浅谈房市

浅谈房市 一天到晚游泳的鱼April 06, 2021 写这个的原因主要有几个，一是自己本身做一些房地产投资（当然我不是房产经纪人）,所以生活中和一些朋友经常讨论这些问题。工作方面也经常给公司的相关地产资产组合做一些经济分析，再加上现在是从08年起房产经纪人最美好时光，却也是很多朋友纠结盲目的时期，经常被问起有没有什么看法，有点不厌其烦。所以我就自己的一些浅薄的认识，探讨几个常见的问题，可能会得罪一些房产经纪人，但是毕竟兼听则明，偏信则暗嘛。 为了方便不愿意读长文的人，我把内容总结一下就下面几句话： ·        现在买房的人并没有明显多很多，而是因为利率持续降低，大家变得可以支付更高的房价，而房屋供给又不足，互相叠加放大效应所致。其实并非突然多了很多人来抢房，而是房市上没有什么东西买现在。 ·        高房价低利率不能抵通膨，虚高的房价不过是把买家以为低利率可以省下来的钱变现，然后一次性的付给了房屋卖家和房产经纪人 ·        高通膨期间，房价不会一起涨，而往往还都是房价大跌的时候 ·        房产会跌价，而且恢复起来很慢。美国居民自住房地产的这种巨跌加缓慢的恢复的一个过程，让这种投资其实毫无抵通膨和长期价值可言，绝大多少可以说是完全的亏本生意。 ·        如果不是刚需和急需，因为现在最大的问题是供需不平衡，归根结底是供给侧不足，所以最好的办法是等待，如果能等到今年冬季，或者明年秋冬季
现在房价是不是太高了，如果是的话，为什么涨的这么高？ 简单的说，现在房市的房价很高，甚至于是虚高，为什么突然涨这么高的，很多人可能都知道原因，主要是供需的不平衡。 疫情压制了供给侧，主要表现为新开发商工程进度缓慢，原材料因为疫情期间物质运输和物价的影响，使得新房造价提高，而现有二手房的出售同样因为这个原因，很多人，尤其是老人家，选择延迟换房，或者因为可以在家工作，而无需换房。 现在市场房屋供给有多低呢，从FRED的美国每月房供给数据可以看出。红圈处是今年的供给情况，最低点在以往近60年历史中，仅仅在2005年，房市崩盘前最热的那几年出现过。而且注意看图中的阴影部分，那是金融危机的时间段，每当金融危机的时候，市场的房产供给都达到峰值，因为房地产开发，相对经济周期本来就存在滞后性（所以很多开发商看见现在市场大热也不敢狂建房），再加上经济不好的时候，失业率上去了，换地方找工作和房子被银行拍卖的情况很多，但是买房子的人又少了，所以经济不好时候，市场上房子供给远大于需求。
而房产经纪人最喜欢告诉你的却是：现在很多人买房，所以房价很高。其实这是把这个现象反着说了，现在买房的人并没有明显多很多，而是因为利率持续降低，大家变得可以支付更高的房价（这其实是个可怕的幻象，后面有解释），而房屋供给又不足，互相叠加放大效应所致。其实并非突然多了很多人来抢房，而是房市上没有什么东西买现在。 从下面这组数据就可以看出，在疫情中期，也就是八月份以前，因为失业率的问题，中位数家庭收入降低，使得对房产价格承担能力有所下降，而这个数值从8月份以后到现在的急速上升，也是因为利率降低和印钞发钱刺激政策的短期效果（下图红圈内）。

现在滥发钱，利率低，现在买房可以抵押通膨吗？ 这个问题最常见，可以说房产经纪人用这点，几乎可以说服99%的买房者来加钱买房，想着反正利率低，现在滥发钱，以后通膨，房产可以抵通膨，因为我每月的付出的房贷并不会因为通膨原因变高。这个说法看起来似乎合情合理，但是其实是可怕的幻境。单从房贷一块看，确实通膨的情况下，贷款利率会增加，使得月供升高，而现在贷了低利率，就可以规避以后的高利率。 但是这个计算是基于房价一样，或者房价保持上涨的假设，这个关于房价会一直上涨的假设到底对不对，我们下个问题再展开讨论。现在单纯举例一下证明一下：虚高的房价不过是把买家低利率的优势折现转给了房屋卖家和你的房产经纪人（这里插一句，市场上不乏有很多不错的房产经纪人，但是买家一定要记得，是卖家付双方经纪人的费用，所以就算是买方房产经纪人也是为卖家达成交易而提供服务的）。 现在的市场上，一些热门城市月涨价幅度已经超过10%，所以假设几个月前买八十万的房子，现在买一百多万比比皆是，我们就按照例子这个来计算一下。 现在一百万售价，假设买家信用值很好，20%首付后，30年利率拿到了3%，月供大约为$3,400。那么如果没有这个虚高的房价的话，按照八十万的本来价值，20%首付，同样的买家，在没有现在这种低利率的年份，哪怕拿到了高达5%利率（这大概是金融危机期间2008-2010年的贷款利率），也只是付同样的月供。所以我再重复一次，虚高的房价不过是把买家以为低利率可以省下来的钱变现，然后一次性的付给了房屋卖家和房产经纪人。 而且我的计算假设还是很乐观的，因为假设了几个月涨到一百万房价，银行还是愿意贷款80%。其实现在银行不愿背虚高房价风险，对房产估价管的很严格，很大一部分房产根本估价到不了售价，这种情况下，买方不得不增加首付金额，降低贷款额度，这样一来，所谓的低利率，低月供，抵通膨的好处就更小了。 如果通膨的话，房价相应也会涨，对吗？ 这样是一个常见的迷思，通膨情况下什么都会涨价，那现在买的高价房子也还是会继续涨啊，因为钱不值钱了，所以房价也要继续涨，不是吗？ 简单说通膨是个叠加效应，而且货币是有时间价值，也就是说10年前的100块，怎么也比现在100块购买力更强，但是房价呢？是不是10年前的房价一定比现在低呢？当然不是，这个我下一个问题会列出数据实证，证明美国不比中国，它的房价是可以跌的，而且可以跌的很惨。现在说回这个问题，通膨情况下，一般都会带来经济和社会的动荡，而且失业率会升高，这个时候因为工资增长落后物价增长，市场上对房子这类 “奢侈品” 的购买力会急剧下降，换句话说，通膨情况下什么都会涨价，指的是人们维系生存的物品，比如食物，水，和汽油这类生活必需品。 有兴趣的朋友可以去了解一些美国在60年前的GREAT INFLATION时期，因为当时宏观经济政策的失败，在1960年初期低通膨时期，政府为了快速刺激经济和就业，大兴印钱和基础建设投资，当时美国央行也认为我们的通膨已经很低了（1960-1965和今天类似，通膨一直维持在2%左右），所以他们觉得哪怕涨点也无所谓。可是很快这些经济兴奋剂叠加效应就失控了，在下图中可以看出，从1965年起，1970点开始高通膨，1975年完全失控，到了1980年期间，通膨已经到了15%，具体什么原因这里不继续展开，但是和今天情况类似，所以说好像世界各国黑历史，总是按照一个甲子60年的循环往复。 那么在这么高通膨的情况下，房价是不是一路凯歌的上涨呢，还真不是，我们从下图Case-Shiller历史房价指数上看，历史性的高通膨的1965-1980期间，房价是下跌趋势，而且在通膨几经失控的1970-1980期间，还有两个大跌。正如我上面说的，房市和股市类似，决定价格的最大程度是供需，而不是通膨，如果没有人能够买单了，什么通膨情况下房产也可以跌价。

美国房价只是涨快慢的问题，总不会跌吧？ 好了，现在回到这个基本问题，其实上面已经回答了，房价不是物价，不是涨快慢的问题，它真的可以跌，而且可以跌的很惨，历史上房价下跌很常见，就下面的图（其实是重复上面的图）可以看出，1920-1940美国大萧条期间跌了，1960-1980美国大通膨期间跌了，1990-2000 美国互联网泡沫期间跌了，最近的2008-2010 美国金融危机期间更是跌惨了，所以有人说这次和08年不一样，不是房地产泡沫，所以房价稳健的话，完全是无稽之谈。几乎经济方面什么风吹草动都会造成房价的下跌，因为它是占绝大多数人收入1/3的“奢侈品”消费，并非简简单单的一件物品。而这种跌幅根本就难以估量，每次下跌要近15-20年才能恢复元气（2008年虽然跌的惨，恢复算是快的，只花了13年到现在已经基本恢复了那时的疯狂）。 美国居民自住房地产的这种巨跌加缓慢的恢复的一个过程，让这种投资其实毫无抵通膨和长期价值可言，绝大多少可以说是完全的亏本生意。比方如果不幸踩高点买的房，很可能15-20年之后再来卖，可能还买不到之前的价格。这意味着最初投入的钱别说抵通膨和时间成本了，连几十年前丢进去的本金都收不回来。

