浅谈房市

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ccchhh
干货赞一个!华人有个对土地房子嵌在基因里的焦虑。固执的认为买房是必需品。我赞同楼主房子是奢侈品,是奢侈品就不会抗通膨,保值性存在很大风险。至少06年买房的人现在还没出水。
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CleverBeaver
100%现金几个月后也可以refi啊!对普通人来讲美国的房屋贷款是最好的金融杠杆工具,不好好利用前怕狼后怕虎太可惜了!
puma4843 发表于 2021-04-07 12:12

这个的前提是你可以是all cash买家
多少人可以拿出3米现金?
你refinance一下的钱又要park到哪里?不是还是买股票炒币?
房市现在的虚高 除非有大于一栋房 很多人并不能获利 卖了自住房下一栋房根本买不到
硬性托高房市而非真正解决基本的教育深坑 迟早要崩
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ATuTuA
Actually I think real estate agents have a hard time to get a deal in this market. Agents only care total transactions they can get every month, they don't give a fart about price. Low transaction is their biggest enemy, no deal no money.
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julie2020
我觉得看跌也分两种 一种是大家看跌,都不敢买了,也完全不想买,这是真正的看跌。大家都不买,下跌肯定止不住。 一种是心里看跌,想着跌了我就买。这样大家都守着价格,即使不涨了,还没开始跌,就有人会下手。如果跌了下手的人更多,这样就跌不下去。类似囚徒困境。
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ecolock
好文章,欢迎楼主去理财版多写文章
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CleverBeaver
我觉得看跌也分两种 一种是大家看跌,都不敢买了,也完全不想买,这是真正的看跌。大家都不买,下跌肯定止不住。 一种是心里看跌,想着跌了我就买。这样大家都守着价格,即使不涨了,还没开始跌,就有人会下手。如果跌了下手的人更多,这样就跌不下去。类似囚徒困境。
julie2020 发表于 2021-04-07 12:40

这个没办法 关键还是大家都觉得钱会不值钱 拿在手里不靠谱 (虽然没什么投资看上去很靠谱目前)
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CleverBeaver
Actually I think real estate agents have a hard time to get a deal in this market. Agents only care total transactions they can get every month, they don't give a fart about price. Low transaction is their biggest enemy, no deal no money.
ATuTuA 发表于 2021-04-07 12:25

是的是的
agent也是受害者 哈哈
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freedomme
如果是拥有房产投资的给大家建议会更让人信服。房市很Local的。不敢预测房市,预测不准。 去年的时候觉得会大跌呢,确实房市也不行了,谁能料到热火朝天的今年呢。
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qris
回复 91楼feo的帖子
2019成交价比问价高了许多,应该是洗钱的。
大衣被禁
这个的前提是你可以是all cash买家
多少人可以拿出3米现金?
你refinance一下的钱又要park到哪里?不是还是买股票炒币?
房市现在的虚高 除非有大于一栋房 很多人并不能获利 卖了自住房下一栋房根本买不到
硬性托高房市而非真正解决基本的教育深坑 迟早要崩
CleverBeaver 发表于 2021-04-07 12:21

加州纽约除外,别处的,买三米房子的,基本都是有三米现金的。
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Jicama
说的挺有道理的。可是在贫富分化的背景下,好区和差区的模型会不一样。
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ATuTuA
For most of people, the best way is still diversification, don't bet big, think about worst case scenario for any investment, plan ahead and stick with it.
风陵渡
屁股决定脑袋。
分析一大堆没啥用。
A
ATuTuA
in 1970''s stagflation, the housing price inflated almost same as inflation rate, of course inflation adjusted price was flat or down a bit. In the same period, stock market is actually flat, even before inflation adjustment. Gold price went up 10 times. However, that is the period gold standard collapsed, so history may not repeat itself.

