我们十年前买的房子，70万，现在增值到93万

70万买大盘10年也100多W了，在房产税高又不怎么增值的地方确实不划算，但是自己享受了精神价值无价。

前面说花了八、九年时间房子从50万到170万加元的，就在这同一个town的不同社区里，我的老友十三年前买了一个“高定”房（先跟开发商圈地、再共同议定房子的建筑细节），当时花了120万，再添30多万搞一些装饰，比如上水晶吊灯之类。
这个房子依照他隔壁邻居在三、四年前卖出的价格有430-450万加币。
现在这类小豪宅在多伦多依然很有市场，他自己也准备近期卖掉，据他说卖500万可能太贵，但是卖400万加币还是很有信心的。
如果他能以400万底价卖掉，那就是14年时间在120万价格基础上涨了三倍不止。
.

能大概说下这是哪里吗？ 湾区吗？ 感觉美国有这种涨幅的很少啊
pwwp 发表于 2021-03-05 15:19

CO就有这么夸张

南加会有这幅度？？？
哎！！！ 纽约不行！！！！ 美东我就没听说哪里有这力度的！！！
真心不平衡啊！
pwwp 发表于 2021-03-05 15:36

NY有。。。。

谢谢你说的这么详细，就是我想表达的意思，可能开始没说清楚。
公用马甲46 发表于 2021-03-05 14:49

你这里还好还涨那么多哈哈，我这里地税也高，如果是十年前70多万房子现在买同样差不多的可能70万都不要

到卖房子的时候 就觉得房子其实都是消耗品 一堆费用 还有5-6%的commission 跟车子之类是一样的 要用房子作为投资的唯一途径是老一代人的做法了
MiniCorset 发表于 2021-03-05 15:02

弯曲西雅图什么的快速涨的地方和美国很多地方是不一样的。这个版大部分人在弯曲所以之前房产投资还是主要的

70万买大盘10年也100多W了，在房产税高又不怎么增值的地方确实不划算，但是自己享受了精神价值无价。
CindyMC13 发表于 2021-03-05 20:31

70万如果20% down 只有14万。14万十年7_8倍那是大牛。

我在德州，我们自己，给妻子爸妈，和我爸妈为自己买的房子也都长了，但这些都是纸上的钱。 如果卖了再买的房子也贵。 哭笑不得的是房地产税根据的房地产价格不在乎你卖不卖，我们明年大部分可能需要去contest。 当然，话说回来，如果我们真卖了也的确是能挣钱的。

完全赞同，没有什么眼光不眼光的，就是你在哪个城市安家落户就是命，东部除了波士顿涨幅好点，其他的都不行。
sundra_shi 发表于 2021-03-05 17:56

对啊 大部分自住房就是你工作在哪买房在哪。09年那会正好要买房并不是凑那个时机买的刚需，工作在弯曲的就是赚啊这有啥眼光不眼光的。那会儿有个有名弯曲id宜浓宜淡就是那会买房在Cupertino7，80万的样子100万不到也不是啥小黑屋她秀过原屋主装修也不错的，现在这房翻倍不止了吧。那你说她如果在美东非弯曲不也就没那么好事了吗。

租我们家同样尺寸的sfh，10年下来，可能要30多万。但如果租同学区小一点点的，20多万就够了。
算下来基本上没什么区别。
公用马甲46 发表于 2021-03-05 14:21

啥？怎么算账的？房子涨价了啊。

楼主这房子感觉刚保本或者略有亏损。 初略算了下，20W首付的话，8%的收益每年，10年也应该赚了23W左右。

啥？怎么算账的？房子涨价了啊。
今生无悔 发表于 2021-03-05 21:52

你的算上贷款利息，每年的地税房税，房产交易的费用，以及维修费。

我们东岸的房子13年没涨价，2017年卖掉的时候比2004年买的还低一万，我们在西岸的三个房子，一个自住8年涨了90-100%；一个四年涨了70%+；一个三年涨了40%+。真是不必不知道啊，一下多出快两个米

