You still did not get it, 能否走路到BART和骑车能到BART是有本质区别的。不是所有人都那么在乎学区的，location方便要重要的多对很多人来说。10几年， 20年以后 同一个city内能走路到BART涨幅绝对超过需要开车到BART的，而地税随便着时间的增长会变得不那么明显了。当你的房子实际价值增长了50%，而你的仍然按照当初买的价格 付出1.5%就不显得那么难接受了。
【 在 cherish0718 (cherish(我已经不混BBS好多年)) 的大作中提到: 】 : You still did not get it, 能否走路到BART和骑车能到BART是有本质区别的。不是所 : 有人都那么在乎学区的，location方便要重要的多对很多人来说。10几年， 20年以后 : 同一个city内能走路到BART涨幅绝对超过需要开车到BART的，而地税随便着时间的增长 : 会变得不那么明显了。当你的房子实际价值增长了50%，而你的仍然按照当初买的价格 : 付出1.5%就不显得那么难接受了。 : ，
相比去年底，貌似开发商已经自砍5万了。因为要去city上班，住南湾不太方便。这个
楼盘走路8分钟到BART站，但是由于完全垂直铁轨走，这个距离基本上听不见BART的噪
音。只有一个年龄前小孩，因此主要考虑交通
再忍忍等它过几个月再降5万？
官网：https://www.brookfieldresidential.com/new-homes/california/east-bay/dublin/
boulevard/wilshire/5860-cadence-avenue
在Dublin买房不能买在那里。这个社区新房卖了一年多了， 想买这里的客户都被我劝
走了， 到目前为止，我没在这里买过一个房子。
交通虽然方便，但是一）学校划在West Dublin， 二）那里property tax比Dublin其它地区都高很多，有special assessment。 对比一下Gale Ranch和Windermere得房价就
知道Property Tax对房价得影响。 何况现在这里得房子不比其它East Dublin得房子便宜。即使降10万我也从不推荐客户买这里。
所以我说房地产交易是Local business， 很多买家/agent根本不知道这些， 稀里糊涂就买了。
附近的二手房盖的早些， 就没有Special Assessment得问题， 不管是SFH还是
Townhouse/Condo, 都比这里的新房好。 即使在Dublin买新房， 也是买其它社区的。
目前只有Boulevard这个社区新房的PropertyTax高一截。
谢谢回复！property tax高很多分别是%多少和%多少？这个高property tax和special assessment是长期的还是只是未来几年内才会有的？
windmere's high tax only for the 1st 20 or 30 years?
【 在 QUINN (Wan for All) 的大作中提到: 】
: 在Dublin买房不能买在那里。这个社区新房卖了一年多了， 想买这里的客户都被我劝
: 走了， 到目前为止，我没在这里买过一个房子。
: 交通虽然方便，但是一）学校划在West Dublin， 二）那里property tax比Dublin其它
: 地区都高很多，有special assessment。 对比一下Gale Ranch和Windermere得房价就
: 知道Property Tax对房价得影响。 何况现在这里得房子不比其它East Dublin得房子便
: 宜。即使降10万我也从不推荐客户买这里。
: 所以我说房地产交易是Local business， 很多买家/agent根本不知道这些， 稀里糊涂
: 就买了。
: 附近的二手房盖的早些， 就没有Special Assessment得问题， 不管是SFH还是
: Townhouse/Condo, 都比这里的新房好。 即使在Dublin买新房， 也是买其它社区的。
: ...................
30 years.
【 在 BRZ (*86) 的大作中提到: 】
: windmere's high tax only for the 1st 20 or 30 years?
2年前小区刚开始卖的时候我就去问过Builder， Builder当时说一年有几千Special
Assessment， 具体几千没说。我一直没有找到相关的正式文件。我在Alameda County Tax Lookup上查过几个房子，其中估价$754,800.00的townhouse， 2017-2018年度的
Property Tax交了10259+177+ 959 = 11395， 大概是1.5%。
https://www.acgov.org/ptax_pub_app/RealSearchInit.do?
showSearchParmsFromLookup=true
因为这里的房子还很新， 完整的Property Tax估计过2年就都可以查到了。Dublin
regular的Property Tax是1.2X%， 不到1.3%
【 在 CNY () 的大作中提到: 】
: 谢谢回复！property tax高很多分别是%多少和%多少？这个高property tax和
special
: assessment是长期的还是只是未来几年内才会有的？
我怎么觉得这个盘是Dublin唯一值得买的， location,location,location.
