楼主写的超级棒！非常值得mark。这个价位的房子mitbbs上可以谈疯了，房黑房托都不少。所以楼主最后买了哪个zipcode？13年有cash实力买th也是了不起，怎么没有一步到位贷款买2m以上学区房？应该比th升值好啊？ gougouapart 发表于 5/20/2018 8:13:52 AM
lz你没有用买房律师吗？看你写closing fee里没有提到律师费用 asenal 发表于 5/20/2018 8:43:01 AM
湾区太疯狂了。这些两三百万的房子有些在我看来也就是可以住，有些还算小黑屋。😂 hehemie2 发表于 5/20/2018 8:24:11 AM
还真没有，closing disclosure好像没写 我再仔细看看 Nickibunny 发表于 5/20/2018 9:35:00 AM
周五贷款终于approve了，下周去title company签字过户就算正式把今年最大的"project"做完了。这几个月还真是不轻松，尤其每次下offer都是心惊胆战，湾区这房价，前几个月真是一天一变，既怕买不上更怕买了亏。后来终于想明白了，反正是买来自住，高点就高点吧，十年之后只要不是那种IT一崩到底的危机总不会比现在还低吧。现在心情终于放轻松一些，分享一些这次买房的心得，希望对大家尤其是湾区买房的朋友有点帮助 1. 预算和位置选择。 我们在今年决定买房的时候情况是这样的，双码工无娃，有一套非学区交通便利TH，几十万的存款，股票账户里也有10多万（但不到必须不准备动，不到长持的期限），TH是13年cash买的，没有债务，预估我们俩人能贷1.5m以上。由于不想先卖房在买房做这么孤注一掷的冒险，所以暂定目标是2.3m以下的带学区的SFH （后来由于涨的实在太凶，提高到2.55），但想买了房之后卖掉现在的房子还掉一部分贷款这样每月压力小一些，不准备留两套房。换房的原因一是为了将来的小孩，二是父母年纪也不小了，将来过来住TH两层楼爬楼也麻烦，院子也小，三是现在房价这么凶，怕将来再涨不再买得起好的SFH，作为一种投资保值的手段。 由于我们上班都在南湾，所以目标就基本锁定sunnyvale 94087，cupertino 95014 和west san jose 95129三个zipcode，commute的话和现在比差不多可能还略好，学区cupertino学区基本没有更好的了。其他的地点，mountain view太贵，san mateo那边几个好学区的地方感觉比这三个zip code价格也高，就没做太多考虑，mission san jose上班太远了。 我同事倒是推荐santa clara，lawrence路东边那一片，那边2m多可以买不错的SFH，但我们觉得都要花2M还不带好学区实在有些不甘心。 2.Agent 很多人觉得Agent可有可无，其实这话对也不对。因为湾区现在房事是100%的卖方市场，卖的房子都是soldas is，买家比的就是谁出的高，谁的offer更clean，你还想通过agent 谈价格？那是不可能的，除非你allcash，可能可以便宜几万。而且，一点更重要的是，即使你不用agent，卖家用agent，你一样不会有任何便宜，因为卖房合同都是卖家和卖方agent签的，然后卖方agent分出一部分给买方agent，你没agent，卖方agent自动变成dual agent，所有钱都进他的钱包不会让你赚一分钱的。只有off market的买卖双方直接交易才可能免掉agentfee可是这种房子除了zillow的make me move我不知道去哪里找。 我们的agent就是五年前帮我们买TH的agent，当时就感觉交流很舒服，陪看房也很积极，下offer 与卖家follow up也很及时，所以这次还是找了他。其实看哪些房子和估计价格其实不应该全部依赖agent。redfin zillow看你想看的区最近7天到一月的成交价，就可以大致估计自己的预算可以买什么样的房子了。至于redfin zillow的estimate和listing price，都是虚的，尤其是listing price，南湾这几个热区绝大多数都是钓鱼价。比如这户 https://www.redfin.com/CA/San-Jose/1018-Harlan-Ct-95129/home/861383 listing price是2m，我们去看房的时候真是人山人海，门口至少25双鞋，我们跟agent说出个2.5m的offer，结果还没到收offer的日子我们agent说就有不止一个offer过2.8m了... 