求小姐姐们指点湾区换房子，回复的全部瘦十斤

本人男，辛辛苦苦吭哧吭哧几年前买了一个小黑屋，现在已经35岁，想换一个房子。信息如下：我自己年入约40w，老婆被layoff了正在找工作，如果找到，可能8w-10w左右，今年的行情不知道什么时候可以找到。我们现在的房子市值1.6m，剩25w贷款，我们手上有50w现金+股票。
换房的目的：改善居住环境，因为现在的房子比较老旧，居住感觉比较差。
暂时想到两个换房方案：1，去sunnyvale/santa clara买新建的townhouse，budget 1.5m，这样的好处是可以住新房子，老房子出租可以有一部分收入，坏处是hoa，是不是townhouse升值不如sfh，这个我不是很清楚。这样的话现在的老房子要出租，老房子买的早地税低，这样可以保留这个地税。
2，卖掉老房子，这样预算2.5m左右，再买一个lot大的sfh，好好装修一下入住，好处是又可以住sfh了，坏处是没有了出租房的收入。我跟老婆说这样的话这个房子就是我们俩这辈子要住一生的地方了，必须好好选择，好好装修。另一个压力是，没有了出租老房子的收入，背着mortgage的压力。
小姐姐们可以帮我分析一下，给我指一条明路嘛。

没娃嘛？要考虑学区房嘛？

没娃嘛？要考虑学区房嘛？
就是看一看 发表于 5/6/2020 12:43:57 AM [url=https://forums.huaren.us/showtopic.aspx?topicid=2543942&postid=83899972#83899972][img][/img][/url]

没有噢，不考虑学区，我跟老婆对名校不感冒

建议2，你们还年纪，发展机会多。

如果卖掉现有房子，还了25w贷款，还能剩1.3m加上手上有的50万，1.8m首付买2.5的房，你还年入40万，这过不了几年又能攒出一座投资房的首付了吧

没说在哪儿工作啊

没娃俺会选1，比较 flexible，还有 rental income。两夫妻俺觉得还是townhouse 好住。

老房子能不卖就不卖。但是townhouse也不是个好选择。或者可以留着老房子出租，再撑一撑买个2m左右的SFH。

如果卖掉现有房子，还了25w贷款，还能剩1.3m加上手上有的50万，1.8m首付买2.5的房，你还年入40万，这过不了几年又能攒出一座投资房的首付了吧
littlerain_008 发表于 5/6/2020 12:48:49 AM

怎么算的？不交税吗？

选2，经济压力不大，另外是打算丁克吗？万一有了孩子townhouse不好住。

回复 [url=https://forums.huaren.us/showtopic.aspx?topicid=2543942&postid=83899944#83899944]1楼公用马甲46的帖子[/url] 现在这个时候，不是现金为王吗？买了townhouse，说不定没几个月又不满意了，没学区的房子掉价更快

老房子能不卖就不卖。但是townhouse也不是个好选择。或者可以留着老房子出租，再撑一撑买个2m左右的SFH。
qifei 发表于 5/6/2020 1:01:47 AM [url=https://forums.huaren.us/showtopic.aspx?topicid=2543942&postid=83900134#83900134][img][/img][/url]

这个好。

没娃嘛？要考虑学区房嘛？
就是看一看 发表于 5/6/2020 12:43:57 AM [url=https://forums.huaren.us/showtopic.aspx?topicid=2543942&postid=83899972#83899972][img][/img][/url]

没有噢，不考虑学区，我跟老婆对名校不感冒

公用马甲46 发表于 5/6/2020 12:46:42 AM

确定不生娃么？有娃无娃完全两样啊。工作地点也是很大考虑。

选二，如果你们打算要孩子的话

不用考虑交通么？location最重要吧，天天堵车俩小时，再好的房子住着也不开心吧

应该是在考虑老年生活和临终的意思？？（没孩子？不考虑学区？） 那我推荐，不要楼梯，花园不要很难打理，治安要好，面积不用很大。 老房子能收房租的话，可以留着，退休之后还有继续的收入。

可以把现在旧的推倒重建，又可以是sfh，又可以住新房 再没有比自己设计的房子更合理的布局，更符合自己心意了 现在那些新的townhouse，且不说保值问题，动不动就要爬三层楼梯的，太可怕了

老房子里面equity这么多，可以refi贷出来一部分钱作为新房子首付。老房子出租，新房子首付多放一些，买个sfh。

居住条件第一，钱是其次的

老房子卖了吧，这种租金不高，还总要修修补补。

cash out refi 搞到现住房出租租金cover cost，多出来的钱和现在的50万买个san carlos belmont redwood shore的sfh

