1
老铁们，楼市最近第N+1次当了银行信贷的压舱石。可我是做噩梦都没想到，一批银行在对公业务和个人业务上居然还摆出了两副面孔：邮政储蓄银行、光大银行哐哐砸出几十个亿支持旧改和保障房。
邮政储蓄银行，在安徽蚌埠投放1亿4500万贷款，收储了403套存量房用作保障房；
光大银行更猛，一把批了5个亿，将178套老破小改造成了人才公寓，玩起“以旧换新”。
青岛银行以及不少江浙沪城商行悄咪咪地收紧了个人住房贷款。
青岛银行公开表示“个贷不良问题显现，2025年主攻对公业务”；
包邮区某上市银行说得更直白：“我们改制造业贷款赛道了…”
颇有一种“你找县长，你往乡长家都不干了，你跟我扯那没用的…”，就这个感觉。
刚开始我还以为这只是个别现象，强行放在一起对比多少有点看热闹不嫌事儿大的感觉。
直到瞅了近期上市国有行、股份行披露的年报数据之后，我才恍然大悟——
“对公抢滩，零售熄火”这个事儿，已经是近一年多来银行圈的基操。
大伙儿看看下面这两张图就能秒懂：
上图为2024年部分国有、股份行营收情况，下图为2024年部分国有、股份行营收较上年变化情况，统计均按照零售对公口径拆分。
我们可以很清楚地看到：
工行、交行、中信、民生、浦发、浙商等银行对公业务规模已反超零售业务；
中行、平安、光大等虽仍以零售业务占大头，但对公业务与零售业务间差额已很小。
从年度增长情况看，平安、邮储、浙商、浦发、中信等呈现出十分大幅的对公业务与零售业务此消彼长的趋势；
仅农行、民生两家的零售业务保持增量，且明显领先于对公业务增量。
总体来说，半数以上的主要大行2024年对公业务实现了增长。
利润方面的表现更是呈现出“一边倒”——
去年，大多数银行表现出“对公业务利润增长，零售业务利润下降”的特征。
具体情况，大家可参考下图，统计的正是2024年部分国有、股份行利润变化情况。
额，好吧！瞬间理解开头咱们提到的那几家“典型”…还真是够典型的！
但你要说它们真的厌恶对私业务，对房贷、居民短贷完全不care了？
那倒也不是！
近期，不少银行在提前还房贷这方面开始“卡脖子”了。
据第一财经报道：某大型银行办理提前还贷时，每年的还款次数从之前的5次降到了2次，且通过线上还款单次金额不得超过20万；
还有家银行线下申请提前还贷次数上没有限制，但线上渠道每半年仅能申请一次。习惯了线上操作的老铁，我估摸着得边跑腿儿变骂街…
还有的银行采取了一系列“软钉子”措施，提前预约、坐等排号、限制名额是惯用流程，网友反映说“1月预约，4月还上”，这事儿真是一点不稀罕。
其实类似想尽办法不让你提前还贷的银行真还不老少…
虽然方式方法可能不同，但目的并无本质区别。
2
压缩个贷，转向对公，还给提前还贷变相提高门槛——
这仨事儿你看着矛盾，实际上背后的计算已经细节到了骨髓！
首先，银行如此执着于通过对公业务维持基本盘，属于再正常不过的顺势而为。
对公业务最大的特点在于稳定性较强、业务拓展敞口大以及契合当前财政导向。
对公业务因为有政策托底和市场主体背书，抗周期波动的能力远远好于零售业务。
而且，对公业务通常资金需求量更大，按开饭馆的话说属于“客单价较高”的那一款。
不仅“客单价高”，兑付能力还比较强、违约风险比较低，事实证明利润率还要更胜一筹…
这不算优质资产，还啥叫优质资产？
对公业务的业务拓展敞口，那是没有最牛，只有更牛——
单位代发工资有没有搞头？员工工资长期理财产品有没有机会？
