任志强内部谈话论房价:2017会比这一轮涨得更高!

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oasisy
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特姐,世姐都进来评论一下~

今年1-9月份,一些主要城市房价暴涨,加上国庆节期间出现的一系列关于限购的政策,房地产再一次成为了人们聚焦的话题。

究竟房价的过快上涨对于经济来讲是好还是不好?现在在调结构的政策环境之下,房地产究竟处于什么样的地位?经济会怎么走?房地产会怎么走?

11月27日,《房地产调控政策与市场前景》闭门研讨会上,任志强与张维迎、黄益平,从经济、政策、市场等方面对房地产展开了一次深刻的讨论。

以下内容摘自是任志强的发言。

作者|任志强
编辑|亦萱
来源|正和岛(ID:zhenghedao)
01
房价在去年就开始上涨,只是由于指数关系,大家觉得没涨。实际上深圳去年上涨指数是146,非常快。

原因之一是连续两年土地-30%的增长,主要城市实际供应量都在下降。但是很多媒体说是货币原因造成的。其实,这和货币,尤其和个贷没有任何关系。今年1-10月份的个贷低于去年的整体个贷。个贷在整个一手房销售额的比例只占21%。

新常态下提到的最强烈的一个口号就是供给侧改革,只有房地产业不是供给侧改革。

什么是供给侧改革?房地产供给侧改革本来应该是人往哪去,土地往哪供,但这几年我们恰恰做反了,人越往大、中城市去,大、中城市越不给力。土地短缺其中一个原因是土地错配造成的。另一个原因是,大部分出了贪官的城市都不再供应土地,因为土地交易中有很多腐败。最后导致的结果是两年之内土地供应短缺,然后房价开始涨。

第二个原因是发达地区,不管你供不供给土地,它的人流集中度还是提高的,因为它占有更多医疗、教育等资源。这两类是今年房价上涨的主导。

大家都觉得房价已经出现泡沫。真实数据是什么?就住宅来说,全国平均房价去年大概是6700,今年是6800。均价1万的城市9个,均价2万的10个,扣除这些,平均房价只有4000。像渭南这种地级市,市中心只有3000多,稍微偏一点的2000多,这种城市有400个。我们大概一共600个城市,通常只公布大城市指数,只公布70个,剩余的城市房价低得不得了。

这一轮宏观调控产生的作用就是,要让房价已经涨起来的这十几个城市把房价降下来。由于还在涨,所以又出台了第二轮政策。

大家认为房地产已经在中国经济中占的比例很高了,我个人觉得很低,2008年之后算,美国房地产对GDP的总贡献度最低是12.6,随后一直递增。我们今年只有8%。中国在城市化发展过程中,房地产应该占更大的比重。如果房地产没有一定的比重,不足以支撑中国经济发展的。

我为什么断定下一轮涨价比这一轮更高,因为在需求侧上进行价格调控的时候,最后导致的是需求在一两年以后,或者是一段时间以后就会爆发。最近有几个境外的投行预测,这段时间房价可能会因为政策的抑制而下降,但是2017年会上涨。以后的调控政策可能连15个月也做不到,可能八九个月又反弹了,再出台一个政策,可能五六个月又反弹了。这个调控政策一轮一轮以后越来越涨。只要对需求侧进行抑制,不会对市场有任何好处,也不会对市场的稳定有好处。

现在大家都在评价说收入和房价差太大。1992年房价是998块钱,大家的工资是88块钱,一般都是80块钱。去年房价是6000多块钱,增长了6.5倍,大学生工资是3750块钱,一般3500块钱左右,工资增长了40倍,所以这比起来,评价房价是上涨的更有问题。

美国选择的是中位数,把高的甩了。另外,美国计算收入,工资收入多少,财产性收入多少,是把所有的都混在一起计算,然后取中位数,中国计算收入,没有计算财产性收入,你的股票收入和房产收入不都在这里。

今年我们二手房的交易量在很多城市超过了一手房,二手房涨价涨得很多,他获得财产性收入远远高于工资收入。清华大学的教授说电信诈骗了1600多万,就是一套房的价格,北大教授也一样,卖一套房子就是1000多万。要是把它算到你的财产性收入里,你的收入就大大提高了。但是我们从来不这么算。老被人民日报误导,说房价收入比不对,因为他不懂应该怎么计算。

我想,如果不能从各种正面宣传中给中国房地产一个合理的地位,这个政策一定是不断出错误的政策。我昨天打了电话,说你们得写个报告给中央,所有调控政策都是错的,别出台了,再出台中国经济就完了。
02
为什么我说现在房地产可以救中国经济?

