（2）Quit Claim Deed，简称QCD 这个我刚开始工作的时候一直以为是quick claim deed，因为quit和quick听起来很像，而且我当年一直以为这个是说我给你个合同赶快把房子卖给你。后来才知道，这个理解完全不对啊。QCD简单的说就是，不管我有什么，我现在全部都给你——whatever interest i have in this estate/property, im giving it to u，但是我并不保证我有interest, you get whatever i have, if i dont have anything, then u dont get anything.
你可以使用、建筑 bla bla whatever on the surface, 但是minerals都是在地下的。有的时候，在N多年前（当时房主是surface owner also mineral owner），他可能会把mineral单独的卖了。于是当N多年后的现在你买房子的时候，你以为你既有surface又有mineral，但是其实早就被之前的房主卖了，这样你就只有surface。
你可以使用、建筑 bla bla whatever on the surface, 但是minerals都是在地下的。有的时候，在N多年前（当时房主是surface owner also mineral owner），他可能会把mineral单独的卖了。于是当N多年后的现在你买房子的时候，你以为你既有surface又有mineral，但是其实早就被之前的房主卖了，这样你就只有surface。 挖个防空洞呢？算surface不？
（1）最最常见的，joint tenants, in joint tenancy, joint tenants with the right of survivorship (a/k/a JTROS) 在美的华人，特别是华人夫妇（当然你也可能和自己家人一起买房哈），当你是grantee/buyer的时候，你可以在DEED里面note你们的关系，简单说就是你和你LG/家人/朋友 or whoever is buying the house with u，是共同的tenants（也就是co owner）。然后每个tenant都是in equal share，一个tenant死了，他的那部分interest就transfer到剩余的tenant身上了。
（2）比较常见的，tenants in common 这个我觉得更适合跟父母一起投资买房，而且这种情况下，你可以自己规定你的share是多少。比如，我和LG买房子除了5W，我爸妈出资10W，那我就可以规定我和LG拥有1/3的interest，而我父母拥有2/3。而且这个跟(1)里面的很大区别就是，你死了你的interest是会根据你的遗嘱或者你没有遗嘱就根据你所在州的法律来在你的LG/子女之间分配的。
（3）比较少，但是有的州也有的，tenants by entireties 这个简单说就是，你和你LG两个人当作1个unit来共同拥有这个房子。我记得我好像在MICHIGAN看过这种，但是比如IL这边都没有。
算SURFACE，包括有种DEED叫ROW(right of way),比如一个电力公司想在你的Property上面埋一个线，就要找你签这个。或者政府想在你property上面弄出一部分当highway或者railway company想借一块地作railway也都是找surface owner签ROW
当然最最安全的办法是，不管婚前婚后，如果买房子的时候一方不在不能签字，（这样DEED上面显示grantee是一个人的名字）等方便了就让那一方弄个QCD给夫妻两个人，甚至可以特别注明，A & B, his wife, conveys all their right, title and interest unto A & B, his wife, as joint tenants with the right of survivorship.这样你这个房子的title chain就run perfect啦。。。 [此贴子已经被作者于2012/12/18 16:49:33编辑过]
比如：LG结婚前已经有了房子，娶了妻子，想让妻子有房子的使用权，但是更重要的是希望子女能够在夫妻俩去世后得到房产权。这样LG签一个DEED，conveys property unto子女，但是写一个“reserves a life estate unto my wife, XXX“。这样如果LG提前去世了，LP就可以在有生之年住在房子上，等LP也去世了，房子就名正言顺的到了子女手上。 大家想想，这样对于离异有娃的家庭不是非常适用吗？既可以保证后妻/后LG在自己死后有地方住，但最终房子还是留给了自己子女。如果你不这样做的话，而你又没有写遗嘱特别吩咐房子怎么分配，那你的合法spouse就entitle一部分百分比，那他死后的那部分interest就给了他的子女（起码他的子女可以分到一部分），而不是完全留给你自己的子女。
