if your offer is written they way that it is contingent on loan approval, then if your loan is not approved, the offer/contract is invalid, then you get your deposit back. Your buyer agent is not very good
if your offer is written they way that it is contingent on loan approval, then if your loan is not approved, the offer/contract is invalid, then you get your deposit back. Your buyer agent is not very good tncountrygal 发表于 11/23/2016 4:46:26 PM
纽约律师一般都不喜欢到法庭的地步。如果一旦上法庭，卖家的房子都不能卖。卖家律师不退定金主要是因为银行拒绝信说楼主没有提供完整的材料。mortgage contingency 是楼主必须in good faith的前提。你可以要求帮你做贷款的人写封Email解释证明你很积极配合贷款，银行所要求的文件是你们无法/不可能提供的。只要你的律师态度强硬，坚持楼主按照合同要求，卖家是不可能吃掉那10%定金的，主要是拖时间的问题。
7. 你是否考虑自己出马negotiate？你的agent也有conflict of interest，可能不能帮你firm的和seller agent交涉。通常是agent出马不行就上律师，一般自己不露面。但是你的agent不给力，你是否考虑自己出面negotiate？
8. 今后小心。（1）你的deposit好高呀！我们州60万的房子，deposit是$10，000。下次要negociate尽量少。（2）仔细看合同。如果你找dual agent，更应该一开始就找lawyer帮你看合同，最大可能性的争取自己的利益，并明白可能的风险。（3）你的agent和“lawyer”不给力。不站在你这边，都有coflict of interest。要尽早断舍离，找到能够帮助你的人，积极行动。
分享我自己的case： 我们是buyer，seller agent态度非常强硬，我们agent和他交涉无果。我马上决定找律师。合同写得open to interpretation，我咨询了四个律师（都是第一次免费），两个认为我们肯定赢两个认为我们不是很有利。反方意见很好，让我们仔细考虑风险并积极考虑和准备下一步。我hire了一个avvo.com评分不错的律师，写了一封信给seller和seller agent。内容主要是(1)你应该签字和原因（2）不签字我们就要告你（3）no one wants to go to court so let's settle. 他是$250每小时，他当时估计私下调解要3个小时时间，我还没有收到bill。同时准备下一步：和老公商量好，愿意lose up to $5000 deposit to null contract，如果seller在settlement前不签字就自己买下来。后来seller也请了律师，估计一番权衡咨询以后，也不愿意冒风险，就签字了。我们就把deposit拿回来了。我们agent人很好，一直在帮我们协调。我们重来没有自己出面谈。
7. 你是否考虑自己出马negotiate？你的agent也有conflict of interest，可能不能帮你firm的和seller agent交涉。通常是agent出马不行就上律师，一般自己不露面。但是你的agent不给力，你是否考虑自己出面negotiate？
8. 今后小心。（1）你的deposit好高呀！我们州60万的房子，deposit是$10，000。下次要negociate尽量少。（2）仔细看合同。如果你找dual agent，更应该一开始就找lawyer帮你看合同，最大可能性的争取自己的利益，并明白可能的风险。（3）你的agent和“lawyer”不给力。不站在你这边，都有coflict of interest。要尽早断舍离，找到能够帮助你的人，积极行动。
分享我自己的case： 我们是buyer，seller agent态度非常强硬，我们agent和他交涉无果。我马上决定找律师。合同写得open to interpretation，我咨询了四个律师（都是第一次免费），两个认为我们肯定赢两个认为我们不是很有利。反方意见很好，让我们仔细考虑风险并积极考虑和准备下一步。我hire了一个avvo.com评分不错的律师，写了一封信给seller和seller agent。内容主要是(1)你应该签字和原因（2）不签字我们就要告你（3）no one wants to go to court so let's settle. 他是$250每小时，他当时估计私下调解要3个小时时间，我还没有收到bill。同时准备下一步：和老公商量好，愿意lose up to $5000 deposit to null contract，如果seller在settlement前不签字就自己买下来。后来seller也请了律师，估计一番权衡咨询以后，也不愿意冒风险，就签字了。我们就把deposit拿回来了。我们agent人很好，一直在帮我们协调。我们重来没有自己出面谈。
7. 你是否考虑自己出马negotiate？你的agent也有conflict of interest，可能不能帮你firm的和seller agent交涉。通常是agent出马不行就上律师，一般自己不露面。但是你的agent不给力，你是否考虑自己出面negotiate？