对于单位来说，跟哪家银行合作性价比和综合收益更OK呢？
那必须是就地取材！
切换回银行的视角，此时拓展对公业务无异于是在更具确定性的市场主体中间“攻城掠地”。
更何况，当前金融支持实体经济、支持国家战略产业与推动产业升级绝对是政策层面上的大势所趋。
无论是咱们前面说的“邮储银行投放1.45亿贷款收储存量房作保障房”，
还是“光大银行批了5个亿将老破小改造成人才公寓”，
本质都是既符合政策导向又符合社会效益的。
小家大家全都照顾到了，军功章还妥妥地有银行一半，何乐而不为？
零售业务出现不同程度的萎缩，事实上并非银行有意而为之，只是形势不得不这样取舍。
至于说有一些小银行或城商行看似“主动”收紧口子，其实背后正是顺势而为。
根据此前央行公布的数据，截至2024年末，个人住房贷款余额37.68万亿，较上年同比下滑1.3%。
存量余额减少，其实就一个原因——新发放贷款金额赶不上还款金额多。
即便到了2025年一季度末，住户贷款增加1.04万亿，短贷增加1603亿，中长贷增加8832亿；
看起来很不错，但一季度与人民币贷款总共增加9.78万亿相比，刚刚1/10冒个尖。
还有一件事值得格外注意：个贷不良率呈现攀升，但整体不良率开始逐步走低。
2024年，中农工建交邮六大国有行的个人不良贷款分别增加143亿、320亿、421亿、301亿、97亿和109亿，合计近1400亿，且个贷不良率均出现小幅增长；
但另一方面，六大国有行中，除邮储银行总体不良率升了7个基点至0.90%，其余五个总体不良率均出现整体不良率的同比下降趋势。
都这个局面了，你要是银行，下个阶段朝哪儿使劲？给哪儿发力？
咱们不否认下一阶段居民中长贷有可能进一步止跌回暖，但就眼下来说多少有点远水解不了近渴。
先用对公业务稳住基本盘，再熬到零售业务伴随房地产行业的止跌企稳逐步修复，才是最务实的选项。
只要有的选，谁也不愿意单边押注。
此外，由于一个老生常谈的原因，这些年咱大伙儿的财务重心已经由消费向储蓄倾斜。
信用卡和消费贷不仅因此受到承压，而且还不得不面临同行的同质化竞争。
央行数据显示，2024年信用卡及借贷合一卡发卡量同比下降5.14%，减少约4000万张；
信用卡逾期半年未偿总额1239.64亿，占应偿余额的1.43%，同比增长了26.31%。
零售业务到底是个啥情况？再清晰不过了吧…
可能有小伙伴要问了：那既然如此，银行干嘛还拦着我提前还贷呢？
对于银行来说，这绝对属于骑单车去蹦迪——该省省，该花花…
在银行的资产负债表里，37.68万亿房贷依旧是优质资产。
截至近年1月底、2月初，存量房贷的平均利率约为4%，这意味部分区域部分银行的存量房贷高于这个数。
而同一时期，全国重点30城（房地产交易相对活跃的城市）新发首套住房商贷利率约3.21%，二套房3.53%。
你不仅可以算算这里的净息差，还可以想象4个点以上回报率的投资标的对于银行来说得有多金贵。
再一个，从去年四季度以来，全国范围内的法拍房数量与增量出现了双双减少。这意味着给相对高息的存量贷安全性、平稳性做了背书。
就这种肥而不腻、瘦而不柴、外酥里嫩、入口即化的好东西，搁谁也走不动道儿了。
3
银行现在是从闭眼放贷转向了精准开火。
本质上讲，这是银行信贷业务来了波“乾坤大挪移”，而且是没打招呼、悄无声息间就落地的那种。
那么，对普通人而言，申请房贷会更难吗？
从短期房贷优先级、银行不良率以及房贷供给端的综合表现来看——