What worked (and didn’t work) during 1970s stagflation | Sovereign Man

Calculated Risk (calculatedriskblog.com)
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vivian999msu
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jmm
回复 1楼majiayaa的帖子
说的非常好,有理有据。
不要在乎那些骂你的,这反而证明了你非常可能更加正确。 真理往往掌握在少数人手里。
坐等看好戏吧
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CleverBeaver
加州纽约除外,别处的,买三米房子的,基本都是有三米现金的。
大衣被禁 发表于 2021-04-07 13:20

ok
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CleverBeaver
说的挺有道理的。可是在贫富分化的背景下,好区和差区的模型会不一样。
Jicama 发表于 2021-04-07 13:22

that is true too
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Dingguagua
回复 18楼Cestus的帖子
中国土地也很多,燕郊你买吗,同理,美国地也很多,偏远地没人买
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CleverBeaver
回复 1楼majiayaa的帖子
说的非常好,有理有据。
不要在乎那些骂你的,这反而证明了你非常可能更加正确。 真理往往掌握在少数人手里。
坐等看好戏吧
jmm 发表于 2021-04-07 13:58

哈哈 😄
风陵渡
数据都错了 还有一堆人wishful thinking点赞 屁股总是比脑袋强大
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3kingdom
预测未来是很难的,尤其是12-36个月的预测,受外力影响太大。跟我一起工作的有n多水平非常高的经济师,他们的短到中期预测也往往是错的。如果预测未来这么简单,人人都可以赚大钱了
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ATuTuA
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IsabellaQ
数据都错了 还有一堆人wishful thinking点赞 屁股总是比脑袋强大
风陵渡 发表于 2021-04-07 14:03

我是感觉大家对agent的恨已经影响到判断力了....只说facts,lz对通货膨胀和房价的分析确实不对,建议大家还是要仔细爬爬楼,别多年以后回来拍大腿.
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CleverBeaver
预测未来是很难的,尤其是12-36个月的预测,受外力影响太大。跟我一起工作的有n多水平非常高的经济师,他们的短到中期预测也往往是错的。如果预测未来这么简单,人人都可以赚大钱了
3kingdom 发表于 2021-04-07 14:11

嗯嗯 这也对的 同理也可以用到股市的
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CleverBeaver
大家都不知道未来 就不要乱说别人wishful thinking
这个市场只能走着看看
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sthfishy
回复 1楼majiayaa的帖子
Liz这个例子是2018卖的房,当时owner是亏损了,我搜了一下这个是在Tampa 的房子,Tampa今年暴涨,早就超过2008最高点了,如果owner能等到今年再卖可以大赚一笔。所以关键是要hold足够长时间,不要卖早了。
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cherrymini
回复 118楼IsabellaQ的帖子
也不是对agent的恨吧,只是大家比较容易接受不要买房这个观点而已。 看huaren上好多帖子了,基本你要说房市在涨,抢的厉害,底下就会有人你是agent吧,你是托吧,agent最坑人了,我这没抢房啊,加价没那么厉害呀,没有上个月看的人多啊。要是你说房市在降温,别着急买了,买房不划算,租一辈子房最划算。大家就会说,你说的对,太有道理了。
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pearlgirl
我天,就这水平还“也经常给公司的相关地产资产组合做一些经济分析”。房市有涨有跌,但是大趋势是向上的,你把SP500 曲线图拿出来,照样动不动大跌,那是不是都别投资股票了?讨论一个资产是不是抗通胀,竟然把inflation -adjusted price level 拿来分析,开什么玩笑。inflation -adjust之后,只要不是一直往下掉的,就是抗通胀成功了。房地产妥妥抗通胀。
还有,什么低利息的时候高房价是把利息省出来的钱给了卖家,这不是废话吗?谁不知道啊,买方竞争市场导致的,还分析来分析去的,还粗体强调,把别人都当弱智了。
更别说,房地产是唯一一个银行能借钱给你买的资产,而且利息还可以抵税,几乎免费杠杆。你找第二个类似的金融资产找出来给我看看?
我不是房地产经纪,但是这种水平低下的帖子来整出一副深沉牛叉的样子就是你的不是了。
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CleverBeaver
回复 118楼IsabellaQ的帖子
也不是对agent的恨吧,只是大家比较容易接受不要买房这个观点而已。 看huaren上好多帖子了,基本你要说房市在涨,抢的厉害,底下就会有人你是agent吧,你是托吧,agent最坑人了,我这没抢房啊,加价没那么厉害呀,没有上个月看的人多啊。要是你说房市在降温,别着急买了,买房不划算,租一辈子房最划算。大家就会说,你说的对,太有道理了。
cherrymini 发表于 2021-04-07 14:15

