坐标湾区。之前回复过一些mm关于买房子的经验，决定整理一下分享出来，希望对大家有帮助。买房需求：开始看房，甚至接触中介之前，之前把自己觉得重要的因素列一下，就能搞明白要买什么样的房子了。不同的人有不同的需求，也许别人眼中完美的房子，对你来说就是鸡肋。要了解自己要什么，而不是单纯的被市场和房价左右，迅速出手，买一个不适合自己生活的房子。我买房时列的：1. 离我上班不能超过15分钟（我妈来探亲的半年我要回家陪她吃午饭，晚上下班我可以回家做晚饭）2. 屋里不能有楼梯（免得我妈或者以后的小孩不小心摔着）3. 要安静，不能听得见高速或者火车的声音（方便常常开窗）4. 步行距离能吃饭和买菜 （方便我妈出门）5. 要有游泳池 (我老公喜欢游泳）还有一些其他的常见硬伤不能有，也不能在flood zone.最后我看房看了1年多, 每个周末都看，看了100-200个房子, 下了十几个offer，买到了房子。不管买房也好租房也好，我图的就是更多的陪伴和照顾家人，给她们好的生活，以后升值是多点还是少点，对我来说不是重点。看房经验：我是很挑剔的人，在飞涨的房价下，花了一年的时间才买到满意的房子，应该算是相当有耐性了。我买的是自住房，打算至少住5年, 更多更好的陪老妈，不想换来换去，所以原则上只要还没到完全买不起的地步，早点晚点，贵点便宜点, 买到就行了。下面是我总结的经验，分享给向我一样挑剔的mm. :)1. Agent很重要。即便是我非常气馁，非常不确定自己是不是应该降低标准的时候，我的agent都没有降低过标准，有问题或者不符合我家需求的房子就是很明确的告诉我不能抢，她的原话是“如果你是我的女儿，我就不会让你买这个房子”。虽然我买不到房子她就拿不到佣金，我很过意不去，但是她从来没有催过我。我下offer时她从来都不会让我猛砸钱进去, 会研究统计数据之后，尽量出价在前三位以内，这样即便不是第一，也常有机会counter offer. 我们都很努力, 下了很多次offer的原因是因为cash offer实在太多，而且我常出价在接近我budget上限的位置上，结果常常有人比我更肯出钱。注意：千万不要因为agent催促, 就放弃自己的标准，买不喜欢的房子。我认识一个买了房子之后各种抱怨的人，原因就是agent催的急，说找到的off market的房子机会难得，再不买就买不上了什么的，结果买了之后并不喜欢，非常后悔。买房子不像买衣服，你一时耳根子软听了导购的，回头还能退换。如果你的agent不能为你考虑，可以明确提出要换人，不要一时碍于面子或者贪图对方承诺给0.5%的rebate而勉强。一个值得信任的agent不止是现在帮你买房，以后等你升级房子的时候，还可以帮你卖房，再买新房。2. 新房子一出现，网上很多信息就可以确定房子适合不适合，都不用实地去看。有以下几方面信息我会提前做功课。 地质：http://myhazards.caloes.ca.gov/ flood zone会强制买flood insurance, 而且一旦真的flood了，会非常难以清理 环境：Google的Street View 可以看附近的街道房子情况，还有车辆的多少和品牌，破旧的车多的地方不能买。 邻居：http://www.whitepages.com/ 可以搜到邻居的名字和年龄，我个人喜欢老人多的街区，安静，适合我妈 交通: 在上下班时间用google地图搜索房子离自己和老公的commute时间 安全：https://spotcrime.com/ 这里要说一下,离主干路略远，有点弯弯绕的位置比较安全。 Floorplan: Google有个3D View，根据窗子位置和redfin的图片，可以画出大致的floorplan. 也可以顺便看出房子的privacy, 邻居二楼能不能看见房间或者院子。3. 实地看房子的时候，我会留意这几点。 看明白什么是bone, 什么是cosmetic. 举例来说，我prefer有crawl space和attic的房子，隔热防潮, 这是结构上的，有一些地区因为建造年代的缘故不是这样的房子，我就pass了。 还有就是白天看一次，晚上看一次(开到门口停一会）。有的房子隔几个block有公寓，白天看房看不出来，但是到了晚上，路边都是车子。还有的房子，agent会在open house的时候放音乐来掩盖traffic的声音，晚上去听听比较真实。 基本我们下offer的房子，都在open house之前就约agent看过，讨论过优缺点（不会被其他人听到），然后open house的时候，我们至少会去观察人流量，看看是不是popular （当然根据发出去的disclosure数量也可以判断）。早看房也会有更充足的时间看disclosure, 让自己的agent与卖房agent套磁。 拍视频，回家可以看，不然同一天看多了容易搞混。 观察邻居是不是安装了防盗门，ADT什么的，如果家家都有防盗门，可能有治安隐患。