内容提要：
1、两天三张司法冻结文书，上海法院冻结万达27亿股份；
2、谁向仲裁机构提起了针对万达集团的仲裁并申请了非诉财产保全？
3、万达集团为什么认为冻结金额远超纠纷金额？
4、万达的债务危机有多严重？
5、27亿股份被法院冻结，对万达有多大影响？
一、两天三张司法冻结文书，上海法院冻结万达27亿股份
周一（6月5日），上海市虹口区人民法院一天之内发出两份非诉财产保全执行令，冻结了中国最大的商业地产开发商、商业地产运营管理商----大连万达集团旗下价值19.8亿元人民币的股份。其中一份冻结价值19.34亿元人民币的股份，另一份冻结价值0.45亿元人民币的股份。冻结时长为3年。
被冻结的股份由大连万达集团旗下的大连万达商业管理集团股份有限公司所发行。
正在各界对万达20亿股权被司法冻结疑惑、不解、叹息之际，第二天（6月6日），上海市虹口区人民法院又发出一份针对万达的非诉财产保全执行令，冻结了大连万达集团旗下的上海小额贷款有限公司价值7.35亿元人民币的股份。冻结时长也是3年。
国证（武汉）证券研究院注意到，上海市虹口区人民法院发出的这三份执行令，均为非诉财产保全，执行对象均为大连万达集团股份有限公司。
国证大数据法律顾问解释说，法院冻结财产的执行令分为保全冻结和执行冻结两类。保全冻结为案件并未裁定之前的预防财产转移的司法措施，又分为诉前财产保全冻结和非诉财产保全。前者是案件被法院受理后的财产保全措施，后者指在仲裁而非诉讼的过程中，一方当事人因另一方当事人的行为或者其他原因，可能使裁判不能执行或者今后难以执行的，向法院申请的财产保全。
由此可以判断，执行申请人与万达的债务纠纷，按双方之前的合同约定，由仲裁机构裁决，而非向法院提起诉讼。
二、谁向仲裁机构提起了针对万达集团的仲裁并申请了非诉财产保全？
6月8日，大连万达集团在官网声明，万达地产集团和某企业在长春一大型项目有合作，至今双方仍存在约10余亿元财务纠纷。此次冻结万达商管19亿股权，大幅超过双方财务纠纷金额，万达正通过法律途径申诉。
该声明表达了三层意思：
第一、承认与某企业存在10余亿元财务纠纷，但未具体披露是哪个企业；
第二、对虹口法院6月5日发出的2份执行令存在异议，认为其19亿元股权价值大幅度超过了债务纠纷金额，并向虹口法院提出了执行异议。
第三、万达没有回应虹口法院6月6日冻结其上海小贷公司7.35亿元人民币股份一事。从执行法院为同一家、日期为第二天、万达未单独回应等逻辑来看，涉案债务纠纷可能为同一执行申请人。
这个神秘的执行申请人是谁？从与万达在长春一大型项目有合作、至今双方仍存在约10余亿元财务纠纷这两点来梳理，只有万科。
2015年5月14日，万达、万科在北京签订战略合作框架协议，宣布建立战略合作关系。依据当时的媒体报道，万达与万科的合作项目是长春国际影都板块，合作方式是通过成立合资公司来共同开发。
天眼查显示，万科旗下的万骏管理对外投资仅有两家公司，一家是长春北方影都投资有限公司，投资比例为15%，万骏管理入股后，万达地产在该公司的投资从100%下降为85%；另一家是长春北方影都房地产开发有限公司，万骏管理持股82.86%，万达地产持股15%。
以上股权关系可以看出，当时的万达和万科通过互相持股的方式，合作开发“长春国际影都”项目，万达可能偏向于文旅部分，而万科可能专注住宅开发。
据称，有数家媒体对此分别询问万达和万科，双方对此都没有进行回应。
三、万达集团为什么认为冻结金额远超纠纷金额？
一般的司法实践中，财产保全额度不超过诉讼额度的2-3倍。
大连万达集团在声明中指出，2018年万达商管引入投资人时，万达商管45.27亿股权当时估值就已经2430亿元，此估值为公开信息。因此，万达认为此次冻结的股权价值明显超出双方财务纠纷的金额，即使对簿公堂，也应采取“对等原则”，冻结等额的股权。