8. 今后小心。（1）你的deposit好高呀！我们州60万的房子，deposit是$10，000。下次要negociate尽量少。（2）仔细看合同。如果你找dual agent，更应该一开始就找lawyer帮你看合同，最大可能性的争取自己的利益，并明白可能的风险。（3）你的agent和“lawyer”不给力。不站在你这边，都有coflict of interest。要尽早断舍离，找到能够帮助你的人，积极行动。
分享我自己的case： 我们是buyer，seller agent态度非常强硬，我们agent和他交涉无果。我马上决定找律师。合同写得open to interpretation，我咨询了四个律师（都是第一次免费），两个认为我们肯定赢两个认为我们不是很有利。反方意见很好，让我们仔细考虑风险并积极考虑和准备下一步。我hire了一个avvo.com评分不错的律师，写了一封信给seller和seller agent。内容主要是(1)你应该签字和原因（2）不签字我们就要告你（3）no one wants to go to court so let's settle. 他是$250每小时，他当时估计私下调解要3个小时时间，我还没有收到bill。同时准备下一步：和老公商量好，愿意lose up to $5000 deposit to null contract，如果seller在settlement前不签字就自己买下来。后来seller也请了律师，估计一番权衡咨询以后，也不愿意冒风险，就签字了。我们就把deposit拿回来了。我们agent人很好，一直在帮我们协调。我们重来没有自己出面谈。
因为我们的的钱不够，所以银行拒绝贷款了。
但是银行是这么写的： insufficient assets to close the transaction;incomplete documents.
我有问贷款的，她说这是是因为文件不齐全，中国打钱过来有问题，我们本身的钱不够。所以贷款失败。但是不是因为买家不提供文件而导致贷款被拒。
但是现在卖方律师， 根据incomplete documents这一点， 说是我们不提供文件导致的贷款被拒。不给我退定金。我的律师并不是很积极的帮我追这个钱， 而是给我提议告他们，我猜这样她们会有钱拿吧。而且这个律所是seller agent介绍的。
但是有趣的一点是，我刚把我用的这个律师事务所查了一遍， 这家律所run的人叫Yang， yang是接触卖方律师，而跟我们接触的这个人叫rong，rong是没有接触到卖方律师的。 我怀疑rong只是这个yang的助理，而且没有律师证，但是从头到尾我们根本没有接触到这个叫yang的人。连我们去律所签合同的时候，也是这个rong在现场的。我想问这个是合法的吗？
请问各位有经验的mm，我应该怎么办。
合同是7月5号签的，一共45天贷款期限，期间已经过了45天贷款期限，我们已经告知需要延长贷款时间30天，并且已经对方也已经同意。10/20号收到拒绝信件，第一时间发给s卖方的律师。
现在对方就是想我赔钱，我应该怎么做把损失减低到最少呢？ 多谢各位的帮忙了。钱是在对方律师手上
我要是卖家，一个房子从7月份最好卖的时候，被你拖到现在12月了，而且还要继续麻烦下去，也不退你2万的定金。这中间不知道损失多少呢
我是10月中旬就给答复了，我也不是故意拖着它的。但是现在搞得这么乱， 我真的不想买这个房子了。
都用的什么律师和agent啊，这么不专业。
我给对方律师写支票的title是XXXXXesq as attorney.
你自己算算， 7月5号加45天，加30天是什么时候！ 说老实话， 人家等你到10月20号已经很够意思了。 卖房子的人每个月付银行的利息，保险还有地税。
可是对方死咬那条，文件问题，说是我们的问题。请问mm，怎么才可以解决这个呢。
过了合同期限， 卖主根本不用等。 9月20号以后， 那个前房主就可以重新挂牌卖房子了。
延长30天是9月底延长的。
简单的讲第一个45天过后，他们就不需要等你们了， 就是这样。押金的作用就是除了保证你能买到房子以外， 还要保证卖主能卖掉房子。 如果房子有问题， 卖主有问题， 你们买不到，他们退你押金， 但是如果是你们的问题，卖主是不用退押金的，他退是他nice， 不退，是正常的。客观讲他从7月份到现在已经损失不小了。 这个房子今年基本上是卖不出去了。 他不觉得憋屈？
我也很憋屈好吧，我各种费用也交了1500，我也不是一分钱没花的。
我现在发帖子是找解决方法，不是体谅卖家的时候。
没有保证，我之前有approve letter是wells fargo, 我觉得利率不好，而且时间长，我换了家中国人的。
不是在一家做的，
做生意的这种事情本来就是有风险的。你的损失，别人也损失， 大家都是在法律范围内尽量减少自己的损失。 大致的看来， 他的损失比你大的多， 20万的房子一定不会在房价高的地方， 能后从7月拖到感恩节也一定不是房市热的地方， 所以，明年他卖高的几率并不大， so far， 这样想， 你会不会好受？
我听到的建议是下次找犹太律师，中国律师就算了，只能帮写写合同。
买个教训吧， 别贪小便宜。
if your offer is written they way that it is contingent on loan approval, then if your loan is not approved, the offer/contract is invalid, then you get your deposit back.