walkability 是吸引年轻一代从城里搬到郊区的重要条件之一，即便离开城市生活，他们也希望能够搬到一个可以walkable到公园，商店，咖啡店，bart站的地方。那种过去suburban sprawl，去哪里都得开车的生活方式早就out了，尤其是在加州这种人口密集的地方。
三谷的买家和硅谷不一样， 大多数的买家拖家带口，都是牺牲commute买学区房的。如果不是affordable的学区房， 有多少买家选择三谷买房？ 三谷有一些就业， 但是离
湾区的就业中心（硅谷/三番）还是很远的。
这里是West Dublin的学校，小学/初中和East Dublin/ San Ramon/Pleasanton相比
都很差， 高中以后也会在第二高中盖起来之后明显下降， 因为East Dublin的好生源
都会回到East Dublin的新高中去的。
Walk Score对单身或者没有孩子的小家庭很重要， 但是对有孩子的家庭来说， 学校要远比Walk Score重要。
不是不想开车，是根本没地方停车。BART停车场基本8点就满了，reserved的车位据说
要排队两年？
【 在 cherish0718 (cherish(我已经不混BBS好多年)) 的大作中提到: 】
: 我怎么觉得这个盘是Dublin唯一值得买的， location,location,location.
: walkability 是吸引年轻一代从城里搬到郊区的重要条件之一，即便离开城市生活，他
: 们也希望能够搬到一个可以walkable到公园，商店，咖啡店，bart站的地方。那种过去
: suburban sprawl，去哪里都得开车的生活方式早就out了，尤其是在加州这种人口密集
: 的地方。
同关注！
这个小区的二手房， 有townhouse有SFH， Bike/电动平衡车到Bart大概10分钟不到， 这一带都是平地。离电影院/餐馆也很近。价格比新房便宜， SFH的院子也比新房大很
多。关键是这里就是East Dublin的学校， 要好很多。
Dublin这些年新房供应量很大， 对二手房价格的压制很明显， 相对便宜一些。
住在dublin，在mtv上班要开多久? 可行么?
1.5 hour 也可到幸福屯去坐ACE
【 在 gqiceeyes (zither) 的大作中提到: 】
: 住在dublin，在mtv上班要开多久? 可行么?
在弯曲买新小区的新房是个大错误。同样的钱可以买到更好地点更好学区的旧房。没有例外。
在弯曲买新小区的新房十年后和花同样钱买好区旧房的差别可能是几十万。大部分买远东新房的人本来钱也不多吧。十年后差几十万那不就是十年白干活了？
三谷的新房/二手房之间哪有几十万的差价？一共就100万左右的房价。
新房和二手房的价格相互影响，但是新房价格滞后一些。 当二手房价格快速上涨时， 新房的定价（特别是大builder）很滞后， 价格也涨，但是不如二手房那么快。这时候新房反倒比二手房合算。 但是市场回调时， 二手房回调很快， 每周的价格可能都变
化很大， 新房的价格调整则慢很多， 这时候二手房价格就比新房合算很多。
稳定市场下， 新房价格应该稍贵一些。 新房室内设计/状况好，在价格相差不大时， Location/lot院子大小一般都不如二手房。
【 在 luren7788 (路人七七八八) 的大作中提到: 】
: 在弯曲买新小区的新房十年后和花同样钱买好区旧房的差别可能是几十万。大部分买远
: 东新房的人本来钱也不多吧。十年后差几十万那不就是十年白干活了？
现在不差多少，十年二十年以后呢？
我举个实例。我同事99年二月份在Evergreen 95121买的新房。2400多呎。57万。当年
同样的价格还有一个房在Lynbrook。2200呎。是Lynbrook最好的一条街上的两层楼。
那时候57万在Lynbrook是很高端了。可能他当年也是跟你现在想法一样，几十万的房子能怎么样？
现在他的房子能卖1.4米。Lynbrook的那个房至少卖2.3米。
【 在 QUINN (Wan for All) 的大作中提到: 】
: 三谷的新房/二手房之间哪有几十万的差价？一共就100万左右的房价。
: 新房和二手房的价格相互影响，但是新房价格滞后一些。 当二手房价格快速上涨时
，
: 新房的定价（特别是大builder）很滞后， 价格也涨，但是不如二手房那么快。这时候