“硬伤”： 今天看到一个mm问什么算硬伤，下面是我的回复：买房子要看改建的potential和房子的resale潜力，能够花钱解决的问题都不是问题。1.老旧 -cosmetic, 可以花钱解决2.面积 -如果是SFH的lot, 面积小于5000就影响potential, 如果是房子本身，可以加盖扩建，花钱解决3.朝向 -如果是SFH, 不重要，如果是TH, 就会影响一些舒适度，因为有空调，不是很重要4.户型不好 - 如果是SFH, 可以花钱改建5.层高低 采光不行 - 如果是SFH, 可以花钱改建6.没车库 - 这样的房子curb appeal不好, 影响升值7.没空调/heating -可以装空调就行, 需要有attic，那种没有attic的平顶房子隔音隔热都不好，curb appeal不好，不要买。8.靠大路 - 硬伤，治安和噪声都有隐患7.近高速 - 硬伤，噪声隐患，需要夜深人静的时候到那个房子附近听一听，看看是不是影响生活质量8.高压线 - 硬伤，但是你需要了解哪个类型是高压，很多低矮的post都不是。9.离教堂近 - 只要不是紧挨着，就还好，要观察周日是不是有过多的车辆停在房子附近10.离医院近 - 只要不是紧挨着，就还好，要观察是不是有救护车出入，房子在不在救护车必经之路11.离小学特别的近 - 如果是好学区，是优点12.离mobile home park (homeless shelter近) - 硬伤，治安隐患。13.离机场近 - 硬伤，噪声隐患，特别要注意不要在飞机起飞降落的延长线上，非常吵14.离墓地 mortuary 近 - 墓地附近安静，不是什么问题15.风水什么的都不算个事。。。。此外加两条，非常重要：1是地质隐患，加州的话，看http://myhazards.caloes.ca.gov/ 一定要躲开地震断层和flood zone2是要读disclosure里的地基inspection，地基问题是可以非常严重的总结完毕，希望大家都能买到自己满意的新家。 comfrey 发表于 8/26/2017 12:36:59 AM
我家在山坡上一个看上去很安静的地方。可惜千算万算，就是没算到邻居院子blower的声音。前后左右的，吵死了，特别是周末想睡懒觉的时候。 pippylu 发表于 8/26/2017 2:35:40 AM
再说两句，这个agent不合格啊，下了10几个offer。。。刚需买房下五个之内买房足够了，lz条件啥都满足的房子一年多也有10几个，也不是那么挑剔的人，Agent没有帮助把握timing bid到房子，说明对市场把握一般般，导致拖了一年，妥妥多花10万，这钱一年前的房子➕5万，5个之内多半拿到，还能多住一年自己的房子，这个一年内每周看房 小蓝飞飞 发表于 8/26/2017 3:12:42 AM
上班15分钟内就没有买得起的。。。还5000sq。。。 Cumberbitch 发表于 8/26/2017 4:07:00 AM
回复 1楼comfrey的帖子楼主买的是没什么硬伤的房子，在湾区肯定是要抢的。不过游泳池的要求不应该列在上面，因为即使没有，自己做一个也可以。 nbr 发表于 8/26/2017 9:19:15 AM
还是angent不给力啊，没有帮你们抓住timing。。。实在太撑的就不用下offer了，或者下offer到counter也要告诉你们咬咬牙撑上，当初我们买半岛房，agent直接和我们说，timing很重要，错过这房你们再看再买，花的更多。。。咬牙，贷款条件有硬伤，换了三个银行，高利率从小银行把钱贷到买到。。。回头看来，不是agent帮我们把握住timing，我们是不会买到那个房的 小蓝飞飞 发表于 8/26/2017 4:04:08 AM
真是好贴，第一次买房能做到楼主这么通透的真的不多，大部分小年轻首次买房都追求新，move in condition呢，什么挨大道近高压线污染区都不在乎，等到房子旧了这些硬伤全突出了 甜汁汁 发表于 8/26/2017 11:23:24 AM
那些说可以改的 比如户型面积，问题是，有多少人就真的去推翻改建啊更何况，谁也说不清在一个房子会住多久，投入太多钱万一住的时间短，再卖很容易亏钱凡是需要花很大代价改的，就是硬伤，而不是看什么potential eggplantxj 发表于 8/26/2017 12:03:29 PM
你一定不在湾区 甜汁汁 发表于 8/26/2017 12:13:00