湾区八年前买了60万房子，增值到110万。现在做airbnb每月5-9k。。。房产做的好的话还是挺好。
batgirlding 发表于 2021-03-05 15:50

差不多

四年前买的涨30%+了
chongr 发表于 2021-03-05 17:18

差不多，我三年多前买的已经+80%了，68万到差不多120多万

没什么眼光不眼光的，像nj那么高的房产税，房子就没法涨
弯曲要是付3%的房产税base 每年评估房价也不好涨
吃鸡蛋 发表于 2021-03-05 17:22

是啊，政府想要调控房价很容易的，加地税就完了

我们东岸的房子13年没涨价，2017年卖掉的时候比2004年买的还低一万，我们在西岸的三个房子，一个自住8年涨了90-100%；一个四年涨了70%+；一个三年涨了40%+。真是不必不知道啊，一下多出快两个米
nightfall 发表于 2021-03-05 22:19

在东岸的想问一下现在要是想在西岸投资房产还来得及吗？

我们的房子三年涨了二十多万

瑞银2020年列出的房价过高已近泡沫化边缘的城市，多伦多又双叕冠绝北美、勇超温哥华入榜，并且似已连续入榜七年，却丝毫没有缓和的迹象。
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在东岸的想问一下现在要是想在西岸投资房产还来得及吗？
crystalhuang 发表于 2021-03-05 22:32

今年抢房太厉害了，加价都三五十万的加，投资我觉得不值了

不少地方还有亏的呢

我们这儿，10年房价都没涨的，真的要哭死，可是还是觉得要买房，感觉不一样

但也免去了房东说要卖房你随时可能要搬家的烦恼啊

这十年？涨的太少了，我们刚出掉的Boston的房子都从60万不到涨到一百万出头，但说实话，还不如原来Dallas的房子涨幅

我10年买的46万，加了5万装修。去年又花了五六万装修，现在市值120万。当年把国内的房产卖了一百多万人民币，加上积蓄，父母帮忙一次付清了，没有借贷，那时候真的所有的钱都拿出来了，差点连首饰都想卖了。但是话说回来国内的房子不卖的话，现在起码值300-400万人民币。谁也不能预测将来的事，所以楼主别太纠结了。
William_Zhu 发表于 2021-03-05 17:04

为什么不贷款呢？

关键是你不卖的话增值对你也没意义。说不定过几年还又降到买入价了你。自住房不好算吧？难道你要抓住最高点卖掉租房住？

楼主肯定是赚的 每月mortgage加地税付多少啊？你的房子如果你出租月租多少？如果差很多我就真怀疑楼主当年为什么要买

我8年前买的房子，增值了接近50万。现在refinance了，后面三十年利息接近30万，房产税现在一万二每年，如果租的话大概3800一个月。房价不涨的话感觉每年赚了2万。
金言的马家 发表于 2021-03-05 14:26

你卖房子赚的钱不要交税的？卖了房子后睡大街？ 这还不是纸上富贵。还要操那么多心。

我们这10年前的房子70万的现在至少170万。 但是真的喜欢这样的地方吗？抢offer抢得心惊肉跳，还不如房价平稳，能慢慢挑。
Cath226 发表于 2021-03-05 14:22

BSO鉴定完毕

湾区八年前买了60万房子，增值到110万。现在做airbnb每月5-9k。。。房产做的好的话还是挺好。
batgirlding 发表于 2021-03-05 15:50

这每月5-9k，是到手的净额还是毛收入啊？

回复 26楼公用马甲46的帖子
西雅图，随便98094、98095、98033之类的搜一下就知道这五年涨得比弯曲还夸张

湾区基本上是早买早好啊，小年轻一工作加上国内现在也有钱，父母给个 downpay 啥的很快就进场了。要是正好抓住前面几次 dip 更是爽的不要不要的。 买价低 property tax 也可以锁定在比较低的位置。之后又换工作，家庭收入增加，房子支出没几年也不是个事了。
现在看看好多地方的房价都涨的离谱，还是老实窝在自己的地方好。