在现有前提条件下,中央政府不会大改革的时候,只能靠基础设施投资。如果要改变,我有个建议。十几年前我们研究城市化的规律,一个是从农村走向城市,第二个是从小城市到大城市,第三个是从市中心到郊区,第四个是形成城市群,全世界如此。1960年的时候,全世界只有2个千万人口以上的城市,1980年达到了8个,2010年24个,中国有6个,到2030年,中国大概得有20个以上。

中国现在的统计和国际不一样,国际是常住人口,工资收入来自城市就叫做城市。中国是以居住和户籍两个条件,是户籍加上六个月以上的城市常住人口。所有的军队,不管是在山沟还是边境都是城市化人口,包括武警、警察、解放军,这是一个特殊计算方式。按照这个方式,除了半年以上的户籍人口,剩余的三、两个月或者是几天的叫流动人口。中国70%的城市化率将近7亿人,我个人觉得至少20个以上的千万级以上城市。现在规模看有8个左右。

我们有了第一条规律,就是从农村向城市,2亿多人过来了,还得有农民进城。为什么呢?太多农民富不起来。他们必须进入城市,才有可能致富。

从农村进入城市,从中小城市进入到大城市,这两个阶段正在进行中,但是我们没有第三个过程,从市中心向郊区转移。因为土地制度导致第三个过程中断了,所以中国也不可能有第四个过程叫城市群。

美国说的城市群概念,是我虽然住在农村,比如说老布什小布什回到庄园了,他虽然住在农村,但是他的收入来自于城市。我们现在农民工收入70%来自于城市,30%来自于农村。这个比例关系是不对的,如果你来自于小城镇,收入来自于城镇没关系。但是我们的土地不能转移,比如比尔盖茨,那个街的房产都是他的,他到非大城市的时候,把资源也带进去了。我们土地是最多你盖一个小别墅,但是你不可能把资源带过去。

中断的结果就是大中城市可能有泡沫,就是房子贵。我们倒过来算算,西城区100万人口,500多亿税收,给国家创了6500亿,按照人均GDP算是7万美元,你说房子应该多贵,按照西城区的人民币计算,它的房子至少15万。按照人均收入来算的话,也很高。
03
一个投资家为什么把它搁在西城区,因为西城区给他减个人所得税,因为它自己税收很多,把最有钱的人吸收进来,吸收的这些人也很有钱,收入也很高。这就是个变化。这个地区为什么会发生这种情况,因为有钱人往这集中,这就不行了。

比如说你最少有5%的回报,在北京或者是在全国基本上做不到。不是因为商品房贵了达不到,是因为我们房改房太多,很多人不知道,我们全部的商品房加起来,从1992年到现在一共建了7000万套,我们建了这么多房子,在全国总量上大概只占30%多一点,70%是政府盖的房子,或者是原来房改房,或者是旧房,或是拆迁房,这些房子的回报率大概400-500。

我们拆迁的西城区房子,当时回迁房是230块,房改房大概是900块,60平就是5.4万,现在的房子多少钱?一平10万。这个房子租金多少?大概市中心60平米房子,尤其是学区房,8000-10000的租金。我们的租金不合理在于大量的房改房。高价商品房只有富人居住,有些也不低,比如说女人街盖的房子,平均4万多,因为离美国大使馆近,旁边的美国人,记者什么的,那4万块钱的房租就是美国政府给的。

年初给我理发的小姑娘,说想买套房子,问我买哪儿的房子。我说,你买固安就行了,贵的房子你也买不起。当时房价6000块,她买了96平的房子,现在12000块,她赚了一倍。她说我当时应该多买一套。那个地方凭什么涨到1.2万,1.4万?因为有个机场,国航还留在老机场,东航等其它三个都搬到这里,他们都得到当地买房子或者租房子,下一步还有物流,他不住在那不行,即使住在新机场也得搬过去。北京市政府一般是从自己的角度考虑的,各地的政府都是这样,没办法。他是希望这个地区的房价越高越好,没有一个地方的官员不是这样。