比如：LG结婚前已经有了房子，娶了妻子，想让妻子有房子的使用权，但是更重要的是希望子女能够在夫妻俩去世后得到房产权。这样LG签一个DEED，conveys property unto子女，但是写一个“reserves a life estate unto my wife, XXX“。这样如果LG提前去世了，LP就可以在有生之年住在房子上，等LP也去世了，房子就名正言顺的到了子女手上。 大家想想，这样对于离异有娃的家庭不是非常适用吗？既可以保证后妻/后LG在自己死后有地方住，但最终房子还是留给了自己子女。如果你不这样做的话，而你又没有写遗嘱特别吩咐房子怎么分配，那你的合法spouse就entitle一部分百分比，那他死后的那部分interest就给了他的子女（起码他的子女可以分到一部分），而不是完全留给你自己的子女。
你可以使用、建筑 bla bla whatever on the surface, 但是minerals都是在地下的。有的时候，在N多年前（当时房主是surface owner also mineral owner），他可能会把mineral单独的卖了。于是当N多年后的现在你买房子的时候，你以为你既有surface又有mineral，但是其实早就被之前的房主卖了，这样你就只有surface。
后来发现，这种DEED，如果一方去世，另一方只有50%的产权，另一方的一半产权要和去世方的父母，配偶（就是自己），子女 来分配。我们都不希望这样。所以后来重新作了个DEED， 加上joint tenants with the right of survivorship. 这样房子就只是两人的，简单多了。而且不用上COURT。
你有了这个，就可以记下这次number，然后查阅它所指的DEED。（有一点要说明，所有recorded deeds are for public view，简单说，只要我知道你的land description，或者曾经任何一个房主的名字，etc etc，我都可以到法院找到你家地的资料。（哎，其实我觉得这样好不安全啊）
而且以我的经验，很少有一块地能够是真正完美的A-B,B-C,C-D......Z-你。大多数时候都有hole，但是这个hole有大有小，前面我提过的房子被reserve life estate，但是没有death certificate/probate to distinguish the life estate，这其实不算大事。（当然前提是那个人真的死了哈）。
Hawaii 是承认Tenancy by entirety 的。有一个案子就是，先生出车祸，撞了别人。但是先生没有保险，又没什么钱，赔不起。对方就要他的房子或者卖房子抵债。但是他和他太太在别人来讨债之前就把房子的title tranfer到他儿子下头。 对方就去告他，告他那个title transfer 无效，显然他就是为了不想赔钱，才把房子transfer 给他儿子的。但是法院说，就是他们不把房子转给儿子，那个被撞的人也没法要求他们那房子赔偿。因为房子是tenancy by entirety, 但是那个欠债只是先生一个人。所以债主没法reach 那个房子。
当然最最安全的办法是，不管婚前婚后，如果买房子的时候一方不在不能签字，（这样DEED上面显示grantee是一个人的名字）等方便了就让那一方弄个QCD给夫妻两个人，甚至可以特别注明，A & B, his wife, conveys all their right, title and interest unto A & B, his wife, as joint tenants with the right of survivorship.这样你这个房子的title chain就run perfect啦。。。 [此贴子已经被作者于2012/12/18 16:49:33编辑过] mark,
不过到现在为止，我觉得最最极品的是adverse possession， 已经买房买地的，还是将来要买房买地的。请你们拿到title和deed之后，好好的看一下，你们的property究竟范围如何，千万千万别让人adverse possess去了。到时候哭都来不及。特别是现在很多property是no property line property，更是要注意好自己的地。
什么是 adverse possession呢？各州要素不太一样，但是差不多就是这几点1） entry 有人占着你的房子或者土地， 2）open and notorious (他的占法会让一般的正常的土地拥有者注意到。。。比如说在你的地上建了个菜园子啊什么的) 3） adverse under right of claim (就是说他没有得到你的允许，也没有跟你签合同之类的， 他当自己是那块地的主人) 4）要持续法律规定的年限（一般20年）。。但是如果他又color of title 或者他又交税，时间久会变短。
