湾区买房经验教训记录贴【3/20 Final Updates:Closed】

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LiliSchugh
楼主 (北美华人网)
随着圣诞节前的一个房子offer再次没被选中,意味着2016年的抢小黑屋的努力是以全部失败告终。

2017年开始了,想开一个帖子,记录一下我们的湾区买房历程。

[2/16/17]Offer accepted. 求各位走过路过的旁友们bless我们closing顺利

【3/14】上周三mortgage final approved了,比我们预计的要早。这次我们碰到的银行loan officer确实给力。
上周末去做了final walk through,其实就是走一个过场。因为这个抢房热门区,基本95%的房子都是没有任何contingency(包括loan), sell as is. 走进没有staging的房子,才发现,这真的是一个真真正正的小黑屋啊。那个小。太小了。客厅转个身都能碰到厨房了。不过还是开心的,毕竟是自己的家了。这周五正式close. 打算周末和下周末搬家。希望一切顺利吧。

【3/20】上周顺利closed了,已经搬了一波东西过去。接下来就是研究加建的事情了。到时会来另外一贴记录。鞠躬。

目前想到要记录的主要内容有:
【背景交代:为啥决定买房以及为啥最后选择看这几个区】
【大额gift money必读:国内往美国汇款的大教训和经验】
【选agent的坎坷路程】
【贷款和pre-approval相关经验】
【那些下过offer让我们心累的房子们教给我们的事】
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LiliSchugh
2 楼
【背景交代:为啥决定买房以及为啥最后选择看这几个区】
【为啥买房?】
我和我老公在要不要在这买房的问题上有过讨论。租房不用交房产税不用付mortgage利息,而且一般都可以找到那种周边设施很齐全上班方便的公寓,在他看来,不是百分百必要买房,甚至一开始是倾向于不买房的。
我的观念更加传统些可能。从实际出发,我家有性别不同的两娃,大娃马上上小学。可能有人会问为啥不租房娃送私立?答案是,两个娃送不起。而且如果为了省钱会租便宜的地方,我担心不是对娃有利的生长环境。但是如果为了孩子租到好学区,那这个问题就是租金会很贵,还不如用来还房贷送公立得了。比如,现在在不好的学区两个房间的都快要3000了,如果考虑到娃上学要去好学区,娃长大需要各自一个房间,三个房间的且不说市面上不多,及时有,租金也是非常贵,而且不出意外每年涨。如果要租house那更是贵。5000算是便宜的,还不一定找得到房源。另一个我倾向于买房的原因是,房价从历史来看总是在涨。对于宇宙中心即使在09金融危机之后也是影响不大。现在人口的净流入远远大于市面上的新增房子。与其付那么贵的房租还不如当定存放在自己房子上。第三个我倾向于买房的原因是,我们国内父母很支持甚至是有点催促我们买房。(后来才知道我们出国前就给我们存了买房的钱。当时还记得我公公问我们以后在美国买个房子大概要多少。我就随口说了句30万应该够了。好的房子可能要50万以上吧。现在我只能呵呵,因为我们也没想到会搬到100万,不,150万只能买到小黑屋的湾区。)
我老公一开始是拒绝买房的。这个人从出国的时候就说以后来了美国要“靠自己买房”。我们原来在东部一个大山村。房价不能说至于其他地方便宜,但是就是那种普通正常的美国房价,30万能买到很好很新的房子了,50万以上可以叫”富人区“了。我们在那读书的时候就用自己的积蓄加上贷款买了一个townhouse. 所以我老公觉得在这里靠自己过个几年攒个几年钱买个小房子或者condo,然后换大房子应该也行。来湾区半年之后此人改变了他的想法:因为他发现房价涨的太快了上下半年差不多房子可以差20万。以及两个小孩渐渐大起来了,住小公寓确实太拥挤。某一天看着地上的闺女,说了句,诶呀,爸爸要给你赶紧买房(嗯,是个女儿奴)。我婆婆现在在这里帮我们带孩子,去公园回来也是,谁谁谁家买的房子多少在哪里,谁家要搬家了之类的信息。得,大家心都齐了,于是开始看房子。

【为什么最后决定看这几个地方?】
我家来湾区的原因是这样的。当时我快毕业,我老公当时的公司属于摇摇欲坠。我又是实在不想继续呆在下雪下半年的山村里。一个整天喜欢往外跑游山玩水的南方人,在那种冬天长的地方觉得人生都失去了意义。于是老公研究了一番,手指一指,就说去湾区吧。我们两个机会都相对多一些。我很快找到了工作先搬过来了。因为一开始两地分居,我也不知道我老公会找在哪里,就以我方便为主。我一直是住在东湾。搬过好几个地方,从学区很差到学区一般到学区很好,我们是眼睁睁看到了学区差到学区好,大娃身上的变化。于是一开始不信学区的我不得不面对现实: 在这里,学区真的可以indicate社区环境,然后影响学校环境。

对于学区这个东西,土人我们真的是来了湾区才学到。以前在大山村高中就一个,整个小镇绝大部分白人,是个大学城,民风淳朴路不拾遗夜不闭户。所以没有所谓学区的概念,反正去哪都差不多,最后都是去一个高中。来了湾区才发现,哇,原来那么多讲究,那么多区,那么多学校。湾区很大,旧金山城,半岛,南湾,东湾,北湾。旧金山城里没有所谓学区,因为据说都靠抽签,房子看取,一般也不便宜而且都很小很久。还有叫做南旧金山的一块区域,学校一般,房价也还好。半岛总体学校一般,但是房价很贵。很多高大上的富人区。南湾是高科技公司的中心,硅谷,华人上所谓的宇宙中心就是这儿了。学区有好有坏,好的集中在palo alto及cupertino(宇宙中心)周边(也有人认为palo alto应该属于半岛)。亚裔很集中。东湾,可能是南湾人心目中的蛮荒之地,墨西哥裔和非裔的比较多,特别union city往上到oakland。Fremont属于东湾,不过现在亚裔和印度裔也是非常多的了。【湾区新人的观察,如果有不准确的地方,请指出