租售比决定的
人都不傻
韭菜lei
发没发现这货举的例子都是06年的。。。 我不去做调查, 随口说: 请拿02年的房价来比调。 92 年的房子现在亏嘛? 13年呢? 18年呢? 80年呢? 另, 我周围所有的房子都已经超过06-07年的房价了。。。 甚至有的还翻倍了。。。 06年的房贷破产是有很明显的flaw。 现在也可以说fed兜底了房贷也有一定量的风险。 但是政策一直在adjust 去调低风险。 老话不是说。 DONT FIGHT THE FED? 我感觉FED应该不会破产。
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CleverBeaver
其实做任何事都要follow whatever makes sense
我还有大学同学的父母一辈子租房的呢,还有同学在大学念完了的时候她爸爸才刚还完medical school的学费贷款
如果今后几年房价和租金比例趋于合理了,那也会push more people to buy

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niacin
同意lz说的,目前观望一下看看年底会不会有低点出现
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CleverBeaver
同意lz说的,目前观望一下看看年底会不会有低点出现
niacin 发表于 2021-04-07 14:31

如果年底以前真的不让foreclosure 那确实值得等等的
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IsabellaQ
我天,就这水平还“也经常给公司的相关地产资产组合做一些经济分析”。房市有涨有跌,但是大趋势是向上的,你把SP500 曲线图拿出来,照样动不动大跌,那是不是都别投资股票了?讨论一个资产是不是抗通胀,竟然把inflation -adjusted price level 拿来分析,开什么玩笑。inflation -adjust之后,只要不是一直往下掉的,就是抗通胀成功了。房地产妥妥抗通胀。
还有,什么低利息的时候高房价是把利息省出来的钱给了卖家,这不是废话吗?谁不知道啊,买方竞争市场导致的,还分析来分析去的,还粗体强调,把别人都当弱智了。
更别说,房地产是唯一一个银行能借钱给你买的资产,而且利息还可以抵税,几乎免费杠杆。你找第二个类似的金融资产找出来给我看看?
我不是房地产经纪,但是这种水平低下的帖子来整出一副深沉牛叉的样子就是你的不是了。
pearlgirl 发表于 2021-04-07 14:23

数据洁癖的理科生表示最受不了这种 fundamental的错误,就好比看到这个解方程
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CleverBeaver
数据洁癖的理科生表示最受不了这种 fundamental的错误,就好比看到这个解方程
IsabellaQ 发表于 2021-04-07 14:36

lz就是找了不同的方法论证“房价只涨不跌”这个看法是有根本性错误的
这好像没啥大问题吧?
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francesjj
房市是非常local的,具体到你想买的那个区,那个价位的房子,甚至那个户型,那个朝向,广而概之没有意义啊。就算有些地区跌了,你想买的区没有可心的房子出来,对你也没用啊。如果没有任何具体要求,就是一大块地方随便找个区就行,那只要市场不太热,就能找到deal.
风陵渡
拿租售比说话的都是抓根稻草。
越是火热的房地产市场租售比越差。靠出租赚钱的地方往往房子不涨或涨得慢。
租房最大的问题是你没法搞个30年fixed的租金。要有这样的我也去租。
房子买了以后不会让你多出钱。
当年我在湾区中半岛租apt,2b1b一个月1500. 现在要多少?3500能不能?你当年看租确实划算。 现在你看,两百万的房子也就租4,5000. 租太划算了。过些年回头一看又傻了。
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IsabellaQ
lz就是找了不同的方法论证“房价只涨不跌”这个看法是有根本性错误的
这好像没啥大问题吧?
CleverBeaver 发表于 2021-04-07 14:40

楼主的论证方法是错误的呀,就好像那个解方程。
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francesjj
lz举的例子的区,现在还没有超过06年的房价的,那就是万年不涨那种地方,我觉得随便买个房子也不会太贵,现在利率挺低的,就当是消费品买个自己合意的就行了,完全没有必要花大力气研究涨跌。另外的例子半年都卖不掉的房子,那或者区太差了,或者房子太烂了,那就别在那个区买就好了。
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CleverBeaver
楼主的论证方法是错误的呀,就好像那个解方程。
IsabellaQ 发表于 2021-04-07 14:45

哦 那她算不算用错误的方法得到了正确的结论?(小白我没懂你说她的方法错误 错误在哪里?)
风陵渡
哦 那她算不算用错误的方法得到了正确的结论?(小白我没懂你说她的方法错误 错误在哪里?)
CleverBeaver 发表于 2021-04-07 14:48