我家第一套房 2012年10月买入 目前涨幅在两倍左右 出租中 租金可以cover两套房子的成本 第二套房 2018年2月买入 目前已经翻倍的状态 准备再投资第三套中 因为处于房价低谷城市 最近多伦多等周边城市的经纪直接带客户来抢房 一些房子翻倍加价买 房价预计还会上行

回复 1楼公用马甲46的帖子
发现好多人真的不会算账 租房成本好算，三千一个月，十年36万 自主房成本稍微复杂点 买卖交易成本大约10%，算7万 房产税16万 修理费5万 贷款56万，利率3%，利息成本十年算15万 房屋首付15万，如果不买房可以买股票投资，保守算一年5%，十年算8万。 房产税和利息可以抵一部分税，算抵6万好了 扣掉房屋升值23万 总成本7+16+5+15+8-6-23=22万
结论买房划断。

这每月5-9k，是到手的净额还是毛收入啊？
爱吃烤鱼片 发表于 2021-03-06 00:27

毛收入。还要去掉贷款房产税utility管理费什么的。

回复 1楼公用马甲46的帖子
发现好多人真的不会算账 租房成本好算，三千一个月，十年36万 自主房成本稍微复杂点 买卖交易成本大约10%，算7万 房产税16万 修理费5万 贷款56万，利率3%，利息成本十年算15万 房屋首付15万，如果不买房可以买股票投资，保守算一年5%，十年算8万。 房产税和利息可以抵一部分税，算抵6万好了 扣掉房屋升值23万 总成本7+16+5+15+8-6-23=22万
结论买房划断。




momosun 发表于 2021-03-06 06:58

就是，这么简单的帐

不亏啊，租房钱都打了水漂，自己住的房子才舒服，而且是资产还升值了

回复 8楼amberbrown的帖子
楼主十年前不买房买QQQ QQQ涨了6倍，70万变420万了 租房十年能花多少钱？

回复 1楼公用马甲46的帖子
发现好多人真的不会算账 租房成本好算，三千一个月，十年36万 自主房成本稍微复杂点 买卖交易成本大约10%，算7万 房产税16万 修理费5万 贷款56万，利率3%，利息成本十年算15万 房屋首付15万，如果不买房可以买股票投资，保守算一年5%，十年算8万。 房产税和利息可以抵一部分税，算抵6万好了 扣掉房屋升值23万 总成本7+16+5+15+8-6-23=22万
结论买房划断。




momosun 发表于 2021-03-06 06:58

你这个8万的假设股票收入不应该加进去吧？

回复 1楼公用马甲46的帖子
发现好多人真的不会算账 租房成本好算，三千一个月，十年36万 自主房成本稍微复杂点 买卖交易成本大约10%，算7万 房产税16万 修理费5万 贷款56万，利率3%，利息成本十年算15万 房屋首付15万，如果不买房可以买股票投资，保守算一年5%，十年算8万。 房产税和利息可以抵一部分税，算抵6万好了 扣掉房屋升值23万 总成本7+16+5+15+8-6-23=22万
结论买房划断。




momosun 发表于 2021-03-06 06:58

你没有考虑贷款+地税+房屋保险-房租多余的那些钱，对提高生活质量的帮助或者投资的收益啊。 我家疫情前刚搬去湾区，暂时租住着市场价值300万的房子，月租6000左右。我算了下如果要买这个房子，首付100万贷款200万的话，一个月贷款要8000，地税要3000，加起来11000，还不算房屋保险维修费（现在什么坏了都是房东出钱修），就算一个月花销12000吧。而我现在花6000，用多余的6000请了住家保姆带娃，生活质量比单纯买房不请阿姨高了不止一点。虽然可能错过了房产升值，但是也因此不用卖RSU首付，这一年来RSU涨幅不比房价低。 我朋友一家比我们早两年搬来湾区，17年年底加价很多抢了个150万的小黑屋（是真正的小黑屋，不装修没法住人那种）。最近我看Redfin上估价，那房子也就150万出头。所以单纯从升值角度也没怎么升值，而且生活质量肯定和租300万房子是没法比的。