地价除以50%是房价,但在大城市房价就是地价,因为他计算,两年以后房子就得涨这么多。我赌下一次房价上涨一定比这次要高,尤其在中国很多是资源性城市导致的,像鄂尔多斯,煤炭一降价就彻底死了,大庆地下如果还有油,它也能起来。不是说所有的房价都能涨。要具体情况,具体分析。

我给政府的建议,是城市化率的基本发展,把后面的土地放开,就没有房价高涨过程中的城市化进程,就是平和房价过程中的城市化进程。假定,土地可以有一个自由度,那情况就发生变化了。我担任最后一届政协委员的时候,有一个提案,当时北京有六个城中村改造,在集体土地上盖租赁性租房,把租赁的钱给农民,地也不整,政府配市政,给定价,这是第一步。

不能做到让土地私有化,但是可以让农民的集体建设用地用于城市服务,可以解决一部分问题。如果土地政策不解决,谁都解决不了,不能简单说,价格好还是不好。
04

你看北上广,哪个地方的人多,哪个地方就可以买。比如深圳,按照当地户籍人口计算,人均4.6套房,他们的房子都出租了,租金很高。尤其是很多拆迁户,一个人就十几套。这个地区,老龄人口率最低,只是层次最高,科技能力最强。因为政府管的少,政府今年超税收1500多亿,估计最后超税收2000亿。

深圳户籍人口962万,活跃性手机2800万部,只有20%、30%的人有两部手机。当地小学生增幅最高的地区,房价一定是暴涨的。一定是富人带着孩子,因为他愿意生,生的起,养的起。我们出了一个贪官指数,它出了小学生指数,流动人口的指数不如小学生增长的指数快。人口进来了,可能还会跑,但是小学生增长的,一定会增长,而且财富也不可能带走。还有一个是北京,中央只要不搬走,北京的房价一定上涨。资源在这呢。北京第三产业比重高于上海,尤其是金融产业比重比上海还高。

第二是经济发展特色。目前涨的比较快的还是大城市。深训,上海一些省会的特殊城市,就是周边没有相关城市的,浙江,江苏周边都有,所以南京作为省会不是最高的,可能排第三第四的样子,但是其它地区就一个城市,没办法,它只能往那跑,你只能到那买房子。

另外一个特殊情况,就是中国高铁,都说这轮郑州房子涨,为什么涨?因为米字型的高铁快要成型了。郑州高铁通了以后,很多短途飞机取消了,两小时的生活圈里有4亿人。但是高铁并不一定都带来好处,也带来坏处,比如镇江,以前到镇江玩还住一个晚上,现在去才17分钟,现在没人住了。东京和大阪通高铁以后,大阪人都跑到东京了。就像天津人都跑到北京消费了。所以高铁有时候把福利带到大城市去了。


问:我们前两年判断中国的房价肯定还得上涨,下决心在三亚海棠湾拿了340亩地,这块地应该怎么做呢?

任志强:我觉得越往后越难做,每一块地都规划个酒店,隔几步一个酒店,满足旅游需要,所有的住宅都限制死了,必须要有一个酒店。现在大部分酒店要死了,现在单独的酒店还可以,因为有会议区。

我昨天回来一看海棠湾,清水湾,死的楼大概得有一两百万,就是搭着架子没人干活的,居住率大概5%,个别区域10%。很多房子没卖出去,你拿什么吸引人去。你要能做到恒大的本事也行,做个独立的小镇。现在文化消费在快速上升阶段,王中军和很多地产商搞了旅游小镇,全国已经好几个很成功的旅游小镇了,有明星演员效应等等,无论如何,你得先想好理由再干。要能做成有特色的,吸引人的项目。

问:出于投资的角度,保值增值的角度,人民币持续贬值,这个时候应该怎么做,国内买房子还是出去买?

任志强:我不同意你说的,一般买房子的人没时间去投资,已经在干别的事,那个事干的挺好,没寻思干个创业就买房子。真正做投资的,谁去买房子,投资赚的比房子多,有能力有本事投资的就去投资,不买房子。如果你有正常的工作,又不愿意丢了这工作,又不愿意去搞股票,剩下钱在那干嘛,可以去买房子。别说你干着企业,花钱买房子了。
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shijiezhenmeihao
只想说,

1,中国房价从来都是跟大学生毕业工资的比例在10比1左右,所以现在工资1万了,10万一平方很正常。

2,任大炮不是预测的准,是他身后的势力可以控制房价。
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ganen1314
过两天就要辟谣不是他说的了, 他现在已经没有说话的权利了 哦 !