也有媒体在报道此事时提出疑问，“目前万达集团确实遇到一些困难，在这个时候冻结万达近2倍于财务纠纷的股权，是否会加重万达的负担，影响万达的经营”？
国证大数据的法律顾问对三郎解释说：
第一、冻结金额的异议，可能源于执行申请人与被执行人对股权价值的认定标准不一。在司法实践中，对上市公司的股权按照保全之前一定时间的成交均价计算，价值比较好认定。对未上市公司的股权，因估值的浮动区间比较大，特别对于债务负担较重、诉讼较多的万达而言，其旗下未上市公司的股权理论上对应其净资产。站在执行申请人的角度，不可能按2018年万达商管引入投资人时2430亿元的估值来计算；
第二、对于法院而言，冻结被执行人的股权，其作用仅在于防止股权转让，资产流失，并不影响其正常经营，因此也不可能加重万达的负担。
第三、万达就冻结股权估值提出的执行异议，基本上不太可能获得法院的支持。
四、万达的债务危机有多严重？
从国证（武汉）证券研究院掌握的资料看，6月5-6日虹口法院发出的3张27亿股权冻结司法文书，不过是万达债务风险升级之后，众多债务纠纷中新增的一笔而已。
中国执行信息公开网显示，万达地产集团在4月20日被上海二中院因“有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务”而强制执行，涉及金额超10亿元，并被列为失信被执行人，被限制高消费。万达地产被上海二中院两次列为失信被执行人。分别被强制执行8.41亿元、2.46亿元，合计10.87亿元。
据中国基金报报道，万达地产此次成老赖起因于广东河源的房地产项目，向上海市二中院对万达提起执行申请的，是港企中华富星有限公司。万达地产集团、河源市福新创建有限公司、河源御海房地产开发有限公司，均为被执行人。
受此影响，曾任万达文化集团总裁、万达集团副总裁、万达集团财务总监等多个职务的万达地产原法人张霖也被关联限制高消费。
在更早的2022年11月份，大连市西岗区人民法院也曾对万达执行过一次非诉财产保全。据天眼查显示，2022年11月21日，万达价值19.79亿股权被冻结，但3天后的11月24日，被冻结股权改为4527万元。具体情况不得而知。
此外，万达的潜在债务纠纷也是非常严重的。
第一、目前整个地产行业都非常不景气，而商业地产比住宅地产更为困难。工程款结算、装修款结算，材料款结算、合作伙伴的利益分配等纠纷，都会因此而剧增。长期浸淫于商业地产的万达，自然也不可能置身其外。
第二、参考这两年万达商管上市情况及相关对赌协议等，可能引发的投资方、融资机构纠纷也难以避免。
万达商业管理公司的IPO进展一直不顺。万达商管此前分别于2021年10月21日、2022年4月22日、2022年10月25日先后三次递表港交所，前两次都没有等来聆讯，而第三次的递表也在4月24日失效。根据对赌协议，若万达商管不能在2023年底成功上市，则需向上市前投资者支付约300亿元股权回购款。
第三、这几年商业地产销售价格、租金价格持续下降，万达的营业收入一定会受此影响，进而诱发偿债风险，导致信贷纠纷。
万达的发债申报材料披露，近三年及一期，万达商管筹资活动产生的现金流量净额分别为-245亿元、-320亿元、-113亿元和-182亿元。
5月26日，大连万达商管发布公告，就“多项业绩造假”“出售20家购物中心”等传闻作出澄清。公告说，经万达集团与参贷银行沟通后，截至本公告发布日，无一家银行提出需万达集团提前还款，该条款暂无触发风险。但无风不起浪，此公告本身，就已经揭示了万达的信贷风险。
五、27亿股份被法院冻结，对万达有多大影响？