一段时期内，大概率会呈现出门槛更高、审核趋严、选择更少的倾向。
根据3月30日央行工作会议的精神来看，当前的金融政策基调主要是适度宽松、稳中求进，稳妥有序化解重点领域金融风险，强化金融稳定保障体系。
纵观2025年全年情况，金融支持消费、支持实体经济与科技创新是重点发力赛道。
且早在2024年，央行就多次通过再贷款、再贴现等结构性货币政策工具定向支持小微企业。
相比之下，个人房贷与对公业务的优先级很可能已经出现了事实上的此消彼长。
在这种情况下，个人房贷审批趋严自然也就成了某种水到渠成。
结合政策面导向与银行个贷不良率两点来看，银行风险厌恶情绪上升几乎成了板上钉钉的事。
在这种情况下，自由职业者、收入波动较大的客户以及自身负债率较高的客户，不排除房贷审批遇上不确定性。
更何况，银行对于房贷业务是有“配额”的…
另一方面，由于一些中小银行及地方城商行明确对新发个人房贷保持了一定的警觉性，在竞业同行眼里，这完全属于跟自己battle的伙计少了。
这样一来，无疑加剧了房贷市场加速进入“卖方市场”，购房者针对房贷利率的议价权可能会有一定程度的削弱。
2025年，对公业务与零售业务（尤其是房贷业务）此消彼长的趋势很可能成为一股暗流。
对于你我这样的普通人来说，此刻最应该做的无非就是两件事——
稳步提升信用资产。
工资至少要覆盖月供两倍、且结合自身实际尽可能降低其它非必要负债。
至于哪些负债对你来说是非必要负债，我相信你比我心里更有数。
理性评估杠杆风险。
自身所在行业、企业稳定性如何？家庭收入水平及开销情况如何？新加杠杆是否会影响现金流安全与家庭生活质量？
这些东西确实需要稳妥评估。
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老铁们，楼市最近第N+1次当了银行信贷的压舱石。可我是做噩梦都没想到，一批银行在对公业务和个人业务上居然还摆出了两副面孔：邮政储蓄银行、光大银行哐哐砸出几十个亿支持旧改和保障房。
邮政储蓄银行，在安徽蚌埠投放1亿4500万贷款，收储了403套存量房用作保障房；
光大银行更猛，一把批了5个亿，将178套老破小改造成了人才公寓，玩起“以旧换新”。
青岛银行以及不少江浙沪城商行悄咪咪地收紧了个人住房贷款。
青岛银行公开表示“个贷不良问题显现，2025年主攻对公业务”；
包邮区某上市银行说得更直白：“我们改制造业贷款赛道了…”
颇有一种“你找县长，你往乡长家都不干了，你跟我扯那没用的…”，就这个感觉。
刚开始我还以为这只是个别现象，强行放在一起对比多少有点看热闹不嫌事儿大的感觉。
直到瞅了近期上市国有行、股份行披露的年报数据之后，我才恍然大悟——
“对公抢滩，零售熄火”这个事儿，已经是近一年多来银行圈的基操。
大伙儿看看下面这两张图就能秒懂：
上图为2024年部分国有、股份行营收情况，下图为2024年部分国有、股份行营收较上年变化情况，统计均按照零售对公口径拆分。
我们可以很清楚地看到：
工行、交行、中信、民生、浦发、浙商等银行对公业务规模已反超零售业务；
中行、平安、光大等虽仍以零售业务占大头，但对公业务与零售业务间差额已很小。
从年度增长情况看，平安、邮储、浙商、浦发、中信等呈现出十分大幅的对公业务与零售业务此消彼长的趋势；
仅农行、民生两家的零售业务保持增量，且明显领先于对公业务增量。
总体来说，半数以上的主要大行2024年对公业务实现了增长。