坐标湾区。之前回复过一些mm关于买房子的经验，决定整理一下分享出来，希望对大家有帮助。买房需求：开始看房，甚至接触中介之前，之前把自己觉得重要的因素列一下，就能搞明白要买什么样的房子了。不同的人有不同的需求，也许别人眼中完美的房子，对你来说就是鸡肋。要了解自己要什么，而不是单纯的被市场和房价左右，迅速出手，买一个不适合自己生活的房子。我买房时列的：1. 离我上班不能超过15分钟（我妈来探亲的半年我要回家陪她吃午饭，晚上下班我可以回家做晚饭）2. 屋里不能有楼梯（免得我妈或者以后的小孩不小心摔着）3. 要安静，不能听得见高速或者火车的声音（方便常常开窗）4. 步行距离能吃饭和买菜 （方便我妈出门）5. 要有游泳池或者lot>6000可以挖游泳池 (我老公喜欢游泳）还有一些其他的常见硬伤不能有，也不能在flood zone.最后我看房看了1年多, 每个周末都看，看了100-200个房子, 下了十几个offer，买到了房子。不管买房也好租房也好，我图的就是更多的陪伴和照顾家人，给她们好的生活，以后升值是多点还是少点，对我来说不是重点。看房经验：我是很挑剔的人，在飞涨的房价下，花了一年的时间才买到满意的房子，应该算是相当有耐性了。我买的是自住房，打算至少住5年, 更多更好的陪老妈，不想换来换去，所以原则上只要还没到完全买不起的地步，早点晚点，贵点便宜点, 买到就行了。下面是我总结的经验，分享给向我一样挑剔的mm. :)1. Agent很重要。即便是我非常气馁，非常不确定自己是不是应该降低标准的时候，我的agent都没有降低过标准，有问题或者不符合我家需求的房子就是很明确的告诉我不能抢，她的原话是“如果你是我的女儿，我就不会让你买这个房子”。虽然我买不到房子她就拿不到佣金，我很过意不去，但是她从来没有催过我。我下offer时她从来都不会让我猛砸钱进去, 会研究统计数据之后，尽量出价在前三位以内，这样即便不是第一，也常有机会counter offer. 我们都很努力, 下了很多次offer的原因是因为cash offer实在太多，而且我常出价在接近我budget上限的位置上，结果常常有人比我更肯出钱。注意：千万不要因为agent催促, 就放弃自己的标准，买不喜欢的房子。我认识一个买了房子之后各种抱怨的人，原因就是agent催的急，说找到的off market的房子机会难得，再不买就买不上了什么的，结果买了之后并不喜欢，非常后悔。买房子不像买衣服，你一时耳根子软听了导购的，回头还能退换。如果你的agent不能为你考虑，可以明确提出要换人，不要一时碍于面子或者贪图对方承诺给0.5%的rebate而勉强。一个值得信任的agent不止是现在帮你买房，以后等你升级房子的时候，还可以帮你卖房，再买新房。2. 新房子一出现，网上很多信息就可以确定房子适合不适合，都不用实地去看。有以下几方面信息我会提前做功课。 地质：http://myhazards.caloes.ca.gov/ flood zone会强制买flood insurance, 而且一旦真的flood了，会非常难以清理 环境：Google的Street View 可以看附近的街道房子情况，还有车辆的多少和品牌，破旧的车多的地方不能买。 邻居：http://www.whitepages.com/ 可以搜到邻居的名字和年龄，我个人喜欢老人多的街区，安静，适合我妈 交通: 在上下班时间用google地图搜索房子离自己和老公的commute时间 安全：https://spotcrime.com/ 这里要说一下,离主干路略远，有点弯弯绕的位置比较安全。 Floorplan: Google有个3D View，根据窗子位置和redfin的图片，可以画出大致的floorplan. 也可以顺便看出房子的privacy, 邻居二楼能不能看见房间或者院子。3. 实地看房子的时候，我会留意这几点。 看明白什么是bone, 什么是cosmetic. 举例来说，我prefer有crawl space和attic的房子，隔热防潮, 这是结构上的，有一些地区因为建造年代的缘故不是这样的房子，我就pass了。 还有就是白天看一次，晚上看一次(开到门口停一会）。有的房子隔几个block有公寓，白天看房看不出来，但是到了晚上，路边都是车子。还有的房子，agent会在open house的时候放音乐来掩盖traffic的声音，晚上去听听比较真实。 基本我们下offer的房子，都在open house之前就约agent看过，讨论过优缺点（不会被其他人听到），然后open house的时候，我们至少会去观察人流量，看看是不是popular （当然根据发出去的disclosure数量也可以判断）。早看房也会有更充足的时间看disclosure, 让自己的agent与卖房agent套磁。 拍视频，回家可以看，不然同一天看多了容易搞混。 观察邻居是不是安装了防盗门，ADT什么的，如果家家都有防盗门，可能有治安隐患。“硬伤”： 今天看到一个mm问什么算硬伤，下面是我的回复：买房子要看改建的potential和房子的resale潜力，能够花钱解决的问题都不是问题。1.老旧 -cosmetic, 可以花钱解决2.面积 -如果是SFH的lot, 面积小于5000就影响potential, 如果是房子本身，可以加盖扩建，花钱解决3.朝向 -如果是SFH, 不重要，如果是TH, 就会影响一些舒适度，因为有空调，不是很重要4.