我们来看一个hypo，A 在乡下有一块地，他过世的时候把地留给了他两个女儿，大女儿拿东面半块，小女儿拿西边半块。但是因为地在乡下，所以两个人都没去住。然后B，一个跟他们没有任何关系的人，就跑去住在那块地方。他打了小木屋，在那边住了两年，住了两年后，他就伪造了个地契，把整款地卖给了他堂兄C。 C拿到的那个就是color of title. C 就去住那个地方。C在大女儿的东面半块，建了房子，弄了个大菜园。就这边住了10 来年。如果那个州的statute of limitation 是10年，那他就可以去claim那这块地就都是他的了。 虽然他只占用了大女儿的地，但是因为他有个color of title, 那个title上有描述小女儿的地，所以他就可以一并都claim了。。。假设，当时他没有从B那里买地，就是自己跑去住在大女儿的地上，那么过了法律规定年限，大女儿的地就是他的了。
另一个hypo， A 有一块地。他跟他侄子说，你要是喜欢就去哪里hunting好了。 结果他侄子不仅仅去hunting，还搭了个木屋，每年夏天全家去度假。到手来，全家全能都住在地上。从他大木屋开始他就开始超出了他叔叔A 的允许范围，就开始adverse possession了，所以过了足够的年限，就可以claim那地是他的了。
这个不知道title company会不会提供，因为我知道我现在工作的这个county的title company，他们会告诉你近5年来房主有么有交房产税，但是不知道他们会不会注意到acreage有差异。（我看他们的报告，感觉他们更在意chain of title是否flow，而不会总结这块地到底title上有什么问题。）
然后要说清楚，我自己没有买过房子，所以并不知道买房具体是个什么过程，更加不知道loan/mortgage的事情。再次强调我只说我自己工作中用得着的知识。
我的工作就给找mineral owner。简单的说，你手上有的DEED大多只是证明你是surface owner，而我的工作就是找出谁是这块地的mineral owner，因为石油公司是要找mineral owner签lease，而很多时候surface owner并不是mineral owner。
但是怎样找mineral owner呢，就是通过去courthouse的recorder's office看DEED。就是从这块地最初由united states of america给土地的第一个主人（A）的DEED（这个又叫patent），然后A卖给B，B卖给C，etc etc，直到最后到了现在的surface owner手上所有的DEED来判断谁是mineral owner。所以我才会开篇就说我知道一些跟title相关的知识，但是我不是title company的，在一些买房、卖房的细节问题我就不知道了；我更加不是律师，不过我见过lawyer's opinion，感觉就是用fancy的文字来说我们在report里面说的东西,sigh.
还有就是每个州的法律是不一样的，我自己在MI, PA, OHIO, TX, IL工作过，特别是LOUISIANA，听说那边的法律啊，叫法啊都不一样，TX也比较不同，但是我觉得没有大家说的那么BT。
[此贴子已经被作者于2012/12/18 16:36:42编辑过]
[此贴子已经被作者于2012/12/18 16:08:11编辑过]
（1）(General) Warranty Deed，简称WD
这个就是说我保证(warrant)我在这个property上面有interest，现在我把房子卖给你。
（2）Quit Claim Deed，简称QCD
这个我刚开始工作的时候一直以为是quick claim deed，因为quit和quick听起来很像，而且我当年一直以为这个是说我给你个合同赶快把房子卖给你。后来才知道，这个理解完全不对啊。QCD简单的说就是，不管我有什么，我现在全部都给你——whatever interest i have in this estate/property, im giving it to u，但是我并不保证我有interest, you get whatever i have, if i dont have anything, then u dont get anything.
所以说，你作为买房子的人（grantee/buyer），你当然希望得到一个WD，因为这样你会觉得更安全，而你如果作为卖房子的（grantor/seller），那你当然想随便签个QCD了事，卖了房子收钱。
没看懂 是说自己家院子自己没有开采权？
[此贴子已经被作者于2012/12/18 16:08:11编辑过]
你可以使用、建筑 bla bla whatever on the surface, 但是minerals都是在地下的。有的时候，在N多年前（当时房主是surface owner also mineral owner），他可能会把mineral单独的卖了。于是当N多年后的现在你买房子的时候，你以为你既有surface又有mineral，但是其实早就被之前的房主卖了，这样你就只有surface。
你可以使用、建筑 bla bla whatever on the surface, 但是minerals都是在地下的。有的时候，在N多年前（当时房主是surface owner also mineral owner），他可能会把mineral单独的卖了。于是当N多年后的现在你买房子的时候，你以为你既有surface又有mineral，但是其实早就被之前的房主卖了，这样你就只有surface。