我们agent帮我们下的好几个offer其实我觉得都比较合理，但无奈竞争对手太强力，无功而返，所以我觉得在买房这个事情上，除了自己的钱包，最重要的是看对手。这个时间，捡deal基本是不可能的了，但坚持的下offer，总会有机会拿到市场平均价格，千万别因为被拒太多次心态炸了头脑一热冲加了太多..看redfin其实会发现总有一些房子你怎么看都是卖的太贵了，我估计就是买家着急了。我们agent这点不错，每周帮我们下1-2个offer也不嫌烦（其实也不麻烦）也不会让我们拼命加价。 除此之外我觉得agent最重要的是，帮我规避一些风险，比如这户 https://www.redfin.com/CA/Sunnyvale/1599-Finch-Way-94087/home/1673406 刚刚卖出215万，sunnyvale这个位置，光看redfin会觉得怎么会这么便宜，而且它不是forclosure或者offmarket交易的房子，我们当时openhouse还去看了，其实对房子很喜欢，开价199我们想哪怕230拿下似乎也不错。然后我们agent很快就发现这房子的整个二层加建有permit但没有city的final check。虽然已经完工十多年，city也update了面积，但理论上来说，这二层还是有一定风险的，哪天city找麻烦，要你拆似乎也没什么办法。我们agent认为这个问题比较大，不建议碰，这个售价似乎也反应了这确实是个隐患：同样zipcode同样学区南边几个block外另外一户各种数据差不多的房子卖了275万，owner哪怕便宜卖这么多也不去想办法搞final check看来是有点玄机的。当然这房子215万我觉得还是很值得。但想想如果没有agent，我很可能会跟卖方agent出230万，先不说风险问题，但如果真买了这一下就相当于亏了15万啊 3. Loan 我们这次是第一次做Loan，也图省事直接用了买房agent的BOA熟人loanagent，而且我们的工资存款一直在BOA，听说这样可以拿到比较好的利率。由于我们之前没贷款买房，在这一事情上等于完全的小白，跟loan agent聊完才知道贷款额度会很大程度被要买的房子的价格影响，因为每年的地税很多，会严重影响DTI。我问我们能否用现在的自住房做HELOC拿出一部分现金增加首付，然而Loan agent告知我们这样的话也会影响DTI，因为HELOC虽然利息不高，但在算贷款额度的时候会用一个比较高的index计算，从而降低能贷的房款。而且我们由于奖金股票没有连续两年以上的记录只能用base来贷最后做了一个2.55m房子1.63m的贷款，4.125%利率的pre-approval。这意味着我们拿着pre-approval letter可以下不超过2.55m的房子并贷款1.63m。 在最后offer被接受后，我问loan agent能否再降一些利息，她告诉降到4.0要1个point 这个意思是如果我用4.0的利息需要给BOA 1.6m的1%，相当于用这个更低利息付出的代价，但如果我们能找到别的更低银行的利率，她可以尝试match并免掉我们的point。然后我们从wells fargo问到了4.0的利率（只需要一个email就好）最后成功0point锁了4.0的30年fix利率 最后就是在loan做approval的时候，银行账户里一定要有足够downpay的钱，否则银行会因为insufficientfunds直接deny掉，我们这次的underwriter就因为少看了我们一个账户的statement说我们少钱，说要deny我们的case，让我们虚惊一场。然后除此之外，只要不是cash买房，贷款还有closingfee（我们原来都不知道，最后下offer是把除了股票账户里所有钱都顶上了..还好最近发了工资才有钱close) 这笔钱主要包括银行贷款的代理费，大概1000多，房屋appraisalfee这是个flat rate，大概1000多，利率的point，正的要给银行钱，负的银行给credit我们是0，lender title insurance，大概1000-3000不等。至于其他的房屋titleinsurance， city transfer tax这些南湾几个城市基本卖家出，但银行很可能会列在你的closing fee上，所以会要求你的账户里有这么多钱。 4.