房子加盖的建议

想买入一个学区房。坐标德州。 区内大多数的老房子已被重建成5000sqft＋大豪宅，把不大的lot都盖满的那种。 我们看好一块0.25acre lot 上有1600sqft 一层老建筑+400 sqft 连体车库。想保留地基， 扩展地基， 加二层楼， 目标大约4500-5000sqft， 5 bed/5bath， 3 car garage. 双全职工，一娃，资金靠自己没有亲人帮衬，存款只够买地，所以需要贷款加盖，不直接买现成大宅是想积累sweat equity作为投资。 我们上班每天7am-7pm，只有周末和晚上有时间。 请问这个想法是否现实？请有类似经验的同胞分享任何的经验。

1. 大概需要多少钱和时间加盖？怎么做才会在保证质量的情况下节约开支？有值得从国内搬运的吗（窗帘，家具， 大理石）？
2. 是买地和盖房都贷款一部分， 还是全款之一， 贷款另一部分？
3. 加盖permit是否比盖新房容易拿到？
4. 有类似经验的， 你们可有从中赚到equity? 操的心值吗？

看了后面的回复，吓得滚出这个帖子，楼主太豪了，我不参合
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同问关于老房子推到重建的经验

友情提醒下加盖后的房产税贵多了

你可以搜华人千年老妖的帖子… 她简直是我偶像，看完那个你应该可以放弃加盖这件事了，除非你钱很充足。

你最后付的钱会比你的预算多很多，具体多多少跟你决策能力沟通能力抗压能力等有关系。之间各种烦心扯皮不断就不提了。绝对不会比你买现成房子便宜

3个人,搞这么大规模折腾干吗

不值得 ！只有两种种人值得加盖。第一是实在不够住,折腾下能改善生活品质。还有就是有经验的作为投资 , 加盖完了马上卖。像楼主这样做,到最后会发现折腾下来。比直接买个五千尺的房子省不了啥钱的。而且你们双职工带娃,我建议就别折腾了。

你贷款盖房子不太可能吧，那个是个无底洞

我不明白你们三个人要5000尺做什么？房子差不多够住就行了。
双职工， 带个孩子， 看样子经济状况也不是非常轻松的， 加上0经验。 别把豆腐盘成肉价钱就好了。

ps. 别老看着别人加盖好的， 其实很多人都是半途而废，甚至有人盖到一半没钱，直接卖掉。 我的一个房子就是人家加盖改造到一半，扔下来，我老公买房子的时候跟我计划怎么怎么，都拖了两三年也没动工，还撂着呢。 我住的房子去年把前n任房东留下来的烂摊子才收拾了， 外墙楼梯下水道什么的都早弄好的，就是做保暖， 做内墙，连空调暖气，铺地板这些，总共1000＋sq， 想着5，6万下来， 最后花了小10万。 还不算， 看的我淌血的税单。 这中间我父母公婆过来帮我看着， 我公公算是专业人士。 做完，谁都不想再来一回了。

如果没有老人 5000尺纯扯dan   2700-3200足够了

听着都头疼，不是闲人就别给自己找事儿了。原来的大小一家三口都够住了，弄5000没必要啊。德州房产税这么高，自己盖能不增加市值吗？

建议楼主先去查查邻居5000尺房子每年的地税，和你现在的比比，如果心不滴血的话就继续。搬运的话，我有个朋友从国内搬运了两个农民工来帮他做加盖，具体怎么操作的我没问，据他说省很多钱。building permit的话，加盖和新房的难易程度一样，最多快一个星期，也都是要先通过zoning和site permits 审批的，让不让建还两说呢

回复 9楼麦圆儿的帖子

谢谢中肯回复。 我准备接父母来美常住养老，也准备未来两年添老二请住家保姆。 这样五个卧室都住满了。 5000尺是小区的平均数， 而且越新的越大， 想和小区保持一致， 不影响再卖。

以我这半年搞装修的经验来说，还不如把装修钱放进首付，一步到位买个move in的。
不是自己搞装修的，靠雇人来干活的话，肯定比买装修好的好贵。
房子贵点可以用mortgage，装修都得一笔付清，现金会很吃紧。
我们为了装修，今年403b都没敢存满，亏大发了。