挖个防空洞呢？算surface不？
（1）最最常见的，joint tenants, in joint tenancy, joint tenants with the right of survivorship (a/k/a JTROS)
在美的华人，特别是华人夫妇（当然你也可能和自己家人一起买房哈），当你是grantee/buyer的时候，你可以在DEED里面note你们的关系，简单说就是你和你LG/家人/朋友 or whoever is buying the house with u，是共同的tenants（也就是co owner）。然后每个tenant都是in equal share，一个tenant死了，他的那部分interest就transfer到剩余的tenant身上了。
如果是我和我LG买房子，我们就会特别注释我们是JTROS，之前我也说了，每个州的法律不同，比如现在我在IL，这边很少提JTROS的，直接说joint tenants，但是我觉得说JTROS更明确，我死了，这个房子就会到我LG身上，而不能进入我的遗嘱给我的子女、父母。
（2）比较常见的，tenants in common
这个我觉得更适合跟父母一起投资买房，而且这种情况下，你可以自己规定你的share是多少。比如，我和LG买房子除了5W，我爸妈出资10W，那我就可以规定我和LG拥有1/3的interest，而我父母拥有2/3。而且这个跟(1)里面的很大区别就是，你死了你的interest是会根据你的遗嘱或者你没有遗嘱就根据你所在州的法律来在你的LG/子女之间分配的。
（3）比较少，但是有的州也有的，tenants by entireties
这个简单说就是，你和你LG两个人当作1个unit来共同拥有这个房子。我记得我好像在MICHIGAN看过这种，但是比如IL这边都没有。
挖个防空洞呢？算surface不？
算SURFACE，包括有种DEED叫ROW(right of way),比如一个电力公司想在你的Property上面埋一个线，就要找你签这个。或者政府想在你property上面弄出一部分当highway或者railway company想借一块地作railway也都是找surface owner签ROW
算SURFACE，包括有种DEED叫ROW(right of way),比如一个电力公司想在你的Property上面埋一个线，就要找你签这个。或者政府想在你property上面弄出一部分当highway或者railway company想借一块地作railway也都是找surface owner签ROW
攒专业
写得太复杂了.. 买个房实在不放心就请个律师好了, 就1000多..
是很复杂啊，我觉得买房子本来就应该去找律师或者title company，但是你不觉得版上的女生就是因为不懂这些知识，被自己男人，婆家骗很可怜吗？
所以我见过A卖房子和B（老公），然后等B卖房子的时候就变成了B&C, his wife。
当然最最安全的办法是，不管婚前婚后，如果买房子的时候一方不在不能签字，（这样DEED上面显示grantee是一个人的名字）等方便了就让那一方弄个QCD给夫妻两个人，甚至可以特别注明，A & B, his wife, conveys all their right, title and interest unto A & B, his wife, as joint tenants with the right of survivorship.这样你这个房子的title chain就run perfect啦。。。
[此贴子已经被作者于2012/12/18 16:49:33编辑过]
这个在DEED和Last Will and Testament（遗嘱）里面都可以用到。
比如：LG结婚前已经有了房子，娶了妻子，想让妻子有房子的使用权，但是更重要的是希望子女能够在夫妻俩去世后得到房产权。这样LG签一个DEED，conveys property unto子女，但是写一个“reserves a life estate unto my wife, XXX“。这样如果LG提前去世了，LP就可以在有生之年住在房子上，等LP也去世了，房子就名正言顺的到了子女手上。
大家想想，这样对于离异有娃的家庭不是非常适用吗？既可以保证后妻/后LG在自己死后有地方住，但最终房子还是留给了自己子女。如果你不这样做的话，而你又没有写遗嘱特别吩咐房子怎么分配，那你的合法spouse就entitle一部分百分比，那他死后的那部分interest就给了他的子女（起码他的子女可以分到一部分），而不是完全留给你自己的子女。
（这里有个很有趣的问题，之前提了我不是学法律的，但是我想到一个问题就是，如果用了这个那不是就可以避免交遗产税了？）
以下是引用玩火柴的小女孩在12/18/2012 4:54:00 PM 的发言：
很有用啊！ 还有吗？凸^-^凸
★ 发自iPhone App: ChineseWeb 7.7