毫无疑问，法院的司法冻结措施，加剧了大连万达集团的困境。
第一、这一司法行为会导致万达的潜在债权人意识到其与万达的债务会存在较大的风险，那么按照司法条文，先发起诉讼，先申请资产冻结，自己的债权就会受到优先保护。
第二、债务纠纷会损害万达的信用。标普全球5月5日已经将大连万达商业管理集团的评级从“BB+”下调至“BB”，理由是：“由于珠海万达商管IPO的延期，我们认为大连万达集团融资渠道收窄的风险增加。万达商业的姊妹公司万达地产集团有限公司的房地产销售低于我们的预期，使该集团的情况进一步恶化。”
虹桥法院的司法冻结文书公开之后，海外评级机构肯定会继续下调万达的评级。这会一方面导致万达已发债券的流动性下降，另一方面会极大增加万达新发债券的困难。
第三、有可能诱发万达的合作银行改变之前与万达达成的信贷方面的合作意向，收紧对万达的贷款条件，降低对万达的信贷额度，加大对万达贷款展期的审查，从而加剧万达的债务危机。
第四、进一步加大了万达旗下珠海万达商业管理集团股份有限公司在香港首次公开募股(IPO)的难度。作为申请在香港首次公开募股的一部分，中国证券监督管理委员会上周五已经要求珠海万达提供有关公司治理及内部控制运行情况的更多细节。
6年前的2017年7月，为了化解当时的债务风险，万达以199.06亿元、相当于资产6折的打包价卖掉了万达商业旗下的77个酒店。与此同时，万达还卖掉了南昌西湖、柳南、枣庄、盐城及焦作等多个万达广场。王健林希望通过轻资产来化解债务风险。
即便如此，6年来的卖卖卖，也未能真正化解万达的债务危机。商业地产龙头老大万达花了6年多的时间也难以摆脱的债务危机，向我们展示了这20多年来，依靠高比率债务驱动的地产债务危机，一旦无法继续依靠债务扩张来滚动，将会面临多么严重的风险。万达这样的房地产巨头都被列入失信人名单，未来的地产行业该何去何从？
内容提要：
1、两天三张司法冻结文书，上海法院冻结万达27亿股份；
2、谁向仲裁机构提起了针对万达集团的仲裁并申请了非诉财产保全？
3、万达集团为什么认为冻结金额远超纠纷金额？
4、万达的债务危机有多严重？
5、27亿股份被法院冻结，对万达有多大影响？
一、两天三张司法冻结文书，上海法院冻结万达27亿股份
周一（6月5日），上海市虹口区人民法院一天之内发出两份非诉财产保全执行令，冻结了中国最大的商业地产开发商、商业地产运营管理商----大连万达集团旗下价值19.8亿元人民币的股份。其中一份冻结价值19.34亿元人民币的股份，另一份冻结价值0.45亿元人民币的股份。冻结时长为3年。
被冻结的股份由大连万达集团旗下的大连万达商业管理集团股份有限公司所发行。
正在各界对万达20亿股权被司法冻结疑惑、不解、叹息之际，第二天（6月6日），上海市虹口区人民法院又发出一份针对万达的非诉财产保全执行令，冻结了大连万达集团旗下的上海小额贷款有限公司价值7.35亿元人民币的股份。冻结时长也是3年。
国证（武汉）证券研究院注意到，上海市虹口区人民法院发出的这三份执行令，均为非诉财产保全，执行对象均为大连万达集团股份有限公司。
国证大数据法律顾问解释说，法院冻结财产的执行令分为保全冻结和执行冻结两类。保全冻结为案件并未裁定之前的预防财产转移的司法措施，又分为诉前财产保全冻结和非诉财产保全。前者是案件被法院受理后的财产保全措施，后者指在仲裁而非诉讼的过程中，一方当事人因另一方当事人的行为或者其他原因，可能使裁判不能执行或者今后难以执行的，向法院申请的财产保全。
由此可以判断，执行申请人与万达的债务纠纷，按双方之前的合同约定，由仲裁机构裁决，而非向法院提起诉讼。
二、谁向仲裁机构提起了针对万达集团的仲裁并申请了非诉财产保全？