我们的诉求就两个:一,大娃马上上学,要好学区。二,交通。一开始是想看Fremont的Irvinton和Misson San Jose校区。因为我上班需要坐bart,我老公去宇宙中心上班。折中一下。这个地方房价也是比南湾同样level的学区要便宜不少。同样的折中思路,我们也看过一段时间foster city. 不过后来都pass了。原因主要是,折中的后果就是大家都又unbearable的commute. 两个人都是差不多1-1.5小时。我们思考之后,决定还是要确保一个人上下班方便可以照应家里,特别以后小孩上下学的问题。因为我老公的工作找的不容易公司也算是比较有名气,所以讨论结果是以他为中心找。我可以坐caltrain 或者等安顿下来后再找工作。我的专业比较容易找。所以现在就是看cupertino, 95051,95087,95129这几个大热门的区域(cupertino学区)。还有95130,95124,95008这几个学区略差(9-10学分,不过不是cupertino学区)交通也略差的地方。另外,不得不感叹,我说的这几个大热门地区真的是太抢手了。年底淡季都是10万15万20万地加,我们这些口袋浅的只能眼睁睁看着被人抢。offer第一轮就退出了,甚至还没等别人全部出完我们就知道这次又没戏了
再补充一些关于学区的。学区是对于公立学校而言。上面提到来湾区之前我们没有学区的概念,也不相信学区差别可以直观体现到生活环境上,很naive很simple. 我们这一年,学习到的是,湾区有(arguably)四大公校(据说每一个都会宣称湾区第一),他们分别是Henry Gunn (palo alto), Monta Vista (cupertino), Lynbrook (cupertino), Mission San Jose (fremont). 这四个高中竞争都很激烈,也是亚裔(中国和印度裔)的热门选择。这几个地区房源少,房价高。Henry Gunn和monta vista很少200万以下的. lynbrook还有一些,不过就是那种1.5米小黑屋. Mission San Jose 1.5米可以买到还行的。以及我观察到的是1.5左右的是抢的最厉害。因为普通双职工的能力都在那个区间。利率上升后,个人感觉是这个区间反而更加多人抢。除了这四大公校之外,湾区还有很多charter school, 属于公立学校,但是不受制于学区,多以推学术为主,之前看到一个文章是好的charter school上好的大学比好的高中比例高,不过charter school是个特别的存在,比如有些办不下去中间就关门了(我组里一个同事的儿子就是这样的遭遇),或者地理位置不是很方便,比如记得湾区最好的一个charter shcool在oakland, 黑人很多治安很乱,离宇宙中心很远上班也不大方便.我没有深入研究过charter school, 欢迎补充。
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LiliSchugh
3 楼
【国内往美国汇款的大教训】
决定买房至今我们走过很多弯路。不仅仅是上面提到的反复改变看房地区。
这次汇款是一个很大的教训。
我们在汇款前不清楚国内的管辖力度已经这么严格。可以说是完全没想到。汇款钱我们也是打听了身边的人和给我们做贷款的经纪,综合起来就是,不要密集大,隔一个礼拜打一次,打到不同银行账户上,夫妻俩多开几个账户。我父母公婆没有也不会用网上银行,所以我们只是让他们到柜台去办,自己额度用完后带上爷爷奶奶再去柜台,只是每次去不同的银行和网点。当时想着不同银行应该没什么问题吧。比如我去中信银行汇两次,再去招商银行让爷爷奶奶汇,招商银行也不会知道我之前汇过以及汇过给谁啊。结果,真是naive. 我老公名字上打到第二次时银行就开始问比如为什么要连续打这么多美金到国外,你儿子在国外做什么,这个钱要做什么之类的话。第三次我公公又换了一个银行,被告知不能打到我老公名下账户了。隔了一个礼拜我们拜托一个亲戚给我们从他银行卡上直接转给我们,才成功。后来又想这个办法汇,不行了。我的名下也是类似的情况,不过我第四次自己网银汇了一次,汇的金额不多。第一次失败了,不过我打网银客服才知道失败的原因是我汇款用途写的不对。后来重新写了汇成功了。之后我俩也不敢再往自己账户打款。
所以我们的经验和教训是:
1,如果美国这边有家人亲戚和信得过的朋友,让他们接受你们的汇款。因为现在国内外汇管制真的很严格。我原本以为这样错开去不同银行让不同的人给我们往外汇款就没问题了。没想到不同银行间也能知道一共往外汇了多少?我现在也不明白具体是怎么监控的。因为我们在这边也是不同的银行账户啊。当然我们两个人名字是一样的。
2.不要一下子购汇5万。我也不知道是不是每次我们都是购汇5万然后直接往外打引起了注意。again,我们当时没想到外汇监管这么严格。不过可能这一点是我自己想太多,总觉得我们汇的又不是大额,不至于5万美金也会引起注意吧?
3. 我们的间隔是隔一周打一次,不知道是不是间隔太短。那时候遇上美元升值,心里急了点。打钱这一段时间损失了万把人民币,也是挺肉疼的。

现在我们国内敢继续打。最近看新闻说对那些可疑的汇款收款人可能进黑名单。也不知道是不是真的以及具体怎么操作。不过我们准备缓一阵。
【update:02/21】
后来国内的钱我们是让家人朋友用网银汇出来的。柜台上程序太繁琐,审核太严格。汇一笔款需要两三个小时,各种表格和盘问。利用网银就简单的多,尽管后来还是需要经过审核,但是耗时少多了。我们网银上转账也基本是两周之内全部转出来,没有遇到大困难。

【update 3/14】
在这里再次总结一下大额gift money的汇款经验:分散去不同银行柜台,最好是用网银,更快捷方便。不过不要忘记在网银上打印出来汇款名字和交易记录,美国这边银行会需要这一些信息。
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LiliSchugh
4 楼
【选agent的坎坷路程】因为现在是在看房进行时,具体细节我就不透露了。怕我用过的agent也逛华人:P
我俩是属于喜欢exhaust possible ways的人,所以总是会走一些弯路,不过如果不走,心里总是会琢磨是不是另一个办法更好
我们试过的途径有:
1,trulia上找评分高的agent. 试过两个。2,redfin上联系某个房子的agent. 3,朋友推荐。N个。4,喜欢的房子的dual agent。

