曲折的买房过程和经验总结 - 2018年5月25日北美华人网存档

6 年多

楼主 (北美华人网)

发一下我的买房过程，有点长，希望对正在买房和将要买房的朋友有所帮助。经验总结只是适用于大dc地区，湾区的朋友们可以自动忽略。
另外，大家知道如何赚魅力值吗？
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两年前开始准备买房。因为ld对房子比较挑剔，除了外形要好看，还必须满足各种个人喜好。我是个怕麻烦别人的人，担心一般的中介受不了我们的罗嗦，索性考了一个license，挂靠了一个broker。然而即使有了license，对于如何写合同和房子估价还是两眼一抹黑。挂靠的broker不是很靠谱，从来没有主动指导我一遍买房子的过程，我手握执照却心里没底。后来联系了一个朋友用过的中介，谈了一下，我有执照可以自己看房，只让他帮我写合同，他拿0.5%。
然后陆陆续续的看了很多房子。 Ld上班在reston，我上班在更靠近dc一带。我们希望房子位置在靠近地铁附近或者介于Reston和Vienna之间。几个重要指标包括朝向，远离马路，建于1978年以后。当然，学区毫无疑问要好，尽管孩子当时还小，老大才两岁，老二还没有出生。看房范围包括Herndon， Oakton， Vienna, Great Falls等等，基本就是广撒网多捞鱼。Herndon主要是frying pan farm附近，女儿比较喜欢去farm里面玩，附近的小学Floris是一个十分的学校。但是印度人比较多，我无所谓可是ld比较介意, 高中South lake不行，之后肯定要搬家。有一个亮点是新修的silver地铁站已经有了雏形，感觉通车在望，不过房价也早就price in。 Oakton不错，旁边就是学区和地理位置相对更好一些的Vienna。 Great Fall一开始就是个备选项，学区虽然非常好，可是感觉那边生活设施不是特别方便，稍微靠近城的地方又太贵。
2016年3月，第一个动心的房子出现在Herndon，外形漂亮，小区环境安静，后面加盖了阳台和天井，walkout basement, 里面各种upgrade， listing 价格也很合理。 Open house当天人比较多，和seller agent聊了一下，出来三天，已经有两个口头offer了。她好心告诫我，想要这个房子的话当天晚上就必须出offer。下午和我的agent聊了一下，准备晚上把offer递出去。结果大约吃晚饭的时候，发现房子已经pending了。
2016年6月末的时候，在Oakton靠近Vienna区域发现了一个非常不错的房子，外形是见过的房子里面最漂亮之一，学区是flint hill, Thoreau和 madison，都是排名非常靠前的，前面院子非常大和平整，房前屋后的园艺也颇具水准。在我看来，几乎完美。然而ld还是有不满意的地方，觉得后院太小，离背后的邻居比较近（其实有一道很高的灌木丛围墙挡着），隐私不是很好（根本就不是个事）。另外还有一些小毛病，比如门口有树（封建迷信1），正门正对楼梯（封建迷信2），穿堂风（封建迷信3）等等。房子的价格也比较合理，在zillow和redfin估价附近。当时房子上市大概有5，6天左右，看房之后联系seller agent，说还没有offer。我心中有点疑惑，这么好的房子居然没有人感兴趣，感觉有点不可思议。 seller agent说可能是周末open house那两天下大雨，大家都不愿意出门。房子我们前前后后看了三次， ld始终抱怨后院小，不过在我的极力撺掇下，同意下了一个offer，比listing price低两万。我的agent帮我们把Offer发出去后，对方迟迟没有回应。催我的agent去问，说是seller不是很情愿降价，但是他们手上只有我这一个offer，三天之后终于counter了，加了1万，还修改了许多contract中的细节，比如EMD， home inspection date, financing contingency date, closing date 等等。我其实觉得这个offer 已经非常好了，准备接受，但是ld不愿意，坚持要再减5000才买。征询我agent的意见，他说我们价格不错，周围房子都这个价格。另外他觉得对方agent比较罗嗦和斤斤计较，修改合同太多，总之我们可以压一下价。我看过周围的房子，面积大小和里面设施和这个房子可能还有可比性，但是外形都差几条街，心中难免有点嘀咕，觉得这个房子目前价格偏低。但是这是我们的第一个买房offer，我的agent又干这一行多年，我也有点吃不准我的想法对不对。最后依了ld的意见， counter 5000回去。这一次对方又迟迟没有回应。两天后，对方agent突然来信，说lots of showings and offers, seller已经ratified另外一个全价offer了。Ld听到这个消息立马就懵了。没有人和我们抢的时候，她看这个房子眼里就只有缺点，知道很多人抢后，马上想起了这个房子的各种优点。
这个房子的失利让我和ld都颇受打击，特别是ld，沮丧的快抑郁了。总是在失去之后，才想再拥有。后来就是秋冬季，房源渐少，一直也没有看对眼的，再也没有下过offer。
2017年春天，又重新鼓足劲看房，中间续了两次lease，房租已经涨到2000多，加上女儿明年就要上Kindergarten，不能再拖。这时突然发现因为自己没有按时完成post license的一个课程，我的license已经失效。联系我的broker，他已经跳槽去另外一家公司。难怪也没有人提醒我一下license的事情。于是在线完成课程，然后补交了乱七八糟的1000多刀的各种手续费，于2017年四月重新激活了license。Broker也换了一家，之前的那家不靠谱。
鉴于上一个房子下offer不是很成功的经历，我这次决定自己当自己的agent。
2017年5月末，距离上次下offer大约一年，终于又看到一个让人心动的房子。巧的是，这个房子离上个错失的房子很近，开车两分钟。房子外貌也类似，里面设施好一些，学区完全一样，不足之处是后院有点坡度。另外一个ld眼中的缺点是屋里光线不是特别充足。劝说ld几次后，我们决定下个offer。房子listing price比zillow和redfin高出2到3万，聊了一下， seller已经有一个offer了，我就出了一个低于listing price 5000的offer，同时加了一个escalation 条款，比listing高10000刀封顶。第二天seller agent说，我们两个offer非常接近， seller接受了另外一家。追问原因，说可能是seller感觉和buyer都用wells fargo， seller估摸着到时候转账方便。好吧，我当buyer agent下的第一个正式offer就这样无疾而终，虽然遗憾也只能move on。
后来一天，当初给我推荐agent的那个朋友告诉我，一个C1同事A最近也在买房。这个同事A也是我们以前共同的球友，当年经常一起打球，不过我换工作之后，好久没有联系。在微信上和A联系，很快谈妥，我收非常低的commission, 只负责写合同谈价格不负责看房。前后帮A下了三个房子的offer。第一个房子出了比listing price多一万。对方说收到三个相近的offer，让我们waive appraisal就给我们。我们琢磨了一下，对方agent主动联系我们，我们offer应该还是比较有优势，我和同事都是新手（他第一次买我第一帮人买），不想承担appraisal太低的风险，于是我们拒绝了。后来看房子成交价格，比我们offer低3000。
第二个房子比较有戏剧性。房子是back to market，问对方原因，标准答案贷款不过关。我们出了个listing price，对方counter回来，价格不变， closing date缩短20天，home inspection从10天减到7天，我们同意，成交。接下来就是做home inspection。A从yelp上找了一个review比较好的美国人Scott。Scott日程排的比较满，基本一天接两个活，一周工作六天。按他每次收费500刀左右，算下来挣钱不少。房检时间安排了5个小时，后来发现实际上检查大概也就两个多小时，剩余的时间Scott都是在写报告。这个行为不是很常见，有利有弊。弊端是buyer和agent必须要陪着他，比较花时间。好处是他如果有不确定的地方，可以随时复查。第二天报告出来，共有10项marginal 和20项defective。Marginal就是可修可不修， defective则是可以和seller讨价还价的地方。做房屋检查之前，对方agent就把上一个buyer的report发过来，上面大概6，7项defective，以表明房屋状况不错。现在Scott能够查出20项来，证明他的确经验丰富，业务熟练。
接下来就是关于维修credit的讨价还价。 Seller Agent认为我们20项必修的房检报告小题大做，我们则简单做了一些research然后据理力争，双方始终谈不到一起，我们要3000，他们只肯出1500。这个过程中， A突然发现他公司附近有一个比较满意的房子重新上市。于是他准备放弃现在这个房子。Buyer Election第一天下午五点，我给Seller agent发去void notice，说房子不要了。对方一下子急了，马上电话过来，觉得为了1500的差价跳出合同太不可思议。A不为所动。然后对方开始加价，比较搞笑的是，刚开始加250到1750，然后再加250到2000，然后3000，最后4000。真是早知当初何必如此。我们要3000的时候对方如果一口答应，完全就没有后面的故事了。最后当然没有成交。这也导致我们和seller的关系彻底恶化，后面要回押金的时候seller迟迟不肯签字，一拖再拖，直到我们发信威胁找律师和上告到仲裁机构。