大家就是说她结论错了。错的原因就是论证错了。
你的“正确的结论”如何而来?
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CleverBeaver
拿租售比说话的都是抓根稻草。
越是火热的房地产市场租售比越差。靠出租赚钱的地方往往房子不涨或涨得慢。
租房最大的问题是你没法搞个30年fixed的租金。要有这样的我也去租。
房子买了以后不会让你多出钱。
当年我在湾区中半岛租apt,2b1b一个月1500. 现在要多少?3500能不能?你当年看租确实划算。 现在你看,两百万的房子也就租4,5000. 租太划算了。过些年回头一看又傻了。
风陵渡 发表于 2021-04-07 14:44

何以见得?
租房还是有不少灵活性的 我有时会想 我有两米现金的话 我还留在高房价地区做什么呢?肯定去其他地方玩去了
保持灵活性 在当下的市场里也是保持竞争力的一个方法
f
francesjj
有关联并不等于要曲线一致啊。
贷款利率和房价有关联不?那曲线和房价一致吗?
还有我昨晚睡太晚,有一点想到了懒得说就去睡了。今天LZ就来举个例了。房市非常有地区特点的,全国这么一笼统的看,意义并不大。好比再牛的股市的时候,也有跌的个股。
准备买房的同学们,自己好好做功课,研究本地区的特点。有多少可开发的地,本地区人口流动情况(是净流入还是流出?),毕竟花的是自己的钱。
janeloveschocolate 发表于 2021-04-07 11:40

同意。全国看能有啥意义。还是多关注一下自己想买的区吧。
爱与自由
想请教一下这一段: “你可以通过刷卖房网站看出哪个价位区间房子最快卖出去,最多竞价,然后把自己的目标定在高于(多花点钱买高端)或低于(卖便宜点的再改造)这个区间,这时你就会发现你的选择性多了,而且也更多的讨价还价空间” 卖房网站都是有滞后性的呀?从in contract到title,基本要三个月,要怎么提炼出“哪个区间最快卖出去,最多竞价”的信息呢?
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francesjj
头款多少不重要。卖家只看 No contingency. 如果实在胆子小,可以现金抢到房再贷款。
AgentJ 发表于 2021-04-07 11:50

我们这里目前热的no contingency是标配。
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CleverBeaver
lz举的例子的区,现在还没有超过06年的房价的,那就是万年不涨那种地方,我觉得随便买个房子也不会太贵,现在利率挺低的,就当是消费品买个自己合意的就行了,完全没有必要花大力气研究涨跌。另外的例子半年都卖不掉的房子,那或者区太差了,或者房子太烂了,那就别在那个区买就好了。
francesjj 发表于 2021-04-07 14:47

滞销有时候可能只是价格不合适
C
CleverBeaver
大家就是说她结论错了。错的原因就是论证错了。
你的“正确的结论”如何而来?
风陵渡 发表于 2021-04-07 14:50

结论是房价有涨有跌 何错之有
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tracylovebobo
哇塞,我真想照抄一下当期末作业啊!哈哈哈,楼主的预测和我实际的感受一致,现在建筑商说木材涨价了40%,所以我觉得现在房价水分很大
C
CleverBeaver
想请教一下这一段: “你可以通过刷卖房网站看出哪个价位区间房子最快卖出去,最多竞价,然后把自己的目标定在高于(多花点钱买高端)或低于(卖便宜点的再改造)这个区间,这时你就会发现你的选择性多了,而且也更多的讨价还价空间” 卖房网站都是有滞后性的呀?从in contract到title,基本要三个月,要怎么提炼出“哪个区间最快卖出去,最多竞价”的信息呢?
爱与自由 发表于 2021-04-07 14:54

这个需要好的agent
然后自己多做功课
要么也去考个执照
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superppdd
lz就是找了不同的方法论证“房价只涨不跌”这个看法是有根本性错误的
这好像没啥大问题吧?
CleverBeaver 发表于 2021-04-07 14:40

这不是废话嘛还需要论证?有什么投资工具是只涨不跌的你找一个出来?抗通胀的意思是长期持有肯定是涨的,而且房子流动性不如股票,不管投资自住都是打算长期持有的
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hermione918
那些说贷款的leverage高,自己的资产涨幅也高的人,只说了一个硬币的一面。贷款不是没有cost的,不信你去看一下你的30年贷款的amortization schedule,你会发现前10年,大部分的月供都是利息。以前利息还能抵税,现在的SALT cap导致高房价地区的利息大部分都抵不了税了。
另外,有没有想过,如果房价跌了,你的资产也会加速下跌?上个房贷危机的时候,房子跌破首付成为负资产的人不要太多。
bochs 发表于 2021-04-07 11:56

