批马甲上来问个意见，关于自住房投资房和股票的，希望大家不吝赐教

家里有个自住房和一个出租房，自住房付清，出租房前年买的，利率挺高，4.25%，没啥cash flow现在想重贷，但是因为是投资房，no cost做下来 4.125%, 不建议做。但是自住房可以重贷利率比较低，小于3.0%。另外还有些股票，卖掉的话可以把出租房付清。
三个方案 （1）重贷款自住房，拿出cash把投资房付清，有点cash flow，然后慢慢还自住房贷款（利率低点） （2）把股票卖了，把投资房还清，这样就没有贷款了。问题现在该不该卖股票 （3）不折腾，维持现状
大家说（1）（2）（3）哪个方案在当前形势下比较好。

自住房和投资方金额都不说，这，太没有诚意了。

看一下这篇文章及其回复或许会有所启发； https://bbs.wenxuecity.com/tzlc/1415252.html

把自住房cash out几十万钱出来，如果在加州。 然后把cash out的钱拿出一半分一年左右定投到SPY和QQQ，长期投资，拿十年以上，剩下一半买国债基金或者现金放着，防止急需用钱。 投资房原来怎么样现在怎么样，因为利息报税时是成本，抵消租金收入。 十年二十年后你再来谢我！😋

家里有个自住房和一个出租房，自住房付清，出租房前年买的，利率挺高，4.25%，没啥cash flow现在想重贷，但是因为是投资房，no cost做下来 4.125%, 不建议做。但是自住房可以重贷利率比较低，小于3.0%。另外还有些股票，卖掉的话可以把出租房付清。三个方案（1）重贷款自住房，拿出cash把投资房付清，有点cash flow，然后慢慢还自住房贷款（利率低点）（2）把股票卖了，把投资房还清，这样就没有贷款了。问题现在该不该卖股票（3）不折腾，维持现状大家说（1）（2）（3）哪个方案在当前形势下比较好。
公用马甲31 发表于 9/2/2020 11:04:47 PM

不明白为啥要付清投资房贷款？利息可以抵税的呀

留什么都不要留cash 照这个印钱速度，每年不赚大百分之几就是贬值，放房子股票都行。不过投资房用的就是杠杆原理出cash flow 除非实在钱多否则为什么不要杠杆。自住可以refi 钱拿出来放股市还flexible 投资房一大问题套现比较难，而且现在政策对地主婆也不友好。不过现在股市也有高的有点离谱。

各有利弊啊 （1）绝对比较省钱，但是还清了投资房也有缺点吧，钱一旦套到投资房里面去了，做1031也拿不出钱，卖房要叫很多税，钱流通性变得很差。 （2）现在也看不清股市，要是卖了股票，股票会不会接着飙？房子近期没啥飙的希望

Ding

把自住房cash out几十万钱出来，如果在加州。 然后把cash out的钱拿出一半分一年左右定投到SPY和QQQ，长期投资，拿十年以上，剩下一半买国债基金或者现金放着，防止急需用钱。 投资房原来怎么样现在怎么样，因为利息报税时是成本，抵消租金收入。 十年二十年后你再来谢我！😋

家里有个自住房和一个出租房，自住房付清，出租房前年买的，利率挺高，4.25%，没啥cash flow现在想重贷，但是因为是投资房，no cost做下来 4.125%, 不建议做。但是自住房可以重贷利率比较低，小于3.0%。另外还有些股票，卖掉的话可以把出租房付清。三个方案（1）重贷款自住房，拿出cash把投资房付清，有点cash flow，然后慢慢还自住房贷款（利率低点）（2）把股票卖了，把投资房还清，这样就没有贷款了。问题现在该不该卖股票（3）不折腾，维持现状大家说（1）（2）（3）哪个方案在当前形势下比较好。
公用马甲31 发表于 9/2/2020 11:04:47 PM

freewings10 发表于 2020-09-02 23:13

“然后把cash out的钱拿出一半分一年左右定投到SPY和QQQ”
请问为啥不能一次投入，要分一年左右定投？

“然后把cash out的钱拿出一半分一年左右定投到SPY和QQQ”
请问为啥不能一次投入，要分一年左右定投？
smile1234 发表于 2020-09-02 23:50

这个是常识了吧，避险呗

干脆都投tqqq

把自住房cash out几十万钱出来，如果在加州。 然后把cash out的钱拿出一半分一年左右定投到SPY和QQQ，长期投资，拿十年以上，剩下一半买国债基金或者现金放着，防止急需用钱。 投资房原来怎么样现在怎么样，因为利息报税时是成本，抵消租金收入。 十年二十年后你再来谢我！😋

家里有个自住房和一个出租房，自住房付清，出租房前年买的，利率挺高，4.25%，没啥cash flow现在想重贷，但是因为是投资房，no cost做下来 4.125%, 不建议做。但是自住房可以重贷利率比较低，小于3.0%。另外还有些股票，卖掉的话可以把出租房付清。三个方案（1）重贷款自住房，拿出cash把投资房付清，有点cash flow，然后慢慢还自住房贷款（利率低点）（2）把股票卖了，把投资房还清，这样就没有贷款了。问题现在该不该卖股票（3）不折腾，维持现状大家说（1）（2）（3）哪个方案在当前形势下比较好。
公用马甲31 发表于 9/2/2020 11:04:47 PM

freewings10 发表于 2020-09-02 23:13

学习了！

不要投更多的钱到已有的投资房，除非你月供吃紧。你付了20%首付，然后杠杆了80%，只需要付4.几的利息。有房客给你付贷款还能享受房屋的升值。其实很划算。 现在你的钱在股市上每年可以有7-8%的收益，为什么要卖股票把7-8%的收益换成4%？方案二不赞成。 方案一，也不赞成。每一笔投资下去有个ROI，把投资房待还了，你也许return稍微好一点儿了，但是你的investment变大了，ROI不一定好。而且你相当于把资产更多的放入同一个投资房里，是不是符合你自己的风险承受力和资产配置方案呢？ 有人建议从自住房套现买股票。这个可以考虑。我建议你看看自己的资产配置，比如5%现金，35% 房产，50%股市，10%债市（随便举例）。每个class有自己的风险系数，按照自己的年龄和退休计划来设计资产配置，然后指导你该怎么做。如果你资产已经大部分在股市里了（80%），可以不用再投资股市了；如果自住房本身贵，可以套出不少钱，应该考虑一下，因为自住房是一种消费，不是投资，除了房子升值它没有投资意义，但是这于你贷款没有关系。还有一个方案就是套现出来买其他投资房，如果roi比较好。

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