这次买房让我经验值暴涨，后面再总结。人生中第一个ratified的合同就这么折腾，也是没想到。第三次买房就顺利多了，继续用Scott的房检，讨价还价一回合完成，然后就等贷款，在A的lease到期前两天，顺利close。特别值得一提的是，同事A一大老爷们，做事却心细如发，读合同条款跟读phd论文似的仔细，帮我这个新手找到过几处合同上的错误，最后closing的时候，通过系列计算，还发现title company多收了800刀，不得不服。
大约七月份的时候，另外一个C1同事Q给我电话，问我可不可以帮他写合同。事情起源也颇具戏剧性。这个同事也是Richmond当年的朋友，他早早离开C1，后来从不曾联系过。突然有一天，在Oakton一个房子的open house里面狭路相逢，我去，这不是谁谁吗？当时大家行色匆匆，留了个电话就道别了。后来短暂的交流过看房的经验。这次电话聊天，我才知道Q是个神人，他自己虽然没有执照，但是之前没用agent买过两次房。相比之下，我这个有执照的还找别的agent下单，真是惭愧。这是他第三次买房，可能NOVA这边情势不同，多数listing agent不愿意和没有buyer agent的人打交道，他买房没有前两次顺利。他也试着用过一个朋友当agent，但是因为种种原因效果不是很明显。上次在同一个open house碰见，也算缘分，加上都是熟人，简单谈了一下条款只写合同不看房，我就成了他的buyer agent。
总共帮Q准备了七个offer。 Q不愧是自己单枪匹马买过两次房子的牛人，从头到尾我学到了很多有用的东西。一是他特别有专研精神，任何问题都喜欢穷尽所能的搞明白，特别是和safety相关的事项，比如石棉和铅。二是他擅长和listing agent打交道，总是想方设法的透过交谈的蛛丝马迹搜寻对自己有利的信息。我之前自己买房都是公事公办，看房，出价，等，落空，继续看。帮Q一路offer递下来，也慢慢发现了和对方套近乎的妙处。虽然不是每次都行，但多数时候都会有点意外的收获。
说说几个有印象的房子。第一个房子是在Falls Church，高速旁边300米。 Falls Church房价是dc附近最高之一，巨多高价小黑屋。 Q看上的这个1948年的房子不仅离高速近，外形也有点奇怪。我第一眼就不是很喜欢。 Ld是外貌协会，我近墨者黑，多少受了点影响。另外ld怕吵，所以靠大马路的房子我们基本不考虑。 Q看中这个房子有两点，一个是离mclean hs比较近1.7mile，小学Haycock 0.4mile, 初中longfellow 0.7 mile，都是最top的学校, 学区房的典型。另外一点是房子最近刚降了两次价，比最初价格低了六万五。因为高速的原因，我不是很赞同Q买这个房子。但是Q还是想试一试，递了一个比listing price低三万的offer。递offer过程中， Q做了大量关于高速污染的research，了解到高速近不只是有噪音的问题，尾气和粉尘也是一个潜在的健康威胁，特别是对婴幼儿，并且堵车和不堵车区别也很大。但是这个地方有一道比较高的隔音墙，理论上也能挡住部分尾气，各种因素加在一起，很难去量化最终危害到底多大，我俩企图算出一个benchmark来，但是算来算去也没有一个结果。好在seller非常牛气，说刚降了六万五，不考虑比现在listing price低的offer，加上Q去看房的时候发现内部的空调什么有问题，就放弃了。说到seller，值得罗嗦两句，真的是一朵奇葩啊（或者应该说seller agent奇葩？）。最初的那个listing价格，在我看来是高的离谱，即使降了六万五，依然偏高。 Seller竟然用当初一个离谱的价格做依据来和我们讲条件，他是真的自己把自己都给骗了么？打个比方， seller房子本来市场合理价应该是100万，结果他上市直接列200万，过半个月降到150万，然后有人出价130万来买，他觉得自己吃了一个大亏，根本就不屑于去考虑130万。后来那个房子在市场上待了两个月，中间又降了两次，第一次降了五万，第二次降了二万，而最后成交价比最后的listing price又低了两万。算下来，比最初上市价格低了十五万五，比我们当时出的offer低了六万。中间我忍不住还去调戏了一次listing agent，假意发信去问房子还available吗？ Listing agent秒回，说在啊在啊你快来买吧。我很遗憾的回信说不好意思，我的client刚下了另外一个offer。
第二个有意思的房子是在Mclean。网站上照片看着不错，建于1961年，房间多，居住面积大，离mclean hs只有0.2mile，小学初中也很好，并且远离高速。我和Q都觉得非常不错，房子出来第三天就出了一个全价offer并且要对方24小时答复。对方也很爽快的ratified了合同。接下来就是房检，我给Q推荐了Scott。房检过程中， Q发现地下室有石棉砖，这是他最担心的问题之一，因为他有个新生的baby。然后Scott说内饰粗糙地基不平，也不建议他买。Q非常沮丧恼火，因为看房的时候遇到owner夫妇在家，他们说房子没有石棉。Q于是做了大量石棉防护和清除的research，决定要再砍下五万才行，不然就跳出合同。其实石棉对成人影响有限，换做其他没有小孩的买家，这个问题应该不是特别突出。我当时觉得seller最多再降两万。几番讨价还价， seller居然同意降三万五，可能是因为当初对地砖有石棉不是很知情而内疚，而Q坚持要4万五，差了一万，我们在seller election最后一天终于还是跳出合同了。一个半月后房子pending，看最后成交价格，比我们当时全价offer低两万五，我也为seller感到高兴，毕竟我们耽误了他们近一个月。
第三个有意思的房子是在fairfax。这个其实应该更多的是listing agent的故事。Q夫人特别喜欢这个房子，于是看房当天晚上准备offer。这个房子的listing agent和Q之前有段历史。当时listing agent在卖另外一个房子， Q准备买，那时候我还不是Q的agent。Listing agent想做Q的dual agent, 但是最终没有谈成。所以Q担心这次会不会被listing agent下绊子。鉴于Listing agent说已经有了一个offer，我们又是想急于拿下这个房子，讨论之后，于是我们在listing price上面加了9000，waive了financing contingency。上午11点发出offer， listing agent说下午六点seller做决定。中间我给她打电话发text，都是石沉大海。我隐隐觉得事态不妙。一般只有两个offer的情况下， listing agent会对buyer比较热情，会暗示一些信息让双方竞价坐收渔翁之利。事出反常必有妖。果然到了晚上八点， listing agent发信说seller已经接受另外一个offer。 Q和我都觉得被黑了，因为对方根本就没有给过我们counter的机会。抱着一丝侥幸心理，我们马上回信，问再加 10k seller会不会接受。 Listing agent表示我们只能当back up offer。因为Q夫人真的很喜欢这个房子，我们于是出了一个back up offer， waive掉所有的contingencies, 价格比listing price高13k。这是一个相当强的offer，经过这么多轮真枪实弹的练习，我已经深深认识到了home Inspection简直就是合同后期砍价的大杀器。这个offer，放弃了所有后期的权利， seller一旦接受，基本就是拿钱走人。然并卵。房子还是被另外一个买家买走了。后来看房子的成交价，比listing price高10000，也就是比我们最初的offer不多不少正好高1000。百分之百被listing agent黑了。可能另外一个buyer是她朋友，或者她这次当上了dual agent。两者必居其一。
第四个有意思的房子就是Q最终买下的这个房子。这个offer和counter offer之间刀光剑影险象环生。房子在Falls Church，建造年代交代的有点含糊，在redfin和zillow上显眼位置都是写的2014，但是仔细看最初年代应该是1950。屋主是个越南人，本身是个contractor， 2014拆了所有dry wall进行了大幅度的重建。房子上市两个月一直无人问津，比最初listing 价格已经降了77k。无人问津的原因应该是建造年代的混乱描述让大多数人心存疑虑。但是Q是个特别爱专研的人，了解到各种细节，觉得如果真的dry wall全部翻新，那么解决了78年前老房子含铅的最大隐患，可以出手。向listing agent打听过，目前还没有任何offer，于是我们下了一个比listing price低22k的offer，限对方24小时答复。对方counter回来，说希望我们的价格能够meet in the middle。 Q准备提高10K。根据对方text和email的频率和用词，我觉得对方底气不是很足，说加6k就够了。对方果然接受了我们的offer，在期限最后一个小时内把签好字后的合同发过了。到这一步，基本这个合同就99%的完成了，但是还不算是ratified的合同。因为铅的问题和建造年代的问题，合同上有几处小的地方需要修改。修改的地方必须buyer和seller都要签字。对方发回来的已经有seller的签字。我们这边还需要Q和夫人签字，再发回到seller手上， seller收到的那一瞬间，合同才算正式ratified。