: 新房反倒比二手房合算。 但是市场回调时， 二手房回调很快， 每周的价格可能都变
: 化很大， 新房的价格调整则慢很多， 这时候二手房价格就比新房合算很多。
: 稳定市场下， 新房价格应该稍贵一些。 新房室内设计/状况好，在价格相差不大时
，
: Location/lot院子大小一般都不如二手房。
这个不能一概而论。房价的根本还是供需关系， 需要主要取决于就业/人口移动（增加还是减少）。
就业/房地产市场中心/重心往那里走， 这个也真不好说， 10/20年前谁知道硅谷就业
中心是往南（San Jose）转移还是往北转移？ 有一段时间是风吹Startup都在往走，
硅谷就业会往被转移， 结果却都在往San Jose走， 导致了南湾这几年的疯狂。
即使在Fremont这一小片区域， 10/20年前大家也没人能预测到Facebook的崛起， 看看最近这些年是MSJ传统学区房涨的多， 还是北Fremont的20年前的“新”房子长得多？
以前Ardenwood/Forest Parkke都是偏远的荒地。连NorthGate/Brookvale也算是半烂区。 以前是小学凑合，房价便宜， 孩子快上中学了，卖房子往MSJ搬。
【 在 luren7788 (路人七七八八) 的大作中提到: 】
: 现在不差多少，十年二十年以后呢？
: 我举个实例。我同事99年二月份在Evergreen 95121买的新房。2400多呎。57万。当年
: 同样的价格还有一个房在Lynbrook。2200呎。是Lynbrook最好的一条街上的两层楼。: 那时候57万在Lynbrook是很高端了。可能他当年也是跟你现在想法一样，几十万的房子
: 能怎么样？
: 现在他的房子能卖1.4米。Lynbrook的那个房至少卖2.3米。
: ，
: ，
弯曲买新开发小区的新房99%是决策错误。同样时间同样价格一定能买到更好的区的旧
房子。十年二十年以后将来资产的差距可能会非常大。
99年二月57万在Lynbrook买房当然到今天涨很多。同样钱，同样的时间，如果在Palo
Alto Midtown就买不到2200呎的旧房子。但是如果你能忍住小黑屋的话那就涨得更多。据我的印象即使是MSJ和Ardenwood相比这20年涨幅也是差不多一样。所以买好区旧房子更保险。
【 在 QUINN (Wan for All) 的大作中提到: 】
: 这个不能一概而论。房价的根本还是供需关系， 需要主要取决于就业/人口移动（增加
: 还是减少）。
: 就业/房地产市场中心/重心往那里走， 这个也真不好说， 10/20年前谁知道硅谷就业
: 中心是往南（San Jose）转移还是往北转移？ 有一段时间是风吹Startup都在往走，
: 硅谷就业会往被转移， 结果却都在往San Jose走， 导致了南湾这几年的疯狂。
: 即使在Fremont这一小片区域， 10/20年前大家也没人能预测到Facebook的崛起， 看看
: 最近这些年是MSJ传统学区房涨的多， 还是北Fremont的20年前的“新”房子长得多？
: 以前Ardenwood/Forest Parkke都是偏远的荒地。连NorthGate/Brookvale也算是半烂区
: 。 以前是小学凑合，房价便宜， 孩子快上中学了，卖房子往MSJ搬。
You still did not get it, 能否走路到BART和骑车能到BART是有本质区别的。不是所有人都那么在乎学区的，location方便要重要的多对很多人来说。10几年， 20年以后
同一个city内能走路到BART涨幅绝对超过需要开车到BART的，而地税随便着时间的增长会变得不那么明显了。当你的房子实际价值增长了50%，而你的仍然按照当初买的价格
付出1.5%就不显得那么难接受了。
【 在 QUINN (Wan for All) 的大作中提到: 】
: https://www.redfin.com/CA/Dublin/4427-Foxford-Way-94568/home/1980410
: 这个小区的二手房， 有townhouse有SFH， Bike/电动平衡车到Bart大概10分钟不到
，
: 这一带都是平地。离电影院/餐馆也很近。价格比新房便宜， SFH的院子也比新房大很
: 多。关键是这里就是East Dublin的学校， 要好很多。
: Dublin这些年新房供应量很大， 对二手房价格的压制很明显， 相对便宜一些。
