严格地说，我从未试过，不好意思没失过业，一份工作干了十几年。所以只是听说。加上我自己放狗去验证。如果没有其它收入，头80000刀long term capital gain和qualified dividend的联邦税率是0%。 也就是说，如果我退休了非401K账户里有4百万美元分红股/基金，年分qualified红利2%（这个应该没难度），那么每年拿80000刀收入不用纳税。
严格地说，我从未试过，不好意思没失过业，一份工作干了十几年。所以只是听说。加上我自己放狗去验证。如果没有其它收入，头80000刀long term capital gain和qualified dividend的联邦税率是0%。 也就是说，如果我退休了非401K账户里有4百万美元分红股/基金，年分qualified红利2%（这个应该没难度），那么每年拿80000刀收入不用纳税。
严格地说，我从未试过，不好意思没失过业，一份工作干了十几年。所以只是听说。加上我自己放狗去验证。如果没有其它收入，头80000刀long term capital gain和qualified dividend的联邦税率是0%。 也就是说，如果我退休了非401K账户里有4百万美元分红股/基金，年分qualified红利2%（这个应该没难度），那么每年拿80000刀收入不用纳税。
楼主说的挺有道理，想听听大家的看法。我提一个房产的好处，可能是加州独有的。加州房产税低，如果持有很多年，不管增值多少，房产税涨幅有限。所以持有多年的房产出租成本很低。另外，如果没有收入，卖掉房产的capital gain应该也是不要交税的吧（这个没有亲身实践过，只是略研究过）。房子还有很多其他可以省税的窍门，比如住两年夫妻两个可以有50万的capital gain的exemption，55岁downsize的时候可以把原来的low property tax transfer to the new house，作为遗产留给孩子，子子孙孙可以一直沿用原先的低房产税。这些税收优惠组合运用，收益也可能很客观。所以我觉得不能一概而论，股票是比房产更好的投资，要看实际情况，diversify比较好吧。
为什么说楼主是“扯淡”呢，long-term capital gains tax rates are 0 percent, 15 percent and 20 percent, depending on your income, 所以如果不工作，没有income，只是卖股票过日子，确实是不用交capital gain了吧。还是我哪里没搞明白？
我来帮lz 帖上IRS正式条款吧： https://www.irs.gov/taxtopics/tc409 收入 < $78,750, long term cap gain rate = 0% 收入 $78,750 - $434,550 as single, cap gain rate = 15% 收入 > $434,550 as single, cap gain rate = 20%. 还有一些特例，收藏品这些特殊的投资另算。
Capital Gain Tax Rates The tax rate on most net capital gain is no higher than 15% for most individuals. Some or all net capital gain may be taxed at 0% if your taxable income is less than $78,750. A capital gain rate of 15% applies if your taxable income is $78,750 or more but less than $434,550 for single; $488,850 for married filing jointly or qualifying widow(er); $461,700 for head of household, or $244,425 for married filing separately. However, a net capital gain tax rate of 20% applies to the extent that your taxable income exceeds the thresholds set for the 15% capital gain rate.
