2016年年底，几位普华永道审计师到达恒大某省公司。
熟悉四大的人都知道，审计师大都很年轻。这几个审计师也是如此，20岁出头，刚从重点大学毕业，他们受到了省公司级高管亲自出面的高规格招待，晚餐喝的是茅台酒：
还去刘老根大舞台看了场表演。
普华永道一直是恒大系上市公司的审计机构。这年7月，恒大凭借211亿美元的营收，首次跻身世界500强。他们来的工作之一，就是要确认下恒大的结转收入。
地产业的朋友们都知道，开发商收到售楼款后不能算收入，只能在资产负债表中体现为合同负债。只有房子交付给业主后，才能结转为收入，这个周期要两到三年。
恒大领导带着年轻人们挨个转项目，年轻人也很懂事，从不进建筑内部审查，只远远看一眼，发现楼栋外立面完工了，就会记个标记，确认收入。
年轻的审计师们忽略了，他们眼前外立面完工的项目，是要精装交付的。30层左右的高楼，从外立面完工到精装交付：
至少还有12个月的工期。
他们参与的，是一个比1040阳光工程，更宏大的项目。
1
前天深夜，恒大一口气公布了2021年年报、2022年中报和2022年报三份财务报告。
外界对恒大境况早有心里预期。其在3月份公布的境外债重组方案公告中，曾透露截止2021年底净资产为-1990亿。
但眼前的财报，还是吓了所有人一跳。大家都记得许总说过，愿意把恒大交给国家。没想到，这哥们还真的是说到做到。
今年年初刚接替普华永道担任恒大集团核数师的上会柏城会计师事务所，在财报中坦然，恒大净资产已经从2020年底3504亿，下滑到2021年底的﹣4731亿，又下滑到2022年底的：
-5991亿。
从2020年到2021年，一年时间，恒大蒸发了8000多亿资产。更重要的是8000亿资产中，有6643亿巨额会计金额，为以前年度收入集中调减体现，理由是轻飘飘的十二个字：
企业自身会计处理方式变更。
这十二个字，每个字价值553亿。
恒大的解释是，2021年他们更改了收入确认政策——由客户接受物业时点改为，项目获得竣工证书或者业主占用。
兽爷说，他从来没见过这么荒诞的理由：
谁交了房还不去验收，是在等甲醛散味吗？
但就是小小的标准改动，恒大的合约负债，一下子从1857亿，猛增到了9743亿元。
去年在各地政府支持下，恒大保交楼了大约2000亿合约负债的房子。现在不仅一夜回到解放前，剩下的负债，还比初值暴增近四倍。
这场赌气式的曝光，让恒大家底第一次清晰地展示在大家面前——总负债2.43万亿。
在最后一刻，一辈子大手笔的许总又做了一个国家级的项目。2.43万亿，几乎赶上了如今发展势头迅猛的越南2022年的GDP了。广东拿出两年的财政收入，才能还完恒大的债。
兽爷说，两万多亿，上坟烧这么多钱，阴间都得通货膨胀。
一家头部民营房企老板说，这等于是给金融机构发了信号，恒大资不抵债的情况比想象中还严重。大家降低预期，该买单就买单吧：
为最后一步抓人做舆论准备。
一切虚假的根源，还要从恒大多年来建立的一种确认收入体系说起。
首先声明，包叔不是结巴，这种体系名为：
重重点工程。
2
恒大重重点工程内存在一种手续交楼的方式：即只要外立面完工，就算确认收入。
但恒大项目多数为精装交付。外立面交楼后，其实至少一年的工期要进行。提前结转收入，是将尚有大量工程且未交付的楼盘，提前计提应付工程成本，同时确认存货成本。
这么做的好处，就是在项目工程还未完工的情况下，完成了会计报表的处理。账面上看来，收入高、成本低，利润远超竞品。
曾有恒大项目因提前确认收入，7个亿的工程费都没有列入报表，账面净利润一下子超过三亿元，把合作方吓得不敢接受分红。
恒大的朋友说，低成本、高收入造成的怪相，就是对比同类房企，在销售差不多的情况下，恒大要多交大约三成的税。
可以举例的是2016年的恒大和万科，那年恒大以3733亿销售额登顶宇宙第一房企，万科以不足百亿的差距排名第二。根据当年财报，万科总营收2405亿，利润总额392亿，扣所得税109亿后，得净利润283亿元。
恒大在2016年总营收2114亿，利润总额368亿，净利润176亿。两家房企在营收相差无几的情况下，所得税扣除高于万科近百亿，为：
192亿。
负责编制恒大重重点工程的机构，是恒大管监中心。他们会倒排工期，到年底统计主体完工情况达标的项目，比如主体完工过10层，这些项目将成为第二年的重重点项目，要求在第二年年底前完成外立面完工。
如果全国过10层的项目加起来，也不能完成提前结转收入的指标，管监中心就会下调标准，比如将完工7层的项目也纳入计划。
这么做的代价，就是恒大年年都要压缩工期，以备确认收入。