先说trulia上看评分。Trulia相当于是一个美国的买房论坛,是全国性的,上面很多关于买房的实用讨论。也可以找附近的热门agent.我们一开始找的是两个我们感兴趣地区评价最多评分最高的两个agent. 第一个只接电话,而且见不到本人,看房子也是让我们找她的下属/助手。我们觉得这样的方式我们不习惯也不喜欢,所以没继续。另一个agent是第一个让我们眼前一亮的,怎么说呢,就是一个专业和proactive. 发邮件后就立马约我们见面,约了礼拜天,准时到达,互相聊了一个小时,非常满意。第二天就说跟他看房子去。第一次看房子时感觉也很好,给的看法建议都是我们需要听到的,也听的出来经验丰富。不过热情和好感持续的时间不长。和他合作的贷款经纪也不给力(这个后面再谈)。第二个星期后就开始掉链子,比如不回复我们的邮件和短信,从来没给我们推荐过房子,想去看房子他说没空。我们不push他肯定没反应。在一次我们想下offer时联系不到对方后我们彻底失望和死了心。后来想想,人家估计有大客户,我们拍不上号。

2,Redfin上的agent是可以给回扣的。(不过我们对回扣这个事情没有太看重。因为比起回扣,我们更看重能还价够上心有network,而一般好的agent都不给回扣。)我们联系过一个redfin agent。感觉redfin管理有点乱。因为我们在网上联系的人跟实际回复我们的人不是同一个。回复是挺即时的。不过后来也没有follow-up之类的,感觉比较机械,不会抓住客户。不过我们也没有太多经验,后来开始接触别的agent就不再在redfin上找了。

3,朋友推荐的很多。湾区最不缺的是agents,哈哈。感觉每一个朋友都有一个相熟的朋友在做agent. 因为市场好门槛低,agents的水平普遍一般。水平一般的原因普遍可能是从业时间不够长以及钱太好赚,不需要知道房屋结构和装修的事情,因为买家压根不care, 现在90%的成功offer都是non-contingency, 就是不管房屋condition, 就要了。以及没有很多network(特别银行贷款资金方面).因为again, 在90%的成功offer都是non-contingency, including loan contingency,尤其现在国内长辈一般都会支持,50% downpay的不少见。

4,用过一次dual agent。觉得比以上三种都省力和直接。所以其实我们在考虑以后遇到特别喜欢的就直接找dual agent了。不过找dual agent的前提是口袋不能浅,或者说至少有这个能力match最后最强的offer.

综合来讲,找朋友推荐是最普遍也最靠谱的途径,不过需要多接触和比较,毕竟这里的agent水平普遍一般。对比第四条,有一个稳定的buyer agent会更了解你的需要和诉求,有些有network的还会给你一些off market的机会。

【贷款和pre-approval相关的有限经验】
一般来说,每个buyer agent都有自己熟稔的loan broker/agent. 你找buyer agent的对方一般最早的几个问题之一就是有没有做好pre-approval. 没有pre-approval下不了offer. 如果没有他们会推荐你去问他的长期合作的loan agents. 所以关于这方面我们主动钻研的经验有限。

1. 推荐一个网站BankRate.com,可以给出最近最优的rates and provider. 不过这个网站上最优的rates不一定是你到时实际quote之后得到的rates,只能说有一定的参考价值。我们最早的一份pre-approval是在这个网站上找的。因为最开始找的buyer agent推荐的loan broker非常保守利率也很高,我们不是很满意。就在这个网站上找了一个,速度很快,Rate也不错,当天就把pre-approval发给我们了。
2. 建议在开始要开pre-approval letter的时候集中地多询问几个银行,broker,因为两周以内的hard inquiries在你的credit history上不算独立的,不会过多伤你的credit scores.
3. 最后我们用的是一个本地很多人推荐的loan agent. 利率额度都比较满意。
4. 道听途说这边的案例,不推荐wells fargo. 具体原因是各种条件很严格,loan中途会有不断加背书,做不下来会比较麻烦。也知道又用了他家做不下来的案例。也不推荐小银行,利率高以及条件和过程也很繁琐,需要的closing时间会比较久。现在卖家都希望尽快close, 最好21天。小银行不太可能。也会伤害offer的竞争力。
【update: 02/21】
Offer被接收后,我们本来打算继续用之前给我们开pre-approval letter的银行做贷款。不过,again, 本性喜欢exhaust possible ways的人,在没有问一遍身边别的银行前,心里总归是觉得做的不彻底。所以offer被接收的第二天,我就打了一圈电话,一开始有个local bank A给了我们一个不错的rate, 比pre-approval上低了0.5%,我用这个Rate又去问了几个大银行,其中有个大银行B又给了我一个比local bank低0.2%的rate,而且no point. 同时另一个银行C也说可以match. 本来我想选择后者可以match的银行,因为平时用他家业务比较多,也对当时agent的第一印象不错。可是没想到,等我把其他银行turn down, 银行C告诉我,我们收入低,贷款额度太撑了,需要加down payment. 我很纳闷,因为银行B当时系统里面跑过数字,没问题,怎么口口声声告诉我“我们银行最aggressive,一定会给你最多的loan amount”的银行c突然说做不了呢。以及,这种做事之前话说太满然后一开始就出岔子的风格真的是我们不喜欢的。于是果断抛弃C.
到目前为止的经验教训就是:1.一定要多问几家银行作比较。2,一定要搞清楚对方的能力,光说漂亮话没用。3. 搞清楚loan agent的经验水平,特别是对gift money之类的问题。避免到最后浪费大家时间也耽误按时closing.

当然,现在贷款才刚刚开始,只希望接下来顺顺利利吧。有几个可能初次贷款者不容易搞清楚或者容易忽略的概念,这里写一下,供有兴趣的参考。因为一般银行不会主动告诉你,而这些信息决定你的贷款额度,贷款利息等等。换句话说,是跟你的钱息息相关的:)

1. Note rate. Note rate就是loan agent告诉你的quote rate, 比如,那些4.0, 30 year fixed。 这里的4.0就是note rate. 决定你的利息。
2. Qualifying rate. 这个rate更多的是ARM类型用到的。就是银行为了保证note rate在ARM 年数后你依然可以qualify, 一般会用一个比note rate更高一点的rate来计算你现在的收入会不会到时候太撑。这个rate一般loan agent不会告诉你,但是直接关系到,你现在收入可以贷到多少款。
3. APR rate。这个rate是决定你实际到时候支出的rate, 这个rate包括了你除了利息以外,还要支付给银行的各种费用。所以是相当要紧也必须要搞清楚的Rate。但是一般loan agent也不会告诉你,记得自己要问。
4. Closing cost. 这个尽管是一次性的,但是也记得要问一下,因为一般银行loan agent也不会主动告诉你。差别不同银行也会有小一两千的区别。尽管在湾区,小一两千对于房价可能是毛毛雨,但是,知道以后,可以问你感兴趣的银行match,或者offer closing credit. 不管最后成不成功,It does not hurt to ask.
5. Point。这个就是所谓的点数。就是你额外付一点钱,让你的note rate降低一点。其实fundamentally就是提前支付利息。我的了解不多,因为我拿到的rate都没有这个point.