不过对方发回来的合同有两页非常不规范，一看就是手机照的图片，形状颜色清晰度都有很大问题。按理来说他们应该用printer扫描转化为pdf的。为了方便后面的贷款和settlement流程，我在晚上重新准备了一个非常clean的version，签好字，发给对方agent，让他们签好字把合同发回来。第二天早上风云突变，对方11点30突然发信说收到另外一个非常强的offer，让我们submit our best and final offer asap。我马上给Q电话，迅速总结了一下形式，决定不管3721，用最快的速度把昨天收到的合同签字发回去，先把生米做成熟饭，从时间上压制对方，打消掉对方ratify另外一个offer的企图，然后再步步为营见招拆招。接下来我在合同系统里面准备好电子签名， Q第一时间签好，我第一个时间发出去，总共用时18分钟。对方估计没有想到我们能够这么厚颜无耻，两个小时后text给我，说正在联系律师以确定我们的contract是不是有效。那天是星期天，和Q商量后，他准备星期一问他的律师该如何处理。到了星期一， listing agent给我打电话，说经过律师咨询，我们的合同是不合法的，虽然我准备clean version的意图是好的，但是本质上等效于我们拒绝了他们的 counter offer。末了她口气一转，表示还是接受了我们的offer。我赶紧说谢谢，然后通知了Q这个好消息。 Q当然也很高兴，然后告诉我，他的律师也认为我们的offer严格说来不合法。幸运的是对方最后关头良心发现，知道自己毁约在先有点理亏，又或者对方agent怕麻烦，担心我们不善罢甘休可能会法庭相见，做出让步。作为回报，我们后来主动提出提出把home inspection 改为pass/fail条款，表达我们的善意。现在回头来看，当初对方发两张不清不楚的手机照，真难说是有心还是无心。短短48小时的交锋，简直是一招错全盘皆输。
回到我买房的事情上来。时间转眼到了八月底。我发现之前我下第一个offer的那个房子竟然back to market。就是那个因为Wells Fargo而选了另外一买家的房子。listing price和上次非常接近，但是seller agent换了一个新的名字叫 K。我先给原来那个seller agent打电话想了解一下情况。对方始终不接。估计应该是和seller闹僵，被seller解雇了，没有心情和我联系。然后又给现在的seller agent K 打电话询问详情。打了好几次都没有打通。再发text，等了很久，对方终于回了text，说第二天早上9：45am 可以通电话。第二天9月1号，星期五，早上我准点打过去，没有接，过了30分钟又打一次，还是没有接。这样每半个小时打一次过去，到12点左右， K终于接电话了。K只是敷衍的说了一句，早上很忙就没有再解释不接电话的原因。我简单介绍自己后，问K第一个合同怎么回事。 K语气非常激动的描述了一下经过，大意是那个buyer没有ready买这个房子，一切手续准备齐全， closing 当天决定突然毫无征兆的walk away！然后K狂扁了一通前任seller agent，说她犯了超级低级幼稚的错误，合同里面只要求5000刀的deposit，导致buyer 最后一天挥一挥衣袖扔下5000刀潇洒离去。她赌咒发誓25年realtor生涯中，从来没有见过这么不靠谱的seller agent。
K的话让我想起一点相关的往事。当时这屋主决定把房子卖给另外那个buyer后的第三天， seller agent就联系我，说buyer和seller互相看对方很不顺眼，问我愿不愿意做back up offer。我问详细情况，她不肯讲，然后又问我出价多少合适，她说是我第一个合同的escalation offer的上限。因为当时觉得自己时间还多， seller 又一点利都不让，所以我也没有表现出太大的热情，只说如果有机会，我可以back up。结果一晃三个月就过去了，我都几乎忘了这个房子的时候，房子又重新上市。这些细节让我可以确定两件事，一是当初seller和buyer真的看对方非常不顺眼，二是实际过程并不是像K说的那样浪漫那样毫无征兆，即使定金只有5000刀，对一般人家也是不大不小的一笔钱，没有人会平白无故的扔掉5000刀的。如此一来，K这个人讲话的真实性和可靠性，就值得怀疑了。加上早上K不接我电话的插曲，让我不是很喜欢她。我没有提当初back up offer的事情，问K现在有offer没有。K说已经有了一个，但是seller正在外面vacation，要下周二才能回家，这之间的offer她统统不会present给seller。这番话让我打消了下一个24小时时限offer的想法。又打探了一下对方offer的情况， K只说很强。到了下周二9月5号早上，我发了给这个房子的第二个正式offer，在listing price上面加了1200刀，其他都是比较standard的： 45天closing， 30 天financing，home inspection contingency, financing contingency 。K回邮件说另外一个offer有escalation， down payment 30%， pass/fail only inspection and no requests for repairs。我一看心都凉了，这么强的offer，没有我的事了啊。报价高过我，定金多过我，还放弃了房检这个大杀器！傻子才不接这个offer。看来和这个房子注定是无缘了。结果第二天K突然又联系我，说seller决定考虑我的offer，如果我愿意再加3300刀，同时closing改为30天， financing改为21天。我当时有点懵，不敢相信seller会放弃另外一个offer来接我的，于是专门给我的broker打了一个电话求助。我broker一直的风格都是快刀斩乱麻，他问我，你喜欢这个房子吗？喜欢就买，不要管其他任何干扰。我想想也有道理，房子我是喜欢的， K和seller是什么样的人关系不大，一旦合同生效，主动权都在我手里，没有理由不买啊。于是我按K的要求重新发了一个offer过去。电话和她确认的时候，我问K,你为什么要卖给我。 K在电话那头笑了，说她自己也不知道，她这个人比较迷信，就是觉得和我有缘吧。这个理由比上一次wells fargo的理由还要无厘头。但是无厘头的对我有利，姑且信之。
合同接受后，因为时间紧，我立马就开始约房检。先问了Scott, 他日程已经排满。我就上yelp搜了一圈，联系到一个人叫Joe，第二天就能来做检查， review也非常高，于是决定用他。给K说了房检的时间， K让我报一下是哪家公司，她做个备份。我把Joe的联系方式发给了她。另外一边，贷款也紧锣密鼓的展开。贷款的事情有时间再总结，基本就是刚开始也打算用华人中介，后来发现直接联系银行利息更好，所以在朋友的推荐下直接用了local的一家银行。
9/8号星期五的下午四点， Joe准时来到我家。见面第一件事情，我就认真的告诉Joe，他是我付钱请来干活的，他的唯一目标就是找到尽量多的缺陷，好让我能向seller多要一点credit。同时表明我是一个realtor，如果这次他做的好，将来我会给他推荐更多客户。最后随意问了一句， seller agent给他打过电话没有。Joe沉吟半晌，告诉我一个非常非常意外的消息，他来我这里的路上， K给他打了足足40分钟电话，中心思想就是交代他没必要做的检查就不要做。我惊讶的下巴都快要掉了。自从签合同以后，需要各种paper work所以给K的电话邮件短信很多，基本上统统不回，除非是她要找我的一刻，她才会发一个text或者邮件过来。我对此腹诽已久，到此刻彻底认清了K的人品。我和Joe讲了K的事情，和他统一了战线，心底里已经下决定要在房检后狠狠砍几万下来才解气。Joe是荷兰来的移民，当过marine，受伤后退役当了房检员，腿上至今还有轻微的残疾。他专业过硬尽职尽责，每做一次检查都给我详细解释原理，听不懂的单词他会主动spell出来让我google。房子检查完毕，最大的问题是窗户都比较旧，建成之后就再也没有翻新过，有些地方已经关不严，空调和暖气上的能源浪费可能有点多。换窗子比想象中贵很多, Joe说全换下来要3万左右。第二是roof和HAVC都有十年旧，不知道还能用多久。其他小问题就不罗列了。关于窗子的问题， K和seller早心知肚明，他们耍了个手段，在合同里面列为sold as is。我之前没有留意，现在才意识到自己被坑了。但是我心中依然底气十足，前面两次帮朋友买房的经历让我深深体会到buyer在合同签订后的巨大优势，他们能坑我，我自然会想办法坑回去。
周末Joe把房检报告发给我，非常详尽，共95页， 59条各种各样的问题。我仔细阅读后整理出15项需要维修的东西，拖到星期三9/13号晚上把报告发给K。
