3000万豪宅成交旺盛 上海富豪们正疯狂套现?

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Toutiao
最新回复:2024年8月3日 13点44分 PT
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魔都财观

今年上海3000万以上新房豪宅成交非常旺盛,引起了市场的热议。

我今天想和大家聊一聊3000万以上的二手豪宅,因为我们团队确实发现了一些值得关注的变化。

别觉得这和大家没关系,市场从来都是牵一发而动全身。

01

上海3000万以上的二手挂牌量确实多了起来。

都说上海的高端市场是稀缺市场,但是高端市场的房东们也卷起来了。

我们统计了7月16日某家网站的3000万以上房源的挂牌量:

一共是1309套,全上海的话估计2000套以上

很多人没概念,才1千多套,光看数据好像也不是很多。

要知道,上海过去3000万以上的二手一年成交量也就是500-600套的水平。

▲数据来源小胖看房

现在光某家网站挂牌的1309套,就是过去2年多的成交量。

如果是全上海的,3年才能消化掉。

如果把这1309套房源挂牌总价相加,是607亿的天量资金。

新天地豪宅中海顺昌玖里高层+别墅一共卖了大概250亿。

接近于2.5个中海的体量,但是二手市场房源、地段、房东情况全都天差地别。

要比卖新房难多了。

尽管3000万以上的豪宅是上海楼市的少数产品,但是不少小区的挂牌率却并不低。

尤其是不少别墅项目的挂牌量都超过了4%以上。

▲数据来源某家网站

大家都以为只有刚需大盘的挂牌率可能会比较高,但是现在的情况并非如此。

同一时间,上海康城在某家的挂牌量是145套,挂牌率是1.2%。

中远两湾城挂牌量是127套,挂牌率是1.1%。

刚需产品的降价更早,加政策助推反而消化了一部分库存。

高端市场也进入了降价跑量的阶段。

02

挂牌量增多,这些地方的有钱人压力要大了。

一、浦东的土豪都在出货

分区看,上海3000万以上的挂牌房源,在浦东分布的最多。

都以为老钱在黄浦、静安,没想到浦东这一次遥遥领先。

看来金融改革对浦东高端市场还是有影响的。

市区浦东、黄浦、徐汇均有超过100套以上的3000万+豪宅挂牌中。

郊区中青浦、闵行也都有超过100套的豪宅挂牌。

二、徐泾的别墅居然是“重灾区”

分板块看,前五名分别是徐泾、陆家嘴、徐汇滨江、黄浦滨江、新天地板块。

徐泾这个国际别墅区果然还是有钱人,居然有超过120套的3000万+别墅在挂牌。

而且徐泾的高总价别墅特别多,挂牌房源里超过一半以上的别墅都是4000万以上的总价。

短时间想要凑出那么多外国土豪也不容易。

浦东的高端豪宅抛盘压力则是集中在了陆家嘴板块。

浦东每4套3000万的在售房源就有1套来自陆家嘴。

也难怪陆家嘴的不少高端楼盘都在降价出货。

新天地只有40套,确实不算高,毕竟是市区顶级地段,又有翠湖天地加持。

但是之后越来越多旧改项目交付后,就不好说了。

三、有钱人也得降价跑量

3000万以上挂牌量最多的小区里,世茂滨江花园断层领先。

中海建国里、仁恒公园世纪、浦东星河湾、融创滨江壹号院的业主们都要小心自己的邻居了。

保不齐就有人砸盘。

世茂滨江花园就是最好的例子。

很多低楼层大户型都是8万多的单价就卖,以前市场好的时候大户型同样可以十几万单价成交。

整个陆家嘴板块,像财富海景花园、仁恒滨江园、盛大金磐、汇豪天下等等项目都是明显价格回到10万左右的单价。

03

当我们看到挂牌数据的时候,其实上海豪宅的“以价换量”也已经开始了。

毕竟来自新房的压力确实不小。

今年上半年,上海3000万以上的新房一共卖了1544套。

这个成交量是去年全年上海3000万以上新房成交量的1.6倍。

全国总价3000万以上新房成交量前十的城市加起来只有上海的4成。

不得不说,上海核心房产是全国资金的蓄水池。

豪宅新房的优势在于产品新、价格低,不少豪宅还是存在一定幅度的倒挂。

今年上海的豪宅新房本身就供应充足,对于高总价客户而言,只要还有新房买,多数肯定是优先打新。

直接结果就是,吸走了大量二手豪宅市场的潜在客户。

这导致不少豪宅房东想要卖房,也只能降价和新房PK。

另一方面,随着上海二手房价的全面回调,最后一棒到了豪宅这里。

当其他产品都大幅降价后,即便是豪宅也很难维持在价格高位。

价格体系的稳定,必然涉及全面的调整,目前不少豪宅的价格已经向新房看齐。

只要是降到合理估值,即便在当下环境里,依然可以成交。

不完全统计的6月上海豪宅成交,3000万以上就有48套。

如果按照这个月均成交量,也是接近2020年历史最高水平的。

▲图源网络

从成交价格也能看到,有一半的房源都是在20万以下单价成交。

过往汤臣一品是30万+单价的水平,如今24万成交。

九龙仓滨江壹十八单价15万,性价比吊打不少新房了。

但必须承认的是,动辄过亿的豪宅,也是实实在在的“打折促销”了。

04

豪宅市场也逃不过真香定律,只要降价总是卖得掉。

对于个人房东而言,真正难卖的或许不是那些挂牌量很大的豪宅板块。

反而是挂牌量很少的板块。

我们说过一个概念,叫板块天花板,超越板块天花板购房不是一件明智的选择。

比如嘉定新城目前3000万以上的挂牌房源就1套,但是这个别墅的总价接近5000万。

找到一个愿意去嘉定新城花5000万的客户确实不是那么容易。

郊区天然劣势,即便是市区同样有错配非常明显的。

比如田林尚汇豪庭有一套接近6700万的豪宅,和田林板块的气质难免显得格格不入。

如何找到一个愿意花6700万买田林的客户估计也是很头疼。

这个价格,临近的徐汇滨江也能大把的挑,新房的风貌别墅同样能买到。

在错配板块里面的房子,客户池天然少的可怜。

05

3000万以上的产品放眼全国已经是顶尖的存在。

代表了钱的流动方向。

随着豪宅新房供应增多,二手豪宅的降价。

今年大概率是豪宅的成交大年。

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sms1234
1 楼
新江湾城是临平路板块?你确定?
s
sms1234
2 楼
新江湾城是临平路板块?你确定?老西门也不是镇宁路板块
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maningreen
3 楼
套现换美金,最后机会
催你明白交粑粑
4 楼
前些年有一个上海小瘪三老旺财最喜欢唠父母家,岳父母家和自己家各分一套房的嗑。
j
junkerus
5 楼
一轮封城上海中产觉悟了 [1评]
I
IAMPI
6 楼
3000w基本上已经不是中产了
k
koukakoula
7 楼
套现就套现,还疯狂套现。小编给表演一下怎么疯狂套现?是套现的时候嗑药了?来,给大家表演一下。