【3/14 updates】
上次来更新时说了最后选择了银行B。除了loan officer说一开始property tax给我们算低了近1000需要增加downpay近10万的插曲,最后也算是一切顺利。总体来讲,这个agent还是给力的,即使最后多要了十万downpay,最后银行批给我们的贷款总数也是之前给我们quote的几个银行里“第二”高(第一高的因为当时给利息太高没进一步,也没有run具体numbers,所以大概率讲当时给我们数额第一高的银行也只是随口说的数字)。总体客观来讲,B银行这个agent是很给力的,turn around时间短,沟通能力很强,助理也很勤奋和细心,特别需要划重点的是和underwriter关系好。以前我就听说underwriter就是大爷,一个loan review拖到你坐立不安还纹丝不动。但是我的loan, 其实挺复杂的,包括很多gift money, 两个人工作时间都很短(不满两年),还有一个rental property。 本来第一次review的时候我们已经做好被要求大量资料以及可能延迟close的可能。不过没想到的是,underwriter花一天就review好了,只要了很简单的三个补充资料。第二次review也是24小时内给我们approved了。这应该来说是很少见的了。
总结一下就是,给的rate最低,process时间也很快,沟通很及时细致。
湾区的小伙伴们,如果你们有兴趣知道是谁和哪个银行,欢迎站短。以及,提我的名字我也【不会】有referral bonus. 所以真的是良心推荐。
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LiliSchugh
5 楼
【那些下过offer让我们心累的房子们教给我们的事】
从去年七八月份开始自己看open house, 实地勘察感兴趣的几个地方,到10月份决定最后想看的几个区域,到筛选agents, 11月初正式密集地下offer(一周至少一次), 其实时间说长也不长。但是“真实世界原来是这样的”这种冲击一下子让我们需要很大的心理调整。

现在重新开始,虽然不知道啥时候能买到房子。不过打算每周来更新一下看房子的情况,和另外的经验教训。
教训一:房价和房子condition完全没关系。所谓小黑屋之前来湾区之前我总以为是矫情。一百万了怎么可能小黑屋。现在我get了,不是矫情,是真的。而且这几年房价涨的不少,100万已经买不到好学区的小黑屋了,起码150万。上面说的palo alto更是很少200万以下的,不过那边的房子普遍也不黑,小是小的。所以一开始我们看到一个房子,要加1.4米。我们呵呵,出价1..35,还觉得是自己出高了。心里想着这种垃圾房子也能卖到1.4?呵呵你一脸。那个房子条件是这样的:阴暗,潮湿,没有供暖,屋顶有漏,厨房浴室也有漏,有白蚁,有发霉。居住面积1000sqft勉强,lot size 5000. 基本买来最好推倒重建。你说这房子能卖1.4没?当时我们看到房子后简直想呵呵卖家一脸。现在想想我们当时那个agent真好,居然不呵呵我们一脸默默把offer给我们递了。然后告诉我们递交的时候已经出到1.5了。我们白眼一翻觉得那个出1.5米的是**。现在想想,我们才傻,因为那种房子目标买家不是我们这种自己入住的,多是投资者,买来推到重建上市就是2.5米以上。后来那房子1.5x的价格卖出的。这次经历以及后面的类似经历让我们两个大农村来的没见识的乡下人看到了湾区房价真的和房子condition一点关系都没有。
教训二:别以为listing price就是你可以下的价格。基本都是钓鱼价。诚心要买,得有个20万的资金空间。所以不是你手头有个多少pre-qualified loan amount就可以看这个listing价格的房子。
教训三:真心喜欢的就是要舍得加价(当然前提是你要觉得值)。我们有个看中的房子,当时已经想好这个房子搬进去后后院种什么花了。按照市场价格,我们也有能力买下。结果有个人上来就加价20万。我们就开始觉得再加就不值了。尽管也能加。因为这个房子学区不是最好,就胜在lot size and living space大。里面很多东西也要换。一琢磨,不打算扑进去。觉得不值。

【01/10】上个周末看了三个房子,其实还有两个想看,结果房子出来一天去打听就说不打算open house, 因为已经收到比较满意的offer了。所以我们琢磨,很可能是high cash downpayment+good price+dual agent,或者是其中的几个组合。看的三个房子,一个还没开始收offer,但是redfin显示是hot home,估计也是会抢。一个看的时候已经收到满意的offer。一个不是很满意,不考虑下offer.
【02/16】宇宙中心的标准1.5米小“黑”屋. 最后还是上了dual agent. 加的价是比之前用不同agent加的最少的一次了。所以,还是得上dual agent. 具体等我下周来补充。
【3/14】房子马上这周close. 前几天恍然大悟,之前碰到的几个agent中应该有“房托”。大家擦亮眼睛。【3/20】套路还是不私信了,因为我也没有实际证据说明人是房托,只是之后想起来的一种猜测。还是避免误伤吧。

关于贷款,我们最后是找BOA的一个agent做的,我们的loan比较复杂,不过这个人提前给我们做下来了,所以也是觉得经验和本事都不错。同在湾区的如果有兴趣可以私信。不过是在东湾。
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wannaquit
6 楼
期待mm大作!!!

最近也在抢房中,虽然我在南加没有弯曲形势严峻。。。(希望没有插队!!)
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wannaquit
7 楼
bless mm马上能买到心头好!!!!
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LiliSchugh
8 楼
期待mm大作!!!