35岁净资产1.8m了。好有钱啊……

那些新的town house住起来也憋屈的，都是三层，每层都很小，HOA上天了。没意思的。

不考虑翻新旧房吗？如果买得早，少交很多地产税。

留着老房子，出租肯定能有正现金流。50W首付买个将近200W的房子不难。

改善居住环境的话，可以装修，加建，很多种办法。

回复 1楼公用马甲46的帖子
不明白为什么现在的不能装修一下。 另外买个250万的为啥装修一下能提高生活质量？你们又没有小孩。

35了还喊小姐姐竟然没人dui，看来我还无法自居huarendama了。。。。

50万首付加40万年薪，撑一个SHF没问题。老房子留下，租金cover月供

回复 1楼公用马甲46的帖子 40万是多少base, 多少Bonus,多少股票？

老房子重建，或者继续观望一下行情

有能力再买一个条件好的sfh吧，好房子和老旧住起来感觉差太多了，旧的也不要卖。

选2，我知道的选1的朋友都很后悔

不知道答案，祝福楼主，急需减掉10磅的闯进来。

如果生孩子选2，如果丁克选1。

如果是因为老屋太旧居住不舒服的话，选1，但是不是出租老屋，而是住到townhouses里把老屋翻新，再搬回去。townhouse出租，当投资房。老屋的地税低，保留着。哪怕加上翻新价格估计地税还是会比买新房子低很多。

没娃新th住起来比小黑屋强太多了

在哪里工作commute不考虑吗

选2，我知道的选1的朋友都很后悔
梦里花开知多少 发表于 2020-05-06 10:56

为啥？

我也会选一，我家买的1975的房子，虽然老公够Handy，但也是不胜其烦。还是买个比较新的TH省心。不过你家旧房子能租几个钱呀？百万的房子租确实不太划算哦

还有一个可能是HELOC/refi 旧房子，拿出来二三十万，然后和手上首付一起买2.5m那个，旧房子出租。增加的贷款利息还可以抵租金收入
不是给建议选哪个，只是提供一个新思路

35了就不要学人家住炮楼了，岁数太大了，爬不动了。

自住不建议 1， TH没有lot空间外加管理费高

35岁这么多财产 希望我到35的时候也可以🙏🙏🙏🙏 但是先瘦十斤再说

townhouse不保值，建议买个sfh，接下来的趋势是work from home，大house生活质量更好

你说 你一个35的男人 叫小姐姐 不过 我觉得选最后一个

旧房子肯定要卖的 sfh租售比不如duplex或者fremont cobdo 你住着都不好 别人肯定也不愿意租啊 可以买个2m左右南湾新sfh （nuevo的etown这类的）fancy 位置好住的幸福 少放点首付 剩下的钱再买投资房

现在房子在哪个区域？要是ssj这种地方，再涨可能就缓慢了，但是跌的时候可能会比较快。可以想想重新规划下投资房和自住房。 heloc现在弄不太出来，而且要1-2年内还，利率也相对高，要算算房租和带出来的比例怎么样。 现在房子市场不明了，房源也少，先看看形势。

小姐姐们看到40万都暗自服气了，宽容了。 华人一贯双标

35了还喊小姐姐竟然没人dui，看来我还无法自居huarendama了。。。。 florrie522 发表于 5/6/2020 3:53:00 AM [url=https://forums.huaren.us/showtopic.aspx?topicid=83901094&postid=83901094#83901094][img][/img][/url]

我是上来骂这个"回复的全部瘦十斤", 浓重的厉害国味道...

为啥大家都说旧房子不要卖呢？再买一套还背着两个房子的贷款，不是更亚历山大。湾区租金并不足以cover多少房贷吧

因为加州税基低，买房时候多少每年最多涨2% 为啥大家都说旧房子不要卖呢？再买一套还背着两个房子的贷款，不是更亚历山大。湾区租金并不足以cover多少房贷吧

强烈建议2 我最近在看2.5价位的房子 觉得价格上都有所松动的 可以慢慢看找个满意的 安居才能乐业

cash out refi 搞到现住房出租租金cover cost，多出来的钱和现在的50万买个san carlos belmont redwood shore的sfh
小蓝飞飞 发表于 2020-05-06 01:20

+1 除了上面的redwood shore，填海区，我个人不建议.
另外可以在Sunnyvale downtown附近或者santa Clara 好区买新房/新装修的房子

如果是我我就把旧房子卖了，不喜欢操心，新房子看自己喜欢吧，我会把自己喜欢放在第一位，升值是其次，还有我想瘦十斤

这个完全看自己喜好了， 住新房子满爽的，又有排面， sfh remodel后也可以住，但就是费时费力。 湾区要想以rental to cover mortgage,买了早还有可能，买了晚就算了。

你1.6m的房子在哪里？ 现在卖能卖到这个目标价么？出租又能租到多少？最近lynbrook high下面的1400-1500sqft带大院子的学区房也就能租4000出头，market从去年开始就在走跌 以后计划要小孩么？如果要孩子，那就赶紧卖了房子套现，哪怕低一点。因为下半年行情会更差，你会有很多买入好学区的机会，但是卖房会很难。