其中绕不开的一个环节，就是审计机构。每年12月，恒大都会将重重点项目名单交给普华永道，普华永道随即会派遣审计师核验。
本该最严谨的上市公司审计环节，被恒大找到了漏洞。
恒大想了很多办法考验年轻的审计师们。比如对审计师安排一条龙接待服务，比如恒大有众多分期入市的大型项目，后期没有完工，则带领审计师参观已经完工的前期项目，再具体点也不难办，假如要确认的10号楼没完工，恒大的人会带领他们审查1号楼：
他们从不进去看。
3
一位亲历过恒大提前确认收入的员工，今天和包叔感叹，他当时就发现，这个雷早晚要爆：
后续跟滚雪球一样，要用更大量的销售才能覆盖。
在涉嫌收入造假的前提下，恒大经营一直保持着账面上的繁荣。从2011年到2020年的近九年时间里，恒大毛利润率长期稳定在25%到30%。
这也让大量金融机构纷纷伸出橄榄枝。
据21财经统计，从2011年到2015年，恒大负债率一直保持在75%左右，但从2016年开始，集团跟随着“三高”战略猛烈扩张资产负债规模，到2016年总负债就达到了1.16万亿，比前一年末增加了5434亿。
仅2016年一年，就因和多家银行签订战略合作协议，银行借款比前一年猛增1284亿。
除了庞氏骗局，没人敢这么干。因为恒大调减的6643亿涉嫌造假收入，大致相当于2018年到2020年累计营收的一半。
但恒大已经没有办法停下来了。一旦无法用新一年的提前确认收入，覆盖上一年的收入，那这场骗局就会立时被戳破。
更重要的是，一系列分红都建立在这份业绩基础上。
据统计，2016年到2020年，恒大累计分红939亿。收益最多的，是持股恒大约75%股份的许老板。比如2018年恒大分红186亿：
许老板自己分了140亿。
包叔记得，就在2021年7月的暴雷前夜，恒大还在发布公告，试图讨论分红计划。在把恒大上交给国家之前，许总还是很恋恋不舍的。
2020年底，那封著名的求助信曝光后，恒大便立即决定出售资产。这场行动早于后来被大家熟知的，和金茂、世茂等房企的洽谈，对象是一家万亿金融集团，恒大由一位副总裁负责执行，计划出售资产大约千亿。
谈判中，金融集团已经深深感觉到了恒大的艰难。但在吃饭的时候，恒大为招待他们还是拿出了：
50年的茅子。
可惜，不是所有人都是普华永道。最终，这笔交易被金融机构否决了。
2016年年底，几位普华永道审计师到达恒大某省公司。
熟悉四大的人都知道，审计师大都很年轻。这几个审计师也是如此，20岁出头，刚从重点大学毕业，他们受到了省公司级高管亲自出面的高规格招待，晚餐喝的是茅台酒：
还去刘老根大舞台看了场表演。
普华永道一直是恒大系上市公司的审计机构。这年7月，恒大凭借211亿美元的营收，首次跻身世界500强。他们来的工作之一，就是要确认下恒大的结转收入。
地产业的朋友们都知道，开发商收到售楼款后不能算收入，只能在资产负债表中体现为合同负债。只有房子交付给业主后，才能结转为收入，这个周期要两到三年。
恒大领导带着年轻人们挨个转项目，年轻人也很懂事，从不进建筑内部审查，只远远看一眼，发现楼栋外立面完工了，就会记个标记，确认收入。
年轻的审计师们忽略了，他们眼前外立面完工的项目，是要精装交付的。30层左右的高楼，从外立面完工到精装交付：
至少还有12个月的工期。
他们参与的，是一个比1040阳光工程，更宏大的项目。
1
前天深夜，恒大一口气公布了2021年年报、2022年中报和2022年报三份财务报告。
外界对恒大境况早有心里预期。其在3月份公布的境外债重组方案公告中，曾透露截止2021年底净资产为-1990亿。
但眼前的财报，还是吓了所有人一跳。大家都记得许总说过，愿意把恒大交给国家。没想到，这哥们还真的是说到做到。
今年年初刚接替普华永道担任恒大集团核数师的上会柏城会计师事务所，在财报中坦然，恒大净资产已经从2020年底3504亿，下滑到2021年底的﹣4731亿，又下滑到2022年底的：
-5991亿。
从2020年到2021年，一年时间，恒大蒸发了8000多亿资产。更重要的是8000亿资产中，有6643亿巨额会计金额，为以前年度收入集中调减体现，理由是轻飘飘的十二个字：
企业自身会计处理方式变更。
这十二个字，每个字价值553亿。
恒大的解释是，2021年他们更改了收入确认政策——由客户接受物业时点改为，项目获得竣工证书或者业主占用。
兽爷说，他从来没见过这么荒诞的理由：
谁交了房还不去验收，是在等甲醛散味吗？
但就是小小的标准改动，恒大的合约负债，一下子从1857亿，猛增到了9743亿元。