好吧，好吧，你说的都对，但是我就是要买房住啊，那你说什么时候买房比较好？ 如果是刚需和急需，那没有办法了，硬着头皮上呗，但是最好不要去盲目冲动竞价，更不要因为要竞价，听卖家和房产经纪人的，把保护自己的条款删除点（比如贷款条款），因为这不但不能保证你买到房子，而且会白送你的保证金给卖家。 还有一招，这是我在一个极左牛校商学院上房地产投资课上学来的，免费在这里放送。就是去调查市场，因为每个市场都有个affordability level，也就是现在和你竞价抢房的人大多数能够支付得起的房价范围。你可以通过刷卖房网站看出哪个价位区间房子最快卖出去，最多竞价，然后把自己的目标定在高于（多花点钱买高端）或低于（卖便宜点的再改造）这个区间，这时你就会发现你的选择性多了，而且也更多的讨价还价空间。当然如果你在极热无脑的市场，房价从几十万到几千万都有人疯抢，那我只能说，朋友我永远祝福你。。。 如果不是刚需和急需，正如我上面说的，因为现在最大的问题是供需不平衡，归根结底是供给侧不足，所以最好的办法是等待，最好能等到今年冬季，或者明年秋冬季。等待疫情逐步稳定，经济恢复，自然有更多的新房和二手房出来，而且不用担心好房子都被抢了，因为现在的高房价加上银行的贷款难度，本身也在钳制房价，当不正常的高房价数值超过现在市场绝大部分购房者的承受能力，它自然要转向一个平衡。亚当·斯密不是说过市场经济发展的内在规律是一只无形的大手, 自发的调节着市场。对房地产这种数据信息相对透明，而且一直和经济周期存在一个滞后性的市场，这个规律还是很适用的。 最后，GOOD LUCK.
------------------------------------------------------------------------------------------------ 后记------------------------------------------------------------------------------------------------  虽然预料到会有一些争议，但是没有想到短短一晚上，已经被一些人唾骂的体无完肤，虽然我也理解这种触动利益的心情，但是极尽恶毒之言骂什么低智贴，妖言惑众，只能说明某些人急了。 好了言归正传，回答一些问题： 有人提到Case-Shiller房价指数是INFLATION ADJUSTED，所以这种比较是错误的，这话我不认同，因为所有指数都有个基准数，否则怎么计算YOY的变化率，而我的对比目的是说明通膨和房价涨跌没有关系，并非有通膨就一定会带动房价上涨，这里说的是相对比较，而不是绝对数值。为了更好的说明这个问题，我又去取了两组数据，一组还是房价指数，一组是反映通胀的居民消费指数CPI。 而且调整他们全部INDEX在2000年，而且全部做季节性调整，现在这两组数据是完全的APPLE TO APPLE。 同样可以验证我的观点，房价（橘色线）和过山车一样上上下下，而CPI指数虽然也有小的起伏，但是幅度和房价没有可比性，而且两者涨跌也没有关联性。我再强调一遍，两组数据都是基于2000Q1=100这个基准，所以不存在数据的基准不同，数量级不同这类情况。



如果有朋友不喜欢看这种大范围的数据趋势，我这里举个简单的例子证明我说的房价不但会跌，而且可以跌很惨，如果赶在高点，可能十多年前买的房子，哪怕到今天还不一定能回本。2006年2月高达一百多万买的房子，后面一直想79万卖都卖不出去，到了18年，也就是12年后，才卖出去，售出价76万，根据ZILLOWS的估价，如果他们今天这种大热的情况下卖，可以勉强卖到94万，Zestimate®: $941,456。这就是个典型的例子。如果有人又要说这是个案（可是上面大范围数据又不想承认），那大家可以自己去ZILLOW找一下自己家附近的情况，比较下06-08年的售价和最近几年售价，就可以找到很多这种接盘侠房产。
很多都像这个例子一样，别说保值了，12年后卖出去房子，扣除卖房费用和剩余贷款，12年前投进去那些个本金都全部归零。（嗯，这个时候Agent就会安慰你，你看你至少省了房租啊，但是大哥大姐，算20%，20万本金，可以付多少年房租啊？且不说这些年付的贷款利息部分，房屋维修，和地税啊）

支持楼主的看法，赞一个

那手上的闲钱，不买房子买什么呢

那手上的闲钱，不买房子买什么呢
superppdd 发表于 2021-04-06 23:16

买股票，我就转战股市了，我做长线，买了就hold

Mark mark mark

mark一下

花旗最近的报告预测2021年房价增长5.5%

回复 4楼HappyHappyLife的帖子
问题现在股市也不低啊 而且每年401k加IRA 最少已经5万进股市了 实在是不想鸡蛋放一个篮子里

买股票，我就转战股市了，我做长线，买了就hold
HappyHappyLife 发表于 2021-04-06 23:17

买index fund？？

我是觉得做小地主 入手价太高没意思 毕竟美国房子拥有的成本太高。赚租金是辛苦钱

好有道理的感觉

👍分析得好!

在极热无脑的市场买房子的飘过。不过我比较佛系，坚决不加价，不买硬伤房。钱放股市，其实也和房子的涨跌差不多。运气好还会outperform房子的增幅。

我是觉得做小地主 入手价太高没意思 毕竟美国房子拥有的成本太高。赚租金是辛苦钱
bplus 发表于 2021-04-06 23:23

19年到20年初，是买投资房的好时机，短短几个月房价涨了不老少。最近我在着手再入一套，很快放弃了，房价虚高，算算账不划算了。

在极热无脑的市场买房子的飘过。不过我比较佛系，坚决不加价，不买硬伤房。钱放股市，其实也和房子的涨跌差不多。运气好还会outperform房子的增幅。
Aliciashuhao 发表于 2021-04-06 23:35

在极热无脑的市场买房子的飘过+1 我也是加价加到现金流低于200就放弃，有硬伤坚决不碰，非常考验心态，还有和agent的关系

Agent表示楼主纯粹纸上谈兵。楼主来来去去就是新房建筑量会恢复，殊不知热门地区八百年前就没有新区土地，只有旧房翻新或者旧房重建。控制供应量的，是 baby boomer 换房 move down去养老院或者公寓。现在 baby boomer 寿命比上一代大大延长，换房年龄越来越拖后。这次疫情是一个导火线，让很多baby boomer取消换房计划，这个趋势不会随疫情结束很快reverse。
立贴存证，欢迎挖坟。

Agent表示楼主纯粹纸上谈兵。楼主来来去去就是新房建筑量会恢复，殊不知热门地区八百年前就没有新区土地，只有旧房翻新或者旧房重建。控制供应量的，是 baby boomer 换房 move down去养老院或者公寓。现在 baby boomer 寿命比上一代大大延长，换房年龄越来越拖后。这次疫情是一个导火线，让很多baby boomer取消换房计划，这个趋势不会随疫情结束很快reverse。
立贴存证，欢迎挖坟。
AgentJ 发表于 2021-04-06 23:58

mark

Agent表示楼主纯粹纸上谈兵。楼主来来去去就是新房建筑量会恢复，殊不知热门地区八百年前就没有新区土地，只有旧房翻新或者旧房重建。控制供应量的，是 baby boomer 换房 move down去养老院或者公寓。现在 baby boomer 寿命比上一代大大延长，换房年龄越来越拖后。这次疫情是一个导火线，让很多baby boomer取消换房计划，这个趋势不会随疫情结束很快reverse。
立贴存证，欢迎挖坟。
AgentJ 发表于 2021-04-06 23:58

你说北京土地供应量不足我信，你说美国地区没有土地供应，你太nb了。另外美国建国也才不到三百年，哪来的八百年没有土地供应，说话也太大喘气了。如果你说八百年是夸张说法，那lz摆事实讲道理你来个夸张说法而非facts来反驳lz，你觉得合适吗

我只想指出，LZ贴的图，case shiller index，是inflation adjusted. 从最左开始，接近100，经过100多年，才180？所以搜了一下，发现了和LZ一样的图，标了inflation adjusted。
也用 FRED 的图，这是unadjusted.