选房的一点经验和失败的offer 发几个我们比较认真看过或者下过offer的房子，反正都是没抢到啦 https://www.redfin.com/CA/Cupertino/10273-Norwich-Ave-95014/home/624684 这是我们下的最初的几个offer之一，当时对市场还没有比较好的认识，加上3，4月份涨的太凶，我们的预算还没涨到2.5我们只出了2.33，然后就自然没有然后了… 现在我唯一后悔的就是这个房子，无论生活还是交通都很好，可惜当时没有狠心… https://www.redfin.com/CA/Cupertino/7482-Dumas-Dr-95014/home/945619 开价1.79 房子很小condition不错，位置很好，我们当时想出2.1然后留几十万加盖，结果卖到了2.4…说实话我们觉得这个房子卖的太贵了，我们agent也说太高了 https://www.redfin.com/CA/San-Jose/1049-Bentoak-Ln-95129/home/1264325 开价2.37，卖了2.5。这是lynbrook high的学区，这么大，我们当时觉得是绝对拿不下来的，而且上班有一点点远，所以没出offer。结果卖价比我们想的低了不少，可能离lawrence太近了？或者买家出了大首付，不过在我看来这个房子买的很值得.. https://www.redfin.com/CA/Sunnyvale/363-Beemer-Ave-94086/home/108510498 照片拍的很好，但实际去看了open house 发现小区环境非常一般，pass掉了，交通这么好的地方卖出这个价格估计也是因为这个硬伤，感觉整个neighborhood就属这房子最扎眼了… https://www.redfin.com/CA/Cupertino/20398-Via-Palamos-95014/home/765830 开价208万，成交价格也不算太贵，不过这个cupertino的房子其实用的fremont high学区。房子很新，如果喜欢双层其实格局很不错，缺点是作为SFH还有HOA，小区也有点挤，最关键的是，离高速太近，我们比较关注的房子这个是唯一一个噪音大的，几乎没法开窗。 https://www.redfin.com/CA/Sunnyvale/987-Honfleur-Ct-94087/home/1013018 开价200万，还没close，这房子是sunnyvale最好的学区，地超级大，10000尺。房子floor plan略差，主要是主卧特别小。当时下offer的时候其实知道周围这个数据的房子250是拿不下的，但这房子condition很一般，所以试了下，果然最后成交价接近260万。当时想如果地小一点就好了，8000尺的话估计我们就拿下了... 然后就是一些我们通过买房发现的一些会比较影响售价的硬伤，如果不介意，可能可以用不错的价格拿到房子 离高速太近（开窗听到明显噪音） 车流比较大的路的路边(比如mary ave这种级别的路） 离电塔太近 死过人（老房子这种情况太多了。。。） Floorplan不好（加盖房很容易出现这种，我们看到很多加盖一个500-600百尺的客厅，但是原本的三间房特别小，很难用的房子） 房子过于老旧（比如墙里isolation都要重新装） 周围neighborhood太差，比如房子都很破很小，街道很乱 Condition差，没怎么做staging（这种是我们的目标，因为会导致房子吸引力下降一些，但如果不动结构，室内全部装修其实费用也不是很高） 最后祝大家都能买到心仪的房子 :) Nickibunny 发表于 5/20/2018 6:02:41 AM
这个月slow down 很多，未来几个季度有机会抢deal, 多下offer, test 市场，等下来转一篇不错的分析，我刚刚退出contract, 打算看看中半岛 熊宝宝 发表于 5/20/2018 11:03:03 AM
然后我们agent很快就发现这房子的整个二层加建有permit但没有city的final check。虽然已经完工十多年，city也update了面积，这个有错，面积是county update的，不是city。。。如果county update了面积，那么就是final的。。。 找deal 发表于 5/20/2018 11:28:44 AM
你的agent没高速你loan officer可以match利率吗？需要和manger请示一下。。。感觉你的agent不是很专业，也比较弱，我是不会让客户1周下1-2个offer，拖拖拉拉的，好的agent是既不push客户，又快狠准 找deal 发表于 5/20/2018 11:31:37 AM