楼主说的挺有道理，想听听大家的看法。我提一个房产的好处，可能是加州独有的。加州房产税低，如果持有很多年，不管增值多少，房产税涨幅有限。所以持有多年的房产出租成本很低。另外，如果没有收入，卖掉房产的capital gain应该也是不要交税的吧（这个没有亲身实践过，只是略研究过）。房子还有很多其他可以省税的窍门，比如住两年夫妻两个可以有50万的capital gain的exemption，55岁downsize的时候可以把原来的low property tax transfer to the new house，作为遗产留给孩子，子子孙孙可以一直沿用原先的低房产税。这些税收优惠组合运用，收益也可能很客观。所以我觉得不能一概而论，股票是比房产更好的投资，要看实际情况，diversify比较好吧。 爱吃烤鱼片 发表于 2020-09-14 03:06
”比如住两年夫妻两个可以有50万的capital gain的exemption“，”55岁downsize的时候可以把原来的low property tax transfer to the new house，作为遗产留给孩子，子子孙孙可以一直沿用原先的低房产税“，这个叫“step-up in basis”，这两项税收优惠都可能被民主党废止，如果拜登上台。
回复 39楼niuheliang的帖子 real estate can be a good investment, but broad index funds are probably more suitable for the majority of the population, including huaren dama
名著《The Millionaire Next Door》里提到的百万富翁（相当于的四百万富翁）们只有不到6%的资产需要纳税。房产显然是最不财富自由有好的资产，如果是资产（有正现金流），而不是负债（负现金流），参考另一本名著《穷爸爸富爸爸》。
用个形象的比喻，民主党参议员主张对多少亿资产以上富翁加征一定千分比的资产税。还在努力爬坑的小投资者如果投了房产，不需要人家通过法律，自己就享受超亿万富翁待遇按资产交百分比的税。
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因为很多意见是投股市风险大回报有限，更新加一个视频
很有意思。打开电视，下面这个视频是油管刚刚推送给我的。谁让我用万恶的谷歌浏览器上华人啊。
系统提示：若遇到视频无法播放请点击下方链接
https://www.youtube.com/embed/vffTJV0IzHM
这位贴主只用一只股票3M做例子。3M有长达60+年的稳定发放红利track record。每月定投1000不通胀调整增加投资，25年之后股本2百多万，每年红利就15万+美元！35年后股本上千万，每年红利过百万。
关于房产的回报我当然自己也算过。说实话，美国是开放市场。投资出租房成为百万、千万美元不是没有，但是和投资股票的比我觉得还是难度大很多。太多运气等不可复制因素。
🔥 最新回帖
完全同意, 必须先照顾好自己. 剩余的, 有能力才是帮助孩子的.
孩子可以借学生贷款, 或者不上大学, 他决定
进来学习一下
身边认识的投资房，只要不是滥区，基本都是无缝连接，提前２月开始招租根本不可能断的，2008年的投资房，除非两岸基本都是10几万一个townhouse,先期首付不过２，３万就能入一个，有什么handle不handle的，利润这么大, 闭眼买就是了, 哪怕日常自己管理也没什么难的啊，哪里坏了，打个电话直接叫人过去修就是了，房东都不用露面
🛋️ 沙发板凳
美国人主要投资股票。美国文化和法律非常歧视地主。地产也不是退休后好的收入来源。租金收入算常规收入。而（如果没有别的收入来源），卖长期持有的股票赚钱部分以及qualified分红头80000美元无需纳税，0%！
税后80000美元，如果无需付按揭无需通勤上班子女都读完大学，可以过得很舒适了。
严格地说，我从未试过，不好意思没失过业，一份工作干了十几年。所以只是听说。加上我自己放狗去验证。如果没有其它收入，头80000刀long term capital gain和qualified dividend的联邦税率是0%。
也就是说，如果我退休了非401K账户里有4百万美元分红股/基金，年分qualified红利2%（这个应该没难度），那么每年拿80000刀收入不用纳税。
那是连着你的个人收入一起算得。 一般人工资早超过了
对，但退休不就意味着没工资了嘛。80000美元税后不用付按揭没有通勤两人花我觉得很comfortable了。花不完还可以再投资一部分。
退休两个人社保，401k一分没有嘛？一般双职工，不太可能拿到最低稅的利率。当然投资一些股票是对的。
我说的当然有些极端。但FIRE是提早退休。我也不打算干到65/67/72。提早退休那些年没有社保没到59岁半不提取401K这种情况还是有的。
扯淡啊 上IRS随便search下 有没有这种条款 华人上随口一说的专家实在太多了
IRS上面没找到。这里有税率和计算器您可以试一试：
https://www.nerdwallet.com/article/taxes/capital-gains-tax-rates
为什么说楼主是“扯淡”呢，long-term capital gains tax rates are 0 percent, 15 percent and 20 percent, depending on your income, 所以如果不工作，没有income，只是卖股票过日子，确实是不用交capital gain了吧。还是我哪里没搞明白？
收入 < $78,750, long term cap gain rate = 0% 收入 $78,750 - $434,550 as single, cap gain rate = 15% 收入 > $434,550 as single, cap gain rate = 20%. 还有一些特例，收藏品这些特殊的投资另算。
Capital Gain Tax Rates The tax rate on most net capital gain is no higher than 15% for most individuals. Some or all net capital gain may be taxed at 0% if your taxable income is less than $78,750. A capital gain rate of 15% applies if your taxable income is $78,750 or more but less than $434,550 for single; $488,850 for married filing jointly or qualifying widow(er); $461,700 for head of household, or $244,425 for married filing separately. However, a net capital gain tax rate of 20% applies to the extent that your taxable income exceeds the thresholds set for the 15% capital gain rate.
