house 是完全不一样的事情 当然，如果知识建造一些简单的，那还是可以做的。 但是如果真的当生意来做， 不是那么简单。。。 更不要说遇到wetland怎么办。。 在coast shore怎么办。。。 场地上有野生动物怎么办。。。。。 LOL
韭菜lei 发表于 2021-06-30 15:18

你想多了，又不是高考做试卷，每一道题都需要解答，野生动物，植物保护区，或者任何你把控不好的，你可以选择回避啊？只做自己熟悉的类型，或者你说的简单的类型，不够你做吗？

有不重要的吗？ 即便都是用的有license的，至少地产商和agent的利润，你总归是可以自己赚到吧？熟练人士，不是指的专业开发商哦，一年三套房子，很轻松掌控，还是边做边玩那种 ， 当然，起步是辛苦些
cheney123 发表于 2021-06-30 15:32

emm 我懂你的意思。 就是 Putting lipstick on a pig type of deal. as long as inspection is passed you have nothing to worry about. 采购的利润说不定你也能拿到。

我在一个home builder那里工作过几年，整个过程都是sub out的，没有自己的工人，利润是靠quantity,薄利多销。一个房子利润并不高。如果land development做得好的话或者lot买的便宜的话，利润在那里。造房子真是没什么钱赚的。
jellyfishluo 发表于 2021-06-30 15:49

这个是事实。很少为了省钱自己造房子的，自己造一般都是为了高兴。我的contractor就不愿意给自己新建，他说flip和加建都比新建要简单多了。高房价地区的地也非常贵了，没那么多便宜给人占。

我在一个home builder那里工作过几年，整个过程都是sub out的，没有自己的工人，利润是靠quantity,薄利多销。一个房子利润并不高。如果land development做得好的话或者lot买的便宜的话，利润在那里。造房子真是没什么钱赚的。
jellyfishluo 发表于 2021-06-30 15:49

你那种哪里叫什么land development。 正 经的land development company 是有自己的GC和PE的。 按照你的说法。。 那些大型的民用小区没钱赚吗。。 人家一个项目下来投入就几千万上亿。。 回报基本也是几千万 。。。。 怎么可能没钱赚。。 就怕 赚不够多。。。。 你flip house都要按照3倍利润来回报。 建房子这么麻烦的事没得赚？ 是你自己看不到人家赚。。

回复 56楼jellyfishluo的帖子
你这才是内行。我认识的builder 所有付完，一套房700他自己口袋。但是人家一年盖几百套这样量产。我看了一眼帖子里面说暴利的呵呵就不想多说了。 找下工人看看，不脱层皮是好的。钱哪里那么好赚的

好的 我来提问求解答了。 我看toll brother在德州卖的新房才四五十万。 我想在西雅图80-100万买地，然后就让toll brother给我在地上盖德州那样的房子，四五十万纯盖房能拿下吗？ 如果可以那简直是稳赚不赔…
julie2020 发表于 2021-06-29 19:30

大建商不接你这种单子，你需要找custom builder，你看到的小区新房是流水线盖房方式才可能那么便宜，一个小区盖几百个房子，当然便宜，只给你一个人盖，成本要翻几倍，怎么可能有那么便宜的好事

这个是事实。很少为了省钱自己造房子的，自己造一般都是为了高兴。我的contractor就不愿意给自己新建，他说flip和加建都比新建要简单多了。高房价地区的地也非常贵了，没那么多便宜给人占。
AnnaSue 发表于 2021-06-30 15:56

哦，当然，盖房子确实没有那么那么暴利，懂得的就简单，不懂的永远都是很难很难的。买到一块好地，用好建筑贷款，并且实现及时销售，一年100%的利润还是不难的，比如说，20万买地，60万盖房，卖100万，很容易实现，这个案例就是100%回报，如果你自己拿现金60万盖房，那个利润当然就只有25%了，再交一下收入税，那是剩下不多了

我在一个home builder那里工作过几年，整个过程都是sub out的，没有自己的工人，利润是靠quantity,薄利多销。一个房子利润并不高。如果land development做得好的话或者lot买的便宜的话，利润在那里。造房子真是没什么钱赚的。
jellyfishluo 发表于 2021-06-30 15:49