有同感，一直关注sunnyvale和半岛的房价想再入套投资房，很明显的slow down,成交价也下来了。和几个agent朋友聊过，都说disclosure 和offer数量减半，原因1是股市震荡，湾区房市和股市关联特别大， 2是几大公司扩招减缓，来的新人在15年以后减少很多，3是因为过去半年房价暴涨导致一部分本没有买房意愿或刚需的买家提前买房，透支未来一两年买房需求。 苹果绿 发表于 5/20/2018 12:05:25 PM
对啊，county record之后不就是final了么？楼主可以再说说这块么 苹果绿 发表于 5/20/2018 12:06:30 PM
客户一周下一两个offer很正常吧，你这样快狠准是方便你自己了，但是对客户不太好吧，不能拿17年的走向通用整个房市吧，要是14年16年的行情你这么告诉客户那你的客户利益就损坏了啊 苹果绿 发表于 5/20/2018 12:10:04 PM
我也还在一直看成交价 我倒是没觉得下来了不过五月的涨幅肯定是没前几个月大，可能也和四五月份房子多了有关系。只是sunnyvale前几个月涨得太夸张了 比cupertino都贵了，这也是我们最后选择cupertino的原因之一吧 Nickibunny 发表于 5/20/2018 12:16:32 PM
13年的agent不合格。。。13年竟然让你们all cash买th，不光要给0分，简直要给负分。。。这次买房还找他，$215万那个deal不敢碰也是醉了 小蓝飞飞 发表于 5/20/2018 12:32:00 PM
谢谢楼主分享，问一下房子年代是越新越贵？有没有建议买年代新旧的？之前听说40年以上的基本都要大修。。 audreyy 发表于 5/20/2018 12:39:16 PM
13年的agent不合格。。。13年竟然让你们all cash买th，不光要给0分，简直要给负分。。。这次买房还找他，$215万那个deal不敢碰也是醉了 小蓝飞飞 发表于 5/20/2018 12:32:08 PM
只有我注意到了 不用奖金股票heloc cash一套th 先买再卖 还能贷1.6m coach88 发表于 5/20/2018 12:48:34 PM
回复 28楼Nickibunny的帖子你找的agent有rebate吗？ nbr 发表于 5/20/2018 1:04:25 PM
mm你不是很早就进contract了吗？我都以为你已经close了呢。那你退出contract没有penalty吗？ ---发自Huaren 官方 iOS APP mswallgrass 发表于 5/20/2018 1:01:03 PM
mm你不是很早就进contract了吗？我都以为你已经close了呢。那你退出contract没有penalty吗？ ---发自Huaren 官方 iOS APP mswallgrass 发表于 5/20/2018 1:01:03 PM 我因为买的是新房就退出了，没有penalty 熊宝宝 发表于 5/20/2018 1:07:58 PM
冒昧问一句mm之前进contract的是mountain view 新建的一个社区Radius吗，builder是Pulte？最近两年据说买新房也要竞价了也是太夸张！ ---发自Huaren 官方 iOS APP iLucky99 发表于 5/20/2018 1:16:15 PM
我因为买的是新房就退出了，没有penalty 熊宝宝 发表于 5/20/2018 1:07:00 PM
请问mm，你新房退出contract，builder愿意给你退押金吗？我们现在也在考虑退contract....请教下经验 windmelody 发表于 5/20/2018 1:55:46 PM
恭喜楼主买到满意的房子，自住的房子，过了几年都是deal.话说我们当时买房子没经验， agent也没给我们好好看，我们的房子也是整个二楼加建，外加车库啥的，整个房子就地下室拿一小部分没动过，然后也是没有final walkthrough. 我们是住了一段时间，打算修厕所申请permit的时候才发现的，当时也是担心的不得了，生怕人家让我们把房子扒了，后来问过county 的人，因为我们是买房前就加建的，他们没难为我们，几百块申请了final walkthrough 的permit, 然后就过了。 我还记得我当时问他们通不通过的标准是啥，他们说只要inspector 出来的时候，房子没塌就行了，后来确实也是很顺利。 Swinging 发表于 5/20/2018 12:46:30 PM
只有我注意到了 不用奖金股票heloc cash一套th 先买再卖 还能贷1.6m coach88 发表于 5/20/2018 12:48:00 PM