Your buyer agent is not very good
我没有用buyer agent, 我当时看的open house，直接找的seller agent 做的。
re，而且现在贷款利息又涨了，更不好卖了
lz的问题是她前面已经拿到wf的loan prove letter了， 这个就很tricky了。 其实楼主真不想损失那么多钱的话，要不回wf, 重新做一下， 利息高点，以后再想办法。
或者你和卖家协商，快点找其他家贷款
我觉得是买家律师不给力。
赶紧找再找找银行做贷款吧，感觉你不买不行了。
要省钱的话自己也得找个知道房地产的律师代表你写信啥的啊。你用人家的seller agency最后价格减了2.4%吗？
主楼说这个买家律师是seller agent介绍的= =
这个算吗
我也是在queens买房子没有找buyer agent我就Redfin 刷然后周天open house
去看的。银行找的是chase,他们明确跟我说明了中国来的钱必须在银行里放多久，
最好是放在单独的一个saving account 没有账面一直出入，
另外他家的checking 每个月固定出入。需要W2以及雇主的offering letter 等等。
基本上他们要求的做到了给了approval 后面贷款也顺理成章。
卖家不退是完全合理的啊。
如果你不是因为反悔不想买房而故意让贷款Fail, 那确实应该把定金拿回来。现在有没有办法重新把贷款补救回来，减少你的损失？b
另外，Queens有一些房产相关人士真是邪门歪道得狠。我第一次在美国被人狠狠坑，就是两个中国的房产中介大妈。后来我要去告NYC licensing department, 她们才害怕了退了我的钱。楼主要勇敢替自己出头。
我已经做最坏打算了，打官司，前提是我的loan会证明不是我的问题。
你如果offer里面有loan contingency，你现在能证明不是你故意提供错误资料导致load不批准，给自己制造反悔借口，那你应该能拿回来押金。
但如果你没有加contingency，那loan是不是你的错，是你跟你贷款银行之间的事情，不管原因是你文件提供不全，头款来源不清，收入不够或者收入证明不够。。。都跟卖家没关系啊。
我始终没有看到说你offer里面有这条没有。
如果没有，你找不到卖家头上，如果你为了任何原因，自己决定不加的，你只能自己吃进，如果你要求了这条，你的代理写offer的时候没有得到你同意拿掉，那你找你的代理
没啥难的。问题就在于他没找到一个专业人士帮忙。这些问题，都应该是buyer agent提醒的，可以避免的。
这个算是吗？合同里面的一部分。
你们合同条款怎么写的？
我们合同上说，善意的突发事件都可以退款。
但是什么是善意就不好说了，
对方扣着订金很正常的，上市卖也不违法。要回订金的方式就是上另一个法庭打官司。不过你这个两万块，对方咬准了你不会上庭打。上庭打的话，找个上court的律师review一下就要4-5000。
现在你可以要不全现金买下来，要不给他个3000块，要求拿回订金。对方也就是要钱弥补损失。如果3000块谈不成的话就请律师发正式的信函，说会告他们。
lz自己不懂就要找好agent帮忙啊，如果没有contingency很难拿回来
这太瞎扯了，你肯定不住纽约或道听胡说，一样贷款的，几乎所有的银行都做，曼哈顿大多数房子都是Coop, 包括十几米的，富人也没那么多现金啊。
律师当然建议你去告，律师想赚钱呗
纽约这边很多大妈的证 都是靠作弊拿到的 他们很多英文都不会，没有职业道德，搅坏了这边市场
纽约就这样.....