很有道理 mark

我只想指出，LZ贴的图，case shiller index，是inflation adjusted.
janeloveschocolate 发表于 2021-04-07 00:28

那这差别也太大了，所以lz说“历史性的高通膨的1965-1980期间，房价是下跌趋势”其实是错的，正确的应该是“历史性的高通膨的1965-1980期间，房价也膨胀，速度没有通货膨胀快”？

那这差别也太大了，所以lz说“历史性的高通膨的1965-1980期间，房价是下跌趋势”其实是错的，正确的应该是“历史性的高通膨的1965-1980期间，房价也膨胀，速度没有通货膨胀快”？
IsabellaQ 发表于 2021-04-07 00:41

正解。楼主纸上谈兵也没谈好。
还有一点。如果房子是全款付清，在大通胀期间，的确升值速度弱于通胀。但如果房子是80%贷款，那本金部分妥妥 beat 通胀。

没必要分析来分析去，钱多就买钱少就不买，想买就买不想买就不买，真费劲。大多数人买的房子，都是买不了吃亏买不了上当。

投资房一定要忍住，自主就还是可以买的，毕竟有税收优势，另外有些房子错过了也不会再有合适的了，比如说大lot，游泳池，湖景加一起，市面上平时都不多，所以遇见了还是可以买，毕竟是dream house吗

所以明明是房产可以beat掉一部分通货膨胀，到楼主那里就成了通货膨胀期间房价下跌了，这也这也太误导人了，建议楼主改一下.
——————— 才发现lz是复制粘贴的，好吧，这文章就是个joke，原作者这些曲线压根没看懂还在那分析半天......然后下面一堆称赞的😓

更多历史数据，

我也觉得分析得貌似头头是道，跟买股票华各种线一样，直接定投voo多省心。买房也一样，想太多。

按照大家的分析，是不是还是应该抓紧买房上车？

至少湾区的房价和建新房没有什么关系，新房都建在位置不好或者偏远的地方了，好学区好位置都是很多年前都建好了，所以大家都在抢小黑屋。 而且通胀情况下即使房价下跌也不一定是亏的。100万的房，假设跌了两年只值90万了，同时在高通胀情况下原来的100万可能购买力还不到90万了。如果房价能保持不变，利率也低，就妥妥的抗通胀了。 而且通胀期间一般伴随的是刺激经济上行而不是经济下滑，那么期间房价一般也不会跌。

你说北京土地供应量不足我信，你说美国地区没有土地供应，你太nb了。另外美国建国也才不到三百年，哪来的八百年没有土地供应，说话也太大喘气了。如果你说八百年是夸张说法，那lz摆事实讲道理你来个夸张说法而非facts来反驳lz，你觉得合适吗
Cestus 发表于 2021-04-07 00:17

楼主连房价涨跌正负号还没整明白，facts个屁啊。
土地供应紧张，从来说的都是大都市，阿肯色青藏高原有再多地，你也不去啊。现在旧金山你上哪搞新开发土地？搞块大地恐怕比北京还难，毕竟北京行政命令下来国奥村也就搞了，6环8环也就建了。
要找800年是吧？请看温哥华西海岸，最黄金那块地，是原住民保留区，人家在那地盘上万年了。

你说北京土地供应量不足我信，你说美国地区没有土地供应，你太nb了。另外美国建国也才不到三百年，哪来的八百年没有土地供应，说话也太大喘气了。如果你说八百年是夸张说法，那lz摆事实讲道理你来个夸张说法而非facts来反驳lz，你觉得合适吗
Cestus 发表于 2021-04-07 00:17

湾区，奥斯丁，nyc，乃至南加，波士顿，哪来的土地供应？

楼主连房价涨跌正负号还没整明白，facts个屁啊。
土地供应紧张，从来说的都是大都市，阿肯色青藏高原有再多地，你也不去啊。现在旧金山你上哪搞新开发土地？搞块大地恐怕比北京还难，毕竟北京行政命令下来国奥村也就搞了，6环8环也就建了。
要找800年是吧？请看温哥华西海岸，最黄金那块地，是原住民保留区，人家在那地盘上万年了。
AgentJ 发表于 2021-04-07 02:16

屁你妈个逼的屁，傻逼不会好好说话。知道老子买房卖房为什么不找你们这些华人agent，老子恶心你们这些人，老子买房卖方要不找外族裔agent要不redfin，纯傻逼就是你

湾区，奥斯丁，nyc，乃至南加，波士顿，哪来的土地供应？
helloterran3 发表于 2021-04-07 02:20

那个傻逼说了是这几个地方么，说的是全美国

楼主，既然你做房产投资，那现在你在干啥？干等吗？

楼主连房价涨跌正负号还没整明白，facts个屁啊。
土地供应紧张，从来说的都是大都市，阿肯色青藏高原有再多地，你也不去啊。现在旧金山你上哪搞新开发土地？搞块大地恐怕比北京还难，毕竟北京行政命令下来国奥村也就搞了，6环8环也就建了。
要找800年是吧？请看温哥华西海岸，最黄金那块地，是原住民保留区，人家在那地盘上万年了。
AgentJ 发表于 2021-04-07 02:16

最烦你们这些傻逼agent制造焦虑

回复 21楼IsabellaQ的帖子
对。不过虽然房价那段时间没有决定值下降，却远远跑输其它safe assets 例如 treasury bonds 的收益。当然石油危机导致的大幅滞涨让那个时期比较特殊，和当今这另一种特殊的危机可比性不大

你说北京土地供应量不足我信，你说美国地区没有土地供应，你太nb了。另外美国建国也才不到三百年，哪来的八百年没有土地供应，说话也太大喘气了。如果你说八百年是夸张说法，那lz摆事实讲道理你来个夸张说法而非facts来反驳lz，你觉得合适吗
Cestus 发表于 2021-04-07 00:17

土地紧张又不是看荒地多不多，房价贵的地方地都早规划好了，只是zoning changes to allow for higher density官司就能打上好多年最后批不批天知道，更别说那些个环境保护的地，要批准造房子大概比移民火星都难

不过根据lz的图，现在房价在低点啊

我是觉得做小地主 入手价太高没意思 毕竟美国房子拥有的成本太高。赚租金是辛苦钱
bplus 发表于 2021-04-06 23:23

同感.

屁你妈个逼的屁，傻逼不会好好说话。知道老子买房卖房为什么不找你们这些华人agent，老子恶心你们这些人，老子买房卖方要不找外族裔agent要不redfin，纯傻逼就是你
Cestus 发表于 2021-04-07 02:24

你这骂人骂的很奇怪. 好区就是没有多余的地方, 每卖一个, 才能搬进去一个.

一本正经地胡说八道

现在cash is trash, 钱放那里？股市风险更大。买房子可以利用杠杆，所以房市的风险相对更小。100万和20万都跌10%，那个风险大？

屁你妈个逼的屁，傻逼不会好好说话。知道老子买房卖房为什么不找你们这些华人agent，老子恶心你们这些人，老子买房卖方要不找外族裔agent要不redfin，纯傻逼就是你
Cestus 发表于 2021-04-07 02:24

Redfin确实很不错啊

最烦你们这些傻逼agent制造焦虑
Cestus 发表于 2021-04-07 02:32

是啊，楼主文章没搞明白正负号，科普贴就变成智商鉴定贴，你就焦虑了。
不过你有句话我是同意的 “傻逼不会好好说话”.