这个是正解

回复 56楼jellyfishluo的帖子
你这才是内行。我认识的builder 所有付完，一套房700他自己口袋。但是人家一年盖几百套这样量产。我看了一眼帖子里面说暴利的呵呵就不想多说了。 找下工人看看，不脱层皮是好的。钱哪里那么好赚的
Abcdefghijkl 发表于 2021-06-30 16:00

问你truck说shit hole。 现在说房地产没得赚。

回复 61楼Abcdefghijkl的帖子
Home building这个行业现在拿到好的地才是最难的。competition 很高。行业的主要利润其实也是在地上。地拿得便宜或者开发的便宜就很赚钱。房子本身没多少水分可挤。

回复 51楼cheney123的帖子
B牌没有专业。考试根本没有任何专业知识

我说的B牌是所谓的general contractor license。你看考试要求就知道了

湾区 3000SF点房子，造价一米很鬼吗？得跟市场价比较吧？
cheney123 发表于 2021-06-30 13:56

她说的意思是跟直接买比较，比如3000sf的房子，想卖出价格，得是比较好的区吧，那地要多少钱。比如2m买地（现在很保守了，好点儿的区根本买不下来），盖房1m，成本3点几，还要搭上一年多的时间，空房成本。跟直接买差的不是太多。唯一好处是可以盖自己想要的，直接买怕是总有细节不满意吧。

回复 61楼Abcdefghijkl的帖子
Home building这个行业现在拿到好的地才是最难的。competition 很高。行业的主要利润其实也是在地上。地拿得便宜或者开发的便宜就很赚钱。房子本身没多少水分可挤。
jellyfishluo 发表于 2021-06-30 16:27

兄台看你如此懂行。 不如你给我们大家介绍介绍如何拿地。以及施工竞标的过程 ？ 都要做什么程序？ 要谁协调吗？ 就不往大里说了。一块5acres的地大概设计费用，政府permit，连接费用大概多少？大概费用是谁出的？ 比如以5acres的地建一个commercial site大概的施工费用是多少？ 如果场地中间有wetland怎么办？可以直接铲平吗？ 我随手查了一下去年 D.R. HORTON 和LENNER 这两年的利润都超过50%了。 确实不高。 我真奇怪为什么这些人不去flip house。 真傻。

看了一眼感觉你们都是大概都是自己上过手干过活 flip 过house，但是没有实际操作过。 一套一套盖实际上想靠这个赚钱还不如去 flip house。 盖房子周期时间长，施工时间慢， 工人素质参差不齐， 意外多，需要各种的设备，机器，租聘， 材料计算， permit 申请， 画图， 以及执照。 这里面的东西缺一不可。 没有一定的资金量作为支撑风险有点大。(几种大的执照还是要自己拿，别的可以sub-out给别人做）。 这只是起步， 后期 construction上来说，也是麻烦和头疼。 当然不是说做不起来。有那个恒心毅力肯定可以。 而且如果一个人这一切都会， 那么你可以开公司了。 绝对能赚大钱。 我想比码农赚的会多的多。。。。。 其中对于我来说最难的是， 考取执照（2个起码）， 第二就是 找到一队可以信任的工人。
韭菜lei 发表于 2021-06-30 14:50

兄弟，你真的不懂这一行。建房拿执照还有找工人本身真的不难，或者说对于能力到这一层次的人来说不难。难的是上规模和销售。
任何没有门槛的行业都是没有暴利的。

回复 46楼Abcdefghijkl的帖子
但是纽约很多中国开发商。盖高层condo还是比house难很多。纽约当地的水工电工分包给他们的活钱不多。有牌照的人包来活也是手下的工人做的。美国忍不也是这样吗？你以为美国的开发商的水电都是有牌照的亲自做的吗？