去年在各地政府支持下，恒大保交楼了大约2000亿合约负债的房子。现在不仅一夜回到解放前，剩下的负债，还比初值暴增近四倍。
这场赌气式的曝光，让恒大家底第一次清晰地展示在大家面前——总负债2.43万亿。
在最后一刻，一辈子大手笔的许总又做了一个国家级的项目。2.43万亿，几乎赶上了如今发展势头迅猛的越南2022年的GDP了。广东拿出两年的财政收入，才能还完恒大的债。
兽爷说，两万多亿，上坟烧这么多钱，阴间都得通货膨胀。
一家头部民营房企老板说，这等于是给金融机构发了信号，恒大资不抵债的情况比想象中还严重。大家降低预期，该买单就买单吧：
为最后一步抓人做舆论准备。
一切虚假的根源，还要从恒大多年来建立的一种确认收入体系说起。
首先声明，包叔不是结巴，这种体系名为：
重重点工程。
2
恒大重重点工程内存在一种手续交楼的方式：即只要外立面完工，就算确认收入。
但恒大项目多数为精装交付。外立面交楼后，其实至少一年的工期要进行。提前结转收入，是将尚有大量工程且未交付的楼盘，提前计提应付工程成本，同时确认存货成本。
这么做的好处，就是在项目工程还未完工的情况下，完成了会计报表的处理。账面上看来，收入高、成本低，利润远超竞品。
曾有恒大项目因提前确认收入，7个亿的工程费都没有列入报表，账面净利润一下子超过三亿元，把合作方吓得不敢接受分红。
恒大的朋友说，低成本、高收入造成的怪相，就是对比同类房企，在销售差不多的情况下，恒大要多交大约三成的税。
可以举例的是2016年的恒大和万科，那年恒大以3733亿销售额登顶宇宙第一房企，万科以不足百亿的差距排名第二。根据当年财报，万科总营收2405亿，利润总额392亿，扣所得税109亿后，得净利润283亿元。
恒大在2016年总营收2114亿，利润总额368亿，净利润176亿。两家房企在营收相差无几的情况下，所得税扣除高于万科近百亿，为：
192亿。
负责编制恒大重重点工程的机构，是恒大管监中心。他们会倒排工期，到年底统计主体完工情况达标的项目，比如主体完工过10层，这些项目将成为第二年的重重点项目，要求在第二年年底前完成外立面完工。
如果全国过10层的项目加起来，也不能完成提前结转收入的指标，管监中心就会下调标准，比如将完工7层的项目也纳入计划。
这么做的代价，就是恒大年年都要压缩工期，以备确认收入。
其中绕不开的一个环节，就是审计机构。每年12月，恒大都会将重重点项目名单交给普华永道，普华永道随即会派遣审计师核验。
本该最严谨的上市公司审计环节，被恒大找到了漏洞。
恒大想了很多办法考验年轻的审计师们。比如对审计师安排一条龙接待服务，比如恒大有众多分期入市的大型项目，后期没有完工，则带领审计师参观已经完工的前期项目，再具体点也不难办，假如要确认的10号楼没完工，恒大的人会带领他们审查1号楼：
他们从不进去看。
3
一位亲历过恒大提前确认收入的员工，今天和包叔感叹，他当时就发现，这个雷早晚要爆：
后续跟滚雪球一样，要用更大量的销售才能覆盖。
在涉嫌收入造假的前提下，恒大经营一直保持着账面上的繁荣。从2011年到2020年的近九年时间里，恒大毛利润率长期稳定在25%到30%。
这也让大量金融机构纷纷伸出橄榄枝。
据21财经统计，从2011年到2015年，恒大负债率一直保持在75%左右，但从2016年开始，集团跟随着“三高”战略猛烈扩张资产负债规模，到2016年总负债就达到了1.16万亿，比前一年末增加了5434亿。
仅2016年一年，就因和多家银行签订战略合作协议，银行借款比前一年猛增1284亿。
除了庞氏骗局，没人敢这么干。因为恒大调减的6643亿涉嫌造假收入，大致相当于2018年到2020年累计营收的一半。
但恒大已经没有办法停下来了。一旦无法用新一年的提前确认收入，覆盖上一年的收入，那这场骗局就会立时被戳破。
更重要的是，一系列分红都建立在这份业绩基础上。
据统计，2016年到2020年，恒大累计分红939亿。收益最多的，是持股恒大约75%股份的许老板。比如2018年恒大分红186亿：
许老板自己分了140亿。
包叔记得，就在2021年7月的暴雷前夜，恒大还在发布公告，试图讨论分红计划。在把恒大上交给国家之前，许总还是很恋恋不舍的。
2020年底，那封著名的求助信曝光后，恒大便立即决定出售资产。这场行动早于后来被大家熟知的，和金茂、世茂等房企的洽谈，对象是一家万亿金融集团，恒大由一位副总裁负责执行，计划出售资产大约千亿。
谈判中，金融集团已经深深感觉到了恒大的艰难。但在吃饭的时候，恒大为招待他们还是拿出了：
50年的茅子。
可惜，不是所有人都是普华永道。最终，这笔交易被金融机构否决了。