楼主的房子我也看了几个。bentoak那个区就是2.5的价格。可见lz的agent并没有太多经验。 CaliforniaSun 发表于 5/20/2018 3:38:22 PM
湾区卖房是不是都用staging?感觉别管房子本身如何，家居摆设都挺好看。lz pass掉的那个周围环境不好的房子真现代啊，两年新的房子，看起来真舒服。 minijing 发表于 5/20/2018 3:19:18 PM
楼主说后悔的那个房子感觉ceiling 好矮，憋得慌 Narnia 发表于 5/20/2018 3:11:55 PM
http://rd2.huaren4us.com/huaren.php?hrtopic_id=2300753&hrurl=https%3a%2f%2fwww.redfin.com%2fCA%2fSan-Jose%2f1049-Bentoak-Ln-95129%2fhome%2f1264325这个我看了，也没下offer，这个房子布局有点奇怪，楼下的主卧临街 guess 发表于 5/20/2018 3:19:02 PM
湾区卖房是不是都用staging?感觉别管房子本身如何，家居摆设都挺好看。lz pass掉的那个周围环境不好的房子真现代啊，两年新的房子，看起来真舒服。 minijing 发表于 5/20/2018 15:19:00
好像湾区老房子都是8 feet ceiling， 是会有憋的感觉 Nickibunny 发表于 5/20/2018 4:15:41 PM
谢谢楼主分享，问一下房子年代是越新越贵？有没有建议买年代新旧的？之前听说40年以上的基本都要大修。。 audreyy 发表于 5/20/2018 12:39:16 PM 是的 新的会贵一些 但湾区地更值钱。盖房子的成本大概是250-300一个sqft +一年左右时间。40年如果没remodel过确实可能需要大修，比如屋顶的寿命一般也就50年 Nickibunny 发表于 5/20/2018 12:59:11 PM
不能吧，我最近听说的是800/sqt.，San Mateo county ---发自Huaren 官方 iOS APP 心函 发表于 5/20/2018 5:13:46 PM
回复 80楼Hunter37的帖子slow down 的时候要买呀！买低卖高是生财之道 lookinghard 发表于 5/20/2018 5:28:21 PM
我们现在房市slow down的节骨眼上卖房，不卖的话继续降下去岂不是亏得更多？哎，就没有一点财运！大家来说说看啊卖还是不卖？ Hunter37 发表于 5/20/2018 5:08:21 PM
lz是个认真研究做作业的好学生，agent不是好老师，lz太相信她了。看到找dual对buyer没好处就不看了，有没有你真的找dual下了offer才知道，dual的话你也不用下这么多offer才买到心仪的房子了。 chongr 发表于 5/20/2018 5:40:28 PM
大家对找dual agent怎么看。谈过两个agent，都说找dual agent的buyer不受待见。市场很小，很快市场上所有人都知道你只找dual agent。感觉就是说找dual agent 的buyer很cheap may20111108 发表于 5/20/2018 5:51:34 PM
大家对找dual agent怎么看。谈过两个agent，都说找dual agent的buyer不受待见。市场很小，很快市场上所有人都知道你只找dual agent。感觉就是说找dual agent 的buyer很cheap may20111108 发表于 5/20/2018 5:51:34 PM 也可以解释为滑头、不踏实，啥便宜都想占，这样的人比较容易出很多状况，所以不太敢做dual。如果buyer有一个靠谱的buyer agent从一开始就一步步带着，教育工作到位，放心很多 找deal 发表于 5/20/2018 6:20:02 PM
非湾区的看了表示吓屎了! 难怪贫困线至少50万 完全需要 妥妥的! zhaocaimao 发表于 5/20/2018 1:50:44 PM
赞分享~~~ annvivi0809 发表于 5/20/2018 5:59:15 PM
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周五贷款终于approve了，下周去title company签字过户就算正式把今年最大的"project"做完了。这几个月还真是不轻松，尤其每次下offer都是心惊胆战，湾区这房价，前几个月真是一天一变，既怕买不上更怕买了亏。后来终于想明白了，反正是买来自住，高点就高点吧，十年之后只要不是那种IT一崩到底的危机总不会比现在还低吧。现在心情终于放轻松一些，分享一些这次买房的心得，希望对大家尤其是湾区买房的朋友有点帮助