这里说一下我的策略。这个房子是back to market, 这已经是一个red flag。一般情况下，合同的破裂肯定不只是单方面的原因。买家固然可能像K说的那样没有ready，但是房子本身也有可能有问题。比如说窗户的翻新就是一个大头。另外我还注意到相比上一次，seller主动清理了septic tank，地下室也安装了除氡气设备。这就说明这些问题肯定在第一次房检的时候被查出，seller随后进行了维修。一般的买家对back to market的房子都会格外警惕，担心房屋有不知道的缺陷，因此重新上市的房子价格也会比上一次低一些。这个房子因为位置佳外形好，这次重新上市只比第一次低了0.1%。我赌的就是seller不敢再被跳出合同一次，不然连着两次back to market, 正常人是不敢去买的，除非房价降一大截有人想捡漏。另外房子在市场上呆的越久对价格越不利，经常有看见已经on market超过半年的房子降价无数次依然无人问津。所以我的策略非常清晰，所有contingency removal尽量拖到期限的最后一天，关键时候以跳出合同相威胁。我这次合同的几个期限是这样：从合同ratified的日期开始按calendar day算，做Home inspection期限是7天，然后讨价还价7天，最后buyer有2天决定是否void合同，加起来16天，这期间任何时候void 合同，都能安全拿回定金；贷款总共21天，如果21天内因为银行的原因没有批准，买家也能毫无损伤的跳出合同。当然一般合同里面的期限比我这个要宽松，比如home inspection 14天，贷款30天等等。
我的合同是9/6号ratified的，9/13号是发房检报告的最后期限，9/22号是利用房检跳出合同的最后期限。房检的同时，还有一个白蚁的检查，我告诉K这个白蚁检查约在9/15号星期五。K故伎重演，让我把检查员的联系方式告诉她。我按奈住心头怒火，说我可以直接安排白蚁检查。 K态度非常强硬，说按NVAR规定，只有经过她的允许检查人员才能进屋。我说你现在可以email里面或者电话给permission，然后我周五跟随检查员做检查。 K说这样不行，违反了ethic code。然后接下来一天我们就这个问题展开激烈辩论， K始终坚持任何人进去都必须要先和她联系，然后由她或者助手带领才能进屋，我则认为只要K同意， licensed professional都可以经由sentrilock系统进屋。事实上前面两次帮朋友做房检的时候， listing agent都根本都没有过问细节，只是把具体时间通告给seller，各种检查都是我带client和inspector做的， listing agent从头到尾都不曾参与。我还特地又发信向我的broker求助，问是不是我真的错了。我的broker了解了事情经过，得出结论K是一个非常偏执的人，我的行为并无不当之处。辩论到后来， K开始攻击我的道德水准。我反唇相讥，说我做任何事情始终把ethic放第一位，倒是你，房检前背着我偷偷给Joe打电话长聊40分钟又该怎么说？至此我和K终于撕破脸皮。 K显然被我的话刺激的不轻，星期四晚上深夜三点左右连续给我发了几封邮件，最后两封是NVAR条文里面关于ethic的论述，还标了重点。真是难为她了。
9/16星期六晚上， K发来seller对房检的回应，不维修任何东西，给1880刀credit。我回信说这个数目太小，我不可能接受，我要35000刀，不然只能void合同。星期天K回信，说seller决定跳出合同。这个反应真是出乎我的意外。我一直赌seller不敢再重新list房子，看来某个环节的判断出了问题。seller这么牛气，难道K当初真的因为觉得和我有缘而劝买家放弃了另外一个完美的offer？难道我真的和K有缘？
房子我还是喜欢的，之所以开口要35000刀，实在是被K从头到尾拙劣的表演给激怒了，想找点平衡回来。 9/18号星期一的早上，抱着侥幸的心理，我给K发了一封邮件，问seller的credit能不能再高一些。 K没有回信，中午的时候就收到K的助手发来的release form，上面有seller的签字，只等我签字就可以跳出合同。一般情况都是buyer主动发release form， seller这么积极的还是第一次碰到。我没有其他选择，签字了事。
第二次买房就这么嘎然而止。这是一个双方都没预料的结局。其实seller最后再稍微让步一点，我也就借台阶就下了。我所有的怒火都是冲K而发的，对seller并没有多大不满。借房检报告砍价是行业规矩，漫天要价坐地还钱是议价手段。Seller应该是一个ego非常强的人，估计被我35000的开价激怒了，而他又不知道K的极其不professioal的各种劣迹才是我狮子大开口的缘由，最后宁愿冒着连续跳出合同的风险也不想把房子卖给我。
这时离我现在租房合同到期还有两个半月，时间上紧了一点，但完全可操作，前面下offer的时候时间因素也在考虑范围，即使跳出我还有时间再买一个。买房势在必行，为了稳妥，我还看了herdon 地铁站附近几个condo和townhouse，最后如果没有满意的房子，就快速入手一个过渡房。
同时我对Oakton那个房子的命运很好奇，一直关注。房子第二次back to market， listing price分文未降。十天之后，房子依然挂在卖房网站上。我试探着给K发了一封邮件，问房子有offer没，如果没有，我可以再下一个新offer。 K第二天回信，负气闭口不谈offer的事，只是说按我房检报告的要求，新房子才是我应该要买的。然后再也不理我。
到10/8号，已经二十天过去，那个房子还是没有卖出去。是否当初那个完美的offer根本就不曾有过？或者真的有过，被两次back to market给吓跑了？K这期间也一直不理我。一不做二不休，估摸着seller现在应该已经沉不住气了，我决定硬上弓一次。晚上六点直接给K发了关于这个房的第三个正式的offer。信中说非常遗憾此前的各种误会，但是我还是想促成这个交易，不愿意看到两败俱伤的局面。有点酒桌上我先干你随意的意思。我的第三个offer比listing price低15000刀， waive home inspection contingency，然后限对方在第二天晚上9点前接受，过期作废。这个offer实际上和第二个差别不是很大，虽然出价低了一些，不过waive掉房屋检查，相当于直接在价格里面反应了维修的credit，但是对seller来说是后面手续基本hassle free。三个小时之后K回信，让我的broker和她或者她的老板谈，然后才有探讨下一步的可能。这个要求有点莫名其妙，似乎她和我直接对话都不愿意。Anyway，第二天早上我把邮件forward给我broker，他看完也毫无头绪，不过还是打电话过去了。谈话根本没有什么结果，基本就是K向我的broker抱怨一通，我的broker向K吼了几句，双方不欢而散。
时间很快就要到我的最后期限了，我已经放弃希望，结果晚上差10分钟到9点的时候，收到K的来信，说seller counter offer来了，加了7000刀， closing 缩短为22天，贷款 17天。真是峰回路转柳暗花明。第二天早上和loan officer确认了一下贷款没有问题，我就很爽快的把合同ratify了。
期间还有一些小花絮。花絮一是房检的那天，遇见邻居，一个很nice的美国老头，特别热心的为我介绍小区的一切并衷心的欢迎我的到来。后来房子back to market的当天他还特意打电话给我，问怎么回事，并帮我分析了一下房子的价位。我第三次下offer有一部分原因也是因为这个邻居的善意。花絮二是九月底实际上我们还看上了great fall一个房子并下了offer，对方当天就接受了。那个房子维护的极为精心，内部各种upgrade，后院大，隐私特好，是所有房子全家意见最统一的一看就想买的一个。遗憾的时做房检的时候发现地下室曾经进过水，长过霉。屋主去年已经重新装了排水系统，用专业公司除过霉。为了打消我们的疑虑，屋主还特地请人做了一次室内空气质量的检查，空气没有半点问题。我想买，但是ld执意跳出合同，最终还是随了ld的意思。
至此我的买房之路接近尾声，我在11月初close了房子，交接顺利， seller还把living room墙上的一个本来要搬走的电视留给了我， K给我的最后一条text也相当有人情味：Thanks xxx. I wish you and your family all of the best in your new home. That house had much love in it, and good chi. Wishing you health and prosperity.
买房经验：
喜欢一个房子，宁愿加价抢到手也不要错过，后期有大把机会决定要还是不要这个房子。
Home inspection contingency 很重要。有这个条款在，合同后期对buyer来说基本就是人为鱼肉我为刀俎。
Void contract对seller的损害值远远大于对buyer的损害。
买房是人生大事，当事人特别容易变得emotional，第三方的参考意见还是很有帮助。
房检费用不要省，好的inpector不仅教会你许多房屋的维护知识，还能让你砍价的时候理直气壮。
贷款超过64万，直接找银行拿premier loan，利息比中介好不少。如果贷款数目低，中介可能灵活一些，两者差别不大。