最近也在抢房中,虽然我在南加没有弯曲形势严峻。。。(希望没有插队!!)

wannaquit 发表于 1/3/2017 8:24:18 PM
啊哈哈,谢谢。今天先挖个坑。可能要下周一来更新了
抹茶马卡龙
9 楼
强帖留名
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sharry
10 楼
Frankly say to buy a deal, or a house which you happy (house self, the price) is really hard today. Work with agent or loan people like work with JERKs and you need to be very very careful for everything. Waiting for your story. The worst time think like this: I have money and I want to be happy!
Wish you get your dream house soon!
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supermuyes
11 楼
blesssss
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sheba
12 楼
等看 马上就要买了 看来是个持久战
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yobieyobie
13 楼
墙贴马克!
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Hope0525
14 楼
mark 等
蓝色毛衣
15 楼
MARK, 等着看!也打算买啦
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jxy1231
16 楼
最近也在买房子,关注mm的分享,bless mm买到理想的房子
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xinluwwww
17 楼
祝mm好运,感觉去年10月到12月湾区房产市场相比前几个月竞争没那么激烈了,我们12月初有点意外的买到了一个小黑屋,在San Mateo。
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orange2
18 楼
等看
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Strawberry36
19 楼
blesssss
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sunmy164
20 楼
mark,湾区买房
t
tasukilover
21 楼
等看!
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luoguo
22 楼
bless
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annvivi0809
23 楼
坑~huaren.us~
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happyvenus
24 楼
markkkkk
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aipple
25 楼
bless。这个版急需新鲜干货呀
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LiliSchugh
26 楼
二楼更新了,下午有空再更新一楼。
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Dandan1987
27 楼
占座,等看
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LiliSchugh
28 楼
Frankly say to buy a deal, or a house which you happy (house self, the price) is really hard today. Work with agent or loan people like work with JERKs and you need to be very very careful for everything. Waiting for your story. The worst time think like this: I have money and I want to be happy!
Wish you get your dream house soon!

sharry 发表于 1/3/2017 8:39:25 PM
谢谢:)你说的对。我们现在看开了,买房也都是讲缘分。
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LiliSchugh
29 楼
祝mm好运,感觉去年10月到12月湾区房产市场相比前几个月竞争没那么激烈了,我们12月初有点意外的买到了一个小黑屋,在San Mateo。
xinluwwww 发表于 1/4/2017 1:15:39 AM
谢谢,羡慕好运气。我们感觉是相反,我们看的地方到了年底依然抢的厉害,特别汇率上去后似乎更疯狂。
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xmzhzh
30 楼
MM不容易啊,感觉买房真是件折腾人的事,希望早日成功,等待你的好消息。
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lilynuo
31 楼
等看,谢谢mm
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jiaxinbinggan
32 楼
感觉稍显啰嗦
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luoluow
33 楼
bless mm马上能买到心头好!!!!
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WithMyHeart
34 楼
等看。
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waterfish888
35 楼
回复 3楼LiliSchugh的帖子

哪怕你在美国有亲戚,你汇钱过来给你亲戚,你亲戚要转给你也不容易。超过1万4,他需要交税。
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LiliSchugh
36 楼
回复 3楼LiliSchugh的帖子

哪怕你在美国有亲戚,你汇钱过来给你亲戚,你亲戚要转给你也不容易。超过1万4,他需要交税。
waterfish888 发表于 1/10/2017 1:38:25 PM

GIFT MONEY也不行吗?
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LiliSchugh
37 楼
啊哈哈,是的是的。我待会写完了去划重点,大家看重点就行。
感觉稍显啰嗦
jiaxinbinggan 发表于 1/10/2017 3:13:24 AM
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waterfish888
38 楼
回复 36楼LiliSchugh的帖子

超过1万4就不行好像,具体你问问税务师。
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xiaozhutoumm
39 楼
mm能具体说说你家孩子从什么样的学校换到哪个好学区?相比mm之前再的东部比怎么样?还有具体差别有哪些?因为听说很多人说加州公立再好也是教的很少,家长自己推之类的
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Railgun
40 楼
lz加油~ 我们主要看南湾没啥学区的地方感受也是11月之后抢房抢得跟激烈了,不知道过了年房源多些了以后会是什么情况……
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LiliSchugh
41 楼
回复 36楼LiliSchugh的帖子

超过1万4就不行好像,具体你问问税务师。
waterfish888 发表于 1/10/2017 1:52:45 PM

好,谢谢。我再去确认下。
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LiliSchugh
42 楼
mm能具体说说你家孩子从什么样的学校换到哪个好学区?相比mm之前再的东部比怎么样?还有具体差别有哪些?因为听说很多人说加州公立再好也是教的很少,家长自己推之类的
xiaozhutoumm 发表于 1/10/2017 1:55:31 PM
东部我住的是小山村,和这里没有太大可比性,第一第二楼里讲过一些区别。不知道mm还有什么具体问题?在湾区我们一开始住的是墨西哥裔占大部分的地区,学分在5分左右。直接体现是学校老师素质和同学的素质。说素质可能有点抽象,具体来说就是,学校老师一点不管,而且对小孩也很忽略或者说冷漠。同学方面就是男孩子各种打架。后来我们搬到也不算最好的学区,8分吧,但是亚裔人口很多(基本亚裔多的地方学区分数都不会差,或者会提高),学校老师不能说非常上心有爱,但是至少不会完全不管。学校也不是完全放羊,尽管比不上更好学区和私立教的东西,不过好歹也在教写字母之类的:p
你说的加州公立我也是听说,不过我小孩还没上小学,所以不知道呢。不过应该说全美国的公立都是这样的风格吧,不可能教到咱们中国家长觉得家里不用推的程度。即使是私立,推的家长回家也会推啊:p
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LiliSchugh
43 楼
lz加油~ 我们主要看南湾没啥学区的地方感受也是11月之后抢房抢得跟激烈了,不知道过了年房源多些了以后会是什么情况……
Railgun 发表于 1/10/2017 2:07:42 PM

是啊,普遍的反应是利息上去之后反而抢的激烈,一大波之前观望的也沉不住气了。
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LiliSchugh
44 楼
暂时更新完毕了。哎,长路漫漫,不知道什么时候能买到。
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WithMyHeart
45 楼
写的非常好。agent可以同时挑几个吗?能看了房子之后再决定好不好要不要么?mm最后用的是哪类呢?
d
doublecong
46 楼
加油!看到自己喜欢的最重要,这样加价上去也心甘情愿
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pqmagic
47 楼
感同身受,感觉买不到房 bless~
a
acsummer
48 楼
回复 36楼LiliSchugh的帖子