户型不好 - 如果是SFH, 可以花钱改建5.层高低 采光不行 - 如果是SFH, 可以花钱改建6.没车库 - 这样的房子curb appeal不好, 影响升值7.没空调/heating -可以装空调就行, 需要有attic，那种没有attic的平顶房子隔音隔热都不好，curb appeal不好，不要买。8.靠大路 - 硬伤，治安和噪声都有隐患7.近高速 - 硬伤，噪声隐患，需要夜深人静的时候到那个房子附近听一听，看看是不是影响生活质量8.高压线 - 硬伤，但是你需要了解哪个类型是高压，很多低矮的post都不是。9.离教堂近 - 只要不是紧挨着，就还好，要观察周日是不是有过多的车辆停在房子附近10.离医院近 - 只要不是紧挨着，就还好，要观察是不是有救护车出入，房子在不在救护车必经之路11.离小学特别的近 - 如果是好学区，是优点12.离mobile home park (homeless shelter近) - 硬伤，治安隐患。13.离机场近 - 硬伤，噪声隐患，特别要注意不要在飞机起飞降落的延长线上，非常吵14.离墓地 mortuary 近 - 墓地附近安静，不是什么问题15.风水什么的都不算个事。。。。此外加两条，非常重要：1是地质隐患，加州的话，看http://myhazards.caloes.ca.gov/ 一定要躲开地震断层和flood zone2是要读disclosure里的地基inspection，地基问题是可以非常严重的总结完毕，希望大家都能买到自己满意的新家。UPDATE:看到有人评价买房的timing问题，我来update一下关于出价。 出价：基本上，不下offer你是没法知道有多少人抢, 出价多少的。我们为了避免错过喜欢的房子，看得上的房子都在自己budget内下了一个offer。我经常好几周才看见一个能买的，所以每个都要出个价试试。一小半的offer直接输给了cash offer, 我出价最高, 直接被cash offer match, 然后抢走。这种情况在那些lot size大, potential好, 略微需要装修的房子上极其常见。南湾有大量的人做flip house, 所以现金流很大。剩下的offer基本上都有counter offer的机会, 我们出价就算不是最高，也经常是前三。这种情况特别tricky。如果房子没有多少人抢, 多加钱撑到pre-approval的limit买，卖家一般会接受。但是当市场hot，抢这个房子的人超过10个, 并且最高价附近的offer有3-5个的时候, 卖家挑买家就是这样的了：1, 看谁down pay多. 我曾经出了最高价,最后因为别人down pay 40%而没抢到 (我25%) 2. 看谁pre-approval高. 对卖家来说, 一次卖出, 买家顺利做成贷款是很重要的一件事。因为湾区房价涨的飞快，有时appraisal会比成交价低几万块。(如果你下offer的房子周边近期没有卖出的房子要特别留意). 这种情况下，就需要用cash补足offer价与appraisal的差价。如果appraisal的价格比成交价低, 买方又没有足够cash来弥补，就会导致贷款失败, 卖家就要重新list房子，所以卖家prefer cash多或者pre-approval尽量高于offer价的买家。所以，有些时候，我就算撑到pre-approval的上限也抢不到，即便抢到了，也有appraisal不成的话不得不违约的风险。所以一旦counter offer太接近我的pre-approval limit了, 我就放弃了。3. 贷款close速度. 虽然这一条我agent一开始就介绍了合适的lender，我没遇到问题, 但是要提醒一下大家。这也是一个卖方考虑的因素。有的lender30天close, 有的lender可以21天close，卖家喜欢更快close的offer。我们选了close速度快的lender, 从offer成功到拿到钥匙只用了19天。 comfrey 发表于 8/26/2017 12:36:59 AM
那些说可以改的 比如户型面积，问题是，有多少人就真的去推翻改建啊更何况，谁也说不清在一个房子会住多久，投入太多钱万一住的时间短，再卖很容易亏钱凡是需要花很大代价改的，就是硬伤，而不是看什么potential eggplantxj 发表于 8/26/2017 12:03:29 PM 一般的改,在湾区都是remodel或者扩建, 不是推翻重建. 比如厨房老旧, 砸掉一面墙, 屋顶里加beam, 变成open floor plan，房子瞬间升值好卖。所谓硬伤, 指的人人都认为不能接受，然后影响resale。举个例子, 你买一个房子只有一个小小的living room, 你可能觉得不好用不能接受，但是如果lot size和房型允许扩建出一个family room. 那么这个需要扩建, 就是potential, 而不是硬伤。会有flip house的人大力用cash bid这样的房子, 装修之后再卖, 可以赚很多钱。 comfrey 发表于 8/26/2017 12:20:42 PM
