为了抢人，中国的大城市已经使出了洪荒之力。
4月2日，一座副省级城市宣布“抢人”，直接降到了“零门槛”！姿态之低，还是让人有些意外。
它就是沈阳，东北城市群的“F4”之一。
在辽阔的黑土地上，它算得上是光环加身的天之骄子——省会城市、副省级城市、区域中心城市。
在历史上，它的经济实力堪比上海。
如今，老龄化人口比重上升、常住人口增长停滞，让沈阳不得不放出“大招”。
但效果并不理想，谈不上立竿见影，甚至可以说遇冷了。
到4月10日，落户新政实施9天，也就吸引了2200名新市民。
当今中国，经济重心进一步南移，东北振兴仍举步维艰。
和沈阳PK的有青岛、杭州、长沙等明星城市，个个虎视眈眈。
奋起一搏的“老大哥”，还有逆天改命机会吗？能否重塑昔日荣光？
沈阳抢人虽然拼，但确实发力有点晚了。
2018年，西安推出“面向全国在校大学生仅凭学生证和身份证可在线落户大西安”举措，宣布当天就吸引了8050人落户，3天更是吸引了1.5万人迁入。
相比西安，沈阳的落户政策更加一步到位，落户全面开放：只要是技工学校毕业，甚至在沈阳有份工作，就可以直接落户，完全零门槛！
这在副省级城市里是非常罕见的。
比如西安，起码要大中专院校毕业生；前段时间宣布发住房补贴的杭州，学历起码要本科以上；更别说广州这样的城市，学历不够，想要买房就要先买够5年社保，想要落户，还要攒积分……
但沈阳偏偏反其道而行之，可见这座城市对人口的渴望。
背景是，这几年沈阳的人口几乎零增长。
2019年末，沈阳全市常住人口832.2万人，比2018年仅增长0.07%，几乎可以忽略不计。
沈阳人口变化（2015年-2019年）
相比之下，网红城市杭州，2019年新增常住人口55.4万，深圳新增41.22万，广州也高达40.15万。
难怪沈阳危机感十足。
实际上，沈阳5年前就开始放宽落户限制，并不比第一批吃螃蟹的西安晚。
2017年，沈阳发布“盛京人才”新政；2018年提出人才新增24条；2019年放宽积分落户限制……
抢人的姿态，一年年放低，到现在全面放开落户，很显然，人口并不会像潮水般涌来。
曾经的共和国长子，号称“东方鲁尔”的城市，新中国成立时就坐拥百万人口，如今抢人很是艰难。
沈阳，何至于此？
沈阳，曾是“一朝发祥地、两代帝王城”。 1625年，清太祖努尔哈赤把都城迁到沈阳，并在沈阳城内修建皇宫。
沈阳故宫/中国新闻网
1643年，清太宗皇太极改称沈阳为“盛京”。
清朝迁都北京后，沈阳成了陪都。
在此后的数百年，沈阳依然是东北的掌上明珠。
新中国成立时，沈阳就是和上海、天津、汉口并驾齐驱的大都市。
新中国成立后，国家大力支持东北的工业建设，东北经济腾飞，并用重工业撑起共和国经济建设的半边天。
沈阳更是功不可没。
1949年11月，沈阳重型机械厂炼出了新中国第一炉钢水。
随后，沈阳第一机器厂（现沈阳第一机床厂）还铸造了新中国第一枚金属国徽。
资料图/新华社
1966年，沈阳国营松陵机械厂（今航空工业沈飞）制造的第一架国产化歼-7飞机首飞成功……
沈阳的铁西区，还被称为“共和国装备部”、“中国重型工业的摇篮”。
沈阳，也被赋予“共和国长子”、“东方鲁尔”的美誉。
到了上世纪50年代，沈阳的城市化率一度达到50%，遥遥领先。当时全国仅为10%水平。
沈阳铁西区/新浪网
转折出现在改革开放后。
市场经济下，曾经引以为傲的重工业成了沈阳乃至东北的掣肘。过度依赖的重工业，建设周期长，投资大，见效慢，很难在灵活的市场经济下站稳脚跟。
这些重工业企业，几乎都是国有企业。它们一边掌控社会资源，一边低效运转。留给民营企业的空间非常狭窄。