以下是引用qqholmes在12/18/2012 5:03:00 PM的发言：
还有我觉得大家可能会用到的就是叫Life estate。
这个在DEED和Last Will and Testament（遗嘱）里面都可以用到。
比如：LG结婚前已经有了房子，娶了妻子，想让妻子有房子的使用权，但是更重要的是希望子女能够在夫妻俩去世后得到房产权。这样LG签一个DEED，conveys property unto子女，但是写一个“reserves a life estate unto my wife, XXX“。这样如果LG提前去世了，LP就可以在有生之年住在房子上，等LP也去世了，房子就名正言顺的到了子女手上。
大家想想，这样对于离异有娃的家庭不是非常适用吗？既可以保证后妻/后LG在自己死后有地方住，但最终房子还是留给了自己子女。如果你不这样做的话，而你又没有写遗嘱特别吩咐房子怎么分配，那你的合法spouse就entitle一部分百分比，那他死后的那部分interest就给了他的子女（起码他的子女可以分到一部分），而不是完全留给你自己的子女。
（这里有个很有趣的问题，之前提了我不是学法律的，但是我想到一个问题就是，如果用了这个那不是就可以避免交遗产税了？）
以下是引用qqholmes在12/18/2012 4:02:00 PM 的发言：
★ 发自iPhone App: ChineseWeb 7.7
Life estate 也是可以transfer的。O transfer House 1 to A for life, remainder for B. 那A就有这个房子的life estate，他是可以卖这个房子给C，但是A过世了，那C就不能再有用这个房子。这个房子就直接过到B的手里。
以下是引用qqholmes在12/18/2012 4:12:00 PM 的发言：
你可以使用、建筑 bla bla whatever on the surface, 但是minerals都是在地下的。有的时候，在N多年前（当时房主是surface owner also mineral owner），他可能会把mineral单独的卖了。于是当N多年后的现在你买房子的时候，你以为你既有surface又有mineral，但是其实早就被之前的房主卖了，这样你就只有surface。
写得好, MM辛苦了. QCD这些都要去哪里办呢? 通过律师?
据我所知，可以找律师，但是我个人推荐直接找title company。因为律师的specialty不一定是这个。而且说实话，一般的title case不会特别特别的复杂，是没有必要需要律师的。但是title company他们的工作就是这个，很多银行也会让house buyer或者银行自己来找title company要一份报告。
如果你房子的chain of title有重大的断层（比如A-B, D-E）才有可能需要律师的帮助找原来的房主sign affidavit来解释到底是怎么回事。
surface和mineral的dispute是不是Title insurance会cover的？
一般不会。
这就是title company和我做的工作的区别。
一般当mineral severed（被人卖了或者通过其他任何形式手段mineral & surface分离了），title company只会继续顺着surface追下去。
而insurance只是cover你的house啊。（也就是surface）
大多数人都assume你家地底下的mineral也是你的，因为他们从来没有听说过有一种DEED叫mineral deed，是专门买卖Minerals的。
surface和mineral的dispute是不是Title insurance会cover的？
版主，你说我是不是应该把我的帖子总结一下发到家居版？
发鲜花是希望更多的JMS看到撒。不过帖子不热，估计不是八卦大家不感兴奋。。。呵呵
mm是做landman?好工作啊！
哎呀，难不成碰到同行了？？？
mm写的很好。我正等着你写完了，把你写的东西整理收藏起来。这些知识很实际，以后也会用得上。
你有什么想要知道的方面么？
因为我知道的都是很杂乱的知识。而且每次做assignment碰到新的问题也会不停的学到一些东西。但是都太碎小了。
最好是大家问具体的问题，然后我来说我知道的。要不然每个title都不一样，不可能我全部都讲到啊。
[此贴子已经被作者于2012/12/19 12:31:39编辑过]
赞！非常清楚。以前结婚后老公把我的名字加入DEED。就用QCD，我们一直以为这样就使无论一方去世，另外一方就自动拥有整个房子。
后来发现，这种DEED，如果一方去世，另一方只有50%的产权，另一方的一半产权要和去世方的父母，配偶（就是自己），子女 来分配。我们都不希望这样。所以后来重新作了个DEED， 加上joint tenants with the right of survivorship. 这样房子就只是两人的，简单多了。而且不用上COURT。
mark.............................................