所以明明是房产可以beat掉一部分通货膨胀，到楼主那里就成了通货膨胀期间房价下跌了，这也这也太误导人了，建议楼主改一下.
——————— 才发现lz是复制粘贴的，好吧，这文章就是个joke，原作者这些曲线压根没看懂还在那分析半天......然后下面一堆称赞的😓
IsabellaQ 发表于 2021-04-07 00:54

一堆赞的，大部分应该是没抢到房盼房价跌的，赞的不是理性分析，而是自己心中的愿望。

有点不错。 房子再抢。高端房子也是没人抢的。 所以能提高价格买贵的还是有道理的。

你说北京土地供应量不足我信，你说美国地区没有土地供应，你太nb了。另外美国建国也才不到三百年，哪来的八百年没有土地供应，说话也太大喘气了。如果你说八百年是夸张说法，那lz摆事实讲道理你来个夸张说法而非facts来反驳lz，你觉得合适吗
Cestus 发表于 2021-04-07 00:17

你读别人的评论扣着自己喜欢字读？ 人家说的是热门地区。 我觉得一点毛病没有啊。 我在的三线城市现在土地开发都完了快成二线了， 不得不往外扩展。

浅谈房市 一天到晚游泳的鱼April 06, 2021 写这个的原因主要有几个，一是自己本身做一些房地产投资（当然我不是房产经纪人）,所以生活中和一些朋友经常讨论这些问题。工作方面也经常给公司的相关地产资产组合做一些经济分析，再加上现在是从08年起房产经纪人最美好时光，却也是很多朋友纠结盲目的时期，经常被问起有没有什么看法，有点不厌其烦。所以我就自己的一些浅薄的认识，探讨几个常见的问题，可能会得罪一些房产经纪人，但是毕竟兼听则明，偏信则暗嘛。 为了方便不愿意读长文的人，我把内容总结一下就下面几句话： ·        现在买房的人并没有明显多很多，而是因为利率持续降低，大家变得可以支付更高的房价，而房屋供给又不足，互相叠加放大效应所致。其实并非突然多了很多人来抢房，而是房市上没有什么东西买现在。 ·        高房价低利率不能抵通膨，虚高的房价不过是把买家以为低利率可以省下来的钱变现，然后一次性的付给了房屋卖家和房产经纪人 ·        高通膨期间，房价不会一起涨，而往往还都是房价大跌的时候 ·        房产会跌价，而且恢复起来很慢。美国居民自住房地产的这种巨跌加缓慢的恢复的一个过程，让这种投资其实毫无抵通膨和长期价值可言，绝大多少可以说是完全的亏本生意。 ·        如果不是刚需和急需，因为现在最大的问题是供需不平衡，归根结底是供给侧不足，所以最好的办法是等待，如果能等到今年冬季，或者明年秋冬季
现在房价是不是太高了，如果是的话，为什么涨的这么高？ 简单的说，现在房市的房价很高，甚至于是虚高，为什么突然涨这么高的，很多人可能都知道原因，主要是供需的不平衡。 疫情压制了供给侧，主要表现为新开发商工程进度缓慢，原材料因为疫情期间物质运输和物价的影响，使得新房造价提高，而现有二手房的出售同样因为这个原因，很多人，尤其是老人家，选择延迟换房，或者因为可以在家工作，而无需换房。 现在市场房屋供给有多低呢，从FRED的美国每月房供给数据可以看出。红圈处是今年的供给情况，最低点在以往近60年历史中，仅仅在2005年，房市崩盘前最热的那几年出现过。而且注意看图中的阴影部分，那是金融危机的时间段，每当金融危机的时候，市场的房产供给都达到峰值，因为房地产开发，相对经济周期本来就存在滞后性（所以很多开发商看见现在市场大热也不敢狂建房），再加上经济不好的时候，失业率上去了，换地方找工作和房子被银行拍卖的情况很多，但是买房子的人又少了，所以经济不好时候，市场上房子供给远大于需求。
而房产经纪人最喜欢告诉你的却是：现在很多人买房，所以房价很高。其实这是把这个现象反着说了，现在买房的人并没有明显多很多，而是因为利率持续降低，大家变得可以支付更高的房价（这其实是个可怕的幻象，后面有解释），而房屋供给又不足，互相叠加放大效应所致。其实并非突然多了很多人来抢房，而是房市上没有什么东西买现在。 从下面这组数据就可以看出，在疫情中期，也就是八月份以前，因为失业率的问题，中位数家庭收入降低，使得对房产价格承担能力有所下降，而这个数值从8月份以后到现在的急速上升，也是因为利率降低和印钞发钱刺激政策的短期效果（下图红圈内）。

现在滥发钱，利率低，现在买房可以抵押通膨吗？ 这个问题最常见，可以说房产经纪人用这点，几乎可以说服99%的买房者来加钱买房，想着反正利率低，现在滥发钱，以后通膨，房产可以抵通膨，因为我每月的付出的房贷并不会因为通膨原因变高。这个说法看起来似乎合情合理，但是其实是可怕的幻境。单从房贷一块看，确实通膨的情况下，贷款利率会增加，使得月供升高，而现在贷了低利率，就可以规避以后的高利率。 但是这个计算是基于房价一样，或者房价保持上涨的假设，这个关于房价会一直上涨的假设到底对不对，我们下个问题再展开讨论。现在单纯举例一下证明一下：虚高的房价不过是把买家低利率的优势折现转给了房屋卖家和你的房产经纪人（这里插一句，市场上不乏有很多不错的房产经纪人，但是买家一定要记得，是卖家付双方经纪人的费用，所以就算是买方房产经纪人也是为卖家达成交易而提供服务的）。 现在的市场上，一些热门城市月涨价幅度已经超过10%，所以假设几个月前买八十万的房子，现在买一百多万比比皆是，我们就按照例子这个来计算一下。 现在一百万售价，假设买家信用值很好，20%首付后，30年利率拿到了3%，月供大约为$3,400。那么如果没有这个虚高的房价的话，按照八十万的本来价值，20%首付，同样的买家，在没有现在这种低利率的年份，哪怕拿到了高达5%利率（这大概是金融危机期间2008-2010年的贷款利率），也只是付同样的月供。所以我再重复一次，虚高的房价不过是把买家以为低利率可以省下来的钱变现，然后一次性的付给了房屋卖家和房产经纪人。 而且我的计算假设还是很乐观的，因为假设了几个月涨到一百万房价，银行还是愿意贷款80%。其实现在银行不愿背虚高房价风险，对房产估价管的很严格，很大一部分房产根本估价到不了售价，这种情况下，买方不得不增加首付金额，降低贷款额度，这样一来，所谓的低利率，低月供，抵通膨的好处就更小了。 如果通膨的话，房价相应也会涨，对吗？ 这样是一个常见的迷思，通膨情况下什么都会涨价，那现在买的高价房子也还是会继续涨啊，因为钱不值钱了，所以房价也要继续涨，不是吗？ 简单说通膨是个叠加效应，而且货币是有时间价值，也就是说10年前的100块，怎么也比现在100块购买力更强，但是房价呢？是不是10年前的房价一定比现在低呢？当然不是，这个我下一个问题会列出数据实证，证明美国不比中国，它的房价是可以跌的，而且可以跌的很惨。现在说回这个问题，通膨情况下，一般都会带来经济和社会的动荡，而且失业率会升高，这个时候因为工资增长落后物价增长，市场上对房子这类 “奢侈品” 的购买力会急剧下降，换句话说，通膨情况下什么都会涨价，指的是人们维系生存的物品，比如食物，水，和汽油这类生活必需品。 有兴趣的朋友可以去了解一些美国在60年前的GREAT INFLATION时期，因为当时宏观经济政策的失败，在1960年初期低通膨时期，政府为了快速刺激经济和就业，大兴印钱和基础建设投资，当时美国央行也认为我们的通膨已经很低了（1960-1965和今天类似，通膨一直维持在2%左右），所以他们觉得哪怕涨点也无所谓。可是很快这些经济兴奋剂叠加效应就失控了，在下图中可以看出，从1965年起，1970点开始高通膨，1975年完全失控，到了1980年期间，通膨已经到了15%，具体什么原因这里不继续展开，但是和今天情况类似，所以说好像世界各国黑历史，总是按照一个甲子60年的循环往复。 那么在这么高通膨的情况下，房价是不是一路凯歌的上涨呢，还真不是，我们从下图Case-Shiller历史房价指数上看，历史性的高通膨的1965-1980期间，房价是下跌趋势，而且在通膨几经失控的1970-1980期间，还有两个大跌。正如我上面说的，房市和股市类似，决定价格的最大程度是供需，而不是通膨，如果没有人能够买单了，什么通膨情况下房产也可以跌价。