SALT cap影响的是地税扣减,跟利息没有关系。
f
francesjj
滞销有时候可能只是价格不合适
CleverBeaver 发表于 2021-04-07 14:54

就是定价太高了。那个卖房agent水平或者房主的问题,说到底还是不着急卖,放着也行,这种也很难砍价。
C
CleverBeaver
我们这里目前热的no contingency是标配。
francesjj 发表于 2021-04-07 14:54

嗯 已经烂大街了 没有任何edge了
就是首付多少最重要了
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gabegabe
有点不错。 房子再抢。高端房子也是没人抢的。 所以能提高价格买贵的还是有道理的。
大衣被禁 发表于 2021-04-07 07:56

可是买贵的卖的时候也不好卖,搞不好要亏本才能卖出。
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miss6161
lz的每个字我都同意 这里大妈们都没经历过周期 虽然我也没经历过周期 但是看了很多数据 知道经济危机的时候 就是跌很惨 周期来的时候 房价就是ups and downs 现在就是供需不足 原材料都飞上天了 builder造房子还不如炒木材期货赚的多
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amberbrown
发没发现这货举的例子都是06年的。。。 我不去做调查, 随口说: 请拿02年的房价来比调。 92 年的房子现在亏嘛? 13年呢? 18年呢? 80年呢? 另, 我周围所有的房子都已经超过06-07年的房价了。。。 甚至有的还翻倍了。。。 06年的房贷破产是有很明显的flaw。 现在也可以说fed兜底了房贷也有一定量的风险。 但是政策一直在adjust 去调低风险。 老话不是说。 DONT FIGHT THE FED? 我感觉FED应该不会破产。

韭菜lei 发表于 2021-04-07 14:30

point? 因为现在比06年高,所以明年肯定比今年高?还是就算明年跌了,hold个十来年也会涨回来?
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cherrymini
回复 138楼CleverBeaver的帖子
不见得吧,如果你觉得两米已经财富自由,那当然可以想去哪就去哪。但是排除你是中彩票得到这两米现金之外,你大概率是有一份好工作高薪才有挣下两米现金的资本,好工作多的地方就是高房价的地方。为了工作你还是不得不留在高房价地区。
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IsabellaQ
哦 那她算不算用错误的方法得到了正确的结论?(小白我没懂你说她的方法错误 错误在哪里?)
CleverBeaver 发表于 2021-04-07 14:48

错误的方法怎么会得到正确的结论呢(3==0?)
前面反复有人说了,楼主用的房价指数图是加上了通货膨胀修正的,举个例子,10年前一斤大米1刀,房子单价1万,10年后因为通货膨胀一斤大米10刀,房子9万,不加修正的话房子绝对值涨了9倍,加了修正后你用当前大米的购买力衡量房价,那就是“一个房子要9000斤大米来换”,相比于10年前“一个房子需要10000斤大米”,确实是跌了,但是实际上房价就是涨了9倍.
前面有个层主说的是对的,如果你想比较房价和通货膨胀的关系,就不能用通货膨胀修正后的房价图,因为这样相当于把通货膨胀的因素去掉了,那还比个啥?
C
CleverBeaver
可是买贵的卖的时候也不好卖,搞不好要亏本才能卖出。
gabegabe 发表于 2021-04-07 14:56

对 这个太有道理了
我们这里已经有8米的房子挂3米的钓鱼价了
C
CleverBeaver
lz的每个字我都同意 这里大妈们都没经历过周期 虽然我也没经历过周期 但是看了很多数据 知道经济危机的时候 就是跌很惨 周期来的时候 房价就是ups and downs 现在就是供需不足 原材料都飞上天了 builder造房子还不如炒木材期货赚的多
miss6161 发表于 2021-04-07 14:58

哈哈
就像某一年credit suisse买苹果股票比苹果自己盈利还多
f
francesjj
lz的每个字我都同意 这里大妈们都没经历过周期 虽然我也没经历过周期 但是看了很多数据 知道经济危机的时候 就是跌很惨 周期来的时候 房价就是ups and downs 现在就是供需不足 原材料都飞上天了 builder造房子还不如炒木材期货赚的多
miss6161 发表于 2021-04-07 14:58

