没太看明白2和3 意思是目前半岛投资房租金6k，自住房出租的话能租3k？ 我总觉得像这种刚需情况，应该先解决自住问题，学区面积location都要考虑，满足了再考虑投资。 aquawhale 发表于 2020-09-09 15:47
是的 半岛的房子房子大一些，是疫情前租出去给房客的，投资房也不那么爱惜租的人数也多一些，投资房租金的税有抵扣，所以6K。 自住的房子面积小，目前租的行情不好，另外因为长期打算持有想便宜点租给爱护房屋的人，自住房出租要交20%左右的税，所以算3K 是啊，当时想不开啊，自己的问题没解决就去投资了 rainierxiu 发表于 2020-09-09 17:28
回复 6楼renren2的帖子 wow 投资房利率这问题真没想到，没找到这里遇到专家了。 还想咨询这个投资房，这房子买的时候前房东有fraud，隐瞒了一些信息，找了律师打官司，估计半年到一年解决吧。 从卖的角度，这是个有问题的投资房，我估计卖的时候我们得要全部disclose信息，所以卖起来有困难，现在整体经济还行，可能卖的掉。万一很多人逃离湾区，我担心砸手里。当然从另一方面来讲，好歹是个single family house，湾区的sfh这就是最便宜的了，也可能不跌。 从租金来看，这房子四年前买，税少一点，另外出租租金还行，现在让经纪在搭理。基本租金和房贷可以持平。有时候要修理，就要自己承担。如果湾区的人搬走，租金可能也下跌，到时候也要亏一点。east menlo park的房子，租金比palo alto的好学区房还要贵，虽然前4年都是如此，但以后能不能持续，不知道。 这房子等法律纠纷结束后，是该早点出手吗？ 1031置换的时间上，我们两个问题，学区问题小学还有4年多，应该来得及。房子小是比较痛苦的，但是有后院，7000尺，可以搞两个shed来当office，就是惨了点。 1031的税的问题，一旦走上了1031的路，估计最后就要留给孩子们做遗产房了。 1031的利率问题，每个月还的利率高的话，是比较痛苦的，尤其是考虑到以后都不卖，要做遗产房了，那我一辈子都背着这个利率了。这个让我比较难受。 总结下来，也就是自己要先在shed里面办公2-3年，之后要住到好学区中等大小房子，然后背投资利率(8K)，最后都是留给孩子的，我有没有这么伟大（想不开）了。 rainierxiu 发表于 2020-09-09 13:27
1. 卖了硬伤投资房 用1031置换一个自住房， 原来自主房租出 1.1 现金流：每月房贷11K，租金收入3K，月付8K（房贷） 1.2 增值空间：可能有一定的增值空间，较少，保值（半岛belmont或者cupertino低端房，2M以下，9-9-10学校） 1.3 房产流通性：较强 1.4 学区问题：公立 1.5 额外cost：投资房预估能卖1M-1.3M，卖掉后首付应该够了 2. 不卖硬伤投资房，原来自住房出租，自己去好区租房（最近看好区租房非常便宜，动心，palo alto的学区，也是9-9-10，但是比cupertino和belmont更好一些） 2.1 每月房贷9K，租金收入9K。月付5K（租金） 2.2 增值空间：east menlo park 受到经济下行风险大 2.3 流通性：有严重硬伤，不影响租房，卖房应该会有严重影响 2.4 学区问题：公立 2.5 额外cost：基本没有 2.6 其他问题：现在租金确实很低，我看比2018成交租金都低，但是房东心理不爽吧，过一年还要涨回来？虽然加州租金上涨有限制，但是房东总能找理由吧？ 3 不卖硬伤投资房，改造自住房继续自住。 3.1 每月房贷9K，租金收入6K。月付3K（月供） 3.2 增值空间：east menlo park 受到经济下行风险大 3.3 流通性：有严重硬伤，不影响租房，卖房应该会有严重影响 3.4 额外cost：588K-876K 小学问题已解决。初中高中要上私立，2娃， (2K-4K)每月*12个月*6年*2娃=288K-576K 房子加建一层1000尺 300K（短期没这个钱，娃小学毕业前应该可以攒够，但是要在1000尺小房子里面住4年） 自住房因为税基比较低，所以不考虑卖。准备自住或者出租。
是有道理的，但是那个投资房卖了也有1M-1.3M，这个预算觉得投资在外州管理不便。 并且我确实有学区大房子的刚需的，如果卖了买个新的，出租一年，我自己就可以住进去，解决小孩上学问题。 所以比较纠结的。