利润方面的表现更是呈现出“一边倒”——
去年，大多数银行表现出“对公业务利润增长，零售业务利润下降”的特征。
具体情况，大家可参考下图，统计的正是2024年部分国有、股份行利润变化情况。
额，好吧！瞬间理解开头咱们提到的那几家“典型”…还真是够典型的！
但你要说它们真的厌恶对私业务，对房贷、居民短贷完全不care了？
那倒也不是！
近期，不少银行在提前还房贷这方面开始“卡脖子”了。
据第一财经报道：某大型银行办理提前还贷时，每年的还款次数从之前的5次降到了2次，且通过线上还款单次金额不得超过20万；
还有家银行线下申请提前还贷次数上没有限制，但线上渠道每半年仅能申请一次。习惯了线上操作的老铁，我估摸着得边跑腿儿变骂街…
还有的银行采取了一系列“软钉子”措施，提前预约、坐等排号、限制名额是惯用流程，网友反映说“1月预约，4月还上”，这事儿真是一点不稀罕。
其实类似想尽办法不让你提前还贷的银行真还不老少…
虽然方式方法可能不同，但目的并无本质区别。
2
压缩个贷，转向对公，还给提前还贷变相提高门槛——
这仨事儿你看着矛盾，实际上背后的计算已经细节到了骨髓！
首先，银行如此执着于通过对公业务维持基本盘，属于再正常不过的顺势而为。
对公业务最大的特点在于稳定性较强、业务拓展敞口大以及契合当前财政导向。
对公业务因为有政策托底和市场主体背书，抗周期波动的能力远远好于零售业务。
而且，对公业务通常资金需求量更大，按开饭馆的话说属于“客单价较高”的那一款。
不仅“客单价高”，兑付能力还比较强、违约风险比较低，事实证明利润率还要更胜一筹…
这不算优质资产，还啥叫优质资产？
对公业务的业务拓展敞口，那是没有最牛，只有更牛——
单位代发工资有没有搞头？员工工资长期理财产品有没有机会？
对于单位来说，跟哪家银行合作性价比和综合收益更OK呢？
那必须是就地取材！
切换回银行的视角，此时拓展对公业务无异于是在更具确定性的市场主体中间“攻城掠地”。
更何况，当前金融支持实体经济、支持国家战略产业与推动产业升级绝对是政策层面上的大势所趋。
无论是咱们前面说的“邮储银行投放1.45亿贷款收储存量房作保障房”，
还是“光大银行批了5个亿将老破小改造成人才公寓”，
本质都是既符合政策导向又符合社会效益的。
小家大家全都照顾到了，军功章还妥妥地有银行一半，何乐而不为？
零售业务出现不同程度的萎缩，事实上并非银行有意而为之，只是形势不得不这样取舍。
至于说有一些小银行或城商行看似“主动”收紧口子，其实背后正是顺势而为。
根据此前央行公布的数据，截至2024年末，个人住房贷款余额37.68万亿，较上年同比下滑1.3%。
存量余额减少，其实就一个原因——新发放贷款金额赶不上还款金额多。
即便到了2025年一季度末，住户贷款增加1.04万亿，短贷增加1603亿，中长贷增加8832亿；
看起来很不错，但一季度与人民币贷款总共增加9.78万亿相比，刚刚1/10冒个尖。
还有一件事值得格外注意：个贷不良率呈现攀升，但整体不良率开始逐步走低。
2024年，中农工建交邮六大国有行的个人不良贷款分别增加143亿、320亿、421亿、301亿、97亿和109亿，合计近1400亿，且个贷不良率均出现小幅增长；
但另一方面，六大国有行中，除邮储银行总体不良率升了7个基点至0.90%，其余五个总体不良率均出现整体不良率的同比下降趋势。
都这个局面了，你要是银行，下个阶段朝哪儿使劲？给哪儿发力？