这里很多灌水的大妈都经历了08年啊,怎么没有周期。当时热门区就是个10%的调整,然后一两年涨回来。18年也是周期高点,19年10%的调整,本来20年年初眼看就涨回来,结果covid给压下去,晚涨了一年,保守估计,现在比18年高点高10%。
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pollst
楼主分析了这么多 引用的图表却可以用一句话总结 回头看都是deal
C
CleverBeaver
这里很多灌水的大妈都经历了08年啊,怎么没有周期。当时热门区就是个10%的调整,然后一两年涨回来。18年也是周期高点,19年10%的调整,本来20年年初眼看就涨回来,结果covid给压下去,晚涨了一年,保守估计,现在比18年高点高10%。
francesjj 发表于 2021-04-07 15:03

湾区不止10%的
前两天我刚看了 中位数是30% 差一点的要50%

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pollst
现在刺激规模应该类比于1940-1955 二战期间房价涨了三倍 现在觉得房价贵是因为明眼人先行抢房 工资大幅上涨还没开始 等工资开始随即将到来的巨幅通胀调整 现在你赚20万 觉得1.5M的房子贵 去趟costco花$300 以后房价4.5M,去趟costco花$1000 但是你工资已经涨到$50万年薪的人多如狗 这才叫通货膨胀 只是物价涨 工资不涨 是滞涨 fed会尽可能避免 一般滞涨只发生在依赖美元外债国家 美国印美元 只可能产生通胀
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CleverBeaver
回复 138楼CleverBeaver的帖子
不见得吧,如果你觉得两米已经财富自由,那当然可以想去哪就去哪。但是排除你是中彩票得到这两米现金之外,你大概率是有一份好工作高薪才有挣下两米现金的资本,好工作多的地方就是高房价的地方。为了工作你还是不得不留在高房价地区。
cherrymini 发表于 2021-04-07 14:59

对 高薪工作是个茧
其实生活质量和它没什么关联 看湾区大部分的房子的古怪布局和质量就知道了
p
pollst
现在刺激规模应该类比于1940-1955 二战期间房价涨了三倍 现在觉得房价贵是因为明眼人先行抢房 工资大幅上涨还没开始 等工资开始随即将到来的巨幅通胀调整 现在你赚20万 觉得1.5M的房子贵 去趟costco花$300 以后房价4.5M,去趟costco花$1000 但是你工资已经涨到$50万年薪的人多如狗 这才叫通货膨胀 只是物价涨 工资不涨 是滞涨 fed会尽可能避免 一般滞涨只发生在依赖美元外债国家 美国印美元 只可能产生通胀
pollst 发表于 2021-04-07 15:10

等三四年后你的年薪从20万涨到50万 会发现现在死撑买的1.5M的房子就跟现在买50万的房子一样便宜 这就是为什么说回头看都是deal
C
CleverBeaver
错误的方法怎么会得到正确的结论呢(3==0?)
前面反复有人说了,楼主用的房价指数图是加上了通货膨胀修正的,举个例子,10年前一斤大米1刀,房子单价1万,10年后因为通货膨胀一斤大米10刀,房子9万,不加修正的话房子绝对值涨了9倍,加了修正后你用当前大米的购买力衡量房价,那就是“一个房子要9000斤大米来换”,相比于10年前“一个房子需要10000斤大米”,确实是跌了,但是实际上房价就是涨了9倍.
前面有个层主说的是对的,如果你想比较房价和通货膨胀的关系,就不能用通货膨胀修正后的房价图,因为这样相当于把通货膨胀的因素去掉了,那还比个啥?
IsabellaQ 发表于 2021-04-07 15:00

icic
明白你说的了
你的意思是房子还行 至少可以抗通涨
然后lz说的是房价超长期来看也就是抗通涨而已?短期风险很大?
好像你们俩都对?
I
IsabellaQ
哇塞,我真想照抄一下当期末作业啊!哈哈哈,楼主的预测和我实际的感受一致,现在建筑商说木材涨价了40%,所以我觉得现在房价水分很大
tracylovebobo 发表于 2021-04-07 14:55

千万别抄lz的,教授看了论证过程会气吐血,gpa打算放弃了吗🤣
s
sketch
icic
明白你说的了
你的意思是房子还行 至少可以抗通涨
然后lz说的是房价超长期来看也就是抗通涨而已?短期风险很大?
好像你们俩都对?
CleverBeaver 发表于 2021-04-07 15:13