美国房价只是涨快慢的问题，总不会跌吧？ 好了，现在回到这个基本问题，其实上面已经回答了，房价不是物价，不是涨快慢的问题，它真的可以跌，而且可以跌的很惨，历史上房价下跌很常见，就下面的图（其实是重复上面的图）可以看出，1920-1940美国大萧条期间跌了，1960-1980美国大通膨期间跌了，1990-2000 美国互联网泡沫期间跌了，最近的2008-2010 美国金融危机期间更是跌惨了，所以有人说这次和08年不一样，不是房地产泡沫，所以房价稳健的话，完全是无稽之谈。几乎经济方面什么风吹草动都会造成房价的下跌，因为它是占绝大多数人收入1/3的“奢侈品”消费，并非简简单单的一件物品。而这种跌幅根本就难以估量，每次下跌要近15-20年才能恢复元气（2008年虽然跌的惨，恢复算是快的，只花了13年到现在已经基本恢复了那时的疯狂）。 美国居民自住房地产的这种巨跌加缓慢的恢复的一个过程，让这种投资其实毫无抵通膨和长期价值可言，绝大多少可以说是完全的亏本生意。比方如果不幸踩高点买的房，很可能15-20年之后再来卖，可能还买不到之前的价格。这意味着最初投入的钱别说抵通膨和时间成本了，连几十年前丢进去的本金都收不回来。

好吧，好吧，你说的都对，但是我就是要买房住啊，那你说什么时候买房比较好？ 如果是刚需和急需，那没有办法了，硬着头皮上呗，但是最好不要去盲目冲动竞价，更不要因为要竞价，听卖家和房产经纪人的，把保护自己的条款删除点（比如贷款条款），因为这不但不能保证你买到房子，而且会白送你的保证金给卖家。 还有一招，这是我在一个极左牛校商学院上房地产投资课上学来的，免费在这里放送。就是去调查市场，因为每个市场都有个affordability level，也就是现在和你竞价抢房的人大多数能够支付得起的房价范围。你可以通过刷卖房网站看出哪个价位区间房子最快卖出去，最多竞价，然后把自己的目标定在高于（多花点钱买高端）或低于（卖便宜点的再改造）这个区间，这时你就会发现你的选择性多了，而且也更多的讨价还价空间。当然如果你在极热无脑的市场，房价从几十万到几千万都有人疯抢，那我只能说，朋友我永远祝福你。。。 如果不是刚需和急需，正如我上面说的，因为现在最大的问题是供需不平衡，归根结底是供给侧不足，所以最好的办法是等待，最好能等到今年冬季，或者明年秋冬季。等待疫情逐步稳定，经济恢复，自然有更多的新房和二手房出来，而且不用担心好房子都被抢了，因为现在的高房价加上银行的贷款难度，本身也在钳制房价，当不正常的高房价数值超过现在市场绝大部分购房者的承受能力，它自然要转向一个平衡。亚当·斯密不是说过市场经济发展的内在规律是一只无形的大手, 自发的调节着市场。对房地产这种数据信息相对透明，而且一直和经济周期存在一个滞后性的市场，这个规律还是很适用的。 最后，GOOD LUCK.
 

majiayaa 发表于 2021-04-06 23:04

BS 一大堆。。。 看似说的有道理， 实际上说的理论并不能让人信服。 纵观美国， 不， 世界房价历史。 没有比10年前便宜的！ 不管你发多少图和文字都不能违背一个自然定律 即人口增长 ! 人类人口的增长是需要大量的物资来提供发展的。 至于关键点是， 投资多少和在哪里， 这就是关键和分歧点。

我只想指出，LZ贴的图，case shiller index，是inflation adjusted. 从最左开始，接近100，经过100多年，才180？所以搜了一下，发现了和LZ一样的图，标了inflation adjusted。
也用 FRED 的图，这是unadjusted.


janeloveschocolate 发表于 2021-04-07 00:28

这才是正确的图！昨天我就看lz的图不对，这版上太多不懂装懂的人了！

十年之后一切都是浮云

我们家就是活生生把budget升了20万，放40 % down payment, 没人跟你抢了。

是啊，楼主文章没搞明白正负号，科普贴就变成智商鉴定贴，你就焦虑了。
不过你有句话我是同意的 “傻逼不会好好说话”.
AgentJ 发表于 2021-04-07 07:37

骂得就是你们这些生娃没屁眼的傻逼agent，死你妈逼全家

一堆赞的，大部分应该是没抢到房盼房价跌的，赞的不是理性分析，而是自己心中的愿望。
AgentJ 发表于 2021-04-07 07:49

No,no,no,老子该买的几年前都买了，就是看不惯你们这些傻逼agent带节奏，

买不到房子不要急 周期来 房子会跌
https://m.huaren.us/showtopic.html?topicid=2655318&postid=87147585#87147585
同意lz说的 我觉得美国房子有周期 华人上大多数人没有经历过周期 所以并不知道周期来了 资产大跌

你说北京土地供应量不足我信，你说美国地区没有土地供应，你太nb了。另外美国建国也才不到三百年，哪来的八百年没有土地供应，说话也太大喘气了。如果你说八百年是夸张说法，那lz摆事实讲道理你来个夸张说法而非facts来反驳lz，你觉得合适吗
Cestus 发表于 2021-04-07 00:17

美国也有传统老区啊，房价超高，二战前房子都建好了，根本没有地，要建新的只能推倒重建，没有新开发的。

BS 一大堆。。。 看似说的有道理， 实际上说的理论并不能让人信服。 纵观美国， 不， 世界房价历史。 没有比10年前便宜的！ 不管你发多少图和文字都不能违背一个自然定律 即人口增长 ! 人类人口的增长是需要大量的物资来提供发展的。 至于关键点是， 投资多少和在哪里， 这就是关键和分歧点。

韭菜lei 发表于 2021-04-07 08:20

lol，别的国家不知道，美国不比10年前便宜，但现在比15年前便宜的地方大把。

lol，别的国家不知道，美国不比10年前便宜，但现在比15年前便宜的地方大把。
amberbrown 发表于 2021-04-07 09:22

当然有，最好例子是底特律。问题是便宜地方你不去，去的地方不便宜。

一堆赞的，大部分应该是没抢到房盼房价跌的，赞的不是理性分析，而是自己心中的愿望。
AgentJ 发表于 2021-04-07 07:49

人楼主好歹有理有据，逻辑清楚地写了一大通。哪里错了，你就事论事一条一条地驳啊！一上来就扣帽子带节奏，agent都这水平的话说话真是信不得。

想买就买，嫌贵就等。 不用为自己的决定说服全世界

湾区，奥斯丁，nyc，乃至南加，波士顿，哪来的土地供应？
helloterran3 发表于 2021-04-07 02:20

Austin还说没土地供应？只要带货王musk说，一大片以前的大荒地都能涨的厉害

现在cash is trash, 钱放那里？股市风险更大。买房子可以利用杠杆，所以房市的风险相对更小。100万和20万都跌10%，那个风险大？
puma4843 发表于 2021-04-07 07:23

