河南信阳市羊山新区万达广场南侧的信合阳光城商街，被誉为信阳位置最佳、品质最高的网红商街，该商街的部分租户与商街运营主体签订了长达9年的返租协议。近日被信阳市平桥区法院和信阳市仲裁委分别裁决解除返租协议，疫情成解除协议的不可抗力事由。赤焰新闻注意到，以疫情为“不可抗力”为由解除协议，目前尚未检索到其他判例。平桥区法院和信阳市仲裁委在裁判文书中认定，疫情封控属不可抗力，达到协议解除的条件。而业主方认为，疫情封控早已结束，疫情期间的租金可以酌情减免，但疫情结束之后就应当按照协议约定租金予以返还，不能因几个月的疫情而解除长达9年的返租协议。
对此判例，律师表示，法院或者仲裁机构在不可抗力引起的协议解除方面，应当非常慎重。
▲阳光城商街一角
9年返租协议因疫情不可抗力被解除
2017年8月，信阳和兴阳光置业公司举行了信合阳光城商街发售仪式。由于商户对商街的地理位置非常看好，对租金回报率期望较高，导致商铺发售非常抢手，一铺难求，价格也普遍在2万-4万不等，高于信阳本地其他门面房的价格。
为了确保收益，商街还成立了信阳西亚商业运营管理公司，与业主签订了长达12年的返租协议（2019年1月1日至2030年12月31日），由信阳最大的商业公司西亚和美商业股份有限公司对该协议进行担保，并约定前三年不返租，以及高于10%的年化租金回报。
《合作经营协议》第五章明确约定：“甲乙双方同意在合作经营期限内，本协议为不可撤销协议，任何一方不得无故终止协议。倘因不可抗力原因，使双方无法履行本协议长达60天以上，则任何一方均可以单方解除本协议且互不承担责任。”
三年租期期满之后，正值疫情期间。商街运营方仅向业主返租了两个月，就以疫情导致空置率过高为由，拒绝支付剩余租金。为此运营方与几百名业主方发生纠纷，业主向法院和仲裁委分别提起诉讼和仲裁。
9月21日，信阳市平桥区法院作出判决，以不可抗力为由解除了马某等业主与信阳西亚商业运营管理公司之间的长期返租协议，判令商街运营方一次性支付9年租约的28%作为补偿金额。
10月27日，信合阳光城商街的业主包某、王某等5户业主收到了信阳市仲裁委的裁决：因疫情封控超过60天，构成解除协议的不可抗力事由，裁定长达9年的返租协议予以解除。信阳市仲裁委按照同案同判的原则，补偿标准与平桥法院的判决相同。
律师：法院或仲裁机构裁决解除协议应慎重
短期的疫情封控是否可以成为长期租赁协议的解除事由？北京中伦文德律师事务所杭州分所律师张仕艳认为，根据民法典第590条的规定，“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任”。
“为保护社会主义市场经济交易的稳定性，民法典对解除合同持审慎的态度，它并没有明确不可抗力情形下，合同是应当继续履行，还是可以解除。但结合法理理解，我认为因为不可抗力因素的影响，除非导致合同在客观上无法履行，或者履行将导致一方利益严重受损，否则应当继续履行。”张仕艳说。
张仕艳进一步解释说，原《合同法司法解释二》第二十六条倒是对不可抗力情形下的合同解除做出了规定，“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。但民法典生效后，此司法解释已经与《合同法》一起失效。“因此，我认为法院或者仲裁机构应当遵循民法典的原则性相关规定，在不可抗力引起的协议解除方面应当非常慎重。”
赤焰新闻了解到，以疫情为“不可抗力”解除协议，目前尚未检索到其他判例。而此前因疫情涉及的各种纠纷，尚未发现法院和仲裁机构把“疫情”作为“不可抗力”而进行裁判。例如，2022年，北京一家文化传播公司曾以疫情为不抗力为由，按比例缩减了员工工资的发放，两名员工向当地仲裁委申请仲裁，要求补发全额工资，仲裁机构支持了两名员工的诉求，对该公司关于“疫情为不可抗力”的说法不予支持。