老房子（block construction)翻新，怎么搞才能相对省钱又比较容易增值？

兄台看你如此懂行。 不如你给我们大家介绍介绍如何拿地。以及施工竞标的过程 ？ 都要做什么程序？ 要谁协调吗？ 就不往大里说了。一块5acres的地大概设计费用，政府permit，连接费用大概多少？大概费用是谁出的？ 比如以5acres的地建一个commercial site大概的施工费用是多少？ 如果场地中间有wetland怎么办？可以直接铲平吗？ 我随手查了一下去年 D.R. HORTON 和LENNER 这两年的利润都超过50%了。 确实不高。 我真奇怪为什么这些人不去flip house。 真傻。

韭菜lei 发表于 2021-06-30 16:40

你连 home builder 和 land developer 这两个完全不同的行业都没分清呢。。。。

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好吧。这里你最懂home building.我也是闲的发表了一下自己意见。跟你说的比起来，我之前几年白工作了，虽然我还是负责公司财务的。虽然我们一年也要建个几百套。

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因为开发的市场更大。flip有多少房源等着你去拿。💰多到一定数量flipper也开始做builder

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B牌没有专业。考试根本没有任何专业知识
maomao6 发表于 2021-06-30 16:32

general contractor考试有很多专业知识。 不要张口就来。 考GC是要有实战经验以及学位的。

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这点我还真是不张口就来。我自己考过的。你去查查MHIC（我们州的）要考什么？

兄弟，你真的不懂这一行。建房拿执照还有找工人本身真的不难，或者说对于能力到这一层次的人来说不难。难的是上规模和销售。
任何没有门槛的行业都是没有暴利的。
789 发表于 2021-06-30 16:41

我可能确实不懂把。 我flip house了大概8年。 做过大概10多个房子。 本身是土木工程系毕业 做过商业， 民业，工业，也有幸参加过一些保密项目。 我做了那么多的estimates。 可能确实是我不懂。 你比我懂得太多太多了。

你的州我不清楚情况。我们州是这样的。你可以贴一下考试要求

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这点我还真是不张口就来。我自己考过的。你去查查MHIC（我们州的）要考什么？
maomao6 发表于 2021-06-30 16:46

不需要查。 我也快准备考了。 如果以下得你不称为专业知识 我想问一下有什么称为专业？ ：State license: Yes ; Registration: Yes There are several classifications of licenses within Florida, including: General Contractor: At least 1 year of experience in construction work on buildings less than 4 stories high Building Contractor: Limited to the construction, remodeling, repair, or improvement of residential or commercial buildings that do not exceed 3 stories in height. Residential Contractor: Limited to work on residences that do not exceed 2 stories in height. To obtain any of these licenses, applicants also need: To pass trade, business, and law exams. At least 4 years of proof of relevant work experience. If the applicant does not have enough experience, it is possible to show a combination of experience and education. To provide a financial statement as well as proof of General Liability and Workers Compensation insurance.



Building Contractor: services limited to the construction of commercial and single or multiple-dwelling residential buildings not exceeding 3 stories in height Must have four years total of structurally-related experience in commercial construction of up to three stories in four or more of the following: foundation/slabs greater than 20,000 square feet; masonry walls; steel erection; elevated slabs; precast concrete structures; column erection; formwork for structural reinforced concrete. You must also include at least one year total of new construction from the ground up to completion and one year of supervisory experience. Residential Contractor: services limited to construction, remodeling, repair or improvement of one, two or three-family residences not exceeding two habitable stories Must have four years total of structurally-related experience in residential construction in four or more of the following: foundation/slabs; masonry walls; trusses; structural wood framing (excluding platform framing); column erection; formwork for structural reinforced concrete. You must include one year of supervisory experience.

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我full time flip了两年多，真的比你8年做的房子要多

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MD完全不要求这个。

回复 82楼maomao6的帖子
他说的这点background大概可以到home builder那儿做个construction project manager的工作吧。acquisition,或者land development他都做不了。

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因为开发的市场更大。flip有多少房源等着你去拿。💰多到一定数量flipper也开始做builder
maomao6 发表于 2021-06-30 16:44

这个正解，有个资金容量的问题，话说我们就是一起讨论下自己盖房子的事情，大家怎么扯到开发商上去了！先自己盖个10套以上再替开发商操心吧！开发商边际成本高很多，普通人不要跟他们比较，没有任何意义

感觉你flip是part time做的。如果full time做，即使每个时间只是一个工程。一年也要做5-6个。更何况还会有同时做的。或者你flip都是自己业余时间自己修房子。