长期浸淫在国企、计划经济的氛围，多数人的就业意愿是体制和国企，加上熬资历而非看能力的职场生存法则，管理、技术等人才流失。
这又造成了典型的人情社会，忽视规则，送礼办事成风，资本流失……
一个恶性循环的圈子。
2003年，东北振兴计划提出，但沈阳还是那个沈阳，重振雄风很难……
今天的沈阳，重工业色彩依然较重。2017年，沈阳工业总产值为5272.70亿元。其中，重工业4377.48亿元，轻工业仅895.22亿元，前者约为后者的近5倍。
沈阳的大部分重工业企业基本属于国有企业。
深受计划经济、公有制经济影响，人们流传着“三个不信”——不相信市场的力量、不相信民营的力量、不相信中小微企业的力量。
不过，沈阳也逐渐醒悟，它不是没有努力过，曾经卯足了劲要发展民营经济。
2010年，沈阳市非公经济实现地区生产总值3284.8亿元，占全市比重高达65.5%。
这几乎就是它的巅峰时刻。
可惜，后来沈阳的民营经济就越来越不行了。
2017年，沈阳非公有制经济占地区生产总值的54.8%，低于全国水平。当年，全国民营经济占GDP的比重就已经超过60%。
这个比重，已经比7年前下降了10.7个百分点。退步不是一点点。
现在的沈阳，对民营经济仍然是爱护有加。但效果如何，只能说是冷暖自知了。
2018年，沈阳市政府发布了《致全市民营企业家的一封信》，民营经济贡献占比40%以上，但数量占比在90%以上。
可见民营经济小而散的状况了。
当时的宣传说，有的企业家看哭了。不知道他们为什么哭，我看了，也真的有点想哭。
不过，沈阳在东北地区来看，也还算得上是矮子里的“将军”。 2018年中国民营企业500强榜单中，东北三省上榜企业屈指可数：吉林只有2家，黑龙江只有1家，辽宁还有11家，给东北挽回了一点面子。 它排在12位，距离Big4差距明显：浙江92家，江苏83家，山东61家，广东60家。
2018年民营企业500强省份分布情况（单位：家）
东北的好工作，还是进国企和考公务员。
但“香饽饽”并不好考。国企对专业和学历要求严格，名额有限，考公成功率又小。
不少东北毕业生选择离开。
为了更好的薪资和发展前景，他们选择北京、华东、华南等地，“东北孔雀东南飞”。
2016年，辽宁省以外地区接收辽宁省的高校毕业生共有77353人，占毕业生总数的26.81%。
南边的广东，2018年只有2.66万名毕业生选择到省外工作，仅占毕业生总数的5.63%。
35岁以下的年轻劳动力也在外流。
2017年的数据，沈阳劳动力人口平均年龄超过全国的平均值37.8岁，排在全国第一。
老龄化社会的阴影逐渐出现。
截至2017年底，沈阳60岁以上户籍老年人口178.9万人，占户籍总人口的24.29%，老年人口占比高出全国6.99个百分点。
沈阳衰落的另外一个重要原因，就是营商环境比较差，“投资不过山海关”。
光明日报评论指出：“东北一些地方的做法不是筑巢引燕，而是为渊驱鱼，关门截财。”
丁香园创始人李天天，曾在哈尔滨创办一家小型培训公司。公司开业不久，派出所、税务局等政府工作人员就上门“视察”，实际是带小孩免费蹭课。
他创办丁香园时，也不是交齐材料办办手续，而是“到处托人找关系”。
后来，人家索性“背井离乡”，从哈尔滨来到杭州创业。他说，一个个从没打过交道的公务员帮他的企业渡过一次次难关。
目前的沈阳，已经在大力改善营商环境。
去年以来，沈阳出台优化营商环境85条政策措施，对企业开办等市场准入相关事项进行全面优化改革，提升审批服务效率，让企业开办实现“一天不用等”、“一分钱不用花”、三小时注册。
总体来看，沈阳也不是完全没有逆天改命的机会。甚至可以说，它是东北最后的希望之一。