租房是很划算，但是担心房东觉得亏了，过一年又给涨回来。 买房是高点低点我也不很明白，看到market上好多房子price drop，我是换房子，也许受到高点低点影响不很大？
補充一下: 你要開個試算表 算一下 因為賣投資房交稅 做1031後的投資房 日後變賣 也是繳稅 繳的稅會讓你大吃一驚 你要把日後賣房的時間和你家準備退休的時機點也算入 就會發現頭很痛 因為住房舒適度 和 學區算是剛需 我會建議 到好學區房租房 是最簡單的 即使要做1031 還是先解決住房舒適感的問題
wow 投资房利率这问题真没想到，没找到这里遇到专家了。 还想咨询这个投资房，这房子买的时候前房东有fraud，隐瞒了一些信息，找了律师打官司，估计半年到一年解决吧。
从卖的角度，这是个有问题的投资房，我估计卖的时候我们得要全部disclose信息，所以卖起来有困难，现在整体经济还行，可能卖的掉。万一很多人逃离湾区，我担心砸手里。当然从另一方面来讲，好歹是个single family house，湾区的sfh这就是最便宜的了，也可能不跌。
从租金来看，这房子四年前买，税少一点，另外出租租金还行，现在让经纪在搭理。基本租金和房贷可以持平。有时候要修理，就要自己承担。如果湾区的人搬走，租金可能也下跌，到时候也要亏一点。east menlo park的房子，租金比palo alto的好学区房还要贵，虽然前4年都是如此，但以后能不能持续，不知道。
这房子等法律纠纷结束后，是该早点出手吗？
1031置换的时间上，我们两个问题，学区问题小学还有4年多，应该来得及。房子小是比较痛苦的，但是有后院，7000尺，可以搞两个shed来当office，就是惨了点。 1031的税的问题，一旦走上了1031的路，估计最后就要留给孩子们做遗产房了。 1031的利率问题，每个月还的利率高的话，是比较痛苦的，尤其是考虑到以后都不卖，要做遗产房了，那我一辈子都背着这个利率了。这个让我比较难受。 总结下来，也就是自己要先在shed里面办公2-3年，之后要住到好学区中等大小房子，然后背投资利率(8K)，最后都是留给孩子的，我有没有这么伟大（想不开）了。
如果在湾区继续投资的话，我现在的投资房租金和贷款大致持平，要是再买，基本就打不平了，因为税高了。 如果不在湾区，觉得吃力，也不懂。上一个就被前房东坑，打官司，害怕。
我总觉得像这种刚需情况，应该先解决自住问题，学区面积location都要考虑，满足了再考虑投资。
是的 半岛的房子房子大一些，是疫情前租出去给房客的，投资房也不那么爱惜租的人数也多一些，投资房租金的税有抵扣，所以6K。 自住的房子面积小，目前租的行情不好，另外因为长期打算持有想便宜点租给爱护房屋的人，自住房出租要交20%左右的税，所以算3K 是啊，当时想不开啊，自己的问题没解决就去投资了
出租房是每月租客付6k还是加上dpreciation抵税是6k？depreciation卖房的时候要加回来的。我觉得现在先解决自住房吧，手上有2套房了我觉得还是置换买房比租房好。自住想住的舒坦就2套换一套，自住可以将就就看租售比留一个卖一个。
租客6K，dpreciation抵税是啥？我的印象中只是少交税，并没有说另外增加钱
你的出租房听起来不错，你是租给几个年轻人？还是一个家庭？
综合下来，觉得可能还是下面两个方案 1.租个大的好的学区房 1.1 优点 生活质量改善 1.2 缺点: 万一房东赶人 2.继续凑合住4年，后院两个shed当office 4年后读初中了就租个房子租个6-9年，然后小朋友读大学了把自住房装修下，回到自住房住。 2.1 优点： 2.1.1少折腾：腾出时间周末出去玩，搞个房车四处溜达 2.1.2 减少额外开支：自住房租出去要交税30%，还要找经纪管理 7%，差不多1.3K的额外费用，万一租客弄坏了还要修理。1年12K，腾出资金把小房子精装修一下也行。 2.1.3 减少整体开支：现在月供也就3K，几乎没有经济压力，我的工作不稳定，可以索性不干了，干起来也是昏天黑地忙不过来的小孩缺陪伴，夫妻加一起500K税很重，肉痛。 2.2 缺点： 2.2.1 我有估值2-3M美金的房产，国内还有一些房产，为毛我要五个人挤在1000尺里面，然后在shed办公？ 2.2.2 毕竟还没到40，不工作觉得有点“意难平”。一家人老的老小的小，单收入也有风险，我一般找到工作也有200K-250K收入。