这个不是每个county都有，要看你们自己recorder's office有没有这个，以及是否给Public view，还有是否收钱。
tract index有很多种形式，它是一种文件，用来记录一块地或者一个区域（比如40acre/160acres不等）从patent（之前讲过，是美国政府给第一个地主的DEED）到最近的一个DEED的book/page number（有的时候还可以看到grantor/grantee的名字以及land description）
你有了这个，就可以记下这次number，然后查阅它所指的DEED。（有一点要说明，所有recorded deeds are for public view，简单说，只要我知道你的land description，或者曾经任何一个房主的名字，etc etc，我都可以到法院找到你家地的资料。（哎，其实我觉得这样好不安全啊）
title company能做的也就是通过阅读所有的这些DEED来给你提供报告。
我写这个帖子的初衷其实就是纯粹的希望给大家科普一下，因为你毕竟不是做这一行的，i strongly advise你买房子找title company/lawyer，但是就怕有的人工作不负责，很多应该disclose的信息都不跟你们解释清楚，或者只甩个报告你们看着陌生的名词也不知道到底讲了什么。
而且以我的经验，很少有一块地能够是真正完美的A-B,B-C,C-D......Z-你。大多数时候都有hole，但是这个hole有大有小，前面我提过的房子被reserve life estate，但是没有death certificate/probate to distinguish the life estate，这其实不算大事。（当然前提是那个人真的死了哈）。
比较大的hole比如，一个人没有遗嘱死了，根据法律分配给spouse和children（比如有3个子女吧）之类的，结果后面只有2个子女来卖房子给H，然后H卖给I，I卖给你。但是你有没有发现，如果那个spouse还没死，以及被忽略的那1个子女，他们两个人是拥有一部分你的产权，万一哪天别人想起来了跟你打官司，虽然你有可能最后会打赢官司，但是毕竟很麻烦啊。
但如果你一开始就能够掌握并理解这些信息，以后万一出了事起码有个心理准备，对吧？
mark mark mark
[此贴子已经被作者于2012/12/19 12:31:39编辑过]
非常非常好啊。
那就麻烦mm了。
你也是做这一行的么？
★ 发自Android 华人阅览器 5.5
谢谢 mm。。。我还在学习中。。。
joint tenancy 是有right of survivorship的，就是一方过世，另一方可以自动继承。但是tenancy in common 是没有的。
所谓joint tenancy 有四要素，就是unities of time, title, possession and interest. 哪一个被打破了就都不是了。
比如说A和B 有一个房子 as joint tenants, 然后A把他的那一份卖给了C， 那就变成了C 和B 共有房子as tenancy in common.
A 也可以把他的那一份interest transfer 给自己，这样就打破了unity of time, title, 就可以把Ab之间的joint tenancy 变成tenancy in common.
有一个case，老太太和老先生有一个房子as joint tenancy, 去世前20多天，她就找了律师，把她的joint tenant interest transfer 给自己，然后她和老先生就变成了tenant in common, 所以老先生就没法自动继承老太太那一半的房子。老太太立了遗嘱，都留给了她侄子。 老先生就去打官司，最后判老先生输，房子一半就归了老太太的侄子。
所以也就是说，joint tenancy 是可以一方secretly把它convert 成tenancy in common
[此贴子已经被作者于2012/12/19 14:13:45编辑过]
对于TBE 来说，只有四种方式可以把它变成别的，1）一方过世 2）离婚 3）双方都同意 4）法院对夫妻共同的判决或者IRS
关于4）法院的判决， 在Married Women’s Property Acts 颁布之前， 假设，H couple有一个房子，如果H先生在外头欠债，那债主可以要求那那个房子来抵债的。但是颁布之后，有的州规定如果债主只是太太或者先生一方的债主，那么就不可以那那个房子抵债。
Hawaii 是承认Tenancy by entirety 的。有一个案子就是，先生出车祸，撞了别人。但是先生没有保险，又没什么钱，赔不起。对方就要他的房子或者卖房子抵债。但是他和他太太在别人来讨债之前就把房子的title tranfer到他儿子下头。 对方就去告他，告他那个title transfer 无效，显然他就是为了不想赔钱，才把房子transfer 给他儿子的。但是法院说，就是他们不把房子转给儿子，那个被撞的人也没法要求他们那房子赔偿。因为房子是tenancy by entirety, 但是那个欠债只是先生一个人。所以债主没法reach 那个房子。
但是任何一方欠税，IRS都可以收房
如果我没有记错的话，在我所工作过的这几个州，只要是婚后买房子，除非是特别在DEED里面注释"as his/her individual property"，都是共同财产。