前两年，沈阳成为“中国制造2025”试点示范城市，并推进工业转型，发力建设国家制造业智能化转型先行试验区。
2016年，德国总理默克尔访华，并专程来到沈阳，参观华晨宝马铁西工厂。《人民日报》评论：
这个工厂是“‘中国制造2025’对接德国‘工业4.0’的最直观体现。”
德国总理默克尔在华晨宝马铁西工厂与工人交流/新华社
沈阳还吸引了多位大佬前来投资。
2018年2月，京东和沈阳市政府签署《战略合作框架协议》，希望在沈阳发展无人超市、无人仓等智能制造项目。
2019年5月，万达和沈阳市政府签订全面战略合作协议，王健林宣布在沈阳再投资800亿元，建设世界一流的大型文化旅游项目、世界一流的国际医院、世界一流的国际学校和5个万达广场。
2019年6月12日，沈阳市政府和腾讯签署合作框架协议，主要目的是建设“数字沈阳”。此后，腾讯云启产业基地也落户沈阳。
3天后，恒大和沈阳市政府签约。
许家印承诺，要花1200亿元人民币在沈阳建设新能源汽车整车、电池、电机三大生产研发基地，助力沈阳建设国家汽车产业中心。
问题的关键是，砸下的真金白银，能不能激起浪花？
沈阳的另外一个重要机会，是角逐“国家中心城市”。
作为东北经济的扛把子之一，沈阳比起另外两个省会城市哈尔滨和长春，经济实力略高一筹。
另外，沈阳也是东北的经济、文化、交通和商贸中心。
目前，整个东北还没有一个国家中心城市。从战略布局看，沈阳还有机会。
我国在西北、华北、华中、华南，西南都设立了中心城市，唯独缺了东北。因此，沈阳作为东北区域中心城市，升级似乎是理所当然。
就像当年长沙和郑州角逐中心城市，两地GDP不相上下，也都是省会城市，但由于长沙和武汉相隔太近，加上郑州辐射带动作用比长沙强，因此郑州获评，长沙落选。
竞选国家中心城市的想法，沈阳早在十二五规划时就明确提出来了，到现在也快10年。
但看这10年，沈阳的发展并不显眼。
经济总量方面，2019年，沈阳GDP为6470.3亿元，低于大连的7001.7亿元，也低于杭州、青岛、长沙等角逐国家中心城市的竞争对手。
经济结构方面，辽宁社会科学院省情研究所所长梁启东就认为，沈阳“民营经济不够，轻工业底子太薄，服务业不发达”。
2018年，沈阳还被中央点名“首位度不够”。每日经济新闻分析，原因在于沈阳经济发展不佳，很难发挥区域带头作用。
由于种种原因，沈阳城市面貌也并不算好，颜值也远远比不上海滨城市大连。
沈阳/中国新闻网 根据安居客数据，沈阳今年4月新房均价为11687元/㎡，环比增0.7%。近一年，沈阳的房价呈波动上涨趋势，一年均价增长约1000元/㎡。
沈阳新房均价（2019.5-2020.4）/安居客
今年，沈阳房价应该较为稳定，较大的可能是稳中小涨。
本月初，沈阳提出全面放开落户，在沈阳落户买房将会更加方便。刚需还是可以伺机入手。
未来，沈阳可以持续关注的板块有沈北道义板块、经开区板块、全运板块和于洪新城板块。自沈阳提出“一河两岸”战略后，浑河成为城市发展新轴线，大家开始重新审视于洪新城的区域价值。
自东向西流的浑河/谷歌地图
对于新房和二手房，有刚需且预算不足的购房者可以购买二手房。一来还贷压力小，二来还能享受完备的生活配套设施。
对于投资者，不建议马上投资沈阳楼市，最好观望一段时间。
有分析指出，沈阳近些年房价上涨的原因是学区制度的变化和土地供应减少。但这些都是政府政策改变的结果，并不是沈阳学生人数暴涨、缺土地。
政策具有不确定性，短期可以刺激市场，但不会改变城市的价值基本面。
投资楼市，还是要看城市的长远价值的。
沈阳想找回共和国长子的自豪感、东方鲁尔的优越感，还有很长的路要走。
奋起直追永远不晚，正如：
种一棵树最好的时间是十年前，其次是现在。
祝福沈阳。