超过1万4就不行好像,具体你问问税务师。
waterfish888 发表于 1/10/2017 1:52:45 PM

不是美国公民/绿卡就可以, lz这个数量级的资金做为gift money就不存在缴税的问题。
今天没下雨
49 楼
谢谢楼主,攒经验
L
LiliSchugh
50 楼

不是美国公民/绿卡就可以, lz这个数量级的资金做为gift money就不存在缴税的问题。
acsummer 发表于 1/13/2017 3:29:03 PM
嗯,和cpa朋友问过,没问题。
L
LiliSchugh
51 楼
写的非常好。agent可以同时挑几个吗?能看了房子之后再决定好不好要不要么?mm最后用的是哪类呢?
WithMyHeart 发表于 1/11/2017 5:28:48 PM
我们不是同时和几个看房子,不过是同时初步接触,然后选一个最想一起合作的看房子下offer. 目前在用的是朋友介绍类的:)
L
Littleflo
52 楼
mark ,mark
n
nnqiscf
53 楼
mark..........
k
kevinxx
54 楼
其实半岛的学区挺好的,靠近280的地方交通也不错,半岛这段的280比南湾应该好不少,你们一南一北选中间也不错啊
b
blabla333
55 楼
湾区的确是,有的时候不知道为什么房子就能close with below the asking price,有时候就要加个10万20万,板上mm们可能大多数看的都是宇宙中心,我在看东湾,去年下半年看的最疯狂的是oakland 靠近mac Arthur bart 的一个房子,是一个旧的church 重新改造的,非常modern,很美丽,感觉可以做个startup的office了,结果要价89万好像,最后成交150万!哈哈哈
大家可以感受下:http://blog.sfgate.com/ontheblock/2016/10/25/before-and-after-miracle-once-derelict-church-now-striking-oakland-home/
s
sweetpomelo
56 楼
Bless!MM说的好详细,让我这个大农村的终于get到了湾区买房的艰辛。希望你尽快买到dream house。
s
smcgov
57 楼
我家隔壁的房子前两个礼拜一个open house,就被人加了三十万元,以$1.41 mil 买走了。 我们这儿不是Cupertino 学区而且房子老旧無装修。小学有九分还是10分吧,但是中学跟高中不太行。房子其中一个卖奌是它靠近苹果电脑将来的总部。
以上的情况给正在买房的各位参考一下。
i
invisiblewind
58 楼
我家隔壁的房子前两个礼拜一个open house,就被人加了三十万元,以$1.41 mil 买走了。 我们这儿不是Cupertino 学区而且房子老旧無装修。小学有九分还是10分吧,但是中学跟高中不太行。房子其中一个卖奌是它靠近苹果电脑将来的总部。
以上的情况给正在买房的各位参考一下。
smcgov 发表于 1/24/2017 11:31:19 AM

方便透露一下位置吗?WILLOW GLEN吗?
P
Playdough
59 楼

方便透露一下位置吗?WILLOW GLEN吗?

invisiblewind 发表于 1/24/2017 2:29:29 PM
santa clara 吧
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jiaxinbinggan
60 楼
should be sutter?
花仙子
61 楼
等着楼主更新。希望我的房子能顺利的close. 我们的经验是热门地区, 好学区的房子一定要加价10-15%。最后我们买的地区是无学区但环境很好交通便利的地区。
l
lkl103
62 楼
可能看帖不仔细,没看到楼主预算多少?只想买sfh么?

同在湾区,和楼主看房开始时间应该差不多,预算比楼主少。我们诉求更简单,不考虑学区,交通好的3b2b,th condo也可以接受。刚刚拿到了钥匙正在装修。觉得楼主考虑的好细致啊,还是先看到了楼主的帖子就好了。
l
lkl103
63 楼
楼主没考虑Belmont学区么?那边是白人区,所以在华人中不经常被提起来。
L
LiliSchugh
64 楼
我家隔壁的房子前两个礼拜一个open house,就被人加了三十万元,以$1.41 mil 买走了。 我们这儿不是Cupertino 学区而且房子老旧無装修。小学有九分还是10分吧,但是中学跟高中不太行。房子其中一个卖奌是它靠近苹果电脑将来的总部。
以上的情况给正在买房的各位参考一下。
smcgov 发表于 1/24/2017 11:31:19 AM
Laurel wood elementary?
L
LiliSchugh
65 楼
should be sutter?
jiaxinbinggan 发表于 1/25/2017 10:56:06 PM
yes, that is also possible.
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LiliSchugh
66 楼
可能看帖不仔细,没看到楼主预算多少?只想买sfh么?

同在湾区,和楼主看房开始时间应该差不多,预算比楼主少。我们诉求更简单,不考虑学区,交通好的3b2b,th condo也可以接受。刚刚拿到了钥匙正在装修。觉得楼主考虑的好细致啊,还是先看到了楼主的帖子就好了。