存款只够只够买地，可以洗洗睡了

回复 1楼faithz的帖子

保留原地基省钱，但再卖时，价格会大受影响。

听说加盖的房子地基都会出问题，我们买的第一个房子加盖的出租了，房客说地基有问题门都变形了，冷气都从门缝里出去了。才加盖了三四年

☆ 发自 iPhone 华人一网 1.11.08

如果你非5千尺不住、钱不是问题就拆了重建，没有那个魄力的就别想了。

德州房子不是很便宜吗？5000尺是包括了地下室的部分吧？那地上也就三千多尺，为什么不直接买个建好的？

You will have a high chance of spending more in total than just buying a pre-built house.

回复 19楼算盘珠珠56789的帖子

这里房子没有地下室。 这个zip code房源很少， 小于2million的独立房就十个左右， 再贵的买不起， 如果买90万地，希望加盖后不会超过1.5million，觉得可能会比2million的还好一点。

豪宅区啊，你最好推倒重建比加盖更好。

回复19楼算盘珠珠56789的帖子
这里房子没有地下室。 这个zip code房源很少， 小于2million的独立房就十个左右， 再贵的买不起， 如果买90万地，希望加盖后不会超过1.5million，觉得可能会比2million的还好一点。

faithz 发表于 2/20/2017 2:28:00 PM

回复 19楼算盘珠珠56789的帖子

这里房子没有地下室。 这个zip code房源很少， 小于2million的独立房就十个左右， 再贵的买不起， 如果买90万地，希望加盖后不会超过1.5million，觉得可能会比2million的还好一点。
faithz 发表于 2/20/2017 2:28:27 PM

所以你的budget是90万买地+60万加盖房子？晕，这么豪，干嘛做这些事折磨自己啊。

回复 19楼算盘珠珠56789的帖子

这里房子没有地下室。 这个zip code房源很少， 小于2million的独立房就十个左右， 再贵的买不起， 如果买90万地，希望加盖后不会超过1.5million，觉得可能会比2million的还好一点。
faithz 发表于 2/20/2017 2:28:27 PM

你如果已经准备花60万左右盖房我觉得还是可以的，但是自己要盯着。

回复 23楼qiangdaxia的帖子

是的，折腾是为了投资和省钱，但看了大家的回复，觉得可能不是很现实。 现在realtor.com这个zip code, 五个卧室的独立屋， 只有一个1.5米以下， 还在主路上， 较吵而且小孩乱跑很危险， 绝对不能要。 1.5-2米之间有五个独立屋正在卖。 觉得贵了也不完美， 等到很合适的出来卖， 也不知道要等到哪年。

回复 24楼tuer的帖子

谢谢， 第一个支持的， 前面压倒性反对， 我都基本放弃了。

没有湾区家庭贫困线收入别干这事，万一被评估为三百万，是交税呢还是卖房子

想买入一个学区房。坐标德州。 区内大多数的老房子已被重建成5000sqft＋大豪宅，把不大的lot都盖满的那种。 我们看好一块0.25acre lot 上有1600sqft 一层老建筑+400 sqft 连体车库。想保留地基， 扩展地基， 加二层楼， 目标大约4500-5000sqft， 5 bed/5bath， 3 car garage. 双全职工，一娃，资金靠自己没有亲人帮衬，存款只够买地，所以需要贷款加盖，不直接买现成大宅是想积累sweat equity作为投资。 我们上班每天7am-7pm，只有周末和晚上有时间。 请问这个想法是否现实？请有类似经验的同胞分享任何的经验。
1. 大概需要多少钱和时间加盖？怎么做才会在保证质量的情况下节约开支？有值得从国内搬运的吗（窗帘，家具， 大理石）？
2. 是买地和盖房都贷款一部分， 还是全款之一， 贷款另一部分？
3. 加盖permit是否比盖新房容易拿到？
4. 有类似经验的， 你们可有从中赚到equity? 操的心值吗？

faithz 发表于 2/19/2017 11:30:00 PM

回复 22楼waer的帖子

谢谢，老房子地基坚固，砖头粗木头盖的也挺好，里面虽小但也charming. 不像现在大新房都是小细棍支起来的。如果要推倒的话， 可能会决定买没有房子的空地或者再等等买现成的。