为了抢人，中国的大城市已经使出了洪荒之力。
4月2日，一座副省级城市宣布“抢人”，直接降到了“零门槛”！姿态之低，还是让人有些意外。
它就是沈阳，东北城市群的“F4”之一。
在辽阔的黑土地上，它算得上是光环加身的天之骄子——省会城市、副省级城市、区域中心城市。
在历史上，它的经济实力堪比上海。
如今，老龄化人口比重上升、常住人口增长停滞，让沈阳不得不放出“大招”。
但效果并不理想，谈不上立竿见影，甚至可以说遇冷了。
到4月10日，落户新政实施9天，也就吸引了2200名新市民。
当今中国，经济重心进一步南移，东北振兴仍举步维艰。
和沈阳PK的有青岛、杭州、长沙等明星城市，个个虎视眈眈。
奋起一搏的“老大哥”，还有逆天改命机会吗？能否重塑昔日荣光？
沈阳抢人虽然拼，但确实发力有点晚了。
2018年，西安推出“面向全国在校大学生仅凭学生证和身份证可在线落户大西安”举措，宣布当天就吸引了8050人落户，3天更是吸引了1.5万人迁入。
相比西安，沈阳的落户政策更加一步到位，落户全面开放：只要是技工学校毕业，甚至在沈阳有份工作，就可以直接落户，完全零门槛！
这在副省级城市里是非常罕见的。
比如西安，起码要大中专院校毕业生；前段时间宣布发住房补贴的杭州，学历起码要本科以上；更别说广州这样的城市，学历不够，想要买房就要先买够5年社保，想要落户，还要攒积分……
但沈阳偏偏反其道而行之，可见这座城市对人口的渴望。
背景是，这几年沈阳的人口几乎零增长。
2019年末，沈阳全市常住人口832.2万人，比2018年仅增长0.07%，几乎可以忽略不计。
沈阳人口变化（2015年-2019年）
相比之下，网红城市杭州，2019年新增常住人口55.4万，深圳新增41.22万，广州也高达40.15万。
难怪沈阳危机感十足。
实际上，沈阳5年前就开始放宽落户限制，并不比第一批吃螃蟹的西安晚。
2017年，沈阳发布“盛京人才”新政；2018年提出人才新增24条；2019年放宽积分落户限制……
抢人的姿态，一年年放低，到现在全面放开落户，很显然，人口并不会像潮水般涌来。
曾经的共和国长子，号称“东方鲁尔”的城市，新中国成立时就坐拥百万人口，如今抢人很是艰难。
沈阳，何至于此？
沈阳，曾是“一朝发祥地、两代帝王城”。 1625年，清太祖努尔哈赤把都城迁到沈阳，并在沈阳城内修建皇宫。
沈阳故宫/中国新闻网
1643年，清太宗皇太极改称沈阳为“盛京”。
清朝迁都北京后，沈阳成了陪都。
在此后的数百年，沈阳依然是东北的掌上明珠。
新中国成立时，沈阳就是和上海、天津、汉口并驾齐驱的大都市。
新中国成立后，国家大力支持东北的工业建设，东北经济腾飞，并用重工业撑起共和国经济建设的半边天。
沈阳更是功不可没。
1949年11月，沈阳重型机械厂炼出了新中国第一炉钢水。
随后，沈阳第一机器厂（现沈阳第一机床厂）还铸造了新中国第一枚金属国徽。
资料图/新华社
1966年，沈阳国营松陵机械厂（今航空工业沈飞）制造的第一架国产化歼-7飞机首飞成功……
沈阳的铁西区，还被称为“共和国装备部”、“中国重型工业的摇篮”。
沈阳，也被赋予“共和国长子”、“东方鲁尔”的美誉。
到了上世纪50年代，沈阳的城市化率一度达到50%，遥遥领先。当时全国仅为10%水平。
沈阳铁西区/新浪网
转折出现在改革开放后。
市场经济下，曾经引以为傲的重工业成了沈阳乃至东北的掣肘。过度依赖的重工业，建设周期长，投资大，见效慢，很难在灵活的市场经济下站稳脚跟。
这些重工业企业，几乎都是国有企业。它们一边掌控社会资源，一边低效运转。留给民营企业的空间非常狭窄。