楼主couple是不是收入很高，还是说家里可以给钱支持上班15分钟的房真不知道怎么抢，simply买不起---发自Huaren 官方 iOS APP Cumberbitch 发表于 8/26/2017 12:23:00
一般的改,在湾区都是remodel或者扩建, 不是推翻重建. 比如厨房老旧, 砸掉一面墙, 屋顶里加beam, 变成open floor plan，房子瞬间升值好卖。所谓硬伤, 指的人人都认为不能接受，然后影响resale。举个例子, 你买一个房子只有一个小小的living room, 你可能觉得不好用不能接受，但是如果lot size和房型允许扩建出一个family room. 那么这个需要扩建, 就是potential, 而不是硬伤。会有flip house的人大力用cash bid这样的房子, 装修之后再卖, 可以赚很多钱。 comfrey 发表于 8/26/2017 12:20:00
还得夫妻上班一块儿的不然一个满足了 另一个很远怎么办 eggplantxj 发表于 8/26/2017 12:25:46 PM
楼主couple是不是收入很高，还是说家里可以给钱支持上班15分钟的房真不知道怎么抢，simply买不起 ---发自Huaren 官方 iOS APP Cumberbitch 发表于 8/26/2017 12:23:44 PM
比方说我花十万块改造给房子带来的净升值，能回本么 eggplantxj 发表于 8/26/2017 12:26:28 PM
只要你没有做一个不合理的改造, 升值就肯定可以超过成本。比如你花5-7万加盖一个200sqrt的permitted family room, 房子能多卖至少10-15万，地区卖价一般是固定的$/sqrt, 你的agent给你的统计也是相应size房子的$/sqrt.。哪怕你只花2-3万装修厨房, 就能多卖5-10万. 而且你remodeling的费用是不用上税的, 除非加了面积会加一些税, 但还是少于直接装修好的房子多付的房产税。 comfrey 发表于 8/26/2017 12:44:00
但是这样不合逻辑啊比如我买房我要多花5-10w去买一个厨房remodel成本为2-3w的房子的话我完全可以用这个钱自己去做remodel啊，而且可以全部按自己的喜好做 eggplantxj 发表于 8/26/2017 12:50:36 PM
所以卖房的人或者卖方agent会倾向于remodel好厨房厕所再卖, 好多卖钱。 comfrey 发表于 8/26/2017 13:04:00
你没理解我意思如果我需要多花5-10w买一个 remodel成本为两三万的房子那我完全可以用这个钱买一个没有remodel过的房子，但按照自己喜好自己去装修所以推论是 装修的钱在市场上应该是不回本的 eggplantxj 发表于 8/26/2017 1:08:09 PM
南湾的inventory非常低, 你很难有选择的空间. 而且需要装修的房子经常有flipper抢, 你除非all cash，否则拼不过人家。举个例子, 这个房子就是all cash: https://m.trulia.com/homes/California/Santa_Clara/sold/1000604611-137-Westridge-Dr-Santa-Clara-CA-95050 comfrey 发表于 8/26/2017 1:25:07 PM
lz你的帖子很好，很有参考价值。抓住问一下：改建真的有你说的那么容易么？ 比如找政府批准这种，大概耗时要多久呢？ 还有是找一个装修公司完全外包还是自己去找contractor呢？前者应该会比较贵吧，但后者肯定很费功夫。另外如果已经住进去了再改建，会给生活带来不便吧？所以会希望在搬进去之前就改建好。这个过程大概需要多久呢？ Shani 发表于 8/26/2017 1:29:32 PM
买房需求：
开始看房，甚至接触中介之前，之前把自己觉得重要的因素列一下，就能搞明白要买什么样的房子了。不同的人有不同的需求，也许别人眼中完美的房子，对你来说就是鸡肋。要了解自己要什么，而不是单纯的被市场和房价左右，迅速出手，买一个不适合自己生活的房子。
我买房时列的：
1. 离我上班不能超过15分钟（我妈来探亲的半年我要回家陪她吃午饭，晚上下班我可以回家做晚饭）
2. 屋里不能有楼梯（免得我妈或者以后的小孩不小心摔着）
3. 要安静，不能听得见高速或者火车的声音（方便常常开窗）
4. 步行距离能吃饭和买菜 （方便我妈出门）
5. 要有游泳池或者lot>6000可以挖游泳池 (我老公喜欢游泳）
还有一些其他的常见硬伤不能有，也不能在flood zone.