Castro Valley走路到Bart站的社区价格远远低于开车到Bart站的社区， 不信你去查查。
不在乎学区的是单身或者没有孩子的小家庭。 三谷这样的买家不是主力。 决定价格的是供需关系， 购买需要越多的房子（购买主力需求的房子）才能有Bid War， 价格才
容易抬上去。 没人竞争的房子大家是砍价去买。
【 在 cherish0718 (cherish(我已经不混BBS好多年)) 的大作中提到: 】
: You still did not get it, 能否走路到BART和骑车能到BART是有本质区别的。不是所
: 有人都那么在乎学区的，location方便要重要的多对很多人来说。10几年， 20年以后
: 同一个city内能走路到BART涨幅绝对超过需要开车到BART的，而地税随便着时间的增长
: 会变得不那么明显了。当你的房子实际价值增长了50%，而你的仍然按照当初买的价格
: 付出1.5%就不显得那么难接受了。
: ，
dublin 线很难parking 不在walking distance 基本要靠人drop off 或者 carpool
fremont 线以前也这样 现在因为warm springs 开 好了一些
【 在 QUINN(Wan for All) 的大作中提到: 】
: Castro Valley走路到Bart站的社区价格远远低于开车到Bart站的社区， 不信你去查查。
: 不在乎学区的是单身或者没有孩子的小家庭。 三谷这样的买家不是主力。 决定价格的
: 是供需关系， 购买需要越多的房子（购买主力需求的房子）才能有Bid War，
价格才
: 容易抬上去。 没人竞争的房子大家是砍价去买。
这个新房和二手房的价格关系讲的还是挺靠谱的
【 在 QUINN (Wan for All) 的大作中提到: 】。
: 新房和二手房的价格相互影响，但是新房价格滞后一些。 当二手房价格快速上涨时
，
: 新房的定价（特别是大builder）很滞后， 价格也涨，但是不如二手房那么快。这时候
: 新房反倒比二手房合算。 但是市场回调时， 二手房回调很快， 每周的价格可能都变
: 化很大， 新房的价格调整则慢很多， 这时候二手房价格就比新房合算很多。
: 稳定市场下， 新房价格应该稍贵一些。 新房室内设计/状况好，在价格相差不大时
，
: Location/lot院子大小一般都不如二手房。
小黑屋住 20 年， 钱是赚了
然后呢， 再搬入更大的房子
可比别人晚了 20 年
要是死在小黑屋
这辈子亏大了
【 在 luren7788 (路人七七八八) 的大作中提到: 】
: 现在不差多少，十年二十年以后呢？
: 我举个实例。我同事99年二月份在Evergreen 95121买的新房。2400多呎。57万。当年
: 同样的价格还有一个房在Lynbrook。2200呎。是Lynbrook最好的一条街上的两层楼。: 那时候57万在Lynbrook是很高端了。可能他当年也是跟你现在想法一样，几十万的房子
: 能怎么样？
: 现在他的房子能卖1.4米。Lynbrook的那个房至少卖2.3米。
: ，
: ，
的确是这样。 房子有2种功能： 投资和消费。
先说消费， 消费是花钱的（相对涨得少也是花钱），住大房子，新房子， 居住环境好的房子都有很大比例的消费因素。 不管是半岛/南湾/东湾/SF， 如果只考虑增值的比
例， 同一个小区里4000sqft的肯定比不上1200 sqft的SFH。原因很简单， 能负担4000 sqft的买家数目远远少于能负担1200 sqft的买家数目。 价格是Multiply Offers抬起来的。
如果只考虑投资因素， 不要买大房子， 在一个小区里宁买凤尾（好区里比较小/差的
房子）， 高价的邻居房会把小黑屋的价格拉高，不买鸡头（很差的小区里最好/大的房子）， 低价的邻居房会把大房子的价格拉下来。
【 在 ts78 (ts) 的大作中提到: 】
: 小黑屋住 20 年， 钱是赚了
: 然后呢， 再搬入更大的房子
: 可比别人晚了 20 年
: 要是死在小黑屋
: 这辈子亏大了
如果按照这个逻辑，那比如小区里同户型，新房加options或二手装修是不是
也是消费为主，投资意义不大啊。
【 在 QUINN (Wan for All) 的大作中提到: 】
: 的确是这样。 房子有2种功能： 投资和消费。
