分享一下 - 买了个小公寓投资

年份：1980 大小：2 bedroom 2 bathroom, 900 sqft 价格：$420K 首付：$105K（25%） 贷款：3.125% 房贷：$1349/月 HOA：$349
加上税和保险每月大约$2200左右。
卖家说有好几个offer。我们就递了个原价的，最后选了我们的。自身带租客，$2350/月。所以还能有现金流。当然如果有什么大点儿的维修就要往里面贴钱了。
股市太高不太敢买，有点儿闲钱又不想贬值。买个小公寓测试一下。反正每个月基本没成本了。如果30年升值变成2倍，相当于首付升值变成8倍，每年回报大约7.2%，还可以接受。将来租金上涨的话就更不错了。据前房主说过去20年就从没断过租客。

我也准备入一个来着

听起来很不错呀 楼主方便分享一下怎么找到有租客的房子吗？

原房主为什么卖呀？

租金收入要交税的。不是自住房以后卖的时候profit也要交税。

现在贷款利率低，买出租房划算，但是太难买到合适的。

听起来很不错呀 楼主方便分享一下怎么找到有租客的房子吗？
mekey 发表于 2021-02-04 22:07

一般这种价钱不高的condo基本都是有租客的。

我这2 bedroom 2 bathroom, 900 sqft， 2005年盖的，租金$1400

原房主为什么卖呀？
marnifan 发表于 2021-02-04 22:07

好像是老伴去世了，自己不想操心出租了。

哪个城市？我们也在考虑

这种老房维修肯定会有的 而且看是在哪里 房客不付租金也没法赶就不行了

租售比不错，方便透露下坐标么？

同感兴趣坐标

租售比快1/200了。。。

哪个城市？我们也在考虑
cloverain 发表于 2021-02-04 22:13

我在南加州，尔湾附近。但是尔湾的房子很不划算，适合自住，租金根本无法cover成本。

年份：1980 大小：2 bedroom 2 bathroom, 900 sqft 价格：$420K 首付：$105K（25%） 贷款：3.125% 房贷：$1349/月 HOA：$349
加上税和保险每月大约$2200左右。
卖家说有好几个offer。我们就递了个原价的，最后选了我们的。自身带租客，$2350/月。所以还能有现金流。当然如果有什么大点儿的维修就要往里面贴钱了。
股市太高不太敢买，有点儿闲钱又不想贬值。买个小公寓测试一下。反正每个月基本没成本了。如果30年升值变成2倍，相当于首付升值变成8倍，每年回报大约7.2%，还可以接受。将来租金上涨的话就更不错了。据前房主说过去20年就从没断过租客。


tristaliu 发表于 2021-02-04 21:50

每年回报率7.2%算好吗

这个地税看着很高啊。5k多 一年？

首付25%还是比较risky的，有能力的话至少加到35%

这个数没算对吧，每个月的租金收入要交税的呀。按25%算 tax, 你每个月还是要贴钱的。

地税多少？

这个地税看着很高啊。5k多 一年？
formemory 发表于 2021-02-04 22:56

地税1.2%左右啊。

这个数没算对吧，每个月的租金收入要交税的呀。按25%算 tax, 你每个月还是要贴钱的。
pops 发表于 2021-02-04 23:03

算上折旧 楼主就是亏很多钱 所以不交税

这个数没算对吧，每个月的租金收入要交税的呀。按25%算 tax, 你每个月还是要贴钱的。
pops 发表于 2021-02-04 23:03

可以先扣除地税，HOA，利息，保险和折旧啊。再算些成本比如汽车里程，维护，广告，清洁，办公，supply什么的，税应该还好。

这种老房维修肯定会有的 而且看是在哪里 房客不付租金也没法赶就不行了
arabdopsis 发表于 2021-02-04 22:15

维修费用一般是房租10%

目测是给银行打工

我在南加州，尔湾附近。但是尔湾的房子很不划算，适合自住，租金根本无法cover成本。
tristaliu 发表于 2021-02-04 22:34

不错啊！ 能说说哪个城市的吗？

恭喜楼主。如果租客结束了，到哪里再去找租客呢？有没有什么网站？

现在投资房30年利率已经这么低了嘛

以前卖掉了30多万的自住房，无贷款，出租可以到每月2700， 房产税+HOA+房屋保险每月800。 真是亏大了，不该卖的，后悔中。

恭喜楼主。如果租客结束了，到哪里再去找租客呢？有没有什么网站？
wenhaoduoduo 发表于 2021-02-05 10:48

zillow, zumper, facebook market place

恭喜楼主。HOA比较贵，其他都不错。现在公寓是比较低价，疫情过去，公寓大概也会涨一波。

以前卖掉了30多万的自住房，无贷款，出租可以到每月2700， 房产税+HOA+房屋保险每月800。 真是亏大了，不该卖的，后悔中。
fresno 发表于 2021-02-05 11:15