carefreefox

6 年多

2 楼

发一下我的买房过程，有点长，希望对正在买房和将要买房的朋友有所帮助。经验总结只是适用于大dc地区，湾区的朋友们可以自动忽略。

另外，大家知道如何赚魅力值吗？

***

两年前开始准备买房。因为ld对房子比较挑剔，除了外形要好看，还必须满足各种个人喜好。我是个怕麻烦别人的人，担心一般的中介受不了我们的罗嗦，索性考了一个license，挂靠了一个broker。然而即使有了license，对于如何写合同和房子估价还是两眼一抹黑。挂靠的broker不是很靠谱，从来没有主动指导我一遍买房子的过程，我手握执照却心里没底。后来联系了一个朋友用过的中介，谈了一下，我有执照可以自己看房，只让他帮我写合同，他拿0.5%。

然后陆陆续续的看了很多房子。 Ld上班在reston，我上班在更靠近dc一带。我们希望房子位置在靠近地铁附近或者介于Reston和Vienna之间。几个重要指标包括朝向，远离马路，建于1978年以后。当然，学区毫无疑问要好，尽管孩子当时还小，老大才两岁，老二还没有出生。看房范围包括Herndon， Oakton， Vienna, Great Falls等等，基本就是广撒网多捞鱼。Herndon主要是frying pan farm附近，女儿比较喜欢去farm里面玩，附近的小学Floris是一个十分的学校。但是印度人比较多，我无所谓可是ld比较介意, 高中South lake不行，之后肯定要搬家。有一个亮点是新修的silver地铁站已经有了雏形，感觉通车在望，不过房价也早就price in。 Oakton不错，旁边就是学区和地理位置相对更好一些的Vienna。 Great Fall一开始就是个备选项，学区虽然非常好，可是感觉那边生活设施不是特别方便，稍微靠近城的地方又太贵。

2016年3月，第一个动心的房子出现在Herndon，外形漂亮，小区环境安静，后面加盖了阳台和天井，walkout basement, 里面各种upgrade， listing 价格也很合理。 Open house当天人比较多，和seller agent聊了一下，出来三天，已经有两个口头offer了。她好心告诫我，想要这个房子的话当天晚上就必须出offer。下午和我的agent聊了一下，准备晚上把offer递出去。结果大约吃晚饭的时候，发现房子已经pending了。

2016年6月末的时候，在Oakton靠近Vienna区域发现了一个非常不错的房子，外形是见过的房子里面最漂亮之一，学区是flint hill, Thoreau和 madison，都是排名非常靠前的，前面院子非常大和平整，房前屋后的园艺也颇具水准。在我看来，几乎完美。然而ld还是有不满意的地方，觉得后院太小，离背后的邻居比较近（其实有一道很高的灌木丛围墙挡着），隐私不是很好（根本就不是个事）。另外还有一些小毛病，比如门口有树（封建迷信1），正门正对楼梯（封建迷信2），穿堂风（封建迷信3）等等。房子的价格也比较合理，在zillow和redfin估价附近。当时房子上市大概有5，6天左右，看房之后联系seller agent，说还没有offer。我心中有点疑惑，这么好的房子居然没有人感兴趣，感觉有点不可思议。 seller agent说可能是周末open house那两天下大雨，大家都不愿意出门。房子我们前前后后看了三次， ld始终抱怨后院小，不过在我的极力撺掇下，同意下了一个offer，比listing price低两万。我的agent帮我们把Offer发出去后，对方迟迟没有回应。催我的agent去问，说是seller不是很情愿降价，但是他们手上只有我这一个offer，三天之后终于counter了，加了1万，还修改了许多contract中的细节，比如EMD， home inspection date, financing contingency date, closing date 等等。我其实觉得这个offer 已经非常好了，准备接受，但是ld不愿意，坚持要再减5000才买。征询我agent的意见，他说我们价格不错，周围房子都这个价格。另外他觉得对方agent比较罗嗦和斤斤计较，修改合同太多，总之我们可以压一下价。我看过周围的房子，面积大小和里面设施和这个房子可能还有可比性，但是外形都差几条街，心中难免有点嘀咕，觉得这个房子目前价格偏低。但是这是我们的第一个买房offer，我的agent又干这一行多年，我也有点吃不准我的想法对不对。最后依了ld的意见， counter 5000回去。这一次对方又迟迟没有回应。两天后，对方agent突然来信，说lots of showings and offers, seller已经ratified另外一个全价offer了。Ld听到这个消息立马就懵了。没有人和我们抢的时候，她看这个房子眼里就只有缺点，知道很多人抢后，马上想起了这个房子的各种优点。

这个房子的失利让我和ld都颇受打击，特别是ld，沮丧的快抑郁了。总是在失去之后，才想再拥有。后来就是秋冬季，房源渐少，一直也没有看对眼的，再也没有下过offer。

2017年春天，又重新鼓足劲看房，中间续了两次lease，房租已经涨到2000多，加上女儿明年就要上Kindergarten，不能再拖。这时突然发现因为自己没有按时完成post license的一个课程，我的license已经失效。联系我的broker，他已经跳槽去另外一家公司。难怪也没有人提醒我一下license的事情。于是在线完成课程，然后补交了乱七八糟的1000多刀的各种手续费，于2017年四月重新激活了license。Broker也换了一家，之前的那家不靠谱。

鉴于上一个房子下offer不是很成功的经历，我这次决定自己当自己的agent。

2017年5月末，距离上次下offer大约一年，终于又看到一个让人心动的房子。巧的是，这个房子离上个错失的房子很近，开车两分钟。房子外貌也类似，里面设施好一些，学区完全一样，不足之处是后院有点坡度。另外一个ld眼中的缺点是屋里光线不是特别充足。劝说ld几次后，我们决定下个offer。房子listing price比zillow和redfin高出2到3万，聊了一下， seller已经有一个offer了，我就出了一个低于listing price 5000的offer，同时加了一个escalation 条款，比listing高10000刀封顶。第二天seller agent说，我们两个offer非常接近， seller接受了另外一家。追问原因，说可能是seller感觉和buyer都用wells fargo， seller估摸着到时候转账方便。好吧，我当buyer agent下的第一个正式offer就这样无疾而终，虽然遗憾也只能move on。

后来一天，当初给我推荐agent的那个朋友告诉我，一个C1同事A最近也在买房。这个同事A也是我们以前共同的球友，当年经常一起打球，不过我换工作之后，好久没有联系。在微信上和A联系，很快谈妥，我收非常低的commission, 只负责写合同谈价格不负责看房。前后帮A下了三个房子的offer。第一个房子出了比listing price多一万。对方说收到三个相近的offer，让我们waive appraisal就给我们。我们琢磨了一下，对方agent主动联系我们，我们offer应该还是比较有优势，我和同事都是新手（他第一次买我第一帮人买），不想承担appraisal太低的风险，于是我们拒绝了。后来看房子成交价格，比我们offer低3000。
第二个房子比较有戏剧性。房子是back to market，问对方原因，标准答案贷款不过关。我们出了个listing price，对方counter回来，价格不变， closing date缩短20天，home inspection从10天减到7天，我们同意，成交。接下来就是做home inspection。A从yelp上找了一个review比较好的美国人Scott。Scott日程排的比较满，基本一天接两个活，一周工作六天。按他每次收费500刀左右，算下来挣钱不少。房检时间安排了5个小时，后来发现实际上检查大概也就两个多小时，剩余的时间Scott都是在写报告。这个行为不是很常见，有利有弊。弊端是buyer和agent必须要陪着他，比较花时间。好处是他如果有不确定的地方，可以随时复查。第二天报告出来，共有10项marginal 和20项defective。Marginal就是可修可不修， defective则是可以和seller讨价还价的地方。做房屋检查之前，对方agent就把上一个buyer的report发过来，上面大概6，7项defective，以表明房屋状况不错。现在Scott能够查出20项来，证明他的确经验丰富，业务熟练。
接下来就是关于维修credit的讨价还价。 Seller Agent认为我们20项必修的房检报告小题大做，我们则简单做了一些research然后据理力争，双方始终谈不到一起，我们要3000，他们只肯出1500。这个过程中， A突然发现他公司附近有一个比较满意的房子重新上市。于是他准备放弃现在这个房子。Buyer Election第一天下午五点，我给Seller agent发去void notice，说房子不要了。对方一下子急了，马上电话过来，觉得为了1500的差价跳出合同太不可思议。A不为所动。然后对方开始加价，比较搞笑的是，刚开始加250到1750，然后再加250到2000，然后3000，最后4000。真是早知当初何必如此。我们要3000的时候对方如果一口答应，完全就没有后面的故事了。最后当然没有成交。这也导致我们和seller的关系彻底恶化，后面要回押金的时候seller迟迟不肯签字，一拖再拖，直到我们发信威胁找律师和上告到仲裁机构。