短期现在肯定风险大啊
C
CleverBeaver
现在刺激规模应该类比于1940-1955 二战期间房价涨了三倍 现在觉得房价贵是因为明眼人先行抢房 工资大幅上涨还没开始 等工资开始随即将到来的巨幅通胀调整 现在你赚20万 觉得1.5M的房子贵 去趟costco花$300 以后房价4.5M,去趟costco花$1000 但是你工资已经涨到$50万年薪的人多如狗 这才叫通货膨胀 只是物价涨 工资不涨 是滞涨 fed会尽可能避免 一般滞涨只发生在依赖美元外债国家 美国印美元 只可能产生通胀
pollst 发表于 2021-04-07 15:10

呵呵了
C
CleverBeaver
短期现在肯定风险大啊
sketch 发表于 2021-04-07 15:15

是的
z
zhilou
虽然我认可楼主的结论。可是楼主这个Case-Shiller的用法没法忍啊。不知道贵司的经济分析怎么做的,如果我工作的组 HPI这么用来作分析,会被笑的。如果面试HPI model组,这连面试都过不去啊。。。
G
Geofan
湾区不止10%的
前两天我刚看了 中位数是30% 差一点的要50%


CleverBeaver 发表于 2021-04-07 15:10

sunbelt 那个都不止10%啊
风陵渡
结论是房价有涨有跌 何错之有
CleverBeaver 发表于 2021-04-07 14:55

那篇文章通篇中心思想是房价抗不了通胀,买房不合算,是吧?
我没看出她想表达的是“房价有涨有跌”。
如果她洋洋千言只是为了证明房价有涨有跌,这个不用写那么多。我们都知道,都是废话。
C
CleverBeaver
那篇文章通篇中心思想是房价抗不了通胀,买房不合算,是吧?
我没看出她想表达的是“房价有涨有跌”。
如果她洋洋千言只是为了证明房价有涨有跌,这个不用写那么多。我们都知道,都是废话。
风陵渡 发表于 2021-04-07 15:23



其实整个互联网上废话占了大多数吧
就像人类的dna

I
IsabellaQ
icic
明白你说的了
你的意思是房子还行 至少可以抗通涨
然后lz说的是房价超长期来看也就是抗通涨而已?短期风险很大?
好像你们俩都对?
CleverBeaver 发表于 2021-04-07 15:13

谁跟他都对了……我和他结论是相反的啊,他就是错了.
C
CleverBeaver
谁跟他都对了……我和他结论是相反的啊,他就是错了.
IsabellaQ 发表于 2021-04-07 15:43

ok
m
majiayaa
回复 140楼爱与自由的帖子
有几个办法,一是查看ZILLOW上PENDING和SOLD房子,但是要注意SOLD房子只看最近几个月的来统计分析。
或者你有REALTOR朋友帮你PULL或者你自己买了MLS的数据,可以直接PULL MLS近几个月买卖数据做分析。
在大多数的热区,只要你做好了这个研究,你应该可以在大家疯抢范围外找到你要的合理些价格的房子,但是这个要有耐心做研究,而且要做好两手准备,买差点房子来花点时间搞装修,或者买好点房子至少不是竞价买贵了。
C
CleverBeaver
回复 140楼爱与自由的帖子
有几个办法,一是查看ZILLOW上PENDING和SOLD房子,但是要注意SOLD房子只看最近几个月的来统计分析。
或者你有REALTOR朋友帮你PULL或者你自己买了MLS的数据,可以直接PULL MLS近几个月买卖数据做分析。
在大多数的热区,只要你做好了这个研究,你应该可以在大家疯抢范围外找到你要的合理些价格的房子,但是这个要有耐心做研究,而且要做好两手准备,买差点房子来花点时间搞装修,或者买好点房子至少不是竞价买贵了。
majiayaa 发表于 2021-04-07 15:52

同意你的
d
duffy17
回复 1楼majiayaa的帖子
Mark 再看
f
francesjj
湾区不止10%的
前两天我刚看了 中位数是30% 差一点的要50%


CleverBeaver 发表于 2021-04-07 15:10

我说跟18年春天买在最顶点当时觉得买亏了的那些人比,那些人现在也解套10%+
C
CleverBeaver
我说跟18年春天买在最顶点当时觉得买亏了的那些人比,那些人现在也解套10%+
francesjj 发表于 2021-04-07 16:05

看的吧
和18年比有三种 解套的 持平的 继续套牢的
f
francesjj
看的吧
和18年比有三种 解套的 持平的 继续套牢的
CleverBeaver 发表于 2021-04-07 16:06