1. 预算和位置选择。 我们在今年决定买房的时候情况是这样的，双码工无娃，有一套非学区交通便利TH，几十万的存款，股票账户里也有10多万（但不到必须不准备动，不到长持的期限），TH是13年cash买的，没有债务，预估我们俩人能贷1.5m以上。由于不想先卖房在买房做这么孤注一掷的冒险，所以暂定目标是2.3m以下的带学区的SFH （后来由于涨的实在太凶，提高到2.55），但想买了房之后卖掉现在的房子还掉一部分贷款这样每月压力小一些，不准备留两套房。换房的原因一是为了将来的小孩，二是父母年纪也不小了，将来过来住TH两层楼爬楼也麻烦，院子也小，三是现在房价这么凶，怕将来再涨不再买得起好的SFH，作为一种投资保值的手段。 由于我们上班都在南湾，所以目标就基本锁定sunnyvale 94087，cupertino 95014 和west san jose 95129三个zipcode，commute的话和现在比差不多可能还略好，学区cupertino学区基本没有更好的了。其他的地点，mountain view太贵，san mateo那边几个好学区的地方感觉比这三个zip code价格也高，就没做太多考虑，mission san jose上班太远了。 我同事倒是推荐santa clara，lawrence路东边那一片，那边2m多可以买不错的SFH，但我们觉得都要花2M还不带好学区实在有些不甘心。
2.Agent 很多人觉得Agent可有可无，其实这话对也不对。因为湾区现在房事是100%的卖方市场，卖的房子都是sold as is，买家比的就是谁出的高，谁的offer更clean，你还想通过agent 谈价格？那是不可能的，除非你all cash，可能可以便宜几万。而且，一点更重要的是，即使你不用agent，卖家用agent，你一样不会有任何便宜，因为卖房合同都是卖家和卖方agent签的，然后卖方agent分出一部分给买方agent，你没agent，卖方agent自动变成dual agent，所有钱都进他的钱包不会让你赚一分钱的。只有off market的买卖双方直接交易才可能免掉agent fee可是这种房子除了zillow的make me move我不知道去哪里找。
我们的agent就是五年前帮我们买TH的agent，当时就感觉交流很舒服，陪看房也很积极，下offer 与卖家follow up也很及时，所以这次还是找了他。其实看哪些房子和估计价格其实不应该全部依赖agent。redfin zillow看你想看的区最近7天到一月的成交价，就可以大致估计自己的预算可以买什么样的房子了。至于redfin zillow的estimate和listing price，都是虚的，尤其是listing price，南湾这几个热区绝大多数都是钓鱼价。比如这户 https://www.redfin.com/CA/San-Jose/1018-Harlan-Ct-95129/home/861383 listing price是2m，我们去看房的时候真是人山人海，门口至少25双鞋，我们跟agent说出个2.5m的offer，结果还没到收offer的日子我们agent说就有不止一个offer过2.8m了... 我们agent帮我们下的好几个offer其实我觉得都比较合理，但无奈竞争对手太强力，无功而返，所以我觉得在买房这个事情上，除了自己的钱包，最重要的是看对手。这个时间，捡deal基本是不可能的了，但坚持的下offer，总会有机会拿到市场平均价格，千万别因为被拒太多次心态炸了头脑一热冲加了太多..看redfin其实会发现总有一些房子你怎么看都是卖的太贵了，我估计就是买家着急了。我们agent这点不错，每周帮我们下1-2个offer也不嫌烦（其实也不麻烦）也不会让我们拼命加价。