lkl103 发表于 2/15/2017 10:02:02 PM
我们budget 1.7,现在offer acceoted的比预算低,不过各方面都满意了。我们有小孩要上学,诉求不一样,学区不能不考虑:p
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LiliSchugh
67 楼
楼主没考虑Belmont学区么?那边是白人区,所以在华人中不经常被提起来。
lkl103 发表于 2/15/2017 10:40:19 PM
那边记得太贵了。记得学区也一般吧。而且交通是两头都不着边,所以没进一步考虑。
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lkl103
68 楼
恭喜!
e
emilynz08
69 楼
先恭喜LZ!等看後續
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foot16
70 楼
美国房价都是有周期规律可循的,金融危机也是。 ---发自Huaren 官方 iOS APP
杜兰特
71 楼
恭喜,等楼主继续更新
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realariel
72 楼
lzmm写的真得好真实,不过就是有一点,宇宙中心不是cupertino。想了半天觉得lzmm给的zip好像都不是宇宙中心的。
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kakujenny
73 楼
恭喜恭喜!有空再说说人家list多少价格,最后多少offer被接受的。期待!
R
Railgun
74 楼
恭喜恭喜~等更新~
L
LiliSchugh
75 楼
lzmm写的真得好真实,不过就是有一点,宇宙中心不是cupertino。想了半天觉得lzmm给的zip好像都不是宇宙中心的。
realariel 发表于 2/17/2017 3:44:20 AM
啊哈哈,其实我也不知道真正的宇宙中心在哪,这种戏谑的说话好像又不同指向,我听说的是因为苹果手机里的时间默认是cupertino,所以cupertino被戏谑成世界中心?后来华人论坛上好像把宇宙中心扩大化了,包括了cupertino及周边?不是很清楚哈。也没找到权威论述,暂且就只当一众戏谑和自嘲吧:)
L
LiliSchugh
76 楼
恭喜恭喜!有空再说说人家list多少价格,最后多少offer被接受的。期待!
kakujenny 发表于 2/17/2017 11:20:09 AM
华人很强大,估计我不说,已经有人可以搜出来了。我只知道当时open house两天那个房子来了200多组人看。
L
LiliSchugh
77 楼
更新2/21,重点有用的可能是关于贷款的部分。
L
LiliSchugh
78 楼
是的,不过刚需的我们考虑不了太多,同时我们尽量买在了当年08-09金融危机之后不太受影响的地区。
美国房价都是有周期规律可循的,金融危机也是。 ---发自Huaren 官方 iOS APP
foot16 发表于 2/16/2017 11:11:15 PM
I
IvyDavid
79 楼
看了LZ 关于贷款部分的内容,发一下之前我在华人上发过的关于利率 & closing cost的文章,希望会对您有所帮助。

http://forums.huaren.us/showtopic.aspx?topicid=1951965

祝买房顺利!
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lilysnow
80 楼
【背景交代:为啥决定买房以及为啥最后选择看这几个区】
【为啥买房?】
我和我老公在要不要在这买房的问题上有过讨论。租房不用交房产税不用付mortgage利息,而且一般都可以找到那种周边设施很齐全上班方便的公寓,在他看来,不是百分百必要买房,甚至一开始是倾向于不买房的。
我的观念更加传统些可能。从实际出发,我家有性别不同的两娃,大娃马上上小学。可能有人会问为啥不租房娃送私立?答案是,两个娃送不起。而且如果为了省钱会租便宜的地方,我担心不是对娃有利的生长环境。但是如果为了孩子租到好学区,那这个问题就是租金会很贵,还不如用来还房贷送公立得了。比如,现在在不好的学区两个房间的都快要3000了,如果考虑到娃上学要去好学区,娃长大需要各自一个房间,三个房间的且不说市面上不多,及时有,租金也是非常贵,而且不出意外每年涨。如果要租house那更是贵。5000算是便宜的,还不一定找得到房源。另一个我倾向于买房的原因是,房价从历史来看总是在涨。对于宇宙中心即使在09金融危机之后也是影响不大。现在人口的净流入远远大于市面上的新增房子。与其付那么贵的房租还不如当定存放在自己房子上。第三个我倾向于买房的原因是,我们国内父母很支持甚至是有点催促我们买房。(后来才知道我们出国前就给我们存了买房的钱。当时还记得我公公问我们以后在美国买个房子大概要多少。我就随口说了句30万应该够了。好的房子可能要50万以上吧。现在我只能呵呵,因为我们也没想到会搬到100万,不,150万只能买到小黑屋的湾区。)
我老公一开始是拒绝买房的。这个人从出国的时候就说以后来了美国要“靠自己买房”。我们原来在东部一个大山村。房价不能说至于其他地方便宜,但是就是那种普通正常的美国房价,30万能买到很好很新的房子了,50万以上可以叫”富人区“了。我们在那读书的时候就用自己的积蓄加上贷款买了一个townhouse. 所以我老公觉得在这里靠自己过个几年攒个几年钱买个小房子或者condo,然后换大房子应该也行。来湾区半年之后此人改变了他的想法:因为他发现房价涨的太快了上下半年差不多房子可以差20万。以及两个小孩渐渐大起来了,住小公寓确实太拥挤。某一天看着地上的闺女,说了句,诶呀,爸爸要给你赶紧买房(嗯,是个女儿奴)。我婆婆现在在这里帮我们带孩子,去公园回来也是,谁谁谁家买的房子多少在哪里,谁家要搬家了之类的信息。得,大家心都齐了,于是开始看房子。

【为什么最后决定看这几个地方?】
我家来湾区的原因是这样的。当时我快毕业,我老公当时的公司属于摇摇欲坠。我又是实在不想继续呆在下雪下半年的山村里。一个整天喜欢往外跑游山玩水的南方人,在那种冬天长的地方觉得人生都失去了意义。于是老公研究了一番,手指一指,就说去湾区吧。我们两个机会都相对多一些。我很快找到了工作先搬过来了。因为一开始两地分居,我也不知道我老公会找在哪里,就以我方便为主。我一直是住在东湾。搬过好几个地方,从学区很差到学区一般到学区很好,我们是眼睁睁看到了学区差到学区好,大娃身上的变化。于是一开始不信学区的我不得不面对现实: 在这里,学区真的可以indicate社区环境,然后影响学校环境。

对于学区这个东西,土人我们真的是来了湾区才学到。以前在大山村高中就一个,整个小镇绝大部分白人,是个大学城,民风淳朴路不拾遗夜不闭户。所以没有所谓学区的概念,反正去哪都差不多,最后都是去一个高中。来了湾区才发现,哇,原来那么多讲究,那么多区,那么多学校。湾区很大,旧金山城,半岛,南湾,东湾,北湾。旧金山城里没有所谓学区,因为据说都靠抽签,房子看取,一般也不便宜而且都很小很久。还有叫做南旧金山的一块区域,学校一般,房价也还好。半岛总体学校一般,但是房价很贵。很多高大上的富人区。南湾是高科技公司的中心,硅谷,华人上所谓的宇宙中心就是这儿了。学区有好有坏,好的集中在palo alto及cupertino(宇宙中心)周边(也有人认为palo alto应该属于半岛)。亚裔很集中。东湾,可能是南湾人心目中的蛮荒之地,墨西哥裔和非裔的比较多,特别union city往上到oakland。Fremont属于东湾,不过现在亚裔和印度裔也是非常多的了。【湾区新人的观察,如果有不准确的地方,请指出