回复 8楼amberbrown的帖子
楼主十年前不买房买QQQ QQQ涨了6倍，70万变420万了 租房十年能花多少钱？

lavinder1 发表于 2021-03-06 08:57

这话说的，要是买特斯拉都财富自由了呢。问题是谁拿的住QQQ十年啊？况且楼主肯定也不是全款买的。

看起来房屋增值少了些 持有成本还偏高 但论own or rent 我相信多数人在可以负担得起的情况下还是会选择own 一是安心 二是赚了equity 那种事后诸葛亮的想法吧 想想就好 放在现实中没多大意义。别说不买房租房了 未来的你即使告诉过去的你买大盘、买tsla、买各种币会赚翻 你真敢all in且能正好hold到最高点卖吗？ 人的理想主义 终究会败给现实

买股票应该起码翻了三倍。

你这个8万的假设股票收入不应该加进去吧？
猜 发表于 2021-03-06 09:01

是啊，那租房更可以大量股票投资了

精算不那么容易的。
有大智慧的人他的小账也许算得没那么细，但是他有格局、懂趋势，买房时亦有神明相助，看似跟我们买了差不多的房子，但是他住在那房子里，不光有事业上的大进步，儿女的前途也一顺百顺，这个账又怎么算。
即便是算小账，也是在算预期，但是不到最终的结算时刻，都存在不小变数。
对于咱们普通人，买房就是个人福报多少的兑现。
.

不买房可以55万投资股票，以你的5%算，就是27.5万盈利，租房躺赢。
以下引用：
发现好多人真的不会算账 租房成本好算，三千一个月，十年36万 自主房成本稍微复杂点 买卖交易成本大约10%，算7万 房产税16万 修理费5万 贷款56万，利率3%，利息成本十年算15万 房屋首付15万，如果不买房可以买股票投资，保守算一年5%，十年算8万。 房产税和利息可以抵一部分税，算抵6万好了 扣掉房屋升值23万 总成本7+16+5+15+8-6-23=22万
结论买房划断。

交的地税房价不是涨回来了吗？免费住房了，怎么亏了？

相当于你免费住了10年，和租房花费一样逻辑在哪？
amberbrown 发表于 2021-03-05 14:22

也不能完全这么说，如果租房的话, 可以用20% 的down payment 投资，

买股票应该起码翻了三倍。
月亮的雨 发表于 2021-03-06 10:10

也可能赔光光。

我大概算过，如果我们5，6年前把第一套房子卖了钱放进sp500, 到现在赚得部分跟我们过去5年房子出租赚得钱差不多，同时过去这几年我们这里房价还是涨了一些的，所以算下来我们的投资房收益比同时期投在标普500里划算。当然要是跟qqq，特斯拉，比特币这些比收益会少很多，但关键是即使是现在，我也不敢一次把卖房的钱放进个股/sector etf/比特币里啊。既然没有那个胆子我也不觊觎一夜暴富了。
至于我们的自住房，这么说吧，我们现在住的房子算下来每个月的利息+保险+地税只比我们的出租房租金贵25%， 而住房面积是出租房的三倍，自住房的学区也比出租房的好很多。另外我们的退休金基本都在股市里了，所以从风险分散的角度我会也把一部分资产放在房地产里。