我可能确实不懂把。 我flip house了大概8年。 做过大概10多个房子。 本身是土木工程系毕业 做过商业， 民业，工业，也有幸参加过一些保密项目。 我做了那么多的estimates。 可能确实是我不懂。 你比我懂得太多太多了。
韭菜lei 发表于 2021-06-30 16:46

如果你的经验就是flip房子，那确实不懂建筑业。
Flip房子本质还是建筑在升值快的区域，借助房价上涨获取额外利润。这和新房的商业模式完全不一样的。

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他说的这点background大概可以到home builder那儿做个construction project manager的工作吧。acquisition,或者land development他都做不了。
jellyfishluo 发表于 2021-06-30 16:52

兄弟你啥也不懂就真的别回复我了。 我直接告诉你 一个5acres得site，光是政府那边打点就需要大概800k-1.5M个M得connection费用。 （我这里，外州难说） home builder can be a developer, a developer can also be a home builder. They are interchangeable terms.

感觉你flip是part time做的。如果full time做，即使每个时间只是一个工程。一年也要做5-6个。更何况还会有同时做的。或者你flip都是自己业余时间自己修房子。
maomao6 发表于 2021-06-30 16:54

就问你两年flip了多少个lol。? 我3个月走一个房。 没一点毛病。 什么都会做。 现在不做了。 现在long term持有了不需要做。 做那玩意儿太累了。 而且现在法拍房也不好拿。 既然你说你都会， 想问问看你如何换roof得？ 换water heater？ shower？ electrical panel? 你没有license你怎么买得到AC？ 这么多大神得嘛。。 张口就来然后根本说的完全不对。 AC没有license你怎么买得到？ LOL 下班了明天回来等你答案。

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就是两年经验的。根本不考专业。而且我每周见习几个小时。有一年就行（美国读了学历的可以减免一年）刷漆也行。你说有啥专业？

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好吧。我都说了，这里你最懂。我们都是白白在这个行业干了若干年，但还没有一个flipper懂。从这事让我认识到在网上还是少参与讨论为好。我一般潜水，今天看到说开发商建房子，忍不住说了2句，因为是自己干过的行业。我得感激我老板放心让我管整个公司财务因为根据你的判断我啥也不懂。下次学乖了再也不发言了。看热闹就好。

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好吧。我都说了，这里你最懂。我们都是白白在这个行业干了若干年，但还没有一个flipper懂。从这事让我认识到在网上还是少参与讨论为好。我一般潜水，今天看到说开发商建房子，忍不住说了2句，因为是自己干过的行业。我得感激我老板放心让我管整个公司财务因为根据你的判断我啥也不懂。下次学乖了再也不发言了。看热闹就好。
jellyfishluo 发表于 2021-06-30 17:11

网上大家各舒己见，百家争鸣比较好
如果大家都像你一样，只有那个人在发言，他说的如果都是错的，不懂的看客也会被带偏。多个角度和声音总是没错的。
而且美国各个州情况和法律都不一样，也许他有他对的地方，你也有你对的地方，有些看似矛盾的实际并不矛盾。让看客有个更宏观的picture也算是一种贡献了吧，不然原本biased更加偏到哪里去了

好消息来了，本月木材价格在上涨了六倍后，下跌了一半利好有兴趣自己盖房的。 多角度讨论，不需要分出高低，光是'La，city和country的法规，价格差别就很大，前面的朋友说的对，各抒己见，给大家一个更大的picture更重要