我们的诉求就两个:一,大娃马上上学,要好学区。二,交通。一开始是想看Fremont的Irvinton和Misson San Jose校区。因为我上班需要坐bart,我老公去宇宙中心上班。折中一下。这个地方房价也是比南湾同样level的学区要便宜不少。同样的折中思路,我们也看过一段时间foster city. 不过后来都pass了。原因主要是,折中的后果就是大家都又unbearable的commute. 两个人都是差不多1-1.5小时。我们思考之后,决定还是要确保一个人上下班方便可以照应家里,特别以后小孩上下学的问题。因为我老公的工作找的不容易公司也算是比较有名气,所以讨论结果是以他为中心找。我可以坐caltrain 或者等安顿下来后再找工作。我的专业比较容易找。所以现在就是看cupertino, 95051,95087,95129这几个大热门的区域(cupertino学区)。还有95130,95124,95008这几个学区略差(9-10学分,不过不是cupertino学区)交通也略差的地方。另外,不得不感叹,我说的这几个大热门地区真的是太抢手了。年底淡季都是10万15万20万地加,我们这些口袋浅的只能眼睁睁看着被人抢。offer第一轮就退出了,甚至还没等别人全部出完我们就知道这次又没戏了
再补充一些关于学区的。学区是对于公立学校而言。上面提到来湾区之前我们没有学区的概念,也不相信学区差别可以直观体现到生活环境上,很naive很simple. 我们这一年,学习到的是,湾区有(arguably)四大公校(据说每一个都会宣称湾区第一),他们分别是Henry Gunn (palo alto), Monta Vista (cupertino), Lynbrook (cupertino), Mission San Jose (fremont). 这四个高中竞争都很激烈,也是亚裔(中国和印度裔)的热门选择。这几个地区房源少,房价高。Henry Gunn和monta vista很少200万以下的. lynbrook还有一些,不过就是那种1.5米小黑屋. Mission San Jose 1.5米可以买到还行的。以及我观察到的是1.5左右的是抢的最厉害。因为普通双职工的能力都在那个区间。利率上升后,个人感觉是这个区间反而更加多人抢。除了这四大公校之外,湾区还有很多charter school, 属于公立学校,但是不受制于学区,多以推学术为主,之前看到一个文章是好的charter school上好的大学比好的高中比例高,不过charter school是个特别的存在,比如有些办不下去中间就关门了(我组里一个同事的儿子就是这样的遭遇),或者地理位置不是很方便,比如记得湾区最好的一个charter shcool在oakland, 黑人很多治安很乱,离宇宙中心很远上班也不大方便.我没有深入研究过charter school, 欢迎补充。

LiliSchugh 发表于 1/3/2017 8:21:07 PM

楼主写的好详细啊。湾区房价真的很疯狂
x
xinluwwww
81 楼
回复 75楼LiliSchugh的帖子

一般常说的宇宙中心是PA吧。
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rerestart
82 楼
回复 76楼LiliSchugh的帖子

恭喜mm,基本上猜到是哪个房子了,房子和位置都非常好,也是宇宙中心地带了!mm拿下的价格在目前市场上看狠划算!
f
foot16
83 楼
房产税和利息也是很大一笔开支,所以买时都要考虑清楚是否对生活造成影响。另外也要考虑工作的因素,今年甲骨文大量裁员,一部分人措手不及,房贷都成问题
f
foot16
84 楼
11年买房的人持有成本低,现在买房的人光是每年的房产税起码是他们两倍
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lovecoffeemilk
85 楼
mark 学习
m
muzzyhy
86 楼
马克马克。。。
花仙子
87 楼
楼主close了吗?坐等更新。
c
cocoda
88 楼
现在最后悔的就是前两年menlo park 的新修小th没有买。。。肠子都青了
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LiliSchugh
89 楼
更新了一些贷款的信息。
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vivianhsiun
90 楼
LZ 能不能展开说说“之前碰到的几个agent中应该有“房托””是怎么回事?
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LiliSchugh
91 楼
LZ 能不能展开说说“之前碰到的几个agent中应该有“房托””是怎么回事?
vivianhsiun 发表于 3/14/2017 2:17:06 PM
如果展开说会有很多细节。还是算了。我可以给你私信一下一般套路。
L
LiliSchugh
92 楼
回复 76楼LiliSchugh的帖子

恭喜mm,基本上猜到是哪个房子了,房子和位置都非常好,也是宇宙中心地带了!mm拿下的价格在目前市场上看狠划算!
rerestart 发表于 2/25/2017 12:28:44 AM
华人果然神人多。哈哈哈。
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LiliSchugh
93 楼
11年买房的人持有成本低,现在买房的人光是每年的房产税起码是他们两倍
foot16 发表于 2/25/2017 6:26:49 PM
是的,但是不买房不行啊,租金那么贵,小孩要上学,交通那么差。都是没办法么。
L
LiliSchugh
94 楼
现在最后悔的就是前两年menlo park 的新修小th没有买。。。肠子都青了
cocoda 发表于 3/12/2017 4:53:00 AM
th舒适度还是不行吧。很多我身边买了th都后悔说为啥当时不买sfh.哈哈哈。
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sissy0502
95 楼
th舒适度还是不行吧。很多我身边买了th都后悔说为啥当时不买sfh.哈哈哈。

LiliSchugh 发表于 3/14/2017 2:41:48 PM
可以问问lz最后买的那个区号吗?
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liangsi
96 楼
如果展开说会有很多细节。还是算了。我可以给你私信一下一般套路。

LiliSchugh 发表于 3/14/2017 2:39:12 PM
求私信套路~~
晶如
97 楼
如果展开说会有很多细节。还是算了。我可以给你私信一下一般套路。

LiliSchugh 发表于 3/14/2017 2:39:12 PM
也小床我 这周在买房。
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ceciliading1111
98 楼
mm好厉害啊 写的真好。。。能私短我下套路和使用的loan broker联系方式吗? 非常感谢!!!
c
ceciliading1111
99 楼
mm最后买的是95051,3br 的那套吗?
L
LiliSchugh
100 楼
mm最后买的是95051,3br 的那套吗?
ceciliading1111 发表于 3/15/2017 7:42:05 PM
不是。不过那个区也看过,也挺好的,潜力也很好。就是附近校区不是很好,但是again,很有潜力。