最后我看房看了1年多, 每个周末都看，看了100-200个房子, 下了十几个offer，买到了房子。
不管买房也好租房也好，我图的就是更多的陪伴和照顾家人，给她们好的生活，以后升值是多点还是少点，对我来说不是重点。
看房经验：
我是很挑剔的人，在飞涨的房价下，花了一年的时间才买到满意的房子，应该算是相当有耐性了。我买的是自住房，打算至少住5年, 更多更好的陪老妈，不想换来换去，所以原则上只要还没到完全买不起的地步，早点晚点，贵点便宜点, 买到就行了。下面是我总结的经验，分享给向我一样挑剔的mm. :)
1. Agent很重要。即便是我非常气馁，非常不确定自己是不是应该降低标准的时候，我的agent都没有降低过标准，有问题或者不符合我家需求的房子就是很明确的告诉我不能抢，她的原话是“如果你是我的女儿，我就不会让你买这个房子”。虽然我买不到房子她就拿不到佣金，我很过意不去，但是她从来没有催过我。我下offer时她从来都不会让我猛砸钱进去, 会研究统计数据之后，尽量出价在前三位以内，这样即便不是第一，也常有机会counter offer. 我们都很努力, 下了很多次offer的原因是因为cash offer实在太多，而且我常出价在接近我budget上限的位置上，结果常常有人比我更肯出钱。
注意：千万不要因为agent催促, 就放弃自己的标准，买不喜欢的房子。我认识一个买了房子之后各种抱怨的人，原因就是agent催的急，说找到的off market的房子机会难得，再不买就买不上了什么的，结果买了之后并不喜欢，非常后悔。买房子不像买衣服，你一时耳根子软听了导购的，回头还能退换。如果你的agent不能为你考虑，可以明确提出要换人，不要一时碍于面子或者贪图对方承诺给0.5%的rebate而勉强。一个值得信任的agent不止是现在帮你买房，以后等你升级房子的时候，还可以帮你卖房，再买新房。
2. 新房子一出现，网上很多信息就可以确定房子适合不适合，都不用实地去看。有以下几方面信息我会提前做功课。
地质：http://myhazards.caloes.ca.gov/ flood zone会强制买flood insurance, 而且一旦真的flood了，会非常难以清理
环境：Google的Street View 可以看附近的街道房子情况，还有车辆的多少和品牌，破旧的车多的地方不能买。
邻居：http://www.whitepages.com/ 可以搜到邻居的名字和年龄，我个人喜欢老人多的街区，安静，适合我妈
交通: 在上下班时间用google地图搜索房子离自己和老公的commute时间
安全：https://spotcrime.com/ 这里要说一下,离主干路略远，有点弯弯绕的位置比较安全。
Floorplan: Google有个3D View，根据窗子位置和redfin的图片，可以画出大致的floorplan. 也可以顺便看出房子的privacy, 邻居二楼能不能看见房间或者院子。
3. 实地看房子的时候，我会留意这几点。
看明白什么是bone, 什么是cosmetic. 举例来说，我prefer有crawl space和attic的房子，隔热防潮, 这是结构上的，有一些地区因为建造年代的缘故不是这样的房子，我就pass了。
还有就是白天看一次，晚上看一次(开到门口停一会）。有的房子隔几个block有公寓，白天看房看不出来，但是到了晚上，路边都是车子。还有的房子，agent会在open house的时候放音乐来掩盖traffic的声音，晚上去听听比较真实。
基本我们下offer的房子，都在open house之前就约agent看过，讨论过优缺点（不会被其他人听到），然后open house的时候，我们至少会去观察人流量，看看是不是popular （当然根据发出去的disclosure数量也可以判断）。早看房也会有更充足的时间看disclosure, 让自己的agent与卖房agent套磁。
拍视频，回家可以看，不然同一天看多了容易搞混。
观察邻居是不是安装了防盗门，ADT什么的，如果家家都有防盗门，可能有治安隐患。
“硬伤”：
今天看到一个mm问什么算硬伤，下面是我的回复：买房子要看改建的potential和房子的resale潜力，能够花钱解决的问题都不是问题。
1.老旧 -cosmetic, 可以花钱解决
2.面积 -如果是SFH的lot, 面积小于5000就影响potential, 如果是房子本身，可以加盖扩建，花钱解决