股市风险最近确实有点大，参见bill huang啊

浅谈房市 一天到晚游泳的鱼April 06, 2021 写这个的原因主要有几个，一是自己本身做一些房地产投资（当然我不是房产经纪人）,所以生活中和一些朋友经常讨论这些问题。工作方面也经常给公司的相关地产资产组合做一些经济分析，再加上现在是从08年起房产经纪人最美好时光，却也是很多朋友纠结盲目的时期，经常被问起有没有什么看法，有点不厌其烦。所以我就自己的一些浅薄的认识，探讨几个常见的问题，可能会得罪一些房产经纪人，但是毕竟兼听则明，偏信则暗嘛。 为了方便不愿意读长文的人，我把内容总结一下就下面几句话： ·        现在买房的人并没有明显多很多，而是因为利率持续降低，大家变得可以支付更高的房价，而房屋供给又不足，互相叠加放大效应所致。其实并非突然多了很多人来抢房，而是房市上没有什么东西买现在。 ·        高房价低利率不能抵通膨，虚高的房价不过是把买家以为低利率可以省下来的钱变现，然后一次性的付给了房屋卖家和房产经纪人 ·        高通膨期间，房价不会一起涨，而往往还都是房价大跌的时候 ·        房产会跌价，而且恢复起来很慢。美国居民自住房地产的这种巨跌加缓慢的恢复的一个过程，让这种投资其实毫无抵通膨和长期价值可言，绝大多少可以说是完全的亏本生意。 ·        如果不是刚需和急需，因为现在最大的问题是供需不平衡，归根结底是供给侧不足，所以最好的办法是等待，如果能等到今年冬季，或者明年秋冬季
现在房价是不是太高了，如果是的话，为什么涨的这么高？ 简单的说，现在房市的房价很高，甚至于是虚高，为什么突然涨这么高的，很多人可能都知道原因，主要是供需的不平衡。 疫情压制了供给侧，主要表现为新开发商工程进度缓慢，原材料因为疫情期间物质运输和物价的影响，使得新房造价提高，而现有二手房的出售同样因为这个原因，很多人，尤其是老人家，选择延迟换房，或者因为可以在家工作，而无需换房。 现在市场房屋供给有多低呢，从FRED的美国每月房供给数据可以看出。红圈处是今年的供给情况，最低点在以往近60年历史中，仅仅在2005年，房市崩盘前最热的那几年出现过。而且注意看图中的阴影部分，那是金融危机的时间段，每当金融危机的时候，市场的房产供给都达到峰值，因为房地产开发，相对经济周期本来就存在滞后性（所以很多开发商看见现在市场大热也不敢狂建房），再加上经济不好的时候，失业率上去了，换地方找工作和房子被银行拍卖的情况很多，但是买房子的人又少了，所以经济不好时候，市场上房子供给远大于需求。
而房产经纪人最喜欢告诉你的却是：现在很多人买房，所以房价很高。其实这是把这个现象反着说了，现在买房的人并没有明显多很多，而是因为利率持续降低，大家变得可以支付更高的房价（这其实是个可怕的幻象，后面有解释），而房屋供给又不足，互相叠加放大效应所致。其实并非突然多了很多人来抢房，而是房市上没有什么东西买现在。 从下面这组数据就可以看出，在疫情中期，也就是八月份以前，因为失业率的问题，中位数家庭收入降低，使得对房产价格承担能力有所下降，而这个数值从8月份以后到现在的急速上升，也是因为利率降低和印钞发钱刺激政策的短期效果（下图红圈内）。

现在滥发钱，利率低，现在买房可以抵押通膨吗？ 这个问题最常见，可以说房产经纪人用这点，几乎可以说服99%的买房者来加钱买房，想着反正利率低，现在滥发钱，以后通膨，房产可以抵通膨，因为我每月的付出的房贷并不会因为通膨原因变高。这个说法看起来似乎合情合理，但是其实是可怕的幻境。单从房贷一块看，确实通膨的情况下，贷款利率会增加，使得月供升高，而现在贷了低利率，就可以规避以后的高利率。 但是这个计算是基于房价一样，或者房价保持上涨的假设，这个关于房价会一直上涨的假设到底对不对，我们下个问题再展开讨论。现在单纯举例一下证明一下：虚高的房价不过是把买家低利率的优势折现转给了房屋卖家和你的房产经纪人（这里插一句，市场上不乏有很多不错的房产经纪人，但是买家一定要记得，是卖家付双方经纪人的费用，所以就算是买方房产经纪人也是为卖家达成交易而提供服务的）。 现在的市场上，一些热门城市月涨价幅度已经超过10%，所以假设几个月前买八十万的房子，现在买一百多万比比皆是，我们就按照例子这个来计算一下。 现在一百万售价，假设买家信用值很好，20%首付后，30年利率拿到了3%，月供大约为$3,400。那么如果没有这个虚高的房价的话，按照八十万的本来价值，20%首付，同样的买家，在没有现在这种低利率的年份，哪怕拿到了高达5%利率（这大概是金融危机期间2008-2010年的贷款利率），也只是付同样的月供。所以我再重复一次，虚高的房价不过是把买家以为低利率可以省下来的钱变现，然后一次性的付给了房屋卖家和房产经纪人。 而且我的计算假设还是很乐观的，因为假设了几个月涨到一百万房价，银行还是愿意贷款80%。其实现在银行不愿背虚高房价风险，对房产估价管的很严格，很大一部分房产根本估价到不了售价，这种情况下，买方不得不增加首付金额，降低贷款额度，这样一来，所谓的低利率，低月供，抵通膨的好处就更小了。 如果通膨的话，房价相应也会涨，对吗？ 这样是一个常见的迷思，通膨情况下什么都会涨价，那现在买的高价房子也还是会继续涨啊，因为钱不值钱了，所以房价也要继续涨，不是吗？ 简单说通膨是个叠加效应，而且货币是有时间价值，也就是说10年前的100块，怎么也比现在100块购买力更强，但是房价呢？是不是10年前的房价一定比现在低呢？当然不是，这个我下一个问题会列出数据实证，证明美国不比中国，它的房价是可以跌的，而且可以跌的很惨。现在说回这个问题，通膨情况下，一般都会带来经济和社会的动荡，而且失业率会升高，这个时候因为工资增长落后物价增长，市场上对房子这类 “奢侈品” 的购买力会急剧下降，换句话说，通膨情况下什么都会涨价，指的是人们维系生存的物品，比如食物，水，和汽油这类生活必需品。 有兴趣的朋友可以去了解一些美国在60年前的GREAT INFLATION时期，因为当时宏观经济政策的失败，在1960年初期低通膨时期，政府为了快速刺激经济和就业，大兴印钱和基础建设投资，当时美国央行也认为我们的通膨已经很低了（1960-1965和今天类似，通膨一直维持在2%左右），所以他们觉得哪怕涨点也无所谓。可是很快这些经济兴奋剂叠加效应就失控了，在下图中可以看出，从1965年起，1970点开始高通膨，1975年完全失控，到了1980年期间，通膨已经到了15%，具体什么原因这里不继续展开，但是和今天情况类似，所以说好像世界各国黑历史，总是按照一个甲子60年的循环往复。 那么在这么高通膨的情况下，房价是不是一路凯歌的上涨呢，还真不是，我们从下图Case-Shiller历史房价指数上看，历史性的高通膨的1965-1980期间，房价是下跌趋势，而且在通膨几经失控的1970-1980期间，还有两个大跌。正如我上面说的，房市和股市类似，决定价格的最大程度是供需，而不是通膨，如果没有人能够买单了，什么通膨情况下房产也可以跌价。

美国房价只是涨快慢的问题，总不会跌吧？ 好了，现在回到这个基本问题，其实上面已经回答了，房价不是物价，不是涨快慢的问题，它真的可以跌，而且可以跌的很惨，历史上房价下跌很常见，就下面的图（其实是重复上面的图）可以看出，1920-1940美国大萧条期间跌了，1960-1980美国大通膨期间跌了，1990-2000 美国互联网泡沫期间跌了，最近的2008-2010 美国金融危机期间更是跌惨了，所以有人说这次和08年不一样，不是房地产泡沫，所以房价稳健的话，完全是无稽之谈。几乎经济方面什么风吹草动都会造成房价的下跌，因为它是占绝大多数人收入1/3的“奢侈品”消费，并非简简单单的一件物品。而这种跌幅根本就难以估量，每次下跌要近15-20年才能恢复元气（2008年虽然跌的惨，恢复算是快的，只花了13年到现在已经基本恢复了那时的疯狂）。 美国居民自住房地产的这种巨跌加缓慢的恢复的一个过程，让这种投资其实毫无抵通膨和长期价值可言，绝大多少可以说是完全的亏本生意。比方如果不幸踩高点买的房，很可能15-20年之后再来卖，可能还买不到之前的价格。这意味着最初投入的钱别说抵通膨和时间成本了，连几十年前丢进去的本金都收不回来。