这次买房让我经验值暴涨，后面再总结。人生中第一个ratified的合同就这么折腾，也是没想到。第三次买房就顺利多了，继续用Scott的房检，讨价还价一回合完成，然后就等贷款，在A的lease到期前两天，顺利close。特别值得一提的是，同事A一大老爷们，做事却心细如发，读合同条款跟读phd论文似的仔细，帮我这个新手找到过几处合同上的错误，最后closing的时候，通过系列计算，还发现title company多收了800刀，不得不服。

大约七月份的时候，另外一个C1同事Q给我电话，问我可不可以帮他写合同。事情起源也颇具戏剧性。这个同事也是Richmond当年的朋友，他早早离开C1，后来从不曾联系过。突然有一天，在Oakton一个房子的open house里面狭路相逢，我去，这不是谁谁吗？当时大家行色匆匆，留了个电话就道别了。后来短暂的交流过看房的经验。这次电话聊天，我才知道Q是个神人，他自己虽然没有执照，但是之前没用agent买过两次房。相比之下，我这个有执照的还找别的agent下单，真是惭愧。这是他第三次买房，可能NOVA这边情势不同，多数listing agent不愿意和没有buyer agent的人打交道，他买房没有前两次顺利。他也试着用过一个朋友当agent，但是因为种种原因效果不是很明显。上次在同一个open house碰见，也算缘分，加上都是熟人，简单谈了一下条款只写合同不看房，我就成了他的buyer agent。

总共帮Q准备了七个offer。 Q不愧是自己单枪匹马买过两次房子的牛人，从头到尾我学到了很多有用的东西。一是他特别有专研精神，任何问题都喜欢穷尽所能的搞明白，特别是和safety相关的事项，比如石棉和铅。二是他擅长和listing agent打交道，总是想方设法的透过交谈的蛛丝马迹搜寻对自己有利的信息。我之前自己买房都是公事公办，看房，出价，等，落空，继续看。帮Q一路offer递下来，也慢慢发现了和对方套近乎的妙处。虽然不是每次都行，但多数时候都会有点意外的收获。

说说几个有印象的房子。第一个房子是在Falls Church，高速旁边300米。 Falls Church房价是dc附近最高之一，巨多高价小黑屋。 Q看上的这个1948年的房子不仅离高速近，外形也有点奇怪。我第一眼就不是很喜欢。 Ld是外貌协会，我近墨者黑，多少受了点影响。另外ld怕吵，所以靠大马路的房子我们基本不考虑。 Q看中这个房子有两点，一个是离mclean hs比较近1.7mile，小学Haycock 0.4mile, 初中longfellow 0.7 mile，都是最top的学校, 学区房的典型。另外一点是房子最近刚降了两次价，比最初价格低了六万五。因为高速的原因，我不是很赞同Q买这个房子。但是Q还是想试一试，递了一个比listing price低三万的offer。递offer过程中， Q做了大量关于高速污染的research，了解到高速近不只是有噪音的问题，尾气和粉尘也是一个潜在的健康威胁，特别是对婴幼儿，并且堵车和不堵车区别也很大。但是这个地方有一道比较高的隔音墙，理论上也能挡住部分尾气，各种因素加在一起，很难去量化最终危害到底多大，我俩企图算出一个benchmark来，但是算来算去也没有一个结果。好在seller非常牛气，说刚降了六万五，不考虑比现在listing price低的offer，加上Q去看房的时候发现内部的空调什么有问题，就放弃了。说到seller，值得罗嗦两句，真的是一朵奇葩啊（或者应该说seller agent奇葩？）。最初的那个listing价格，在我看来是高的离谱，即使降了六万五，依然偏高。 Seller竟然用当初一个离谱的价格做依据来和我们讲条件，他是真的自己把自己都给骗了么？打个比方， seller房子本来市场合理价应该是100万，结果他上市直接列200万，过半个月降到150万，然后有人出价130万来买，他觉得自己吃了一个大亏，根本就不屑于去考虑130万。后来那个房子在市场上待了两个月，中间又降了两次，第一次降了五万，第二次降了二万，而最后成交价比最后的listing price又低了两万。算下来，比最初上市价格低了十五万五，比我们当时出的offer低了六万。中间我忍不住还去调戏了一次listing agent，假意发信去问房子还available吗？ Listing agent秒回，说在啊在啊你快来买吧。我很遗憾的回信说不好意思，我的client刚下了另外一个offer。

第二个有意思的房子是在Mclean。网站上照片看着不错，建于1961年，房间多，居住面积大，离mclean hs只有0.2mile，小学初中也很好，并且远离高速。我和Q都觉得非常不错，房子出来第三天就出了一个全价offer并且要对方24小时答复。对方也很爽快的ratified了合同。接下来就是房检，我给Q推荐了Scott。房检过程中， Q发现地下室有石棉砖，这是他最担心的问题之一，因为他有个新生的baby。然后Scott说内饰粗糙地基不平，也不建议他买。Q非常沮丧恼火，因为看房的时候遇到owner夫妇在家，他们说房子没有石棉。Q于是做了大量石棉防护和清除的research，决定要再砍下五万才行，不然就跳出合同。其实石棉对成人影响有限，换做其他没有小孩的买家，这个问题应该不是特别突出。我当时觉得seller最多再降两万。几番讨价还价， seller居然同意降三万五，可能是因为当初对地砖有石棉不是很知情而内疚，而Q坚持要4万五，差了一万，我们在seller election最后一天终于还是跳出合同了。一个半月后房子pending，看最后成交价格，比我们当时全价offer低两万五，我也为seller感到高兴，毕竟我们耽误了他们近一个月。

第三个有意思的房子是在fairfax。这个其实应该更多的是listing agent的故事。Q夫人特别喜欢这个房子，于是看房当天晚上准备offer。这个房子的listing agent和Q之前有段历史。当时listing agent在卖另外一个房子， Q准备买，那时候我还不是Q的agent。Listing agent想做Q的dual agent, 但是最终没有谈成。所以Q担心这次会不会被listing agent下绊子。鉴于Listing agent说已经有了一个offer，我们又是想急于拿下这个房子，讨论之后，于是我们在listing price上面加了9000，waive了financing contingency。上午11点发出offer， listing agent说下午六点seller做决定。中间我给她打电话发text，都是石沉大海。我隐隐觉得事态不妙。一般只有两个offer的情况下， listing agent会对buyer比较热情，会暗示一些信息让双方竞价坐收渔翁之利。事出反常必有妖。果然到了晚上八点， listing agent发信说seller已经接受另外一个offer。 Q和我都觉得被黑了，因为对方根本就没有给过我们counter的机会。抱着一丝侥幸心理，我们马上回信，问再加 10k seller会不会接受。 Listing agent表示我们只能当back up offer。因为Q夫人真的很喜欢这个房子，我们于是出了一个back up offer， waive掉所有的contingencies, 价格比listing price高13k。这是一个相当强的offer，经过这么多轮真枪实弹的练习，我已经深深认识到了home Inspection简直就是合同后期砍价的大杀器。这个offer，放弃了所有后期的权利， seller一旦接受，基本就是拿钱走人。然并卵。房子还是被另外一个买家买走了。后来看房子的成交价，比listing price高10000，也就是比我们最初的offer不多不少正好高1000。百分之百被listing agent黑了。可能另外一个buyer是她朋友，或者她这次当上了dual agent。两者必居其一。