除此之外我觉得agent最重要的是，帮我规避一些风险，比如这户 https://www.redfin.com/CA/Sunnyvale/1599-Finch-Way-94087/home/1673406 刚刚卖出215万，sunnyvale这个位置，光看redfin会觉得怎么会这么便宜，而且它不是forclosure或者offmarket交易的房子，我们当时openhouse还去看了，其实对房子很喜欢，开价199我们想哪怕230拿下似乎也不错。然后我们agent很快就发现这房子的整个二层加建有permit但没有city的final check。虽然已经完工十多年，city也update了面积，但理论上来说，这二层还是有一定风险的，哪天city找麻烦，要你拆似乎也没什么办法。我们agent认为这个问题比较大，不建议碰，这个售价似乎也反应了这确实是个隐患：同样zipcode同样学区南边几个block外另外一户各种数据差不多的房子卖了275万，owner哪怕便宜卖这么多也不去想办法搞final check看来是有点玄机的。当然这房子215万我觉得还是很值得。但想想如果没有agent，我很可能会跟卖方agent出230万，先不说风险问题，但如果真买了这一下就相当于亏了15万啊
3. Loan 我们这次是第一次做Loan，也图省事直接用了买房agent的BOA熟人loanagent，而且我们的工资存款一直在BOA，听说这样可以拿到比较好的利率。由于我们之前没贷款买房，在这一事情上等于完全的小白，跟loan agent聊完才知道贷款额度会很大程度被要买的房子的价格影响，因为每年的地税很多，会严重影响DTI。我问我们能否用现在的自住房做HELOC拿出一部分现金增加首付，然而Loan agent告知我们这样的话也会影响DTI，因为HELOC虽然利息不高，但在算贷款额度的时候会用一个比较高的index计算，从而降低能贷的房款。而且我们由于奖金股票没有连续两年以上的记录只能用base来贷最后做了一个2.55m房子1.63m的贷款，4.125%利率的pre-approval。这意味着我们拿着pre-approval letter可以下不超过2.55m的房子并贷款1.63m。
在最后offer被接受后，我问loan agent能否再降一些利息，她告诉降到4.0要1个point 这个意思是如果我用4.0的利息需要给BOA 1.6m的1%，相当于用这个更低利息付出的代价，但如果我们能找到别的更低银行的利率，她可以尝试match并免掉我们的point。然后我们从wells fargo问到了4.0的利率（只需要一个email就好）最后成功0point锁了4.0的30年fix利率
最后就是在loan做approval的时候，银行账户里一定要有足够downpay的钱，否则银行会因为insufficient funds直接deny掉，我们这次的underwriter就因为少看了我们一个账户的statement说我们少钱，说要deny我们的case，让我们虚惊一场。然后除此之外，只要不是cash买房，贷款还有closingfee（我们原来都不知道，最后下offer是把除了股票账户里所有钱都顶上了..还好最近发了工资才有钱close) 这笔钱主要包括银行贷款的代理费，大概1000多，房屋appraisalfee这是个flat rate，大概1000多，利率的point，正的要给银行钱，负的银行给credit我们是0，lender title insurance，大概1000-3000不等。至于其他的房屋title insurance， city transfer tax这些南湾几个城市基本卖家出，但银行很可能会列在你的closing fee上，所以会要求你的账户里有这么多钱。
4.选房的一点经验和失败的offer 发几个我们比较认真看过或者下过offer的房子，反正都是没抢到啦 https://www.redfin.com/CA/Cupertino/10273-Norwich-Ave-95014/home/624684 这是我们下的最初的几个offer之一，当时对市场还没有比较好的认识，加上3，4月份涨的太凶，我们的预算还没涨到2.5我们只出了2.33，然后就自然没有然后了… 现在我唯一后悔的就是这个房子，无论生活还是交通都很好，可惜当时没有狠心…
https://www.redfin.com/CA/Cupertino/7482-Dumas-Dr-95014/home/945619 开价1.79 房子很小condition不错，位置很好，我们当时想出2.1然后留几十万加盖，结果卖到了2.4…说实话我们觉得这个房子卖的太贵了，我们agent也说太高了
https://www.redfin.com/CA/San-Jose/1049-Bentoak-Ln-95129/home/1264325 开价2.37，卖了2.5。这是lynbrook high的学区，这么大，我们当时觉得是绝对拿不下来的，而且上班有一点点远，所以没出offer。结果卖价比我们想的低了不少，可能离lawrence太近了？或者买家出了大首付，不过在我看来这个房子买的很值得..