木材价格本月下跌47% http://www.chineseinla.com/hotnews/2132677.html

19年买了块地当时还没有通水电，准备今年一月动工，结果没想到各种原材料涨价就暂时搁置了。我们那个区因为在自然森林带有特殊的要求，每栋自建房都不能完全一样必须各种各样，建筑商也是指定只有5家可选，起价比外面的贵很多起码30%-40%这还只是预估。当然没得选，那个区是是我们在当地看了好多年房感觉最好的地方，宁静清幽树木高大前面有湖后边有河跟森林公园一样，是我们同时一见钟情的所在。每家的地都在一英亩以上，我们买的是最后一块区域了，本来以前在河边规划了是一亩多的小地，估计是现在涨价厉害，就干脆划成5亩以上的，最大一块13亩。我们的在湖边不到2英亩，大家都喜欢湖边一地难求，我们守了三年一开发天天盯着才买到。现在木材期货是在下降，我们打算再等等年底看看情况。去年中我们已经跟建筑商和设计师讨论了多轮建筑图，基本上已经完成就差打价。我的感觉是这个房子盖好了估计也获利不了多少也许只能打个平手，因为在我们那里起价太高了，可能还不如现在卖地，前几天我们家隔壁有块地比我家还小点卖掉了，大概比当初买价高了近50%,但是我相信成品房肯定不可能有这个涨幅，无法参照因为去年盖好的没人出售，几年十几年前的也不知道造价。

19年买了块地当时还没有通水电，准备今年一月动工，结果没想到各种原材料涨价就暂时搁置了。我们那个区因为在自然森林带有特殊的要求，每栋自建房都不能完全一样必须各种各样，建筑商也是指定只有5家可选，起价比外面的贵很多起码30%-40%这还只是预估。当然没得选，那个区是是我们在当地看了好多年房感觉最好的地方，宁静清幽树木高大前面有湖后边有河跟森林公园一样，是我们同时一见钟情的所在。每家的地都在一英亩以上，我们买的是最后一块区域了，本来以前在河边规划了是一亩多的小地，估计是现在涨价厉害，就干脆划成5亩以上的，最大一块13亩。我们的在湖边不到2英亩，大家都喜欢湖边一地难求，我们守了三年一开发天天盯着才买到。现在木材期货是在下降，我们打算再等等年底看看情况。去年中我们已经跟建筑商和设计师讨论了多轮建筑图，基本上已经完成就差打价。我的感觉是这个房子盖好了估计也获利不了多少也许只能打个平手，因为在我们那里起价太高了，可能还不如现在卖地，前几天我们家隔壁有块地比我家还小点卖掉了，大概比当初买价高了近50%,但是我相信成品房肯定不可能有这个涨幅，无法参照因为去年盖好的没人出售，几年十几年前的也不知道造价。
zhimatangyuan 发表于 2021-06-30 18:43

这个情况建商能赚到钱，你赚不到。
就好比你去奔驰买了个新车，买进再卖，奔驰赚钱你不赚。

回复 92楼iweyr的帖子
各舒己见也得有个friendly的环境吧。各舒己见不用这么争锋相对吧。我一开始也就说了下我自己经历过的。但已经被贴上啥都不懂的标签还被人追着质问。所以让人明白less is more原来是有道理的。

19年买了块地当时还没有通水电，准备今年一月动工，结果没想到各种原材料涨价就暂时搁置了。我们那个区因为在自然森林带有特殊的要求，每栋自建房都不能完全一样必须各种各样，建筑商也是指定只有5家可选，起价比外面的贵很多起码30%-40%这还只是预估。当然没得选，那个区是是我们在当地看了好多年房感觉最好的地方，宁静清幽树木高大前面有湖后边有河跟森林公园一样，是我们同时一见钟情的所在。每家的地都在一英亩以上，我们买的是最后一块区域了，本来以前在河边规划了是一亩多的小地，估计是现在涨价厉害，就干脆划成5亩以上的，最大一块13亩。我们的在湖边不到2英亩，大家都喜欢湖边一地难求，我们守了三年一开发天天盯着才买到。现在木材期货是在下降，我们打算再等等年底看看情况。去年中我们已经跟建筑商和设计师讨论了多轮建筑图，基本上已经完成就差打价。我的感觉是这个房子盖好了估计也获利不了多少也许只能打个平手，因为在我们那里起价太高了，可能还不如现在卖地，前几天我们家隔壁有块地比我家还小点卖掉了，大概比当初买价高了近50%,但是我相信成品房肯定不可能有这个涨幅，无法参照因为去年盖好的没人出售，几年十几年前的也不知道造价。
zhimatangyuan 发表于 2021-06-30 18:43

恭喜你，这个是500万的豪宅了，今年一月的确不是盖房子的好时机