我这周还跟老公说当年应该把第一套自住房卖掉的，现在遇到一对房客，似乎完全不知道怎么解决房子出现的任何小问题 😭 楼主买的是condo，应该基本不用操心房子维护，但相应的租售比也比较低。
所以我个人认为出租房的钱不是那么好赚的，虽然的确算是风险相对较低回报也还可以的一种投资方式。

房子有折旧和维修，账面上应该没有盈余，不需要交税的

股市太高，不买股票，买些etf fund可以么？

目测是给银行打工
ellenissia 发表于 2021-02-05 10:23

+1

不错，现在利息这么低，挺合适入投资房

如果是15年的就合算了多了

HOA will increase and it's 1980, maintenance fee may be high.

不划算

how much is the property tax? It could eat up several months of rent

LZ能分享一下zip code吗

回复 33楼emmachang的帖子
没错，每年房屋有deappreciation和维修，这些都是可以报税的，基本是可以把租金收入抵消的。

房贷$含escrow?

------------------

如果是我我不会投资这种。

请问你是按投资房的利率贷款的吗？
利率很不错，哪家银行贷款的？ 求推荐 loan officer?

恭喜楼主。如果租客结束了，到哪里再去找租客呢？有没有什么网站？
wenhaoduoduo 发表于 2021-02-05 10:48

zillow

租金挺高的。能说一下zip code?

算升值只算首付，是因为租金能抵消mortgage和所有开销吗？比如房产税，hoa，保险，maintenance，等等等等。。。感觉抵消不了。。。

租金收入要交税的。不是自住房以后卖的时候profit也要交税。
marnifan 发表于 2021-02-04 22:08

基本不用交税，前27.5年可以折旧，再加上利息，维修等抵扣。未来27.5-30年以后租金会产生税。

还有property tax，租金上涨能赶上管理费的上涨么？

租金收入要交税的。不是自住房以后卖的时候profit也要交税。
marnifan 发表于 2021-02-04 22:08

算上折旧、利息，租金收入应该不用交税
以后卖掉的话可以考虑1031 exchange
但我觉得美国买投资房最大的问题是政治风险，加州政策一味保护租客，还有rent control（就算现在没有也不能保证将来没有），加上1031 exchange的tax benefit不知道还能持续多久。

算上折旧、利息，租金收入应该不用交税
以后卖掉的话可以考虑1031 exchange
但我觉得美国买投资房最大的问题是政治风险，加州政策一味保护租客，还有rent control（就算现在没有也不能保证将来没有），加上1031 exchange的tax benefit不知道还能持续多久。
summermiao 发表于 2021-02-05 14:57

所以说好的保护私人财产呢？

楼主是不是亏了？

出租房如果找中介打理是不是能少操很多心？而且打理费也是免税的吧

condo最近跌了很多啊，升值前景堪忧。

这个420k的房子不赚钱啊。一个月收入减去cost才一百多美金，管理投资房，换租客真的是劳神费力，一有点东西坏了修修补补，你这点薄利就没了，每年差不多就是赔钱的，除非楼主看重这个房子以后有升值潜力，就靠赚租金，收益不太好。现在房价高企，真不是做投资房的好时候。

算上折旧、利息，租金收入应该不用交税
以后卖掉的话可以考虑1031 exchange
但我觉得美国买投资房最大的问题是政治风险，加州政策一味保护租客，还有rent control（就算现在没有也不能保证将来没有），加上1031 exchange的tax benefit不知道还能持续多久。
summermiao 发表于 2021-02-05 14:57

算上折旧，现在的租金收入你不用交税，但是你卖房子的时候，过去n年的折旧要计算成你出租房的capital gain一把让你交税的。所以只能算deferred tax。