河南信阳市羊山新区万达广场南侧的信合阳光城商街，被誉为信阳位置最佳、品质最高的网红商街，该商街的部分租户与商街运营主体签订了长达9年的返租协议。近日被信阳市平桥区法院和信阳市仲裁委分别裁决解除返租协议，疫情成解除协议的不可抗力事由。赤焰新闻注意到，以疫情为“不可抗力”为由解除协议，目前尚未检索到其他判例。平桥区法院和信阳市仲裁委在裁判文书中认定，疫情封控属不可抗力，达到协议解除的条件。而业主方认为，疫情封控早已结束，疫情期间的租金可以酌情减免，但疫情结束之后就应当按照协议约定租金予以返还，不能因几个月的疫情而解除长达9年的返租协议。
对此判例，律师表示，法院或者仲裁机构在不可抗力引起的协议解除方面，应当非常慎重。
▲阳光城商街一角
9年返租协议因疫情不可抗力被解除
2017年8月，信阳和兴阳光置业公司举行了信合阳光城商街发售仪式。由于商户对商街的地理位置非常看好，对租金回报率期望较高，导致商铺发售非常抢手，一铺难求，价格也普遍在2万-4万不等，高于信阳本地其他门面房的价格。
为了确保收益，商街还成立了信阳西亚商业运营管理公司，与业主签订了长达12年的返租协议（2019年1月1日至2030年12月31日），由信阳最大的商业公司西亚和美商业股份有限公司对该协议进行担保，并约定前三年不返租，以及高于10%的年化租金回报。
《合作经营协议》第五章明确约定：“甲乙双方同意在合作经营期限内，本协议为不可撤销协议，任何一方不得无故终止协议。倘因不可抗力原因，使双方无法履行本协议长达60天以上，则任何一方均可以单方解除本协议且互不承担责任。”
三年租期期满之后，正值疫情期间。商街运营方仅向业主返租了两个月，就以疫情导致空置率过高为由，拒绝支付剩余租金。为此运营方与几百名业主方发生纠纷，业主向法院和仲裁委分别提起诉讼和仲裁。
9月21日，信阳市平桥区法院作出判决，以不可抗力为由解除了马某等业主与信阳西亚商业运营管理公司之间的长期返租协议，判令商街运营方一次性支付9年租约的28%作为补偿金额。
10月27日，信合阳光城商街的业主包某、王某等5户业主收到了信阳市仲裁委的裁决：因疫情封控超过60天，构成解除协议的不可抗力事由，裁定长达9年的返租协议予以解除。信阳市仲裁委按照同案同判的原则，补偿标准与平桥法院的判决相同。
律师：法院或仲裁机构裁决解除协议应慎重
短期的疫情封控是否可以成为长期租赁协议的解除事由？北京中伦文德律师事务所杭州分所律师张仕艳认为，根据民法典第590条的规定，“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任”。
“为保护社会主义市场经济交易的稳定性，民法典对解除合同持审慎的态度，它并没有明确不可抗力情形下，合同是应当继续履行，还是可以解除。但结合法理理解，我认为因为不可抗力因素的影响，除非导致合同在客观上无法履行，或者履行将导致一方利益严重受损，否则应当继续履行。”张仕艳说。
张仕艳进一步解释说，原《合同法司法解释二》第二十六条倒是对不可抗力情形下的合同解除做出了规定，“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。但民法典生效后，此司法解释已经与《合同法》一起失效。“因此，我认为法院或者仲裁机构应当遵循民法典的原则性相关规定，在不可抗力引起的协议解除方面应当非常慎重。”
赤焰新闻了解到，以疫情为“不可抗力”解除协议，目前尚未检索到其他判例。而此前因疫情涉及的各种纠纷，尚未发现法院和仲裁机构把“疫情”作为“不可抗力”而进行裁判。例如，2022年，北京一家文化传播公司曾以疫情为不抗力为由，按比例缩减了员工工资的发放，两名员工向当地仲裁委申请仲裁，要求补发全额工资，仲裁机构支持了两名员工的诉求，对该公司关于“疫情为不可抗力”的说法不予支持。