这些是给那个trust kids，dynasty fund下面的子孙们 不用工作 只拿钱用的 美国的富豪们就是这样 再有钱 也交不了什么税
通常普通人很少这种极端的情况，比如楼主说的，就是收入仅仅来自于 long term capital gain和qualified DIV。这个基于现在的税法，确实是对的。说不好税法后面会改的。
”比如住两年夫妻两个可以有50万的capital gain的exemption“，”55岁downsize的时候可以把原来的low property tax transfer to the new house，作为遗产留给孩子，子子孙孙可以一直沿用原先的低房产税“，这个叫“step-up in basis”，这两项税收优惠都可能被民主党废止，如果拜登上台。
狗屁不通 懒得反驳
Federal 还可以算standard deduction 州税的话另外算看你住哪
这个不极端吧 fire就是这样子的
我也不想反驳，买房子升值快，比钻石黄金都升值空间要大，因为房子是刚需。地税的话如果是自住，无论如何都要交，你租房不交房租吗？如果是买房投资加出租，地税是租客交，买股票是有风险的，买房子基本上没有风险，包涨不跌，即使没有通货膨胀。另外再谈谈楼主说的财务自由，怎么就不自由了？退休以后（62岁以后）如果你没有股票、没有共同基金、没有401K，你自住的房子就可以给你养老，申请逆向贷款，银行抵押你的房子，你每月从银行取出钱来用，而且不必付账单，直到你死了，银行把你的房子收走。但银行还是会给你的子女一年时间选择，如果这个房子的市价大于你从银行借出的贷款，你的子女可以把房子卖了，付清银行的借款，剩下的你的子女拿走。
事实胜于雄辩。第一代就实现FIRE的百万富翁（通胀调整后）里资产中房产比例极少。
买房升值得看买的时间地点啊，即便是南加橙县前些年总体涨那么快的，有的房主进出还是没差多少
同意房产并不是最佳投资，但应该是门槛最低的吧
55岁downsize的时候可以把原来的low property tax transfer to the new house，作为遗产留给孩子，子子孙孙可以一直沿用原先的低房产税。
涨知识了
大致如此。有两点，第一是卖出持有一年以上股票盈利80000以内（2020年，79000多那个是旧的）免税。第二是如果有其它收入，如当年已经收到的工资，失业保险金等，要从80000里扣除这些收入。也就是盈利免税部分不足80000了。第三，一般人还有收入免税额。总之，这只是大体的，具体并不精确，精确的要用报税软件算一下自己的情况。
加州的。Prop. 58，好像是up to 1百万。说实话，保护的是以前的老人，和现在的新移民没什么关系。
投资房产的部分优势在于：
1）投资者对自己的neighborhood拥有更多的信息。 2）投资房产可以利用杠杆 3）房产有特殊的税收优惠，比如depreciation，1031 exchange等等。 4）可以采取BRRR的方式持续将现金cash out出来，进行下一个投资。
只要肯学习和琢磨，我觉得投资房地产是最容易复制的一个实现财务自由的方法。我身边其实有不少人已经复制这条路财务自由了。每个人的时间都是有限的，有工作，家庭，生活。找到最适合自己的路是最重要的。
万一那年你正好失业，又碰上大跌呢？
哪里的房子包涨不跌？开玩笑，张嘴就来。美国买房不是刚需
i don't think you understand what tax gain harvesting is
投资股市/债券/基金的门槛更低。花费的精力也最少。我自己的计算也很赞同名著里的统计和分析。理论上，买无论什么只要长期能升值都有可能实现财富自由。但房子不是一个好的投资。
举例说，买卖基金的都知道要投低费用基金，如VOO只有0.04%一年。而房产税和维修费用加起来在2%以上。很难想象有人投资2%管理费的基金会更容易财富自由。