第四个有意思的房子就是Q最终买下的这个房子。这个offer和counter offer之间刀光剑影险象环生。房子在Falls Church，建造年代交代的有点含糊，在redfin和zillow上显眼位置都是写的2014，但是仔细看最初年代应该是1950。屋主是个越南人，本身是个contractor， 2014拆了所有dry wall进行了大幅度的重建。房子上市两个月一直无人问津，比最初listing 价格已经降了77k。无人问津的原因应该是建造年代的混乱描述让大多数人心存疑虑。但是Q是个特别爱专研的人，了解到各种细节，觉得如果真的dry wall全部翻新，那么解决了78年前老房子含铅的最大隐患，可以出手。向listing agent打听过，目前还没有任何offer，于是我们下了一个比listing price低22k的offer，限对方24小时答复。对方counter回来，说希望我们的价格能够meet in the middle。 Q准备提高10K。根据对方text和email的频率和用词，我觉得对方底气不是很足，说加6k就够了。对方果然接受了我们的offer，在期限最后一个小时内把签好字后的合同发过了。到这一步，基本这个合同就99%的完成了，但是还不算是ratified的合同。因为铅的问题和建造年代的问题，合同上有几处小的地方需要修改。修改的地方必须buyer和seller都要签字。对方发回来的已经有seller的签字。我们这边还需要Q和夫人签字，再发回到seller手上， seller收到的那一瞬间，合同才算正式ratified。
不过对方发回来的合同有两页非常不规范，一看就是手机照的图片，形状颜色清晰度都有很大问题。按理来说他们应该用printer扫描转化为pdf的。为了方便后面的贷款和settlement流程，我在晚上重新准备了一个非常clean的version，签好字，发给对方agent，让他们签好字把合同发回来。第二天早上风云突变，对方11点30突然发信说收到另外一个非常强的offer，让我们submit our best and final offer asap。我马上给Q电话，迅速总结了一下形式，决定不管3721，用最快的速度把昨天收到的合同签字发回去，先把生米做成熟饭，从时间上压制对方，打消掉对方ratify另外一个offer的企图，然后再步步为营见招拆招。接下来我在合同系统里面准备好电子签名， Q第一时间签好，我第一个时间发出去，总共用时18分钟。对方估计没有想到我们能够这么厚颜无耻，两个小时后text给我，说正在联系律师以确定我们的contract是不是有效。那天是星期天，和Q商量后，他准备星期一问他的律师该如何处理。到了星期一， listing agent给我打电话，说经过律师咨询，我们的合同是不合法的，虽然我准备clean version的意图是好的，但是本质上等效于我们拒绝了他们的 counter offer。末了她口气一转，表示还是接受了我们的offer。我赶紧说谢谢，然后通知了Q这个好消息。 Q当然也很高兴，然后告诉我，他的律师也认为我们的offer严格说来不合法。幸运的是对方最后关头良心发现，知道自己毁约在先有点理亏，又或者对方agent怕麻烦，担心我们不善罢甘休可能会法庭相见，做出让步。作为回报，我们后来主动提出提出把home inspection 改为pass/fail条款，表达我们的善意。现在回头来看，当初对方发两张不清不楚的手机照，真难说是有心还是无心。短短48小时的交锋，简直是一招错全盘皆输。

回到我买房的事情上来。时间转眼到了八月底。我发现之前我下第一个offer的那个房子竟然back to market。就是那个因为Wells Fargo而选了另外一买家的房子。listing price和上次非常接近，但是seller agent换了一个新的名字叫 K。我先给原来那个seller agent打电话想了解一下情况。对方始终不接。估计应该是和seller闹僵，被seller解雇了，没有心情和我联系。然后又给现在的seller agent K 打电话询问详情。打了好几次都没有打通。再发text，等了很久，对方终于回了text，说第二天早上9：45am 可以通电话。第二天9月1号，星期五，早上我准点打过去，没有接，过了30分钟又打一次，还是没有接。这样每半个小时打一次过去，到12点左右， K终于接电话了。K只是敷衍的说了一句，早上很忙就没有再解释不接电话的原因。我简单介绍自己后，问K第一个合同怎么回事。 K语气非常激动的描述了一下经过，大意是那个buyer没有ready买这个房子，一切手续准备齐全， closing 当天决定突然毫无征兆的walk away！然后K狂扁了一通前任seller agent，说她犯了超级低级幼稚的错误，合同里面只要求5000刀的deposit，导致buyer 最后一天挥一挥衣袖扔下5000刀潇洒离去。她赌咒发誓25年realtor生涯中，从来没有见过这么不靠谱的seller agent。

K的话让我想起一点相关的往事。当时这屋主决定把房子卖给另外那个buyer后的第三天， seller agent就联系我，说buyer和seller互相看对方很不顺眼，问我愿不愿意做back up offer。我问详细情况，她不肯讲，然后又问我出价多少合适，她说是我第一个合同的escalation offer的上限。因为当时觉得自己时间还多， seller 又一点利都不让，所以我也没有表现出太大的热情，只说如果有机会，我可以back up。结果一晃三个月就过去了，我都几乎忘了这个房子的时候，房子又重新上市。这些细节让我可以确定两件事，一是当初seller和buyer真的看对方非常不顺眼，二是实际过程并不是像K说的那样浪漫那样毫无征兆，即使定金只有5000刀，对一般人家也是不大不小的一笔钱，没有人会平白无故的扔掉5000刀的。如此一来，K这个人讲话的真实性和可靠性，就值得怀疑了。加上早上K不接我电话的插曲，让我不是很喜欢她。我没有提当初back up offer的事情，问K现在有offer没有。K说已经有了一个，但是seller正在外面vacation，要下周二才能回家，这之间的offer她统统不会present给seller。这番话让我打消了下一个24小时时限offer的想法。又打探了一下对方offer的情况， K只说很强。到了下周二9月5号早上，我发了给这个房子的第二个正式offer，在listing price上面加了1200刀，其他都是比较standard的： 45天closing， 30 天financing，home inspection contingency, financing contingency 。K回邮件说另外一个offer有escalation， down payment 30%， pass/fail only inspection and no requests for repairs。我一看心都凉了，这么强的offer，没有我的事了啊。报价高过我，定金多过我，还放弃了房检这个大杀器！傻子才不接这个offer。看来和这个房子注定是无缘了。结果第二天K突然又联系我，说seller决定考虑我的offer，如果我愿意再加3300刀，同时closing改为30天， financing改为21天。我当时有点懵，不敢相信seller会放弃另外一个offer来接我的，于是专门给我的broker打了一个电话求助。我broker一直的风格都是快刀斩乱麻，他问我，你喜欢这个房子吗？喜欢就买，不要管其他任何干扰。我想想也有道理，房子我是喜欢的， K和seller是什么样的人关系不大，一旦合同生效，主动权都在我手里，没有理由不买啊。于是我按K的要求重新发了一个offer过去。电话和她确认的时候，我问K,你为什么要卖给我。 K在电话那头笑了，说她自己也不知道，她这个人比较迷信，就是觉得和我有缘吧。这个理由比上一次wells fargo的理由还要无厘头。但是无厘头的对我有利，姑且信之。

合同接受后，因为时间紧，我立马就开始约房检。先问了Scott, 他日程已经排满。我就上yelp搜了一圈，联系到一个人叫Joe，第二天就能来做检查， review也非常高，于是决定用他。给K说了房检的时间， K让我报一下是哪家公司，她做个备份。我把Joe的联系方式发给了她。另外一边，贷款也紧锣密鼓的展开。贷款的事情有时间再总结，基本就是刚开始也打算用华人中介，后来发现直接联系银行利息更好，所以在朋友的推荐下直接用了local的一家银行。
9/8号星期五的下午四点， Joe准时来到我家。见面第一件事情，我就认真的告诉Joe，他是我付钱请来干活的，他的唯一目标就是找到尽量多的缺陷，好让我能向seller多要一点credit。同时表明我是一个realtor，如果这次他做的好，将来我会给他推荐更多客户。最后随意问了一句， seller agent给他打过电话没有。Joe沉吟半晌，告诉我一个非常非常意外的消息，他来我这里的路上， K给他打了足足40分钟电话，中心思想就是交代他没必要做的检查就不要做。我惊讶的下巴都快要掉了。自从签合同以后，需要各种paper work所以给K的电话邮件短信很多，基本上统统不回，除非是她要找我的一刻，她才会发一个text或者邮件过来。我对此腹诽已久，到此刻彻底认清了K的人品。我和Joe讲了K的事情，和他统一了战线，心底里已经下决定要在房检后狠狠砍几万下来才解气。Joe是荷兰来的移民，当过marine，受伤后退役当了房检员，腿上至今还有轻微的残疾。他专业过硬尽职尽责，每做一次检查都给我详细解释原理，听不懂的单词他会主动spell出来让我google。房子检查完毕，最大的问题是窗户都比较旧，建成之后就再也没有翻新过，有些地方已经关不严，空调和暖气上的能源浪费可能有点多。换窗子比想象中贵很多, Joe说全换下来要3万左右。第二是roof和HAVC都有十年旧，不知道还能用多久。其他小问题就不罗列了。关于窗子的问题， K和seller早心知肚明，他们耍了个手段，在合同里面列为sold as is。我之前没有留意，现在才意识到自己被坑了。但是我心中依然底气十足，前面两次帮朋友买房的经历让我深深体会到buyer在合同签订后的巨大优势，他们能坑我，我自然会想办法坑回去。