长期浸淫在国企、计划经济的氛围，多数人的就业意愿是体制和国企，加上熬资历而非看能力的职场生存法则，管理、技术等人才流失。
这又造成了典型的人情社会，忽视规则，送礼办事成风，资本流失……
一个恶性循环的圈子。
2003年，东北振兴计划提出，但沈阳还是那个沈阳，重振雄风很难……
今天的沈阳，重工业色彩依然较重。2017年，沈阳工业总产值为5272.70亿元。其中，重工业4377.48亿元，轻工业仅895.22亿元，前者约为后者的近5倍。
沈阳的大部分重工业企业基本属于国有企业。
深受计划经济、公有制经济影响，人们流传着“三个不信”——不相信市场的力量、不相信民营的力量、不相信中小微企业的力量。
不过，沈阳也逐渐醒悟，它不是没有努力过，曾经卯足了劲要发展民营经济。
2010年，沈阳市非公经济实现地区生产总值3284.8亿元，占全市比重高达65.5%。
这几乎就是它的巅峰时刻。
可惜，后来沈阳的民营经济就越来越不行了。
2017年，沈阳非公有制经济占地区生产总值的54.8%，低于全国水平。当年，全国民营经济占GDP的比重就已经超过60%。
这个比重，已经比7年前下降了10.7个百分点。退步不是一点点。
现在的沈阳，对民营经济仍然是爱护有加。但效果如何，只能说是冷暖自知了。
2018年，沈阳市政府发布了《致全市民营企业家的一封信》，民营经济贡献占比40%以上，但数量占比在90%以上。
可见民营经济小而散的状况了。
当时的宣传说，有的企业家看哭了。不知道他们为什么哭，我看了，也真的有点想哭。
不过，沈阳在东北地区来看，也还算得上是矮子里的“将军”。 2018年中国民营企业500强榜单中，东北三省上榜企业屈指可数：吉林只有2家，黑龙江只有1家，辽宁还有11家，给东北挽回了一点面子。 它排在12位，距离Big4差距明显：浙江92家，江苏83家，山东61家，广东60家。
2018年民营企业500强省份分布情况（单位：家）
东北的好工作，还是进国企和考公务员。
但“香饽饽”并不好考。国企对专业和学历要求严格，名额有限，考公成功率又小。
不少东北毕业生选择离开。
为了更好的薪资和发展前景，他们选择北京、华东、华南等地，“东北孔雀东南飞”。
2016年，辽宁省以外地区接收辽宁省的高校毕业生共有77353人，占毕业生总数的26.81%。
南边的广东，2018年只有2.66万名毕业生选择到省外工作，仅占毕业生总数的5.63%。
35岁以下的年轻劳动力也在外流。
2017年的数据，沈阳劳动力人口平均年龄超过全国的平均值37.8岁，排在全国第一。
老龄化社会的阴影逐渐出现。
截至2017年底，沈阳60岁以上户籍老年人口178.9万人，占户籍总人口的24.29%，老年人口占比高出全国6.99个百分点。
沈阳衰落的另外一个重要原因，就是营商环境比较差，“投资不过山海关”。
光明日报评论指出：“东北一些地方的做法不是筑巢引燕，而是为渊驱鱼，关门截财。”
丁香园创始人李天天，曾在哈尔滨创办一家小型培训公司。公司开业不久，派出所、税务局等政府工作人员就上门“视察”，实际是带小孩免费蹭课。
他创办丁香园时，也不是交齐材料办办手续，而是“到处托人找关系”。
后来，人家索性“背井离乡”，从哈尔滨来到杭州创业。他说，一个个从没打过交道的公务员帮他的企业渡过一次次难关。
目前的沈阳，已经在大力改善营商环境。
去年以来，沈阳出台优化营商环境85条政策措施，对企业开办等市场准入相关事项进行全面优化改革，提升审批服务效率，让企业开办实现“一天不用等”、“一分钱不用花”、三小时注册。
总体来看，沈阳也不是完全没有逆天改命的机会。甚至可以说，它是东北最后的希望之一。