名著里也提到很多（high-income的）人买房子目的其实并不是为了升值，而是为了抵税。但抵税这个功能在税法设置SALT上限以后现在已经没有了。名著里也提到，投资是为了有收入，而不是为了抵税。为了抵税的不是投资。
我个人认为，资产（必须是正现金流）和投资（需要有回报）这两个词已经被玩烂了。有必要发一个主题帖提醒大伙注意。这里澄清一下：1、投资：回报能还息还本；2、投机：回报能还利息；3、投井：回报连利息都还不起。（加州）房产可以是投资，只要借贷部分很少就能正现金流，如全款买房，至于这回报是否吸引另说。
FIRE奋斗者们显然不大可能会有钱全款买投资物业。换个角度说，如果有投资物业，最终也大概率转化为金融资产收dividend。即使股票等积累到一定程度，也不大可能倒过来卖股票买进投资物业。Trust fund二代的有可能。吃不完账户积累很多在适当的时间空间多元化一下投资组合。
2008，2009年退休的老人真惨
real estate can be a good investment, but broad index funds are probably more suitable for the majority of the population, including huaren dama
这个上限你说的不对。55岁downsize这个没有上限，只要买的新房比旧房卖价价格低即可。遗产继承这个也没有上限。跟新移民当然有关，你10年前在湾区或者南加买房，现在涨了至少一倍或者两倍的，房产税相应只是房子市价的0.5%而且以后随着市价上涨比例更低的时候就不一样了。
就事论事，我觉得您的例子不好。
1、5百万的房产首先要看哪里。每年有40万的净收入（扣除抵税维修空置雇经理等等）我觉得不可能。或者说大部分地区都不可能。或者说我孤陋寡闻研究过的地区不行。
2、假设有40万收入。这40万收入按一般收入纳税。边际税率达32%。
3、500万（非401K）股票按照4% Rule每年提取20万，交税搞不好接近0。税后20万还不活得像神仙。没有什么不敢退休的。
我可不是张嘴就来，纽约的房子，我一共买了三处，十几年了，最高的涨了六十几万，最低的也涨了十几万，你去查查十几年前纽约的人口，比现在多了多少！就明白什么是刚需了！纽约地方没有变大，但人越来越多。
没啥惨的。为啥不说2019-2020年拿着出租房退休的人惨呢？房租都收不到能拆个墙角吃不？
根据100/110/120 Rule，快退休的人不会全仓股票。
我的房子就一处，自住。不到10年，现在涨了卖净值破百万。不要认为别人说房子不是好投资都是酸葡萄没房子。
买之前我观察算了很多年。买了以后也在观察计算。房子不是什么好投资。至少对我这种本身工作忙税率就很高收入又很稳定的不是好的投资。
纽约就是整个美国么？我呆过的芝加哥房子一直在跌。纽约你看看明年房子还涨？被blm没砸够？
观点与角度。我最喜欢股市崩盘。不然怎么能抄底啊。买菜还得挑呢。前几天才抄了355一股的TSLA。现在404。一周时间涨了近14%。难不成房子随便买就能挣钱。
大中华地区的消费习惯搬到美国容易水土不服。特别是中国大陆，房子持有几乎零成本。和美国完全不一样。
我看你不是来讨论的，你是来抬杠的！谁说买芝加哥的房子了，买大农村的更跌！投资当然要找好的城市了！
附和一句，名著里提到各种形式的百万富翁里，有纽约的地主房东。不过那不是百万级，而是千万级（通胀调整相当于现在四千万级）。我相信类似现象在香港，在旧金山都有。
我只是保留一个疑问，这些人是不是第一代移民/第一代百万富翁。毕竟在1980和1990年代经济这么不景气，工作都难找。纽约能有千万级地产的非常了不起了。特朗普就不是第一代百万富翁。
哈哈😄 看看，说不过又开始扣帽子了！我好心给大家出谋划策，不是砸场子的，就是扣帽子的，得了，我不说了行了吧？你们继续，都什么人啊！
不是卖8万股票，是卖你已经赚80k的股票
可以年初时就把钱取出来,买成分红多的股票,哪怕是capital gain 15%也有可能比你收入税率低
$8万gains