我在MA有一个

我在MA有个2 bedroom，12万多一点买的，每月收租1300，挺好的

回复 60楼happylife2011的帖子
可以分享一下zipcode 吗

年份：1980 大小：2 bedroom 2 bathroom, 900 sqft 价格：$420K 首付：$105K（25%） 贷款：3.125% 房贷：$1349/月 HOA：$349
加上税和保险每月大约$2200左右。
卖家说有好几个offer。我们就递了个原价的，最后选了我们的。自身带租客，$2350/月。所以还能有现金流。当然如果有什么大点儿的维修就要往里面贴钱了。
股市太高不太敢买，有点儿闲钱又不想贬值。买个小公寓测试一下。反正每个月基本没成本了。如果30年升值变成2倍，相当于首付升值变成8倍，每年回报大约7.2%，还可以接受。将来租金上涨的话就更不错了。据前房主说过去20年就从没断过租客。


tristaliu 发表于 2021-02-04 21:50

hoa太高

投資房都這麼貴呀

可以先扣除地税，HOA，利息，保险和折旧啊。再算些成本比如汽车里程，维护，广告，清洁，办公，supply什么的，税应该还好。
tristaliu 发表于 2021-02-04 23:16

基本不用交税，但房子以后卖的时候，折旧会减低base，从而增加capital gain, 所以折旧这部分现在少交的税，以后会补回来的

分享点有关Condo出租市场的信息。我们管理公司在西雅图，今年这边Condo租金比去年下降了大约10%，市中心和高端Condo，下降了20%。租客都是从Condo往SFH and Townhome搬。Condo需求很低。过去2-3周可以租出去的Condo，今年降价后，2-3个月租不出去是常态。SFH供不应求，基本上都是一周内出租。
当然，Covid结束后，Condo的租客群体大概率能回来

投资房这个价位肯定不合算，这是负资产。不如异地啊

就算0收入，30年后从10万变成40万，4.63% Interest. 如果房价能涨，更好。 我们这里收益的投资房都找不到。

真的挺贵的，地主利润越来越低了

感觉楼主的算法太乐观了，投资房算账的时候每年算11个月房租的收入，然后还有很多维修维护的费用，如果双职工小娃的不想多操心，最好交给靠谱的管理公司，管理费用又是一笔。不过这些都是经验吧，第一个投资房慢慢来

管理费和收入税都没算进去，维修费家电折旧空置率也没算，我觉得每年至少亏2000-5000

看着赚不到什么钱啊

该内容需要500魅力值以上才能阅览

感觉没啥利润 除非如果房产本身增值的话

72L, 你们那里租金真高。我们这里30万的，只能租1500.

租售比太差，只能靠房子升值

回复 1楼的帖子
不一定有税的，因为出租房有折旧。卖出的话要交税。稍有修理的话，现金流会是负数。

原房主为什么卖呀？
marnifan 发表于 2021-02-04 22:07

把资金转入股市

回复 1楼tristaliu的帖子
这个太不划算了。42万的房子租金才这么点，还要HOA FEE.

我不到19万的4bd3ba, 租2000，不过一直没涨房租

回复 19楼pops的帖子
租金要扣掉贷款利息，hoa，地税，和所有跟出租有关的开销之后，再扣掉每年的折扣，剩下的才是租金收入

谢谢分享。我最近也买了一个在低房价区，因为低房价就没贷款，四个unit，每个unit 2 bed，1 bath。每个月净收入四千不到点。现在每个unit都有租客，等租客搬出去我打算好好装修一下。球赛季租出去就可以cover一年的开销了。当然长租也可以，看市场走向了。 我也不是那种喜欢投机的人，实在不想入市。

好麻烦啊……像我这种懒人就是发不了财 lol

不符合1%原则，即月租金是房屋价值的1%，不是一个好deal, 楼主这种情况完全没有现金流。大部分真正能做地主的，都是20万的房子租2000这种。做不到1%，基本都是房奴，因为现金流安全cover不了各种费用和租房的麻烦，不值。楼主这种情况，首付的钱还不如买大盘指数或基金，每年至少10%，还没有任何麻烦。当然不排除房价突然涨得离谱的可能性，但这种可能性在美国大部分地区都很小。