前两年，沈阳成为“中国制造2025”试点示范城市，并推进工业转型，发力建设国家制造业智能化转型先行试验区。
2016年，德国总理默克尔访华，并专程来到沈阳，参观华晨宝马铁西工厂。《人民日报》评论：
这个工厂是“‘中国制造2025’对接德国‘工业4.0’的最直观体现。”
德国总理默克尔在华晨宝马铁西工厂与工人交流/新华社
沈阳还吸引了多位大佬前来投资。
2018年2月，京东和沈阳市政府签署《战略合作框架协议》，希望在沈阳发展无人超市、无人仓等智能制造项目。
2019年5月，万达和沈阳市政府签订全面战略合作协议，王健林宣布在沈阳再投资800亿元，建设世界一流的大型文化旅游项目、世界一流的国际医院、世界一流的国际学校和5个万达广场。
2019年6月12日，沈阳市政府和腾讯签署合作框架协议，主要目的是建设“数字沈阳”。此后，腾讯云启产业基地也落户沈阳。
3天后，恒大和沈阳市政府签约。
许家印承诺，要花1200亿元人民币在沈阳建设新能源汽车整车、电池、电机三大生产研发基地，助力沈阳建设国家汽车产业中心。
问题的关键是，砸下的真金白银，能不能激起浪花？
沈阳的另外一个重要机会，是角逐“国家中心城市”。
作为东北经济的扛把子之一，沈阳比起另外两个省会城市哈尔滨和长春，经济实力略高一筹。
另外，沈阳也是东北的经济、文化、交通和商贸中心。
目前，整个东北还没有一个国家中心城市。从战略布局看，沈阳还有机会。
我国在西北、华北、华中、华南，西南都设立了中心城市，唯独缺了东北。因此，沈阳作为东北区域中心城市，升级似乎是理所当然。
就像当年长沙和郑州角逐中心城市，两地GDP不相上下，也都是省会城市，但由于长沙和武汉相隔太近，加上郑州辐射带动作用比长沙强，因此郑州获评，长沙落选。
竞选国家中心城市的想法，沈阳早在十二五规划时就明确提出来了，到现在也快10年。
但看这10年，沈阳的发展并不显眼。
经济总量方面，2019年，沈阳GDP为6470.3亿元，低于大连的7001.7亿元，也低于杭州、青岛、长沙等角逐国家中心城市的竞争对手。
经济结构方面，辽宁社会科学院省情研究所所长梁启东就认为，沈阳“民营经济不够，轻工业底子太薄，服务业不发达”。
2018年，沈阳还被中央点名“首位度不够”。每日经济新闻分析，原因在于沈阳经济发展不佳，很难发挥区域带头作用。
由于种种原因，沈阳城市面貌也并不算好，颜值也远远比不上海滨城市大连。
沈阳/中国新闻网 根据安居客数据，沈阳今年4月新房均价为11687元/㎡，环比增0.7%。近一年，沈阳的房价呈波动上涨趋势，一年均价增长约1000元/㎡。
沈阳新房均价（2019.5-2020.4）/安居客
今年，沈阳房价应该较为稳定，较大的可能是稳中小涨。
本月初，沈阳提出全面放开落户，在沈阳落户买房将会更加方便。刚需还是可以伺机入手。
未来，沈阳可以持续关注的板块有沈北道义板块、经开区板块、全运板块和于洪新城板块。自沈阳提出“一河两岸”战略后，浑河成为城市发展新轴线，大家开始重新审视于洪新城的区域价值。
自东向西流的浑河/谷歌地图
对于新房和二手房，有刚需且预算不足的购房者可以购买二手房。一来还贷压力小，二来还能享受完备的生活配套设施。
对于投资者，不建议马上投资沈阳楼市，最好观望一段时间。
有分析指出，沈阳近些年房价上涨的原因是学区制度的变化和土地供应减少。但这些都是政府政策改变的结果，并不是沈阳学生人数暴涨、缺土地。
政策具有不确定性，短期可以刺激市场，但不会改变城市的价值基本面。
投资楼市，还是要看城市的长远价值的。
沈阳想找回共和国长子的自豪感、东方鲁尔的优越感，还有很长的路要走。
奋起直追永远不晚，正如：
种一棵树最好的时间是十年前，其次是现在。
祝福沈阳。