那我觉得继续套牢的那些区要绝对避免,最好买在解套最快有赚的那些区。
l
lotusyoga9
回复 18楼Cestus的帖子
湾区就是土地不足的典型啊,好区就那么点范围,不早就占的满满的了吗。新的房子基本上没有single family zone。
C
CleverBeaver
那我觉得继续套牢的那些区要绝对避免,最好买在解套最快有赚的那些区。
francesjj 发表于 2021-04-07 16:10



lz说的也对 要避开抢房热点才不会仓促间overpay
你说的也对 但又回到了大家一起哄抢
how to balance?
r
rainierxiu
支持楼主
金生水起
回复 140楼爱与自由的帖子
有几个办法,一是查看ZILLOW上PENDING和SOLD房子,但是要注意SOLD房子只看最近几个月的来统计分析。
或者你有REALTOR朋友帮你PULL或者你自己买了MLS的数据,可以直接PULL MLS近几个月买卖数据做分析。
在大多数的热区,只要你做好了这个研究,你应该可以在大家疯抢范围外找到你要的合理些价格的房子,但是这个要有耐心做研究,而且要做好两手准备,买差点房子来花点时间搞装修,或者买好点房子至少不是竞价买贵了。
majiayaa 发表于 2021-04-07 15:52

这个办法靠谱
e
ego
楼主有一段说的对,不能疯抢追高。其实这一点适用于所有的投资。buy low sell high才能赚钱
S
Silverwing
上面讨论这么多,很多人总觉得别人傻。。。
这点请放心,涉及到自己钱的时候大部分人都不傻
-现在卖房子的人不傻, 人家从买家的抬价潮中已经取走一部分 “通胀焦虑”和“加息焦虑”的红利, 硬伤房的卖家更是称东风赶紧把劣质资产脱手 -现在抢房的刚需买家也不傻,如果是一定会买,而且自住很久的话,现在多加点价,买个安心,10-30年尺度,不会亏 -现在抢房的cash 大佬也不傻,钱放着贬值,拿着房产,反正有的是钱,经济危机来了也不脱手,总能涨回来
比较傻的是那一小部分,明明没有燃眉之急刚需的, 却被“今后几年一定涨” “房价不会跌”而忽悠进场跟着抢的, FOMO死撑买房者,最后被吓得低谷cut loss出场的也往往是同一批人

s
space_invader
》买房子可以利用杠杆,所以房市的风险相对更小。100万和20万都跌10%,那个风险大? ?? 用杠杆当然风险增加啊? 20万down买100万的房子, 房价跌20%头款就跌光了不是?
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feemy
上面讨论这么多,很多人总觉得别人傻。。。
这点请放心,涉及到自己钱的时候大部分人都不傻
-现在卖房子的人不傻, 人家从买家的抬价潮中已经取走一部分 “通胀焦虑”和“加息焦虑”的红利, 硬伤房的卖家更是称东风赶紧把劣质资产脱手 -现在抢房的刚需买家也不傻,如果是一定会买,而且自住很久的话,现在多加点价,买个安心,10-30年尺度,不会亏 -现在抢房的cash 大佬也不傻,钱放着贬值,拿着房产,反正有的是钱,经济危机来了也不脱手,总能涨回来
比较傻的是那一小部分,明明没有燃眉之急刚需的, 却被“今后几年一定涨” “房价不会跌”而忽悠进场跟着抢的, FOMO死撑买房者,最后被吓得低谷cut loss出场的也往往是同一批人


Silverwing 发表于 2021-04-07 16:34

如果手里有硬伤房,比如高速公路或者大路附近吵的人要死的那种,现在绝对是出手的绝佳时机。不过现在买硬伤房的人以后可能要悲剧。

s
shangxue
mark mark
C
CleverBeaver
如果手里有硬伤房,比如高速公路或者大路附近吵的人要死的那种,现在绝对是出手的绝佳时机。不过现在买硬伤房的人以后可能要悲剧。


feemy 发表于 2021-04-07 16:38

+100000
q
queenmoon
关于通胀对房价的影响,如果通胀一直维持在高位那么利率必然会大幅上升,贷款利率也就随之上升,房价很难上去
a
alice1133
先收藏再看
大衣被禁
可是买贵的卖的时候也不好卖,搞不好要亏本才能卖出。
gabegabe 发表于 2021-04-07 14:56

这个是真的。 我见过的高端房,特别是造价花了大价钱造的。里面很多customization的。都是亏本卖的。