6月8日，大连万达集团在官网声明，万达地产集团和某企业在长春一大型项目有合作，至今双方仍存在约10余亿元财务纠纷。此次冻结万达商管19亿股权，大幅超过双方财务纠纷金额，万达正通过法律途径申诉。
该声明表达了三层意思：
第一、承认与某企业存在10余亿元财务纠纷，但未具体披露是哪个企业；
第二、对虹口法院6月5日发出的2份执行令存在异议，认为其19亿元股权价值大幅度超过了债务纠纷金额，并向虹口法院提出了执行异议。
第三、万达没有回应虹口法院6月6日冻结其上海小贷公司7.35亿元人民币股份一事。从执行法院为同一家、日期为第二天、万达未单独回应等逻辑来看，涉案债务纠纷可能为同一执行申请人。
这个神秘的执行申请人是谁？从与万达在长春一大型项目有合作、至今双方仍存在约10余亿元财务纠纷这两点来梳理，只有万科。
2015年5月14日，万达、万科在北京签订战略合作框架协议，宣布建立战略合作关系。依据当时的媒体报道，万达与万科的合作项目是长春国际影都板块，合作方式是通过成立合资公司来共同开发。
天眼查显示，万科旗下的万骏管理对外投资仅有两家公司，一家是长春北方影都投资有限公司，投资比例为15%，万骏管理入股后，万达地产在该公司的投资从100%下降为85%；另一家是长春北方影都房地产开发有限公司，万骏管理持股82.86%，万达地产持股15%。
以上股权关系可以看出，当时的万达和万科通过互相持股的方式，合作开发“长春国际影都”项目，万达可能偏向于文旅部分，而万科可能专注住宅开发。
据称，有数家媒体对此分别询问万达和万科，双方对此都没有进行回应。
三、万达集团为什么认为冻结金额远超纠纷金额？
一般的司法实践中，财产保全额度不超过诉讼额度的2-3倍。
大连万达集团在声明中指出，2018年万达商管引入投资人时，万达商管45.27亿股权当时估值就已经2430亿元，此估值为公开信息。因此，万达认为此次冻结的股权价值明显超出双方财务纠纷的金额，即使对簿公堂，也应采取“对等原则”，冻结等额的股权。
也有媒体在报道此事时提出疑问，“目前万达集团确实遇到一些困难，在这个时候冻结万达近2倍于财务纠纷的股权，是否会加重万达的负担，影响万达的经营”？
国证大数据的法律顾问对三郎解释说：
第一、冻结金额的异议，可能源于执行申请人与被执行人对股权价值的认定标准不一。在司法实践中，对上市公司的股权按照保全之前一定时间的成交均价计算，价值比较好认定。对未上市公司的股权，因估值的浮动区间比较大，特别对于债务负担较重、诉讼较多的万达而言，其旗下未上市公司的股权理论上对应其净资产。站在执行申请人的角度，不可能按2018年万达商管引入投资人时2430亿元的估值来计算；
第二、对于法院而言，冻结被执行人的股权，其作用仅在于防止股权转让，资产流失，并不影响其正常经营，因此也不可能加重万达的负担。
第三、万达就冻结股权估值提出的执行异议，基本上不太可能获得法院的支持。
四、万达的债务危机有多严重？
从国证（武汉）证券研究院掌握的资料看，6月5-6日虹口法院发出的3张27亿股权冻结司法文书，不过是万达债务风险升级之后，众多债务纠纷中新增的一笔而已。
中国执行信息公开网显示，万达地产集团在4月20日被上海二中院因“有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务”而强制执行，涉及金额超10亿元，并被列为失信被执行人，被限制高消费。万达地产被上海二中院两次列为失信被执行人。分别被强制执行8.41亿元、2.46亿元，合计10.87亿元。
据中国基金报报道，万达地产此次成老赖起因于广东河源的房地产项目，向上海市二中院对万达提起执行申请的，是港企中华富星有限公司。万达地产集团、河源市福新创建有限公司、河源御海房地产开发有限公司，均为被执行人。