老房子留着长租or短租，可以heloc/refi弄出点钱+50w做新房的downpay，1.8-2.5mm这个范围内感觉半岛南湾上好的地方还是不少，喜欢亚洲人就去sunnyvale，mountain view，san mateo，hillsbough；喜欢跟白人混就menlo park，rwc，Burlingame，san carlos。总体来说不推荐山上的房子，维护贵且增值慢。Cupertino，Saratoga虽好但是偏居一隅；不推荐townhouse condo因为hoa fee只增不减，维护修缮受人挚肘，你发那俩楼盘好像还在superfund上？我自己也打算这么干，预计1-2年吧。

楼主还很年轻呀 不要悲观得觉得选了2 就是一辈子不变的房子了。 两种选择下的贷款rate和能贷款多少钱是不是也会影响你的决定？ 选1的话是不是也要顾虑一下出租屋的维护和如果有不好的租客拖欠租金不是很容易把租客赶出去的湾区现状？

我觉得你不卖老房子也能买2.5新房子，你应该先找个银行的agent给你算算，只要银行肯贷款就行

你有这么多钱，真的不建议买个TH。无论从升值角度还是生活条件角度。
你的收入和downpay，不卖掉现在的房子也可以负担一个2M的啊，可以先买一个地大房子破的，然后再加建。
坏处就是暂时要委屈一下，好处加减后，可以住比较新的房子。Single没有HOA，院子大住的也舒服。
本来我是觉得院子大小无所谓的，最近憋在家，还是有个大院子好啊。尤其以后有娃了，娃也可以在院子里玩玩。
我看楼里也有别的妹子说了，不要卖现在的房子，你的工作如果稳定，目前有没有娃需要烧钱，我真的觉得不卖再买也够了。
最近房价还跌了一些。看看房子先吧。反正也不着急这么一时。

选2 住townhouse最后还是要换 本人男，辛辛苦苦吭哧吭哧几年前买了一个小黑屋，现在已经35岁，想换一个房子。信息如下：我自己年入约40w，老婆被layoff了正在找工作，如果找到，可能8w-10w左右，今年的行情不知道什么时候可以找到。我们现在的房子市值1.6m，剩25w贷款，我们手上有50w现金+股票。 换房的目的：改善居住环境，因为现在的房子比较老旧，居住感觉比较差。 暂时想到两个换房方案：1，去sunnyvale/santa clara买新建的townhouse，budget 1.5m，这样的好处是可以住新房子，老房子出租可以有一部分收入，坏处是hoa，是不是townhouse升值不如sfh，这个我不是很清楚。这样的话现在的老房子要出租，老房子买的早地税低，这样可以保留这个地税。 2，卖掉老房子，这样预算2.5m左右，再买一个lot大的sfh，好好装修一下入住，好处是又可以住sfh了，坏处是没有了出租房的收入。我跟老婆说这样的话这个房子就是我们俩这辈子要住一生的地方了，必须好好选择，好好装修。另一个压力是，没有了出租老房子的收入，背着mortgage的压力。 小姐姐们可以帮我分析一下，给我指一条明路嘛。

没有噢，不考虑学区，我跟老婆对名校不感冒

公用马甲46 发表于 5/6/2020 12:46:42 AM [url=https://forums.huaren.us/showtopic.aspx?topicid=2543942&postid=83899992#83899992][img][/img][/url]

还是买个有学区的吧，因为现在交通房和学区房价格也差别不大了。。。那还不如买个有学区的。
现在这种形式，没学区有可能不抗跌。

拙见，仅供参考。
我主要是想瘦十斤

现在这个形势，work from home 是世界潮流，交通影响越来越低， 没必要为了交通买个不称心的房子

回复 [url=https://forums.huaren.us/showtopic.aspx?topicid=2543942&postid=83899944#83899944]1楼公用马甲46的帖子[/url] 为啥不稍微等等再买 现在形势不明朗 现在大环境也不知去向 你们小环境也不知道什么时候能再找到工作

既然目的是改善居住环境，那么选择1. 我要瘦十斤.

认真回答：
1. 第一栋房子地税有多低啊？足够低的话，就可以留着啊。现在似乎做不了Heloc，等能做了贷款出来买第二栋房子。
2. 不建议TH。不只是升值和HOA的问题，很多TH户型都很不好，说着面积大，但其实住起来可用面积小。
3. 有生娃计划吗？如果有，还是学区房吧。我们本来也想肯定送娃去私校，但今年这种情况，发现公校还是省钱啊。最起码有个选择。不想生娃的话，选择就更多了。

第二个房子确实要慎重考虑，可以慢慢想慢慢看，反正今年房子不可能涨。

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