挣扎着要FIRE的人没（闲）钱啊。等FIRE以后自然爱干啥干啥。特别是传到下一代以后。
对，我是码农。但我不同意世界超级大富豪十有八九涉猎房产。我不是说他们都没有房产。也不是说Elon这超级富豪这么极端卖掉所有房子的。而是这些富豪的主要资产都是股票，而不是房产。房产真是零头的零头都不到。
如果今天还没有财富自由的，10年前买房子可不容易。要攒首付，如果是法拍屋还得攒全款和装修等等。
相反，股票容易得多，设一个自己可以承受的定投就行，15%收入、30%收入。
假设都那么容易，现在大家都财富自由了，说股票容易的，有几个人做到了
是这个道理。多少人苹果亚马逊10年前买的，hold到今天的。房子因为买卖麻烦，hold的很多。过去10年热门地区房产也涨了不少，挣到的人更多。不过退休金大家都定投了，把这个算上，股票基本人人挣钱了。
过去几年房子涨了很多，现在高点出来，买些股票也可以啊。退休也一样，要diversify。全投股市里天天盯着也很烦，退休了需要平和的心态，稳定的收入。找个好房客，收点房租没啥不好啊。现在说房客不好的，很多因为take risk租给了不好的房客。你比市场低10%出租，一堆人过来给你选择。找个省心的就行了。
说到底省钱是艺术。能省出钱来，自然有钱投资，无论是房子还是股票。也不怕下跌。因为陆续有钱定投抄底。
我自己计算的房子按揭不应超过税前收入两倍。结果名著里给出的黑体字公式竟然也如此。那些在宇宙中心死撑的韭菜，真不知道猴年马月才能财富自由。
一共收入只能8万，年初取出来跟分批取出来没区别。搞不好年初不是入场好时间，都赔里，参见今年。
现在利率史上最低，明白的都使劲借钱。不知道以后还有没有这么好的机会借钱。
401K里面小白也可以清空股票的。我10+年前买的中国股票基金还真hold到现在了。涨了超过4倍也没卖。跌了超过腰斩也没卖。2008时候的SP500腰斩也没卖美股。其实就是个心态问题。财不入急门。我们现在的净投入阶段，价格越低越好。崩了最好。
10+年前买的中国基金股票？为啥不用那个钱买一线房产？
只能说我傻。我不借钱投资。再跌也不用平仓。能活过黎明前，才能看到光明。这也是我不推荐投资房的一个原因。华人房产资金断裂开枪杀人的事情也不是没有发生过。
宇宙中心死撑的韭菜们，娃小的时候先被高价学区房割一遍
娃大一点了，各个都觉得自己娃是天才，公立学校耽误孩子的天赋了，于是又被私立学校再割一遍
娃学习实在太好了，一路私立上来没亏待过，那么自然必须上藤校，再割一遍
财富自由是绝对不可能的，一辈子被割得干干净净，光溜溜。。。
8w净收入，如果没房贷，正常过日子在哪儿都够花了。我们现在开销大，是因为要养小孩供房贷。去掉这笔钱，大家算算其实没多少开销。读书的时候2w一年都过得挺好，更不用说8w
这样等于不用交什么税了
受教育不一样。我相信房住不炒。不是说房产不会挣钱。而是不是走投无路有些钱不应该去挣，举例说放高利贷。我相信投资股票，如在特斯拉受压时买进特斯拉股票，是对人类未来的支持。我收获的回报是人类未来对我的回报。
当然，我爸妈本来就有中国一线城市中心城区无按揭房产若干。我的FI不计算这些潜在可以继承的产业。
房地产投资的各种税收优惠很多，楼主真的是了解太少。
五百万的房产，在退休时一般来说是从比较低的价位，慢慢涨上来的。这样的话８％的cap rate是完全可能的。如果是刚买的五百万房产，还有大量贷款，那么在大多数地区确实达不到８％的cap rate。
这个４０万收入，要减去房子每年的depreciation价值。实际上的交税额会少非常多。
投资的方式很多，每个人适合的不一样。楼主正好在股票上投资回报很高，是好事。其他人在房地产上回报不错，那就继续稳定的做下去。
投资方式没有绝对的好坏，只是说对每个人的实际情况和性格来说，适合的方式不同。祝愿大家都找到合适的发财方式。
那就准备好吃糠咽菜呗😅
退休8万肯定够了，同意。都花不了。
股票也是可以杠杆的呀
你是因为有一线房产，没有的过去10年投了，真不是啥大问题，相反我觉得是很好的投资。就是两三年前应该出来，把钱转过来。