: 先说消费， 消费是花钱的（相对涨得少也是花钱），住大房子，新房子， 居住环境好
: 的房子都有很大比例的消费因素。 不管是半岛/南湾/东湾/SF， 如果只考虑增值的比
: 例， 同一个小区里4000sqft的肯定比不上1200 sqft的SFH。原因很简单， 能负担
4000
: sqft的买家数目远远少于能负担1200 sqft的买家数目。 价格是Multiply Offers抬起
: 来的。
: 如果只考虑投资因素， 不要买大房子， 在一个小区里宁买凤尾（好区里比较小/差的
: 房子）， 高价的邻居房会把小黑屋的价格拉高，不买鸡头（很差的小区里最好/大的房
: 子）， 低价的邻居房会把大房子的价格拉下来。
是这样的。
同一个小区里买卖房子时对appraisal value影响最大的是房子大小和lot大小。内部装修/Upgrade的好坏也有影响（卖相好坏）。 当小区里2个户型/大小一模一样的2个房子同时上市（举个例子120万左右的SFH）， 一个买新房时有20万options Upgrade， 一
个没有（或者1-2万简单的Upgrade）， 卖价也许能相差8-10万。中间另外大概10万左
右的Upgrade相当于消费掉的，住在里面若干年享受了。
当然，这个只是我个人的理解， 也许有偏差。
【 在 csmdude (csmdude) 的大作中提到: 】
: 如果按照这个逻辑，那比如小区里同户型，新房加options或二手装修是不是
: 也是消费为主，投资意义不大啊。
: 4000
美国的新房子都是木渣板盖的，甲醛气味两年散不掉吧，别相信啥regulations，相信
自己的鼻子
这个买房子真的是看每个人的喜好. 我一个buyer就买在这里, 当时我也是带他看了几
个房子, 从学区, 附加地税做了说明, 不过最后还是选择了huntington. 主要是喜欢户型和离bart近.
高价reserved parking应该提前几个星期可以买到。
包月 reserved车位，现在排两年是根本排不到的。
【 在 CNY () 的大作中提到: 】
: 不是不想开车，是根本没地方停车。BART停车场基本8点就满了，reserved的车位据说
: 要排队两年？
那请问卖房前做的装修呢，比如换countertop？这种是不是计划卖房前很早就要联系
agent，看看什么值得装修/换新。
【 在 QUINN (Wan for All) 的大作中提到: 】
: 是这样的。
: 同一个小区里买卖房子时对appraisal value影响最大的是房子大小和lot大小。内部装
: 修/Upgrade的好坏也有影响（卖相好坏）。 当小区里2个户型/大小一模一样的2个房子
: 同时上市（举个例子120万左右的SFH）， 一个买新房时有20万options Upgrade， 一
: 个没有（或者1-2万简单的Upgrade）， 卖价也许能相差8-10万。中间另外大概10万左
: 右的Upgrade相当于消费掉的，住在里面若干年享受了。
: 当然，这个只是我个人的理解， 也许有偏差。
是的， 如果打算卖房， 需要提前联系/确认Agent。
卖房和买房很大的不同就是Timing， 卖房最关键的是上市后1-2周， 最好的Offer基本上都是这时候出现的， 上市时间一长， 就很难卖上好的价格。正由于这2周非常非常
重要， 所以前期的准备时间很长， 一切都提前准备好了等适当的上市时间。“适当上市时间”太复杂，三言两语讲不清。
具体的装修/维修/upgrade， 先让有经验的Agent/Staging先看看，然后根据自己具体
的时间来决定做哪些工作。 Inspection/Repair不算， 常见的Upgrade一般顺寻是刷漆>厨房>厕所>Floor。 至于具体做哪些， 一方面要看房子的状况， 还要看Owner愿意花的时间/资金， 同时避免Over-decoration.
【 在 csmdude (csmdude) 的大作中提到: 】
: 那请问卖房前做的装修呢，比如换countertop？这种是不是计划卖房前很早就要联系: agent，看看什么值得装修/换新。
A lot of new (or old?) robots' and 50c' post showed up on this website.
It appears that they came back with a vengeance.