周末Joe把房检报告发给我，非常详尽，共95页， 59条各种各样的问题。我仔细阅读后整理出15项需要维修的东西，拖到星期三9/13号晚上把报告发给K。

这里说一下我的策略。这个房子是back to market, 这已经是一个red flag。一般情况下，合同的破裂肯定不只是单方面的原因。买家固然可能像K说的那样没有ready，但是房子本身也有可能有问题。比如说窗户的翻新就是一个大头。另外我还注意到相比上一次，seller主动清理了septic tank，地下室也安装了除氡气设备。这就说明这些问题肯定在第一次房检的时候被查出，seller随后进行了维修。一般的买家对back to market的房子都会格外警惕，担心房屋有不知道的缺陷，因此重新上市的房子价格也会比上一次低一些。这个房子因为位置佳外形好，这次重新上市只比第一次低了0.1%。我赌的就是seller不敢再被跳出合同一次，不然连着两次back to market, 正常人是不敢去买的，除非房价降一大截有人想捡漏。另外房子在市场上呆的越久对价格越不利，经常有看见已经on market超过半年的房子降价无数次依然无人问津。所以我的策略非常清晰，所有contingency removal尽量拖到期限的最后一天，关键时候以跳出合同相威胁。我这次合同的几个期限是这样：从合同ratified的日期开始按calendar day算，做Home inspection期限是7天，然后讨价还价7天，最后buyer有2天决定是否void合同，加起来16天，这期间任何时候void 合同，都能安全拿回定金；贷款总共21天，如果21天内因为银行的原因没有批准，买家也能毫无损伤的跳出合同。当然一般合同里面的期限比我这个要宽松，比如home inspection 14天，贷款30天等等。

我的合同是9/6号ratified的，9/13号是发房检报告的最后期限，9/22号是利用房检跳出合同的最后期限。房检的同时，还有一个白蚁的检查，我告诉K这个白蚁检查约在9/15号星期五。K故伎重演，让我把检查员的联系方式告诉她。我按奈住心头怒火，说我可以直接安排白蚁检查。 K态度非常强硬，说按NVAR规定，只有经过她的允许检查人员才能进屋。我说你现在可以email里面或者电话给permission，然后我周五跟随检查员做检查。 K说这样不行，违反了ethic code。然后接下来一天我们就这个问题展开激烈辩论， K始终坚持任何人进去都必须要先和她联系，然后由她或者助手带领才能进屋，我则认为只要K同意， licensed professional都可以经由sentrilock系统进屋。事实上前面两次帮朋友做房检的时候， listing agent都根本都没有过问细节，只是把具体时间通告给seller，各种检查都是我带client和inspector做的， listing agent从头到尾都不曾参与。我还特地又发信向我的broker求助，问是不是我真的错了。我的broker了解了事情经过，得出结论K是一个非常偏执的人，我的行为并无不当之处。辩论到后来， K开始攻击我的道德水准。我反唇相讥，说我做任何事情始终把ethic放第一位，倒是你，房检前背着我偷偷给Joe打电话长聊40分钟又该怎么说？至此我和K终于撕破脸皮。 K显然被我的话刺激的不轻，星期四晚上深夜三点左右连续给我发了几封邮件，最后两封是NVAR条文里面关于ethic的论述，还标了重点。真是难为她了。

9/16星期六晚上， K发来seller对房检的回应，不维修任何东西，给1880刀credit。我回信说这个数目太小，我不可能接受，我要35000刀，不然只能void合同。星期天K回信，说seller决定跳出合同。这个反应真是出乎我的意外。我一直赌seller不敢再重新list房子，看来某个环节的判断出了问题。seller这么牛气，难道K当初真的因为觉得和我有缘而劝买家放弃了另外一个完美的offer？难道我真的和K有缘？

房子我还是喜欢的，之所以开口要35000刀，实在是被K从头到尾拙劣的表演给激怒了，想找点平衡回来。 9/18号星期一的早上，抱着侥幸的心理，我给K发了一封邮件，问seller的credit能不能再高一些。 K没有回信，中午的时候就收到K的助手发来的release form，上面有seller的签字，只等我签字就可以跳出合同。一般情况都是buyer主动发release form， seller这么积极的还是第一次碰到。我没有其他选择，签字了事。

第二次买房就这么嘎然而止。这是一个双方都没预料的结局。其实seller最后再稍微让步一点，我也就借台阶就下了。我所有的怒火都是冲K而发的，对seller并没有多大不满。借房检报告砍价是行业规矩，漫天要价坐地还钱是议价手段。Seller应该是一个ego非常强的人，估计被我35000的开价激怒了，而他又不知道K的极其不professioal的各种劣迹才是我狮子大开口的缘由，最后宁愿冒着连续跳出合同的风险也不想把房子卖给我。

这时离我现在租房合同到期还有两个半月，时间上紧了一点，但完全可操作，前面下offer的时候时间因素也在考虑范围，即使跳出我还有时间再买一个。买房势在必行，为了稳妥，我还看了herdon 地铁站附近几个condo和townhouse，最后如果没有满意的房子，就快速入手一个过渡房。

同时我对Oakton那个房子的命运很好奇，一直关注。房子第二次back to market， listing price分文未降。十天之后，房子依然挂在卖房网站上。我试探着给K发了一封邮件，问房子有offer没，如果没有，我可以再下一个新offer。 K第二天回信，负气闭口不谈offer的事，只是说按我房检报告的要求，新房子才是我应该要买的。然后再也不理我。

到10/8号，已经二十天过去，那个房子还是没有卖出去。是否当初那个完美的offer根本就不曾有过？或者真的有过，被两次back to market给吓跑了？K这期间也一直不理我。一不做二不休，估摸着seller现在应该已经沉不住气了，我决定硬上弓一次。晚上六点直接给K发了关于这个房的第三个正式的offer。信中说非常遗憾此前的各种误会，但是我还是想促成这个交易，不愿意看到两败俱伤的局面。有点酒桌上我先干你随意的意思。我的第三个offer比listing price低15000刀， waive home inspection contingency，然后限对方在第二天晚上9点前接受，过期作废。这个offer实际上和第二个差别不是很大，虽然出价低了一些，不过waive掉房屋检查，相当于直接在价格里面反应了维修的credit，但是对seller来说是后面手续基本hassle free。三个小时之后K回信，让我的broker和她或者她的老板谈，然后才有探讨下一步的可能。这个要求有点莫名其妙，似乎她和我直接对话都不愿意。Anyway，第二天早上我把邮件forward给我broker，他看完也毫无头绪，不过还是打电话过去了。谈话根本没有什么结果，基本就是K向我的broker抱怨一通，我的broker向K吼了几句，双方不欢而散。

时间很快就要到我的最后期限了，我已经放弃希望，结果晚上差10分钟到9点的时候，收到K的来信，说seller counter offer来了，加了7000刀， closing 缩短为22天，贷款 17天。真是峰回路转柳暗花明。第二天早上和loan officer确认了一下贷款没有问题，我就很爽快的把合同ratify了。

期间还有一些小花絮。花絮一是房检的那天，遇见邻居，一个很nice的美国老头，特别热心的为我介绍小区的一切并衷心的欢迎我的到来。后来房子back to market的当天他还特意打电话给我，问怎么回事，并帮我分析了一下房子的价位。我第三次下offer有一部分原因也是因为这个邻居的善意。花絮二是九月底实际上我们还看上了great fall一个房子并下了offer，对方当天就接受了。那个房子维护的极为精心，内部各种upgrade，后院大，隐私特好，是所有房子全家意见最统一的一看就想买的一个。遗憾的时做房检的时候发现地下室曾经进过水，长过霉。屋主去年已经重新装了排水系统，用专业公司除过霉。为了打消我们的疑虑，屋主还特地请人做了一次室内空气质量的检查，空气没有半点问题。我想买，但是ld执意跳出合同，最终还是随了ld的意思。

至此我的买房之路接近尾声，我在11月初close了房子，交接顺利， seller还把living room墙上的一个本来要搬走的电视留给了我， K给我的最后一条text也相当有人情味：Thanks Bo. I wish you and your family all of the best in your new home. That house had much love in it, and good chi. Wishing you health and prosperity.

买房经验：
喜欢一个房子，宁愿加价抢到手也不要错过，后期有大把机会决定要还是不要这个房子。
Home inspection contingency 很重要。有这个条款在，合同后期对buyer来说基本就是人为鱼肉我为刀俎。
Void contract对seller的损害值远远大于对buyer的损害。
买房是人生大事，当事人特别容易变得emotional，第三方的参考意见还是很有帮助。
房检费用不要省，好的inpector不仅教会你许多房屋的维护知识，还能让你砍价的时候理直气壮。
贷款超过64万，直接找银行拿premier loan，利息比中介好不少。如果贷款数目低，中介可能灵活一些，两者差别不大。
onceyoung 发表于 1/13/2018 8:21:29 PM

比小说还精彩，你都可以拿个学位了，原创吗？

maplewood111

6 年多

3 楼

好长！赞一个慢慢看

qiuxiaoyu

6 年多

4 楼

写的很好👍
希望楼主积累更多经验。希望你的帖子给你带来更多生意哦！