所以我见过A卖房子和B（老公），然后等B卖房子的时候就变成了B&C, his wife。
当然最最安全的办法是，不管婚前婚后，如果买房子的时候一方不在不能签字，（这样DEED上面显示grantee是一个人的名字）等方便了就让那一方弄个QCD给夫妻两个人，甚至可以特别注明，A & B, his wife, conveys all their right, title and interest unto A & B, his wife, as joint tenants with the right of survivorship.这样你这个房子的title chain就run perfect啦。。。
[此贴子已经被作者于2012/12/18 16:49:33编辑过]
mark,
大多数county在2000年以后都用电脑才记录deeds，这个比较好操作，你让工作的人教你一下，简单的说就是直接搜你要查的名字，然后他在这个county进行的记录就会显示出来。比如，你想买一个房子，卖方叫James bond，你就在合适的地方输入姓、名，然后就可以查到。
但是很多房子是一个房主很多年前买的，住了一辈子，这样基本上电脑上都显示不出（基本上1980年已经就很少可以在电脑上查到了）。那你就需要借助这个grantor/grantee index。
也就是一本本的index（一般都很厚重），grantor index就是说你知道卖房子的人的名字然后你想找到他把房子卖给谁了，而grantee index就是你知道买房的名字，你想知道当初是谁卖给了他房子。然后一个名字一个名字的往前推。不过我说了，最好还是找title company来做这个是因为很多时候你可能知道现在的房主叫Z，然后你找到是Y卖给Z，然后你又找到是X卖给Y，结果你搜X的名字却发现什么都找不到。是因为X可能是通过他家人的遗嘱，或者政府因为之前房主没有交税然后公共拍卖等非常规手段将房子的title过继到X身上。而这些对于大家就太复杂了。
但是我想讲这些是因为，如果你的title company给你提供的报告里面有一些你觉得的漏洞，你想自己去查证一下，就可以通过这种方式来找房子的主人。
什么是 adverse possession呢？各州要素不太一样，但是差不多就是这几点1） entry 有人占着你的房子或者土地， 2）open and notorious (他的占法会让一般的正常的土地拥有者注意到。。。比如说在你的地上建了个菜园子啊什么的) 3） adverse under right of claim (就是说他没有得到你的允许，也没有跟你签合同之类的， 他当自己是那块地的主人) 4）要持续法律规定的年限（一般20年）。。但是如果他又color of title 或者他又交税，时间久会变短。
我们来看一个hypo，A 在乡下有一块地，他过世的时候把地留给了他两个女儿，大女儿拿东面半块，小女儿拿西边半块。但是因为地在乡下，所以两个人都没去住。然后B，一个跟他们没有任何关系的人，就跑去住在那块地方。他打了小木屋，在那边住了两年，住了两年后，他就伪造了个地契，把整款地卖给了他堂兄C。 C拿到的那个就是color of title. C 就去住那个地方。C在大女儿的东面半块，建了房子，弄了个大菜园。就这边住了10 来年。如果那个州的statute of limitation 是10年，那他就可以去claim那这块地就都是他的了。 虽然他只占用了大女儿的地，但是因为他有个color of title, 那个title上有描述小女儿的地，所以他就可以一并都claim了。。。假设，当时他没有从B那里买地，就是自己跑去住在大女儿的地上，那么过了法律规定年限，大女儿的地就是他的了。
另一个hypo， A 有一块地。他跟他侄子说，你要是喜欢就去哪里hunting好了。 结果他侄子不仅仅去hunting，还搭了个木屋，每年夏天全家去度假。到手来，全家全能都住在地上。从他大木屋开始他就开始超出了他叔叔A 的允许范围，就开始adverse possession了，所以过了足够的年限，就可以claim那地是他的了。
一般情况下，我想大部分人来说，可能没有这么戏剧性的adverse possession，但是比如说，邻里之间院子之间的那块地。可能还是会有这个可能性的。
anyway，就是有空地空房子，你用用用了很长一段时间都没有人来管你，最终那地那房子就可以是你的的了
就是你的acreage。
我现在在IL基本上DEED里面都很少会告诉你，这个房子（地）是多少acres。而有的时候，哪怕上面有acreage（最近几年的DEED很多都会加入tax number, property number和acreage），这个和treasurer's office，也就是你每年交税的那个办公室的记录是不同的。小的可能只差1 acre甚至0.5 acre，但是大的一块地可能会差个10acres，我前几个月工作的那个county，我每次报告的第一行comment基本上都要注释要么land description在DEED上和MAP上不match，要么是acreage有差异。
这个不知道title company会不会提供，因为我知道我现在工作的这个county的title company，他们会告诉你近5年来房主有么有交房产税，但是不知道他们会不会注意到acreage有差异。（我看他们的报告，感觉他们更在意chain of title是否flow，而不会总结这块地到底title上有什么问题。）
一旦你注意到有任何不妥的地方，一定要纠正，免得今后生事端。