也可能赔光光。
huangsu 发表于 2021-03-06 10:29

LOL.....
是啊，每个家庭大概的投资水平，楼主自家人最清楚，旁人替楼主算来算去，意义不大。
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回复 8楼amberbrown的帖子
楼主十年前不买房买QQQ QQQ涨了6倍，70万变420万了 租房十年能花多少钱？

lavinder1 发表于 2021-03-06 08:57

你这么算肯定不对啊，难道你是借贷款买qqq？没人有那个胆量，房市可以有杠杆，股市用杠杆，那要多强大的心脏啊。

回复 8楼amberbrown的帖子
同感，楼主数学给华人丢脸了！

也可能赔光光。
huangsu 发表于 2021-03-06 10:29

保守点，选AAPL，十年十倍。

自住房租金市场价4500吧，地税是很高，也高不过租金，我们肯定不会去住公寓和小房子的

不买房可以55万投资股票，以你的5%算，就是27.5万盈利，租房躺赢。
以下引用：
发现好多人真的不会算账 租房成本好算，三千一个月，十年36万 自主房成本稍微复杂点 买卖交易成本大约10%，算7万 房产税16万 修理费5万 贷款56万，利率3%，利息成本十年算15万 房屋首付15万，如果不买房可以买股票投资，保守算一年5%，十年算8万。 房产税和利息可以抵一部分税，算抵6万好了 扣掉房屋升值23万 总成本7+16+5+15+8-6-23=22万
结论买房划断。

月亮的雨 发表于 2021-03-06 10:16

都说这数学不好的人太多，那55万是银行贷来的。不买房子银行不会贷钱给你的。只有首付的15万是可以用来投资的。

十年涨二十万好像不算多的

不买房可以55万投资股票，以你的5%算，就是27.5万盈利，租房躺赢。
以下引用：
发现好多人真的不会算账 租房成本好算，三千一个月，十年36万 自主房成本稍微复杂点 买卖交易成本大约10%，算7万 房产税16万 修理费5万 贷款56万，利率3%，利息成本十年算15万 房屋首付15万，如果不买房可以买股票投资，保守算一年5%，十年算8万。 房产税和利息可以抵一部分税，算抵6万好了 扣掉房屋升值23万 总成本7+16+5+15+8-6-23=22万
结论买房划断。

月亮的雨 发表于 2021-03-06 10:16

哪来的55w？贷款炒股？保持cash 满仓我就算你胆大了，还加杠杆，那不是一个回调直接爆仓吗，

回复 138楼我是马甲的帖子
同在湾区，觉得湾区300w以上的租售比真的很值得以租代买，尤其首付和月供需要动用RSU的情况 我家俩人都是不懂装修不懂加建之类的小白，钱就分散放在rsu spy 非学区的房子 外州的cashflow房子，如果过几年娃需要公立时候就打算租好区的好房子，刨除心理的归属感之类，经济上是划算的，生活也更从容

都说这数学不好的人太多，那55万是银行贷来的。不买房子银行不会贷钱给你的。只有首付的15万是可以用来投资的。
momosun 发表于 2021-03-06 12:54

怎么会是+8万？这是什么数学？ 再说首付款20%，如果租房，就可以用来投资，还有一笔收入。

怎么会是+8万？这是什么数学？ 再说首付款20%，如果租房，就可以用来投资，还有一笔收入。
月亮的雨 发表于 2021-03-06 14:11

假如不买房，15万投资稳健一点一年5%，一年七千五，十年七万五。算简单点不算compounding大约8万。这是你买房的机会成本。现在算的都是cost，所以+8万。

回复 138楼我是马甲的帖子
同在湾区，觉得湾区300w以上的租售比真的很值得以租代买，尤其首付和月供需要动用RSU的情况 我家俩人都是不懂装修不懂加建之类的小白，钱就分散放在rsu spy 非学区的房子 外州的cashflow房子，如果过几年娃需要公立时候就打算租好区的好房子，刨除心理的归属感之类，经济上是划算的，生活也更从容
timetraveller 发表于 2021-03-06 13:51

我有一发小在北京也是为了孩子上学在好学区租了个房子，他们夫妻收入很高，但也是认为从经济上算租比买学区房要划算许多。

假如不买房，15万投资稳健一点一年5%，一年七千五，十年七万五。算简单点不算compounding大约8万。这是你买房的机会成本。现在算的都是cost，所以+8万。
momosun 发表于 2021-03-06 14:15