https://www.redfin.com/CA/Sunnyvale/363-Beemer-Ave-94086/home/108510498 照片拍的很好，但实际去看了open house 发现小区环境非常一般，pass掉了，交通这么好的地方卖出这个价格估计也是因为这个硬伤，感觉整个neighborhood就属这房子最扎眼了…
https://www.redfin.com/CA/Cupertino/20398-Via-Palamos-95014/home/765830 开价208万，成交价格也不算太贵，不过这个cupertino的房子其实用的fremont high学区。房子很新，如果喜欢双层其实格局很不错，缺点是作为SFH还有HOA，小区也有点挤，最关键的是，离高速太近，我们比较关注的房子这个是唯一一个噪音大的，几乎没法开窗。
https://www.redfin.com/CA/Sunnyvale/987-Honfleur-Ct-94087/home/1013018 开价200万，还没close，这房子是sunnyvale最好的学区，地超级大，10000尺。房子floor plan略差，主要是主卧特别小。当时下offer的时候其实知道周围这个数据的房子250是拿不下的，但这房子condition很一般，所以试了下，果然最后成交价接近260万。当时想如果地小一点就好了，8000尺的话估计我们就拿下了...
然后就是一些我们通过买房发现的一些会比较影响售价的硬伤，如果不介意，可能可以用不错的价格拿到房子 离高速太近（开窗听到明显噪音） 车流比较大的路的路边(比如mary ave这种级别的路） 离电塔太近 死过人（老房子这种情况太多了。。。） Floorplan不好（加盖房很容易出现这种，我们看到很多加盖一个500-600百尺的客厅，但是原本的三间房特别小，很难用的房子） 房子过于老旧（比如墙里insolation都要重新装） 周围neighborhood太差，比如房子都很破很小，街道很乱 Condition差，没怎么做staging（这种是我们的目标，因为会导致房子吸引力下降一些，但如果不动结构，室内全部装修其实费用也不是很高）
最后祝大家都能买到心仪的房子 :)
还真没有，closing disclosure好像没写 我再仔细看看
这个月房子slow down 了，之前真是疯狂
我们是agent让我们找了律师，律师帮忙review contract和order title。
写的真好。谢谢mm分享
谢谢楼主分享，写的中肯。
恭喜买定。
这个有错，面积是county update的，不是city。。。如果county update了面积，那么就是final的。。。
为什么不让一周下一两个offer。如果只是看准了才下，很容易抢不过或者出价太高啊
觉得这些房子的内部装修很不错，住起来应该很舒服
现在close 的进contract 还早，再看看下个月，很多地方都明显降了，哪怕现在offer 数量，listing price, 看房子的人都有反应，4月的数据是第一个月降的，下个月会更明显，129，cupertino 这种可能还不明显，中半岛已经有地方10%的跌幅了
话说我们当时买房子没经验， agent也没给我们好好看，我们的房子也是整个二楼加建，外加车库啥的，整个房子就地下室拿一小部分没动过，然后也是没有final walkthrough.
我们是住了一段时间，打算修厕所申请permit的时候才发现的，当时也是担心的不得了，生怕人家让我们把房子扒了，后来问过county 的人，因为我们是买房前就加建的，他们没难为我们，几百块申请了final walkthrough 的permit, 然后就过了。 我还记得我当时问他们通不通过的标准是啥，他们说只要inspector 出来的时候，房子没塌就行了，后来确实也是很顺利。
你自己建也是要钱要时间的，如果人家已经PRICE IN了比较便宜就行。
你找的agent有rebate吗？
非湾区的看了表示吓屎了! 难怪贫困线至少50万 完全需要 妥妥的!
和楼主一样，想想都花这么多钱了，为什么不买更好的学区，所以选择 Cupertino
这个我看了，也没下offer，这个房子布局有点奇怪，楼下的主卧临街
标题吓人，我以为看了18年才买。还好只是2018年前4个月而已。我已经看了2年了，Ohio房子价格也不涨，可以再看几年
太可怕了，弯曲人民真是太有钱了，开眼啊
我之前找的是说300-600不等。800真是超级高大上。
slow down 的时候要买呀！
买低卖高是生财之道
也可以解释为滑头、不踏实，啥便宜都想占，这样的人比较容易出很多状况，所以不太敢做dual。如果buyer有一个靠谱的buyer agent从一开始就一步步带着，教育工作到位，放心很多
不知道其他地方的贫困线能不能也按照房价比例打折
lz的这个agent估计是没有走过final inspection。 final inspection不管在哪个区都是过场，很多inspector连车都不下就给签字了