3.朝向 -如果是SFH, 不重要，如果是TH, 就会影响一些舒适度，因为有空调，不是很重要
4.户型不好 - 如果是SFH, 可以花钱改建
5.层高低 采光不行 - 如果是SFH, 可以花钱改建
6.没车库 - 这样的房子curb appeal不好, 影响升值
7.没空调/heating -可以装空调就行, 需要有attic，那种没有attic的平顶房子隔音隔热都不好，curb appeal不好，不要买。
8.靠大路 - 硬伤，治安和噪声都有隐患
7.近高速 - 硬伤，噪声隐患，需要夜深人静的时候到那个房子附近听一听，看看是不是影响生活质量
8.高压线 - 硬伤，但是你需要了解哪个类型是高压，很多低矮的post都不是。
9.离教堂近 - 只要不是紧挨着，就还好，要观察周日是不是有过多的车辆停在房子附近
10.离医院近 - 只要不是紧挨着，就还好，要观察是不是有救护车出入，房子在不在救护车必经之路
11.离小学特别的近 - 如果是好学区，是优点
12.离mobile home park (homeless shelter近) - 硬伤，治安隐患。
13.离机场近 - 硬伤，噪声隐患，特别要注意不要在飞机起飞降落的延长线上，非常吵
14.离墓地 mortuary 近 - 墓地附近安静，不是什么问题
15.风水什么的都不算个事。。。。
此外加两条，非常重要：
1是地质隐患，加州的话，看http://myhazards.caloes.ca.gov/ 一定要躲开地震断层和flood zone
2是要读disclosure里的地基inspection，地基问题是可以非常严重的
总结完毕，希望大家都能买到自己满意的新家。
UPDATE:
看到有人评价买房的timing问题，我来update一下关于出价。
出价：
基本上，不下offer你是没法知道有多少人抢, 出价多少的。我们为了避免错过喜欢的房子，看得上的房子都在自己budget内下了一个offer。我经常好几周才看见一个能买的，所以每个都要出个价试试。
一小半的offer直接输给了cash offer, 我出价最高, 直接被cash offer match, 然后抢走。这种情况在那些lot size大, potential好, 略微需要装修的房子上极其常见。南湾有大量的人做flip house, 所以现金流很大。剩下的offer基本上都有counter offer的机会, 我们出价就算不是最高，也经常是前三。这种情况特别tricky。如果房子没有多少人抢, 多加钱撑到pre-approval的limit买，卖家一般会接受。但是当市场hot，抢这个房子的人超过10个, 并且最高价附近的offer有3-5个的时候, 卖家挑买家就是这样的了：
1, 看谁down pay多. 我曾经出了最高价,最后因为别人down pay 40%而没抢到 (我25%)
2. 看谁pre-approval高. 对卖家来说, 一次卖出, 买家顺利做成贷款是很重要的一件事。
因为湾区房价涨的飞快，有时appraisal会比成交价低几万块。(如果你下offer的房子周边近期没有卖出的房子要特别留意). 这种情况下，就需要用cash补足offer价与appraisal的差价。如果appraisal的价格比成交价低, 买方又没有足够cash来弥补，就会导致贷款失败, 卖家就要重新list房子，所以卖家prefer cash多或者pre-approval尽量高于offer价的买家。所以，有些时候，我就算撑到pre-approval的上限也抢不到，即便抢到了，也有appraisal不成的话不得不违约的风险。所以一旦counter offer太接近我的pre-approval limit了, 我就放弃了。
3. 贷款close速度. 虽然这一条我agent一开始就介绍了合适的lender，我没遇到问题, 但是要提醒一下大家。这也是一个卖方考虑的因素。有的lender30天close, 有的lender可以21天close，卖家喜欢更快close的offer。我们选了close速度快的lender, 从offer成功到拿到钥匙只用了19天。
我们农村上班不超过15分钟的区都不是狠好。
谢谢
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墙贴刘明
感谢楼主分享
楼主买的是没什么硬伤的房子，在湾区肯定是要抢的。不过游泳池的要求不应该列在上面，因为即使没有，自己做一个也可以。
