亚特兰大买房-奇葩的closing,关于title事宜求教

子夜吴歌
楼主 (北美华人网)
上次inspection的时候还担心房子曾经有白蚁,因为inspector很仔细,报告的minor issue中列明可能曾经有白蚁,但是说肯定没有active的。然后拿到了termite letter还有查了保险公司的历史记录,其实90年代上家买保险的时候保险公司检测过,所以也历史上也没有过白蚁。然后,就很放心的打算按期close了。

结果,closing过程就比较奇葩。closing attorney是我的代理推荐的,我要求看房屋产权清晰的证明,所以closing attorney转给我看一份文件certificate of title(第三方查验机构出具的),证明房屋产权是清晰的,但是这份certificate后面的附件中,有类似语句说要求提供seller的Warranty deed以及buyer的Security deed to secure the subject loan。问题是,我是全款买房,不涉及银行贷款,我没有security deed可以提供。。。所以我要求或者找那个出这份文件的机构改这份文件,或者closing attorney出title opinion,证明产权没有问题,而且那份Certificate of title中提到贷款相关的条款是不适用的。

但是律师这边说这份文件的有效期只有一个月,title insurance生效就取代那份certificate of title了,而title insurance是对的,没有问题。律师说他们直接无视了那份Certificate of title中不适用我的部分,还说certificate of title之所以会有这样的语言是因为一般美国大家都是贷款买房,然后那份文件通常都是给银行看的,不会给买方看(问题是,我作为买方,不申请贷款,难道我不应该有权利看房产清晰相关的证明文件吗?)。 所以,我坚持要律师出title opinion,而且我人不在美国,我希望所有的文件都没有任何问题,现在我们都清楚certificate of title中哪些条款不适用我,但以后如果其他第三方看,还要再回头解释找证明都很麻烦。律师在电话上同意了。然后我就周五白天汇款了,汇款银行说大概2-3个工作日到美国,这样就要下周一或周二才能close,我其实没有任何问题。

所以周五晚上,我签了几份closing的文件,其中包括一份addendum,就是说closing延到收到资金入账(原定美国周五时间close)。这里我也后悔有个疏忽,我签了文件后,在发送扫描件的时候,再次邮件中粗体声明,closing要在我收到title opinion to my satisfaction以及购房款才可以完成,所有签署的文件都是hold in escrow。但是addendum本身只写了closing延迟到收到购房款完成,我应该坚持把另一个条件也加入,或者直接写推迟到下周二这样。

我等到凌晨2点,一直没有什么声音,因为seller会现场到律师办公室签字,我也有给他们和我的代理打电话,但是都没有接,我想可能在忙,就睡了。结果早上六点多醒来,看到律师发邮件说,钱收到了(我去,为什么这么快就到帐了。。。><),然后就发了seller签的warranty deed和收到settlement statement的确认函。。。还说title insurance policy已经发给我了,完全就不提title opinion的事情了。。。所以,律师就这么无视我的指示,直接closing了???打电话给代理,他说他明白我们在等律师的title opinion,而且对方口头也答应过。但是我们再给律师打电话,死活没有人接,晚上六点多就没有人接电话了。。。。。。

代理说他和律师合作过很多次,周一会亲自去一趟,肯定会拿来我的title opinion,但是最后closing的过程我真的不是很满意。虽然我觉得这是closing attorney的问题,房子和卖方本身没什么问题。

我想请教下大家,我前面提到的certificate of title中提及的那个问题将来会否对我有影响,特别是将来我把这个房子抵押去申请银行的贷款,或者再出手的时候?这个closing attorney我可以有任何方式去complain吗?closing当中有些文件也有些小的瑕疵,因为我看的很仔细,让他们改了。律师也没有跟我解释什么文件是什么用处,只是我自己读了下理解了下,所以我有点不放心,当然也可能是我多虑了。。。我真的很震惊,律师可以直接在没有满足条件的情况下就close了,直接无视我的指示。。。。。。

谢谢大家。
d
dupont2009
不是closing 完了title insurance 生效就可以了嘛?  clean title 光靠那个certificate也只能证明一时不是证明一世吧。比如你以后做个小工程和contractor打起来了,没付他钱,他就有可能放个lien在你title上,你怎么办?
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goodday111
回复 1楼子夜吴歌的帖子

我也是这个情况 cash 都这个问题
子夜吴歌
回复 2楼dupont2009的帖子

我明白title insurance现在生效了,我担心的是作为交易中的历史文件之一,这个certificate中不适用于我的描述,将来会否对我有任何不利影响,比如我要把房子抵押申请银行贷款,或者转出售。
子夜吴歌
回复 3楼goodday111的帖子

好吧,那么这份文件将来可能会有什么不利影响吗?还是这个就这样了。。。也没有啥实际的不利影响哦?谢谢