refinance不解。。。

简单说，美国mortgage还款，开始几年的payment大部分是用来还interest，随着年份增多principal和interest却不是等额递减。比如贷款30万，apr有3%，第一年会出现750多刀还款，中间竟然有500刀是利息。（当然，最后一年里，还款大部分就是principal了。）公式网上有B = (PMT/R) x (1 - (1/(1+R)^N) ，大概就是这样子。
那么，就是说，还款头几年的缴纳的实际利率都超过100%了吧。。。。（所以实际算下来，贷款的interest会比50%还高，类比信用卡最小还款）。
更甚，如果refinance后，又贷款同样的年数，因为如上利息的还款法（即头几年大部分pay的都是利息），其实有可能反倒多掏出很多（比如300k贷款30年利率3%，pay了7年，再贷款30年，哪怕利率降为2.5%，也多掏将近1万左右的利息）。所以，感觉refinance如果想真正少掏，新的年数最好要小于原来贷款的总年数-还款年数。

每月的利息就是当前本金乘以利率，由于本届在不断减少，所以利息也逐月递减

refi后你可以自己按原来的每月还款额来提前还贷，这样总时间会缩短，利息少

不需要这么复杂，你就算如果按原来的方式还需要还多少钱，即每个月mortgage X 剩下的月份数。然后算如果refinance需要还多少钱，每个月mortgage X 月份数（如果有refinance有费用，则需要加上）。看哪个少就是了。

回复 1楼rzhang20的帖子
你这是拉华人大妈的数学后退啊！

受不了了。refinance这么难以理解么？只要no point，no fee，利率降就该做。

我怎么觉得逻辑有点 。。。

可以了解一下amortization是啥

refinance这个版上都发了多少贴了... 你本来贷款30年，然后变成37年，多还利息不是很正常吗？那你怎么不比较refinance后变成15年。

回复 9楼hellolady的帖子
主要是大多数买房的人都算不清楚，所以只计算比较月付才是最直观省事的。至于这个月付要持续多久，是不是延长了，都避而不谈。电视广告上经常有月付减少了XX美元而兴高采烈的，因为美国人对这少付的XX美元很重视因为这点钱又可以花在别的地方了。

Refinance降低apr,嫌还款年限变长可以提前还principle

受不了了。refinance这么难以理解么？只要no point，no fee，利率降就该做。
风陵渡 发表于 2021-03-07 21:51

是这个道理

每月的利息就是当前本金乘以利率，由于本届在不断减少，所以利息也逐月递减
time2go 发表于 2021-03-07 19:29

这个是错的，每月的利息不是同样的利率。

这个是错的，每月的利息不是同样的利率。
westlake 发表于 2021-03-08 09:02

愿闻其详

简单说，美国mortgage还款，开始几年的payment大部分是用来还interest，随着年份增多principal和interest却不是等额递减。比如贷款30万，apr有3%，第一年会出现750多刀还款，中间竟然有500刀是利息。（当然，最后一年里，还款大部分就是principal了。）公式网上有B = (PMT/R) x (1 - (1/(1+R)^N) ，大概就是这样子。
那么，就是说，还款头几年的缴纳的实际利率都超过100%了吧。。。。（所以实际算下来，贷款的interest会比50%还高，类比信用卡最小还款）。
更甚，如果refinance后，又贷款同样的年数，因为如上利息的还款法（即头几年大部分pay的都是利息），其实有可能反倒多掏出很多（比如300k贷款30年利率3%，pay了7年，再贷款30年，哪怕利率降为2.5%，也多掏将近1万左右的利息）。所以，感觉refinance如果想真正少掏，新的年数最好要小于原来贷款的总年数-还款年数。
rzhang20 发表于 2021-03-07 19:24

你说的第一段是对的，但是，计算利率是用利息除以贷款余额，而不是用利息除以余额减少的数量。
关于你的第三段。假设你贷款30万，利率3%。付了七年。那你的贷款余额是251946元. 如果你不做refi，每个月还是付1265元，23年后付清。如果refi （利率2.5%），虽然要多付七年（多付9300元利息），但月供只有995。省下的钱用于投资，得利可能更多 。如果你不想多付七年，你也可以选择每月多还205块钱，即1200元。这样你的贷款跟refi之前一样，正好在23年后付清。但每个月少付65元，23年算下来相当于少付了17940元的利息。