好吧，好吧，你说的都对，但是我就是要买房住啊，那你说什么时候买房比较好？ 如果是刚需和急需，那没有办法了，硬着头皮上呗，但是最好不要去盲目冲动竞价，更不要因为要竞价，听卖家和房产经纪人的，把保护自己的条款删除点（比如贷款条款），因为这不但不能保证你买到房子，而且会白送你的保证金给卖家。 还有一招，这是我在一个极左牛校商学院上房地产投资课上学来的，免费在这里放送。就是去调查市场，因为每个市场都有个affordability level，也就是现在和你竞价抢房的人大多数能够支付得起的房价范围。你可以通过刷卖房网站看出哪个价位区间房子最快卖出去，最多竞价，然后把自己的目标定在高于（多花点钱买高端）或低于（卖便宜点的再改造）这个区间，这时你就会发现你的选择性多了，而且也更多的讨价还价空间。当然如果你在极热无脑的市场，房价从几十万到几千万都有人疯抢，那我只能说，朋友我永远祝福你。。。 如果不是刚需和急需，正如我上面说的，因为现在最大的问题是供需不平衡，归根结底是供给侧不足，所以最好的办法是等待，最好能等到今年冬季，或者明年秋冬季。等待疫情逐步稳定，经济恢复，自然有更多的新房和二手房出来，而且不用担心好房子都被抢了，因为现在的高房价加上银行的贷款难度，本身也在钳制房价，当不正常的高房价数值超过现在市场绝大部分购房者的承受能力，它自然要转向一个平衡。亚当·斯密不是说过市场经济发展的内在规律是一只无形的大手, 自发的调节着市场。对房地产这种数据信息相对透明，而且一直和经济周期存在一个滞后性的市场，这个规律还是很适用的。 最后，GOOD LUCK.
 

majiayaa 发表于 2021-04-06 23:04

写得太好了 论坛上应该多一些这样理智的好文

回复 1楼majiayaa的帖子
赞楼主认真科普，分析得在理

------------------------------------------------------------------------------------------------ 后记------------------------------------------------------------------------------------------------  虽然预料到会有一些争议，但是没有想到短短一晚上，已经被一些人唾骂的体无完肤，虽然我也理解这种触动利益的心情，但是极尽恶毒之言骂什么低智贴，妖言惑众，只能说明某些人急了。好了言归正传，回答一些问题：
有人提到Case-Shiller房价指数是INFLATION ADJUSTED，所以这种比较是错误的，这话我不认同，因为所有指数都有个基准数，否则怎么计算YOY的变化率，而我的对比目的是说明通膨和房价涨跌没有关系，并非有通膨就一定会带动房价上涨，这里说的是相对比较，而不是绝对数值。为了更好的说明这个问题，我又去取了两组数据，一组还是房价指数，一组是反映通胀的居民消费指数CPI。 而且调整他们全部INDEX在2000年，而且全部做季节性调整，现在这两组数据是完全的APPLE TO APPLE。 同样可以验证我的观点，房价（橘色线）和过山车一样上上下下，而CPI指数虽然也有小的起伏，但是幅度和房价没有可比性，而且两者涨跌也没有关联性。我再强调一遍，两组数据都是基于2000Q1=100这个基准，所以不存在数据的基准不同，数量级不同这类情况。



如果有朋友不喜欢看这种大范围的数据趋势，我这里举个简单的例子证明我说的房价不但会跌，而且可以跌很惨，如果赶在高点，可能十多年前买的房子，哪怕到今天还不一定能回本。2006年2月高达一百多万买的房子，后面一直想79万卖都卖不出去，到了18年，也就是12年后，才卖出去，售出价76万，根据ZILLOWS的估价，如果他们今天这种大热的情况下卖，可以勉强卖到94万，Zestimate®: $941,456。这就是个典型的例子。如果有人又要说这是个案（可是上面大范围数据又不想承认），那大家可以自己去ZILLOW找一下自己家附近的情况，比较下06-08年的售价和最近几年售价，就可以找到很多这种接盘侠房产。

单纯从楼主这两个图看，第二个图已经考虑了通涨,否则不可能100年房价才涨2倍。 所以楼主这个结论是有问题的, "历史性的高通膨的1965-1980期间，房价是下跌趋势，而且在通膨几经失控的1970-1980期间，还有两个大跌。" 第二个图只能说明房价相对于通涨，虽然没有涨那么快，但是没有大跌, 并且还是相对保值的,因为1965-1980在图中算是比较平台的一个区间。
我找了一张图，没有经过通涨调整的原始房价和经过调整之后的，明显可以看到房价还是跟着通涨一起涨得很凶,所以房产还是挺保值的

i agree with you, lz

回复 61楼ysyyrps的帖子
有人提到Case-Shiller房价指数是INFLATION ADJUSTED，所以这种比较是错误的，这话我不认同，因为所有指数都有个基准数，否则怎么计算YOY的变化率，而我的对比目的是说明通膨和房价涨跌没有关系，并非有通膨就一定会带动房价上涨，这里说的是相对比较，而不是绝对数值。为了更好的说明这个问题，我又去取了两组数据，一组还是房价指数，一组是反映通胀的居民消费指数CPI。 而且调整他们全部INDEX在2000年，而且全部做季节性调整，现在这两组数据是完全的APPLE TO APPLE。 同样可以验证我的观点，房价（橘色线）和过山车一样上上下下，而CPI指数虽然也有小的起伏，但是幅度和房价没有可比性，而且两者涨跌也没有关联性。我再强调一遍，两组数据都是基于2000Q1=100这个基准，所以不存在数据的基准不同，数量级不同这类情况。




如果有朋友不喜欢看这种大范围的数据趋势，我这里举个简单的例子证明我说的房价不但会跌，而且可以跌很惨，如果赶在高点，可能十多年前买的房子，哪怕到今天还不一定能回本。2006年2月高达一百多万买的房子，后面一直想79万卖都卖不出去，到了18年，也就是12年后，才卖出去，售出价76万，根据ZILLOWS的估价，如果他们今天这种大热的情况下卖，可以勉强卖到94万，Zestimate®: $941,456。这就是个典型的例子。如果有人又要说这是个案（可是上面大范围数据又不想承认），那大家可以自己去ZILLOW找一下自己家附近的情况，比较下06-08年的售价和最近几年售价，就可以找到很多这种接盘侠房产。

LZ到底是不是原文作者，为啥署名和ID不一样呢

回复 63楼majiayaa的帖子
我觉得你这个"通膨和房价涨跌没有关系"有点武断,房价和通涨的相关性很明显的,因为经过通涨调整后,房价明显变得比较平,这说明房价整体上是跟着通涨一起走的,也许短期可能有背离,但长期趋势没问题

回复 52楼amberbrown的帖子
你非要拿08年来举例也行。 你继续等。 看你在等多少个年才能遇上另外一个08. 学过statistics 的人都知道概率。 一件事只要有发生的可能就一定会发生。 这既是概率。

可是现在世界疫情造成的供需极度不平衡，也是统计学从来没有的情况。

回复 1楼majiayaa的帖子
Agent 其实都是在贩卖忧虑，买不到的忧虑和卖不出去的忧虑。房价大涨时煽风点火，让你拼命加价，他/她大赚一笔。房市不好，每况愈下，他/她继续煽风点火，让你赶紧出手，割肉离场。所以，无论什么市况，笑到最后的都是Agent.

说实话，除非利率一下子涨到5%,不然房市不可能降温。
在家WFH一年，扪心自问，401K涨了么，股市投资赚了么，平时开销少了么？那么多出来的钱你觉得你会花在哪里？
虽然房子贵，但是还是买得起啊。不要哭穷了。

同意楼主的部分看法。现在高房价很大的原因是inventory少，等过一两年，房价会慢慢恢复到正常水平，我不觉得房市会crash，但是会慢慢趋于理性。

Mark

回复 52楼amberbrown的帖子
你非要拿08年来举例也行。 你继续等。 看你在等多少个年才能遇上另外一个08. 学过statistics 的人都知道概率。 一件事只要有发生的可能就一定会发生。 这既是概率。
韭菜lei 发表于 2021-04-07 10:38

我不需要等，和agent不同，我发帖没有个人的利益，纯觉得楼主说的还是有道理。就算抛开美国，日本房市现在也还没回到最高点，那土地可稀缺多了。美国房子持有成本高，买房需谨慎，没有什么房子只能涨不能跌的道理。

这东西大家花的是自己的钱，自己决策不后悔行。
总是试图通过说服别人来validate自己的观点，其实本质还是对自己观点不自信。

综合看下来，通货膨胀期间房价涨，金融危机期间房价跌。现在有没有金融危机不知道，通货膨胀是正在发生了。

楼主说的大致上有道理，也有数据支持。但是太宏观了。 但是房地产还是一个 very localized business, 各地情况千差万别。对要买房的普通老百姓来说，当地的情况怎么分析，怎么根据自己的情况来做决定，是大妈们更想听。