楼主，你在做贷款的时候，你的贷款officer没提前告诉你需要什么资料，没有帮你structure么？很奇怪啊。就算你是10%首付，只要不是fha,就直接提供一份国内亲戚gift letter和钱到账的transaction 就好了。这个不需要在银行待满两个月的啊。 或者直接把钱打到title company,然后让他们出个收据就好。我本身就是做贷款的去，在提交申请前我就会和客人说明并理清所有的问题。从你的字面来看你的很好解决的。至于wells fargo的pre approval只是根据你的信用和提供的收入信息来出的,用处不大。
mm似乎不想要了。
2. Fire掉Rong。Rong有interest of conflict，而且你也不喜欢他。他可能都不算真正意义上的buyer lawyer，mm没有讲清楚，但是我猜他可能是title company或real estate agent的lawyer，所以他只有促成了交易才拿钱。你需要一个真正替你考虑的lawyer。我认为一定要书面的fire掉，不知道你之前是否和他签了合同，要仔细看。针对fire这一条，也应该咨询interest neutral的律师，不要引起不必要的麻烦。
3. hire一个新的律师。去avvo.com网站搜索local lawyer。找一个specialty在real estate的，有你们州／county经验和license的。avvo.com有自己的评分和用户的评分。选几个好的依次打电话。很多lawyer首次是免费的，和他谈case，看看他怎么看：你是否有胜算，他打算如何帮助你。最后选定一个你喜欢的lawyer，让他开始行动。一般会签一个他代表你的协议。通常是按小时计费，一般$150到$350每小时。他应该给你一个估计的时间。建议找一个男性白人，年纪大和practice时间愈长愈好。
4. 私下和解。从mm的描述，我认为你是有loan contingency的，所以你应该有胜算。你应该要你的lawyer写信给seller，state你的case和你的胜算原因，firm的要求他签两个document：contract null和release deposit；如果不签法庭上见。通常都是私下和解，庭外调解，最后才是court。前两步都是买家卖家自己出律师费。如果你有一定道理，seller应该会权衡你的胜算，因为一般人不愿意麻烦，很可能会签。seller签了以后，双方都彻底清了，不会有以后的法律纠纷。
5. 考虑如果seller不签，你是否能花钱settle？你是否能接受丢掉部分或全部deposit 让seller签contract null？如果seller不签字，他有可能反过来告你，就像一颗不定时炸弹，你总有风险。所以你可以考虑失去部分甚至是全部的的deposit让seller签contract null的文件。
6. 你愿意打官司还是买下来？打官司都有风险，即使你觉得你很有道理，法庭上也是是50/50的可能性。通常输家要付双方律师费，你是否愿意承担这个风险？因为你deposit高，所以可能比较合适。但是你的钱还是打了水漂，你是否愿意？是否考虑买下来？
7. 你是否考虑自己出马negotiate？你的agent也有conflict of interest，可能不能帮你firm的和seller agent交涉。通常是agent出马不行就上律师，一般自己不露面。但是你的agent不给力，你是否考虑自己出面negotiate？
8. 今后小心。（1）你的deposit好高呀！我们州60万的房子，deposit是$10，000。下次要negociate尽量少。（2）仔细看合同。如果你找dual agent，更应该一开始就找lawyer帮你看合同，最大可能性的争取自己的利益，并明白可能的风险。（3）你的agent和“lawyer”不给力。不站在你这边，都有coflict of interest。要尽早断舍离，找到能够帮助你的人，积极行动。
分享我自己的case：
我们是buyer，seller agent态度非常强硬，我们agent和他交涉无果。我马上决定找律师。合同写得open to interpretation，我咨询了四个律师（都是第一次免费），两个认为我们肯定赢两个认为我们不是很有利。反方意见很好，让我们仔细考虑风险并积极考虑和准备下一步。我hire了一个avvo.com评分不错的律师，写了一封信给seller和seller agent。内容主要是(1)你应该签字和原因（2）不签字我们就要告你（3）no one wants to go to court so let's settle. 他是$250每小时，他当时估计私下调解要3个小时时间，我还没有收到bill。同时准备下一步：和老公商量好，愿意lose up to $5000 deposit to null contract，如果seller在settlement前不签字就自己买下来。后来seller也请了律师，估计一番权衡咨询以后，也不愿意冒风险，就签字了。我们就把deposit拿回来了。我们agent人很好，一直在帮我们协调。我们重来没有自己出面谈。
因为自己刚刚经历过，所以知道是非常frustrated。多亏父母一直支持鼓励出主意，才度过难关。mm愿意可以私下交流。
比较难。如果你的purchase and sale agreement没有给你留出路那基本就没办法了。
签合同之前要知道自己的权利和义务吧。
每个州做法不同。loan contingency也要看律师用的什么语言。
楼主可以把purchase and sale agreement贴上来大家看看。
mm写得真详细