德州也有百万倒了小黑屋啊。不是房价低房子大出名的吗

想买入一个学区房。坐标德州。 区内大多数的老房子已被重建成5000sqft＋大豪宅，把不大的lot都盖满的那种。 我们看好一块0.25acre lot 上有1600sqft 一层老建筑+400 sqft 连体车库。想保留地基， 扩展地基， 加二层楼， 目标大约4500-5000sqft， 5 bed/5bath， 3 car garage. 双全职工，一娃，资金靠自己没有亲人帮衬，存款只够买地，所以需要贷款加盖，不直接买现成大宅是想积累sweat equity作为投资。 我们上班每天7am-7pm，只有周末和晚上有时间。 请问这个想法是否现实？请有类似经验的同胞分享任何的经验。
1. 大概需要多少钱和时间加盖？怎么做才会在保证质量的情况下节约开支？有值得从国内搬运的吗（窗帘，家具， 大理石）？
2. 是买地和盖房都贷款一部分， 还是全款之一， 贷款另一部分？
3. 加盖permit是否比盖新房容易拿到？
4. 有类似经验的， 你们可有从中赚到equity? 操的心值吗？

faithz 发表于 2/19/2017 11:30:00 PM

回复 19楼算盘珠珠56789的帖子

这里房子没有地下室。 这个zip code房源很少， 小于2million的独立房就十个左右， 再贵的买不起， 如果买90万地，希望加盖后不会超过1.5million，觉得可能会比2million的还好一点。
faithz 发表于 2/20/2017 2:28:27 PM

德州不是没有州税但是有很高的地税吗？你收入不在这个级别，但是却要买这么贵的房子，那不是要比别人交太多的税吗？lz你钱还挺多的，买个3000到4000尺的，学区好一点的，省出来的税钱钱送孩子去私立不是很好吗？房子那么大，你擦灰都擦不过来。

想买入一个学区房。坐标德州。 区内大多数的老房子已被重建成5000sqft＋大豪宅，把不大的lot都盖满的那种。 我们看好一块0.25acre lot 上有1600sqft 一层老建筑+400 sqft 连体车库。想保留地基， 扩展地基， 加二层楼， 目标大约4500-5000sqft， 5 bed/5bath， 3 car garage. 双全职工，一娃，资金靠自己没有亲人帮衬，存款只够买地，所以需要贷款加盖，不直接买现成大宅是想积累sweat equity作为投资。 我们上班每天7am-7pm，只有周末和晚上有时间。 请问这个想法是否现实？请有类似经验的同胞分享任何的经验。

1. 大概需要多少钱和时间加盖？怎么做才会在保证质量的情况下节约开支？有值得从国内搬运的吗（窗帘，家具， 大理石）？
2. 是买地和盖房都贷款一部分， 还是全款之一， 贷款另一部分？
3. 加盖permit是否比盖新房容易拿到？
4. 有类似经验的， 你们可有从中赚到equity? 操的心值吗？

faithz 发表于 2/19/2017 11:30:08 PM

没问题，楼主家收入多少？不说一下没发帮忙算啊 ---发自Huaren 官方 iOS APP

什么sweat equity啊。你又不是出sweat那个人。十有八九equity都被包工头赚走了。自己没有经验，没有关系，不要指望靠加盖赚钱。没加盖过的房子没准还可以高价卖给下一个傻子来接盘。

回复 30楼算盘珠珠56789的帖子

这里环境美，治安好，学校餐馆购物公园都特别给力， 而且走路10来分钟都到， 在德州这样的地方太少了，老人孩子可以充分享受，我和老公工作狂至少上班近可以不用在高速上浪费时间。因为有千万豪宅撑着， 地税率更低， 大约1.6-1.8%。其他学区好的地方， 我们开车上班要高速20-30分钟， 还会堵， 地税接近3%。