对。楼主肯定没有仔细研究过，就认为房子一定不赚钱。搞好了房子股票都赚的。最简单，比如退休可以住住投资房，把投资方变成primary，然后处理掉享受50万exemption。
十几年前，香港楼市崩盘也很多人跳楼或烧炭的呀，很可怜的，不过他们太贪婪了，借太多银子全押在房产上
老有人拿加州老吴说事 再说一遍，他不是败在房产，而是败在地产，贷款买了十几块地皮 没有现金流，贷款买地和杠杆炒股一样危险
哈哈哈，家有俩碎钞机的实在难以财富自由
那不一样，股票杠杆是投机，一跌就完蛋
嗯。我的确不了解depreciation的base。以及depreciate了几十年后还剩下多少。另外，卖房的时候这个depreciation要recapture的吧。虽然有可能买更贵的物业去吃掉它。感觉就像掉进一个坑里再也爬不出来只有死亡是一个解脱。
具体我没仔细研究过。的确不好评论。可以评论的就是：觉得美国房产不适合第一代FIRE；特别不适合家里没有矿两只皮箱过来的新移民。
那些买卖投资房、汽车、游艇、飞机的，大多不是看中其出租价值，而是一个税务工具。第一代FIRE多没有这方面需求。除了退休时候做资产转换的时候可能需要。
举例说，如果今年（还是去年？）我退休了要从401K提现100万。不想（挤一年里）交税。可以买一个100万的飞机或游艇，然后当年全部depreciate抵掉这100万。可能也是为什么这么老头老太太买游艇豪车的原因。
这些都是财富自由之后要考虑的事情。而不是还没发财就去充的大头鬼。
以后利率更低啊，为了这点利率没必要
１０３１exchange做起来完全不麻烦，业余投资都可以做到的。
中西部一个小房子二十万，首付四万就可以开始做投资房，这不是要财富自由以后才能做到的。
again，楼主找到了适合自己的投资方式，非常好。但是对于自己不太了解的投资方式，也多一些开放的心态。自己不想多花心思去了解完全没问题，不过没有必要一下子就否定。
没把苹果和桔子都吃掉，就非说某个好吃某个不好吃，比坐井观天的青蛙也没好去呢。 我是两边都投入了百万本金，两边收益也都明明白白的看得见，还真不好把哪一个一棒子打死呢。
回复 44楼niuheliang的帖子 1.这个8%不是我杜撰的啊，我们自己hold的房产基本上能达到这个rate，当然，我们既有商业的（风险比较大），又有住宅的。我的partner们大概都是10%+的cap rate。
2.说到depreciation免税，假设5百万的房产cost base是70%，27.5年折旧（住宅来说），3.5M/27.5，每年可以抵扣12万7的税收。也就是40万正现金流里面，只需要基于27万3来交税。另外，对于卖出的时候需要把折旧加回去这个问题，我们基本都是做1031 exchange，然后再refinance。大概留25%-30%在新的物业里，refinance拿出来的钱一分税也不交。当然，这些钱会继续做投资。
3.房地产收入上也有很多法律上规定的税收优惠。我记得2018/2019年Trump签了一个什么税收优惠法案，我们当年分红了不少，但是K1做下来基本等于0.
这个帖子是讨论房地产是不是财务自由好的方式，而不是讨论房地产是不是财务自由唯一的方式。财务自由的方式很多，定投，创业，自媒体，好好工作当高管都是好方法。人的时间精力都有限，一定要找到最适合自己的开源方式。有些人确实在房产上非常感兴趣，也肯下功夫去钻研怎样达到利润的最大化。对于这些人来说，就是不错的方式。当然，任何投资都有风险。今年疫情造成的商户倒闭，旅游业紧缩，在家上班，不能驱赶租户等等都对商业和住宅有一定的冲击。我们做投资的还是需要时刻关注宏观和市场的变化，做好风控，最大限度保护好自己。
我是说这段时间借钱都没有大问题。减轻负担可以refi，可以卖房以大换小，可以操作的空间很多。
没错，过去10年，都很好。
您能有200万本金的。投啥都坏不到哪里去。
过去10年都靠涨幅吧，涨个几十万的比比皆是。