回复 61楼ysyyrps的帖子
有人提到Case-Shiller房价指数是INFLATION ADJUSTED，所以这种比较是错误的，这话我不认同，因为所有指数都有个基准数，否则怎么计算YOY的变化率，而我的对比目的是说明通膨和房价涨跌没有关系，并非有通膨就一定会带动房价上涨，这里说的是相对比较，而不是绝对数值。为了更好的说明这个问题，我又去取了两组数据，一组还是房价指数，一组是反映通胀的居民消费指数CPI。 而且调整他们全部INDEX在2000年，而且全部做季节性调整，现在这两组数据是完全的APPLE TO APPLE。 同样可以验证我的观点，房价（橘色线）和过山车一样上上下下，而CPI指数虽然也有小的起伏，但是幅度和房价没有可比性，而且两者涨跌也没有关联性。我再强调一遍，两组数据都是基于2000Q1=100这个基准，所以不存在数据的基准不同，数量级不同这类情况。




如果有朋友不喜欢看这种大范围的数据趋势，我这里举个简单的例子证明我说的房价不但会跌，而且可以跌很惨，如果赶在高点，可能十多年前买的房子，哪怕到今天还不一定能回本。2006年2月高达一百多万买的房子，后面一直想79万卖都卖不出去，到了18年，也就是12年后，才卖出去，售出价76万，根据ZILLOWS的估价，如果他们今天这种大热的情况下卖，可以勉强卖到94万，Zestimate®: $941,456。这就是个典型的例子。如果有人又要说这是个案（可是上面大范围数据又不想承认），那大家可以自己去ZILLOW找一下自己家附近的情况，比较下06-08年的售价和最近几年售价，就可以找到很多这种接盘侠房产。





majiayaa 发表于 2021-04-07 10:23

有关联并不等于要曲线一致啊。
贷款利率和房价有关联不？那曲线和房价一致吗？
还有我昨晚睡太晚，有一点想到了懒得说就去睡了。今天LZ就来举个例了。房市非常有地区特点的，全国这么一笼统的看，意义并不大。好比再牛的股市的时候，也有跌的个股。
准备买房的同学们，自己好好做功课，研究本地区的特点。有多少可开发的地，本地区人口流动情况（是净流入还是流出？），毕竟花的是自己的钱。

正解。楼主纸上谈兵也没谈好。
还有一点。如果房子是全款付清，在大通胀期间，的确升值速度弱于通胀。但如果房子是80%贷款，那本金部分妥妥 beat 通胀。
AgentJ 发表于 2021-04-07 00:47

但是20%头款你想抢到房子？

有点不错。 房子再抢。高端房子也是没人抢的。 所以能提高价格买贵的还是有道理的。
大衣被禁 发表于 2021-04-07 07:56

这是的 昨天又见一个2m down pay的
agent说是lion show

我不需要等，和agent不同，我发帖没有个人的利益，纯觉得楼主说的还是有道理。就算抛开美国，日本房市现在也还没回到最高点，那土地可稀缺多了。美国房子持有成本高，买房需谨慎，没有什么房子只能涨不能跌的道理。
amberbrown 发表于 2021-04-07 11:12

楼主说的那点有道理？ 就算抛开美国。。。 日本房市也还没回到最高点。。。 你说话很片面不全面。 看事情就一个点。 日本的经济20年一直在转型。经历了九九八十一难完成了转型 你期望它在转型的途中涨房价? 那还转什么型？ 直接继续炒房不就是了。 而且最最最重要的一点是，日本经济为什么转型？ 你忘了当年卖了东京买下美国的豪言壮志了？ 怎么样，是不是和今天的卖了北京买下美国有点相似？ 算了你爱怎么觉得怎么觉得吧。 美帝房价会一直涨的。 首先以及最重要的支撑点就是持续增长的人口增长趋势。 我不需要看任何其他数据。 there you have the corner stone. 抛开大量印钱， 大规模基建（材料缺失）,贸易战 等等side kicks 更会造成房价上升。当然，这一部分是有阶段性的。 理财理财，很多人很怕踩坑。 其实话说回来， 人生该踩的坑你一个也避免不了。 就算你躲过一个，你也躲不过另一个。而当你的知识不足以应付当前经济的时候，你就会被撸羊毛。

但是20%头款你想抢到房子？
CleverBeaver 发表于 2021-04-07 11:45

头款多少不重要。卖家只看 No contingency. 如果实在胆子小，可以现金抢到房再贷款。

头款多少不重要。卖家只看 No contingency. 如果实在胆子小，可以现金抢到房再贷款。
AgentJ 发表于 2021-04-07 11:50

想也不要想
地基有横向裂痕的房子 也没人有contingency 关键还是2m down pay牛逼

市场被忽悠的不理智 每个人都在叫抢不到房 豆腐渣工程到处都是 caltrain隔壁的房子也可以近3米
确实适合cool down

那些说贷款的leverage高，自己的资产涨幅也高的人，只说了一个硬币的一面。贷款不是没有cost的，不信你去看一下你的30年贷款的amortization schedule，你会发现前10年，大部分的月供都是利息。以前利息还能抵税，现在的SALT cap导致高房价地区的利息大部分都抵不了税了。
另外，有没有想过，如果房价跌了，你的资产也会加速下跌？上个房贷危机的时候，房子跌破首付成为负资产的人不要太多。

想也不要想
地基有横向裂痕的房子 也没人有contingency 关键还是2m down pay牛逼
CleverBeaver 发表于 2021-04-07 11:53

说明你对房产交易还真不懂。卖家看两件事： No contingency Ernest money
如果你下 offer no contingency，ernest money 20%，开价又最高，还抢不到，你贴上来我给你赔礼道歉。
我不知道你所在州规则，在我们这里，只要没有 financing contingency，买家是否是申请mortgage根本不往合同上写。

说明你对房产交易还真不懂。卖家看两件事： No contingency Ernest money
如果你下 offer no contingency，ernest money 20%，开价又最高，还抢不到，你贴上来我给你赔礼道歉。
AgentJ 发表于 2021-04-07 11:58

哈哈
你道歉有什么用…… 现实在那里 我遁了

mark一下，回头看

那些说贷款的leverage高，自己的资产涨幅也高的人，只说了一个硬币的一面。贷款不是没有cost的，不信你去看一下你的30年贷款的amortization schedule，你会发现前10年，大部分的月供都是利息。以前利息还能抵税，现在的SALT cap导致高房价地区的利息大部分都抵不了税了。
另外，有没有想过，如果房价跌了，你的资产也会加速下跌？上个房贷危机的时候，房子跌破首付成为负资产的人不要太多。
bochs 发表于 2021-04-07 11:56

yeah
SALT cap本来是起到作用了的
结果政府这种硬托市的处理方法 实在是 无力吐槽
我继续屯头款去了 争取哪天我也2m头款哈

楼主知识性杠杠的， 强帖留名。 我赞同楼主观点，5年或10年后回来看看，到时是非成败立马分晓。

说到底 买房的人也不傻 但是现在是政府在逼迫你做不理性的行为
现金放着 一年贬20% 五年就贬完了 那你有存款的话除了买股票炒比特币还可以干什么呢？风险全担 好处很难说 就是抗个通胀而已
那那那 你拼命挤进10分高中群有何用呢？最后小孩不还是陷入这韭菜的迷思？

楼主知识性杠杠的， 强帖留名。 我赞同楼主观点，5年或10年后回来看看，到时是非成败立马分晓。
Gr4ce 发表于 2021-04-07 12:03

true
无奈政府太不要face
lz的解析的正确性完全取决于后面那只无形的大手而已

回复 1楼majiayaa的帖子
随便搜了个，不知道发生了啥

赞lz，跟我们在mba课程上老师分析的一样。

100%现金几个月后也可以refi啊！对普通人来讲美国的房屋贷款是最好的金融杠杆工具，不好好利用前怕狼后怕虎太可惜了！

回复 1楼majiayaa的帖子
随便搜了个，不知道发生了啥
feo 发表于 2021-04-07 12:08

NJ目前是人口净流出。