大理石。。。除非你是好多slab一起从国内运，就运一个slab到你们家门口么？测量和切割呢？很多行业存在即合理，就不要想全靠一己之力了。小slab可以去石头店买边角料，省个百八十的就好。

回复 27楼lgnw的帖子

好幽默， 如果三百万， 马上卖掉， 再买一块地重建！

我大概知道你说的是哪个区。其实父母来养老，你在附近租一个房子更划算。我熟人在你家附近的中产区，房价可爱多了。你要么去那里买个两居室给父母养老，要么去那里租房给他们住，都比你现在折腾要好。

你把自己搞的那么紧张，住豪宅区也没意义啊，吃穿用度都跟不上，孩子上学也有压力

德州也有百万倒了小黑屋啊。不是房价低房子大出名的吗

lgnw 发表于 2/20/2017 3:49:23 PM

这也太无知了吧。德州很多豪宅啊，无非是普通华人大妈住不起，造成了假象以为德州房子都是白菜

回复 27楼lgnw的帖子

好幽默， 如果三百万， 马上卖掉， 再买一块地重建！
faithz 发表于 2/20/2017 4:16:30 PM

先把County评估价和市场价搞清再说。当然我不了解你们当地情况。。。

回复 30楼算盘珠珠56789的帖子

这里环境美，治安好，学校餐馆购物公园都特别给力， 而且走路10来分钟都到， 在德州这样的地方太少了，老人孩子可以充分享受，我和老公工作狂至少上班近可以不用在高速上浪费时间。因为有千万豪宅撑着， 地税率更低， 大约1.6-1.8%。其他学区好的地方， 我们开车上班要高速20-30分钟， 还会堵， 地税接近3%。
faithz 发表于 2/20/2017 4:12:38 PM

那只能是休斯敦的West U 啊，River oaks那块了吧。感觉Austin和达拉斯都没这种10分钟走路遍地是餐馆购物地方。

我大概知道你说的是哪个区。其实父母来养老，你在附近租一个房子更划算。我熟人在你家附近的中产区，房价可爱多了。你要么去那里买个两居室给父母养老，要么去那里租房给他们住，都比你现在折腾要好。

你把自己搞的那么紧张，住豪宅区也没意义啊，吃穿用度都跟不上，孩子上学也有压力
阿婆 发表于 2/20/2017 4:18:44 PM

楼主说不定是IBD，然后老公是doctor，至少60万的年收入，酱油党不要操心了。

楼主说不定是IBD，然后老公是doctor，至少60万的年收入，酱油党不要操心了。

qiangdaxia 发表于 2/20/2017 4:22:41 PM

那为毛问酱油党，找专业人士咨询啊。真是一毛钱都要省下来啊

那为毛问酱油党，找专业人士咨询啊。真是一毛钱都要省下来啊

阿婆 发表于 2/20/2017 4:24:52 PM

你assume楼主买个150万的房子会把”自己的经济搞的那么紧张，小孩读书都成问题”，我倒觉得楼主家庭年收入肯定过了50万，只不过是小农，想自己加盖搞个房子，赚点equity。90万的cash买地，楼主两口子还是工作狂，收入肯定不差。

你assume楼主买个150万的房子会把”自己的经济搞的那么紧张，小孩读书都成问题”，我倒觉得楼主家庭年收入肯定过了50万，只不过是小农，想自己加盖搞个房子，赚点equity。90万的cash买地，楼主两口子还是工作狂，收入肯定不差。

qiangdaxia 发表于 2/20/2017 4:27:36 PM

既然都能突破50万了，有那精力还不如集中在升职赚钱上，比修房子的回报率高多了

5000尺的房子你想60万盖下来？！你还是先找builder谈谈吧，有个基本概念才行。你这最少要80万，90万都不多…
我也在德州，估计离你不远，盖房子的价格还是挺清楚的…

To LZ mm: in Houston West U, Bellaire, River Oaks, Memorial, either building or addition, builders/contractors will generally charge $180/sf to $200/sf depending on the finishes; therefore for 5000 sq house, you are looking at around $800K.

房子大了各种维护保养都跟着上去，清洁啊，院子啊什么的，不光是请人就好，想想都头疼