买房
楼主太赞了~~
问题是，有多少人就真的去推翻改建啊
更何况，谁也说不清在一个房子会住多久，投入太多钱万一住的时间短，再卖很容易亏钱
凡是需要花很大代价改的，就是硬伤，而不是看什么potential
不到五十年的房子如果想推倒重建，政府能批准吗？
但感觉很多房子都不需要大翻新啊
可能正因为那些房子都好几十年了，所以总有户主已经做过upgrade了，总体来讲 比我之前在的地方 装修好多了
一般的改,在湾区都是remodel或者扩建, 不是推翻重建. 比如厨房老旧, 砸掉一面墙, 屋顶里加beam, 变成open floor plan，房子瞬间升值好卖。所谓硬伤, 指的人人都认为不能接受，然后影响resale。举个例子, 你买一个房子只有一个小小的living room, 你可能觉得不好用不能接受，但是如果lot size和房型允许扩建出一个family room. 那么这个需要扩建, 就是potential, 而不是硬伤。会有flip house的人大力用cash bid这样的房子, 装修之后再卖, 可以赚很多钱。
买房圣典，感谢楼主分享。
上班15分钟的房真不知道怎么抢，simply买不起 ---发自Huaren 官方 iOS APP
不然一个满足了 另一个很远怎么办
给房子带来的净升值，能回本么
只要你没有做一个不合理的改造, 升值就肯定可以超过成本。比如你花5-7万加盖一个200sqrt的permitted family room, 房子能多卖至少10-15万，地区卖价一般是固定的$/sqrt, 你的agent给你的统计也是相应size房子的$/sqrt.。哪怕你只花2-3万装修厨房, 就能多卖5-10万. 而且你remodeling的费用是不用上税的, 除非加了面积会加一些税, 但还是少于直接装修好的房子多付的房产税。
比如我买房
我要多花5-10w去买一个厨房remodel成本为2-3w的房子的话
我完全可以用这个钱自己去做remodel啊，而且可以全部按自己的喜好做
所以卖房的人或者卖方agent会倾向于remodel好厨房厕所再卖, 好多卖钱。
如果我需要多花5-10w买一个 remodel成本为两三万的房子
那我完全可以用这个钱买一个没有remodel过的房子，但按照自己喜好自己去装修
所以推论是 装修的钱在市场上应该是不回本的
我估计这就是为什么lz说有很多cash offer来抢的原因吧。。。 不怕麻烦又抢得过cash offer的话买个需要flip了可能是比较省钱？
南湾的inventory非常低, 你很难有选择的空间. 而且需要装修的房子经常有flipper抢, 你除非all cash，否则拼不过人家。举个例子, 这个房子就是all cash: https://m.trulia.com/homes/California/Santa_Clara/sold/1000604611-137-Westridge-Dr-Santa-Clara-CA-95050
lz你的帖子很好，很有参考价值。抓住问一下：改建真的有你说的那么容易么？ 比如找政府批准这种，大概耗时要多久呢？ 还有是找一个装修公司完全外包还是自己去找contractor呢？前者应该会比较贵吧，但后者肯定很费功夫。另外如果已经住进去了再改建，会给生活带来不便吧？所以会希望在搬进去之前就改建好。这个过程大概需要多久呢？
改建一点都不容易, 如果你跟很多改建过的人聊, 评价一般都是painful, 特别是加盖二楼这种, 耗时耗力。为什么很多人还是会扩建？因为有了些存款, 孩子多了或是大了，但又没有钱多得能买更好的房子，或者不想换学区。厨房厕所是相对容易的remodel, 很多家庭是住在里面一样一样来的, 今年搞个厕所, 明年搞个厨房的, 都是从小工程开始，找用熟了的contractor一点一点慢慢来。而且你看房子时的感受会和实际住进去之后的感受不同，可能要求会有差异。如果想要动的地方比较多, 可以买房之后搬进去之前搞, 要一抢到房子就立马联系contractor, 因为他们活很多，至少要等几个礼拜, 这样才能在close的时候找到人开始干活。我在remodel方面经验不多, 很难说每个类型的时间和价格，一般都是我agent给个大概的估算(因为她卖房时也常会装修一下再卖)。你可以在网上搜一下，有的网站会给个大概的价格和时间。我只知道，一般来说designer很贵，大家都是找朋友推荐的contractor做装修。