不符合1%原则，即月租金是房屋价值的1%，不是一个好deal, 楼主这种情况完全没有现金流。大部分真正能做地主的，都是20万的房子租2000这种。做不到1%，基本都是房奴，因为现金流安全cover不了各种费用和租房的麻烦，不值。楼主这种情况，首付的钱还不如买大盘指数或基金，每年至少10%，还没有任何麻烦。当然不排除房价突然涨得离谱的可能性，但这种可能性在美国大部分地区都很小。
shellfly 发表于 2021-02-05 22:04

1%rule只适用于极低房价区，那种地方千年不涨，连中国人都没几个。你去看看市场上凡是有涨价潜力的地方全都做不到1%，能正现金流就不错了

这样的地方现在的确不多了，但是仔细找找应该还是有的，华人喜欢投热门地区，其实非热门区有不少这样的deal。当然现在的确不是购买投资房的好时机，与其做房奴，不如投资股市或币市。我所知道的做的好的地主，大多是房市危机08-12左右买的房，那时这种deal遍地都是。

基本上房租不用上稅，扣地稅 HOA，扣 depreciation ，沒什麼收入。

回复 82楼shellfly的帖子
投资房赚大钱的都是靠房产升值，靠现金流太慢了

不符合1%原则，即月租金是房屋价值的1%，不是一个好deal, 楼主这种情况完全没有现金流。大部分真正能做地主的，都是20万的房子租2000这种。做不到1%，基本都是房奴，因为现金流安全cover不了各种费用和租房的麻烦，不值。楼主这种情况，首付的钱还不如买大盘指数或基金，每年至少10%，还没有任何麻烦。当然不排除房价突然涨得离谱的可能性，但这种可能性在美国大部分地区都很小。
shellfly 发表于 2021-02-05 22:04

基本高房价地区不可能，大农村还差不多。然鹅，高房价地区房子几年的涨幅也是大农村几十年都赶不上的。

谢谢分享。我最近也买了一个在低房价区，因为低房价就没贷款，四个unit，每个unit 2 bed，1 bath。每个月净收入四千不到点。现在每个unit都有租客，等租客搬出去我打算好好装修一下。球赛季租出去就可以cover一年的开销了。当然长租也可以，看市场走向了。 我也不是那种喜欢投机的人，实在不想入市。
shoppingspree 发表于 2021-02-05 21:48

能分享一下zip code吗？

我觉得挺好的, 虽然每个月没有多少现金, equality还是很给力。看价格, 估计是高房价地区, 后面房价再涨一涨, 楼主就更爽了

1%rule只适用于极低房价区，那种地方千年不涨，连中国人都没几个。你去看看市场上凡是有涨价潜力的地方全都做不到1%，能正现金流就不错了
3kingdom 发表于 2021-02-05 22:08

没错，买房还是要找到升值潜力大的，要么交通房要么学区房。

HOA will increase and it's 1980, maintenance fee may be high.
Goldlust 发表于 2021-02-05 12:37

我见Hoa房子就跑

mark 多谢分享

那些说房子折扣可以抵税的，知道折旧会reduce 房子的basis吗？卖的时候这些折扣就是要加到gain里面的。

那些说房子折扣可以抵税的，知道折旧会reduce 房子的basis吗？卖的时候这些折扣就是要加到gain里面的。
lotusever 发表于 2021-02-11 13:21

有人会不知道嘛？ 基本的投资常识啊 你难道不存401k?

那些说房子折扣可以抵税的，知道折旧会reduce 房子的basis吗？卖的时候这些折扣就是要加到gain里面的。
lotusever 发表于 2021-02-11 13:21

你就是一分钱折旧都不报，卖房子的时候IRS也能强加折旧到你的capital gain里， 它不过是起一个延迟交税的作用，但把每年部分rental income tax rate从正常的25%-30%变成了long term gain tax rate which is 15%。有有投资房的谁会不知道这个呢？还用你提醒？

我也想让大家帮忙算个账。我现在的自住房，60万买的涨到85万，现在想要换房不知道是留着出租还是卖掉。租的话能租3500一个月，差不多刚好cover贷款什么的，可能小赚个一两百一个月。

我也想让大家帮忙算个账。我现在的自住房，60万买的涨到85万，现在想要换房不知道是留着出租还是卖掉。租的话能租3500一个月，差不多刚好cover贷款什么的，可能小赚个一两百一个月。
Tun. 发表于 2021-02-11 14:23

要看地区吧