咱们不否认下一阶段居民中长贷有可能进一步止跌回暖，但就眼下来说多少有点远水解不了近渴。
先用对公业务稳住基本盘，再熬到零售业务伴随房地产行业的止跌企稳逐步修复，才是最务实的选项。
只要有的选，谁也不愿意单边押注。
此外，由于一个老生常谈的原因，这些年咱大伙儿的财务重心已经由消费向储蓄倾斜。
信用卡和消费贷不仅因此受到承压，而且还不得不面临同行的同质化竞争。
央行数据显示，2024年信用卡及借贷合一卡发卡量同比下降5.14%，减少约4000万张；
信用卡逾期半年未偿总额1239.64亿，占应偿余额的1.43%，同比增长了26.31%。
零售业务到底是个啥情况？再清晰不过了吧…
可能有小伙伴要问了：那既然如此，银行干嘛还拦着我提前还贷呢？
对于银行来说，这绝对属于骑单车去蹦迪——该省省，该花花…
在银行的资产负债表里，37.68万亿房贷依旧是优质资产。
截至近年1月底、2月初，存量房贷的平均利率约为4%，这意味部分区域部分银行的存量房贷高于这个数。
而同一时期，全国重点30城（房地产交易相对活跃的城市）新发首套住房商贷利率约3.21%，二套房3.53%。
你不仅可以算算这里的净息差，还可以想象4个点以上回报率的投资标的对于银行来说得有多金贵。
再一个，从去年四季度以来，全国范围内的法拍房数量与增量出现了双双减少。这意味着给相对高息的存量贷安全性、平稳性做了背书。
就这种肥而不腻、瘦而不柴、外酥里嫩、入口即化的好东西，搁谁也走不动道儿了。
3
银行现在是从闭眼放贷转向了精准开火。
本质上讲，这是银行信贷业务来了波“乾坤大挪移”，而且是没打招呼、悄无声息间就落地的那种。
那么，对普通人而言，申请房贷会更难吗？
从短期房贷优先级、银行不良率以及房贷供给端的综合表现来看——
一段时期内，大概率会呈现出门槛更高、审核趋严、选择更少的倾向。
根据3月30日央行工作会议的精神来看，当前的金融政策基调主要是适度宽松、稳中求进，稳妥有序化解重点领域金融风险，强化金融稳定保障体系。
纵观2025年全年情况，金融支持消费、支持实体经济与科技创新是重点发力赛道。
且早在2024年，央行就多次通过再贷款、再贴现等结构性货币政策工具定向支持小微企业。
相比之下，个人房贷与对公业务的优先级很可能已经出现了事实上的此消彼长。
在这种情况下，个人房贷审批趋严自然也就成了某种水到渠成。
结合政策面导向与银行个贷不良率两点来看，银行风险厌恶情绪上升几乎成了板上钉钉的事。
在这种情况下，自由职业者、收入波动较大的客户以及自身负债率较高的客户，不排除房贷审批遇上不确定性。
更何况，银行对于房贷业务是有“配额”的…
另一方面，由于一些中小银行及地方城商行明确对新发个人房贷保持了一定的警觉性，在竞业同行眼里，这完全属于跟自己battle的伙计少了。
这样一来，无疑加剧了房贷市场加速进入“卖方市场”，购房者针对房贷利率的议价权可能会有一定程度的削弱。
2025年，对公业务与零售业务（尤其是房贷业务）此消彼长的趋势很可能成为一股暗流。
对于你我这样的普通人来说，此刻最应该做的无非就是两件事——
稳步提升信用资产。
工资至少要覆盖月供两倍、且结合自身实际尽可能降低其它非必要负债。
至于哪些负债对你来说是非必要负债，我相信你比我心里更有数。
理性评估杠杆风险。
自身所在行业、企业稳定性如何？家庭收入水平及开销情况如何？新加杠杆是否会影响现金流安全与家庭生活质量？
这些东西确实需要稳妥评估。