十年还房贷的钱，如果楼主租房，这钱（55万）可以用于定投股票，比如“AAPL”。 十年的帐你可以算一下。加上复利，早就十倍盈利。

回复 1楼公用马甲46的帖子
发现好多人真的不会算账 租房成本好算，三千一个月，十年36万 自主房成本稍微复杂点 买卖交易成本大约10%，算7万 房产税16万 修理费5万 贷款56万，利率3%，利息成本十年算15万 房屋首付15万，如果不买房可以买股票投资，保守算一年5%，十年算8万。 房产税和利息可以抵一部分税，算抵6万好了 扣掉房屋升值23万 总成本7+16+5+15+8-6-23=22万
结论买房划断。




momosun 发表于 2021-03-06 06:58

10年:贷款56万+利息15万=71万支出。 71万支出十年内只买aapl一个股票。你能算算吗？复利惊人。
而且首付的14万用来投资苹果，现在就有140万，long term gain税率15%。
十年前苹果股价$12，今年年初拼命跌了20%，股价还有$121。
所以最佳组合，租房+投资有增值潜力的股票，远远好过买房。
随便找个股票：best buy，十年涨幅也有五倍。amazon十年超十倍。 特斯拉就不说了，否则别人会说有偶然性。

回复 162楼月亮的雨的帖子
十年涨十倍，按你这么说华人名人睿大妈投资水平不行啊，十几年投资200万才增值到500万。能保证十年增值到10倍, 你比巴菲特牛多了

我觉得最大的差别是，对大部分人来说，买股票很难坚持住，跌了就想卖。而买房子尤其是自住房，基本没人说房价跌了把房子卖了租房子住去

美国大多数地方就是这样。跟中国那种10年能翻几倍的房价不是一个系统的。
好在自己的房子想怎么improve都可以，住得还是更舒服。

10年:贷款56万+利息15万=71万支出。 71万支出十年内只买aapl一个股票。你能算算吗？复利惊人。
而且首付的14万用来投资苹果，现在就有140万，long term gain税率15%。
十年前苹果股价$12，今年年初拼命跌了20%，股价还有$121。
所以最佳组合，租房+投资有增值潜力的股票，远远好过买房。
随便找个股票：best buy，十年涨幅也有五倍。amazon十年超十倍。 特斯拉就不说了，否则别人会说有偶然性。
月亮的雨 发表于 2021-03-06 14:31

这个只能说每个人的投资理念不同，我是绝对不会把所有的资产放在股市里面的，风险太大。

回复 162楼月亮的雨的帖子
十年涨十倍，按你这么说华人名人睿大妈投资水平不行啊，十几年投资200万才增值到500万。能保证十年增值到10倍, 你比巴菲特牛多了
金言的马家 发表于 2021-03-06 15:06

自己去翻翻亚麻和苹果十年前股价。巴菲特在投资圈已然过气，但也一直持有苹果。

这个只能说每个人的投资理念不同，我是绝对不会把所有的资产放在股市里面的，风险太大。
crystalhuang 发表于 2021-03-06 16:00

放一半，1/3，或者1/6，强过只买房。

说起来APPL,我认识一个非华裔的亚裔小哥，高中毕业就在applestore做店员，攒的espp一直没卖，现在七八年了说是很客观的savings了

自己去翻翻亚麻和苹果十年前股价。巴菲特在投资圈已然过气，但也一直持有苹果。
月亮的雨 发表于 2021-03-06 17:08

哪个基金或者机构这十年满仓一直只持有appl或者amazon的？你说的都是马后炮

成天就是算算算，纵使翻十倍百倍千倍，不提高生活质量要那个钱干啥？华人能把租房真正当自己家的太少了，买房的多多少少在买的家居装饰上会讲究很多，根本不是同一种生活，就知道比钱，有意思吗？

难道你们以为有钱买投资房的人会没钱买股票吗？

回复 68楼William_Zhu的帖子
哈哈，我是差不多同樣情況，只是沒有你的第二次裝修，沒有pay in full，沒變賣老家家底。