验算为什么要选30年fixed以及refi

经常看见版上有人讨论这个，刚好我在小红书上写了一些笔记，现在搬过来和大家分享讨论一下。
我们买房的时候一般都面临选择15年还是30年的固定利率，很多人认为选择15年比较划算，因为总共交的利息少，但如果真的选了15年，就犯了投资生涯中最大的一个错误。良药苦口，忠言逆耳，不妨听我来分析一下。今天是2020年11月14号，市场上现在15年固定利率是2.5%，30年是3%。我们来假设房价是100万美元，首付20%，那么贷款是80万。 图一：是15年固定利率贷款的一些数字，这里我们看到15年里总共付的利息是$160,175.80，每年付的利息和本金是$64,011.72。 图二：是30年固定利率贷款的一些数字，30年里总共付的利息是$414,218.80，每年付的利息和本金是$40,473.96。 看起来确实是30年固定利率贷款多付了很多利息（414,218.80-160,175.80=$254,043）,但是30年固定利率贷款里我们每年可以少付$23,537.76（64,011.72-40,473.96）。我们换种思路，不是看我们多交少交多少利息，而是看我们投资收益的多少。在我的“美国理财与税收系列3”里给大家的看到的历史数据是投资美国标普500长期的年收益是10%，如果自己在多花点心思，20%也不是没有可能(参见我的“美国理财与税收系列4”)。下面看看投资的一下数据： 图三：买房用的是30年贷款，相比15年贷款，每年可以省下$23,537.76来做投资，如果年收益10%，第一年底的投资到了第30年底是$23,537.76*1.1^29=373,381.68，第二年底的投资到了第30年底是$23,537.76*1.1^28= 339,437.89，以此类推，到了第16年的时候因为15年贷款已经付清，所以从第16年到第30年就不再往里投钱；把第1年到第15年投的钱到第30年底的总收益加起来就是$3,123,967.78。 图四：买房用的是15年贷款，相比30年贷款，提前15年还清贷款，从第16年开始每年可以有$40,473.96（也即30年贷款每年要付的利息和本金）来做投资，如果年收益10%，第16年底的投资到了第30年底是$40,473.96*1.1^14=153,699.80，第17年底的投资到了第30年底是$40,473.96*1.1^13= 139,727.09，以此类推，到了第30年的时候因为钱刚投进去，还没有收益，所以第30年的数字还是40,473.96；把第16年到第30年投的钱到第30年底的总收益加起来就是$1,285,958.15。 现在来对比一下，30年贷款投资收益比15年贷款多1,838,009.63（3,123,967.78-1,285,958.15），再减去多付的利息23,537.76，仍然比15年贷款多收入$1,814,471.87。回头看一下图三图四，或者看图五，如果每年投资收益达到20%，那么30年贷款投资收益比15年贷款多收入$23,184,215.80。其实这样的胜负只要稍微想一下就能知道，当你手里有一笔钱，你是愿意把它投到年收益2.5%（15年固定利率贷款）还是10%（标普500），甚至20%的投资中呢？ 之所以说选择15年固定利率贷款是投资生涯中最大的一个错误是因为房子基本上是我们普通老百姓一生中买的最贵的东西了，以越短的时间付清贷款我们失去的投资收益越大，反之，如果我们能尽量拖长还清贷款的时间，我们就有越长的时候来投资（还记得我的“美国理财与税收系列2”-做时间的朋友吗)，我们获得的投资收益就越多。 所以，买房要选贷款时间长的；如果你现在的贷款是15年，应该refinance成30年；而且有个总的原则，如果现在的利率（APR）比你贷款时的低，不管你现在的贷款是30年还是15年，你都应该选择refinance成30年固定利率贷款，一是因为你每月还贷金额会减少，二是因为你还清贷款的时间被延长了。把省下的钱拿来投资吧，即使不喜欢研究股票，定投标普500也有10%的年收益呢！