[干货]如何找到最低的房贷利率？

大家好，我最近写了一篇房贷的文章。这里和大家分享一下。有问题和建议的欢迎回复啊~~ 文章原文在这里： https://bit.ly/3cJAV9G
微信公众号：美国房屋交易宝典
如何找到最低的房贷利率？  房贷是一个家庭最大的花销了，在选择房贷的时候一定要比较房贷利率。 因为房贷利率差一点，房贷花销积累几年下来差别就很大了。 想想我们在买电视，电脑，家具这些大件的时候，是不是每天在网上调研，在店里比了又比？那我们在选择房贷的时候也应该花一些心思，毕竟房贷节省下来的钱可以买好多电脑，电视和家具了。

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为什么房贷利率会不断变化？
我们的一个个房贷，最终会积攒起来做金融产品—房贷证券（UMBS）。房贷证券的价格是根据证券市场时刻变化的，所以我们的房贷的利率也是根据房贷证券的价格而变化。
一般每天早上，房贷公司就会发出新的房贷利率表。房贷经纪人就是根据这份房贷利率表而给你利率报价的。有时候房贷证券的价格变化大了，房贷公司就会立刻重新发出一张新的利率表。这时房贷经纪人之前给你的报价就不算数了。所以我们平常听的锁定利率（lock rate），就是让你锁定利率，以后利率涨了或者跌了都不会影响你的利率了。

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如何在低点锁定利率呢？
锁利率就像买股票一样，很难知道哪里是局部低点。明天利率会不会更低？这个连房贷证券交易员也不知道。 但是我们总是可以掌握整体低点。例如现在的利率是历史最低点。30年的固定利率房贷都是在3%以下。这就是整体低点。现在做贷款总是没错的。
说一个小技巧是尽量不在周末和晚上锁利率。因为房贷公司这时候都下班了，如果突然有重大的事件发生，例如恐怖袭击，金融丑闻等等，这些都会影响证券市场，但是也没人来公司改利率表。所以好的利率都不会在晚上和周末放出来。
有时候房贷公司也会做低利率大酬宾，赔本赚吆喝之类的“促销”。但是他们不会在网上做广告。所以普通民众很难知道。这个时候就体现出我们的房贷利率比较网(MRateQuote.com)的优势了，因为我们网站聚集了各个大银行,小公司的贷款经纪人。你只要填写一下基本信息就可以很快得到多位贷款经纪人的报价。这种大酬宾的报价可遇不可求，但是一旦出现立刻就会在报价里脱颖而出。如果你发现一个贷款经纪人的报价比其他人都低很多，那应该立刻锁定利率。

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Loan officer不同，利率也会不同
每位Loan officer 刚加入我们的房贷利率比较网（MRateQuote.com）我都会问他们一个问题：你擅长做什么样的贷款？
有的贷款经纪人说我们银行的Jumbo loan rate很好，但是普通的房贷利率很差；
有的贷款经纪人说我们公司不做Jumbo loan，普通的重新贷款和购房贷款利率很好；
也有的经纪人说我们公司有很好的贷款项目，首付低于20%也不需要房贷保险PMI；
还有经纪人说：我不做普通的贷款，我们只做Non-QM(例如不查收入，外国人贷款等)
这些信息，平常大家不会注意到。如果你要做的贷款恰好是房贷经纪人的公司不专长的贷款项目，那你得到的利率就可能比较高一点。 例如以前我想给我的投资房做重新贷款。于是我的好朋友就推荐给我她买房的贷款经纪人给我。那位贷款经纪人真的很好，知名大银行资深经纪人。 但是问题是我的好朋友买的是1m以上的豪宅，而我的小投资房贷款额只有20万美金。这位贷款经纪人的银行有自己的jumbo loan项目，所以给我的好朋友的利率非常好。但是我从她那里就不会拿到很好的小额投资房的利率了。
一般来说找合适的贷款经纪人可以按下面的规律：
Jumbo loan (贷款额>822k)：选择大的银行。例如PNC， Wells Fargo, BOA 等等。他们有自己的Jumbo loan的贷款项目。
普通贷款（贷款额<822K）: 选择Mortgage broker就可以。他们和很多贷款公司合作，能从中找到低的利率。 (这里详细说了各类贷款公司/loan officer的优缺点： 你选对房贷经纪人了吗？)
但是！ 这个也不是一定的。有的时候我也能看到我们网站的broker的贷款经纪人给出很好的jumbo利率。 估计他合作的贷款公司是财大气粗，贷款量超过大银行，自己有portfolio的贷款项目的行业大佬。
所以还是建议大家做贷款的时候还是要shopping for rates. 你比较一下利率做到心中有数。

回复 4楼hellovivi7的帖子
别忘了贷款的花费
比较贷款利率的同时也别忘了比较贷款的花费。同样的利率花费相差1-2千也是常有的事。 (关于重新贷款的花费请看这里：重新贷款的花费有多少？)
因为贷款花费包括很多部分，比较的时候一般比较origination fee就可以了。这是贷款公司收取的费用。在loan estimate里的第一部分。和贷款经纪人咨询的时候也要问问你们的origination fee 是多少。
来我的网站查询利率的朋友经常问我这样一个问题： 为什么我的同事/朋友拿到了利率x.xx%，我怎么拿不到？
因为利率还根据贷款人的信用分数，贷款和房屋价值比(LTV)，房屋类别等等而变化。 想知道贷款公司是怎么根据你的不同情况是定利率的吗？ 如何做出调整，迅速拿到更低的利率？我下次再来说哈。

mark学习

一直好奇，loan officer的commission 是多少？是按照贷款额来的百分比吗？

Mark.

一直好奇，loan officer的commission 是多少？是按照贷款额来的百分比吗？
anquandiyi 发表于 2021-02-05 08:56

至少一定程度是吧，不然为啥小额贷款没人愿意做

我没自己找贷款，朋友推荐了她自己用过的loan agent，我就也用了。确实效率挺好的，很省时间！利率也锁定在当时最低点了

回复 7楼anquandiyi的帖子
各个公司都不一样的。有的有底薪有的没有。提供给loan officer 的资源也不一样。

回复 9楼yunhao的帖子
主要是小额贷款不能做到no cost refinance。所以房主自己也不愿意做。要多花几千块，还不如早点还完了。