受此影响，曾任万达文化集团总裁、万达集团副总裁、万达集团财务总监等多个职务的万达地产原法人张霖也被关联限制高消费。
在更早的2022年11月份，大连市西岗区人民法院也曾对万达执行过一次非诉财产保全。据天眼查显示，2022年11月21日，万达价值19.79亿股权被冻结，但3天后的11月24日，被冻结股权改为4527万元。具体情况不得而知。
此外，万达的潜在债务纠纷也是非常严重的。
第一、目前整个地产行业都非常不景气，而商业地产比住宅地产更为困难。工程款结算、装修款结算，材料款结算、合作伙伴的利益分配等纠纷，都会因此而剧增。长期浸淫于商业地产的万达，自然也不可能置身其外。
第二、参考这两年万达商管上市情况及相关对赌协议等，可能引发的投资方、融资机构纠纷也难以避免。
万达商业管理公司的IPO进展一直不顺。万达商管此前分别于2021年10月21日、2022年4月22日、2022年10月25日先后三次递表港交所，前两次都没有等来聆讯，而第三次的递表也在4月24日失效。根据对赌协议，若万达商管不能在2023年底成功上市，则需向上市前投资者支付约300亿元股权回购款。
第三、这几年商业地产销售价格、租金价格持续下降，万达的营业收入一定会受此影响，进而诱发偿债风险，导致信贷纠纷。
万达的发债申报材料披露，近三年及一期，万达商管筹资活动产生的现金流量净额分别为-245亿元、-320亿元、-113亿元和-182亿元。
5月26日，大连万达商管发布公告，就“多项业绩造假”“出售20家购物中心”等传闻作出澄清。公告说，经万达集团与参贷银行沟通后，截至本公告发布日，无一家银行提出需万达集团提前还款，该条款暂无触发风险。但无风不起浪，此公告本身，就已经揭示了万达的信贷风险。
五、27亿股份被法院冻结，对万达有多大影响？
毫无疑问，法院的司法冻结措施，加剧了大连万达集团的困境。
第一、这一司法行为会导致万达的潜在债权人意识到其与万达的债务会存在较大的风险，那么按照司法条文，先发起诉讼，先申请资产冻结，自己的债权就会受到优先保护。
第二、债务纠纷会损害万达的信用。标普全球5月5日已经将大连万达商业管理集团的评级从“BB+”下调至“BB”，理由是：“由于珠海万达商管IPO的延期，我们认为大连万达集团融资渠道收窄的风险增加。万达商业的姊妹公司万达地产集团有限公司的房地产销售低于我们的预期，使该集团的情况进一步恶化。”
虹桥法院的司法冻结文书公开之后，海外评级机构肯定会继续下调万达的评级。这会一方面导致万达已发债券的流动性下降，另一方面会极大增加万达新发债券的困难。
第三、有可能诱发万达的合作银行改变之前与万达达成的信贷方面的合作意向，收紧对万达的贷款条件，降低对万达的信贷额度，加大对万达贷款展期的审查，从而加剧万达的债务危机。
第四、进一步加大了万达旗下珠海万达商业管理集团股份有限公司在香港首次公开募股(IPO)的难度。作为申请在香港首次公开募股的一部分，中国证券监督管理委员会上周五已经要求珠海万达提供有关公司治理及内部控制运行情况的更多细节。
6年前的2017年7月，为了化解当时的债务风险，万达以199.06亿元、相当于资产6折的打包价卖掉了万达商业旗下的77个酒店。与此同时，万达还卖掉了南昌西湖、柳南、枣庄、盐城及焦作等多个万达广场。王健林希望通过轻资产来化解债务风险。
即便如此，6年来的卖卖卖，也未能真正化解万达的债务危机。商业地产龙头老大万达花了6年多的时间也难以摆脱的债务危机，向我们展示了这20多年来，依靠高比率债务驱动的地产债务危机，一旦无法继续依靠债务扩张来滚动，将会面临多么严重的风险。万达这样的房地产巨头都被列入失信人名单，未来的地产行业该何去何从？