在当下这个 " 大浪淘沙 " 的阶段，传统意义上的房企正在悄然发生着变化
最近我偶然翻看 1-8 月的新增货值榜单时，发现了一件挺有意思的事
在一众地产公司里出现了一个异类
地铁公司
在我们过去的印象里，与地铁公司相关的更多是做着与地铁轨道等交通运输的业务
而现在，这些卖着几块钱地铁票的公司们，正在崛起为强势的开发商
01
世界上最会赚钱的地铁公司其实就在我们国家
一提起地铁公司，我想大家的第一反应就是每天上下班挤到爆的地铁了吧
能有如此客流量的地铁公司还能亏钱
实际上，全球90%的地铁线都是在亏钱的
说到客流量，我国当前一共有 43 个城市拥有自己的地铁，总里程长达 8305.45 公里，再加上一二线几千万的常住人口，客流量自然是巨大的
我们再来看看各城市地铁公司的营收数据，其实还真挺好的
注：因上海地铁几乎每条地铁都有独立的运营主体，并不是统一口径的财务数据，所以并未统计
单看营收，北京、深圳、广州、武汉四座城市的地铁运营公司年营收均突破百亿
排名第一的北京地铁 2021 年营收将近 170 亿，大致约等于同年 B 站的水平，一家地铁公司的营收干到了互联网的水平
如此看来，地铁公司不该是赚钱才对吗
但撇开成本和开销只谈营收就是耍流氓
先不说地铁本身的造价，光是每天地铁的运营就不是一笔小数目
2018 年中国内地城轨交通平均单位车公里运营收入为 17.2 元，运营成本为 23.8 元，也就是说
地铁每开出一单位车公里，就要亏损 6.6 元
所以，如此高的营收其实是有点虚胖的，那地铁公司靠什么维持自己的利润
图片来源：有数
2021 年，花在 23 家地铁公司的政府补助共计 563 亿元，光一个北京地铁一年就拿了近 215 亿
而把这些政府补助部分扣完以后，还能够盈利的也没剩几家了
但是
还有一家地铁公司的画风，却是这样的
这是香港地铁的 2021 年年报数据，不仅营业收入同比增长 11%
可怕的是，港地的税后利润高达 97 亿港元（约 86 亿人民币），注意是税后
放眼全世界，真要说不靠补贴就能自食其力的除了我国的香港地铁，就是美国的纽约地铁了，但即使是纽约地铁，也是时断时续
更加值得注意的是这个数字，扭转为盈 300.77%
那么，到底是什么，让香港地铁实现了如此巨大的逆势增长
02
香港地铁的真正身份，其实是地产大佬
这是香港地铁 2021 年的年报
这里有两个关键点可以关注一下，首先 2020 年受封关影响，总收入有所下降后，但 2021 年整体下行的情况下，香港地铁反而涨了
再者，香港地铁涨在哪，右侧的数据给了我们很好的答案，物业
正是由于物业发展部分利润增长 70%，帮助港铁公司在期内扭亏为盈
要知道，香港地铁是最早提出 "地铁 + 物业" 模式的地铁公司
什么意思
地铁公司最大的优势是什么，当然是修地铁
所以通过开发铁路上盖及周边土地，以商业原则经营铁路来获得所需资金，这就是香港地铁发家致富的原因所在
听起来好像并没有什么特别的
但是在这套逻辑下还有一个隐藏概念：香港地铁买得是 " 没有地铁情况下 " 的地价
打个比方，香港地铁一边修着地铁，一边看上了地铁边上某块好地，大手一挥花 100 亿买下这块地
地到手了，香港地铁便拿着这些地再去招商，建商场、建住宅，这时候这块地便成了 " 有地铁情况下 " 的地价了，稍微一升值，100 亿变 150 亿，钱这不就来了
更长远点看，甚至还可以和发展商按协定比例摊分物业销售、租赁的利润，这样一来，建成以后的物业还能继续赚钱
所以说香港地铁为什么这么强，因为它把地产开发和地铁修建结合到了极致
比如收租金，香港中环国际金融中心，这栋港交所和金管局总部所在的大楼就有港铁集团的股份
即便是疫情之下，其租金仍高达每月每平方米 1500 港币
算下来，一层 2000 平米的办公区，一个月的租金就能在深圳盐田买一栋 50 平米的房了
又比如卖住宅
曾创下 32000 一尺天价（约 28 万 / 平），号称 " 世界最贵住宅之一 " 的凯旋门
甚至还可以卖车位
2013 年起，港铁开始拆售港铁沿线车位赚钱，比如沙田溱岸 8 号的车位，当年以 188 万创下新界最高售价
我们曾经说过，港企是最懂赚慢钱，最稳健的房企，这句话，放在香港地铁上同样适用
根据港铁集团 2021 年年报显示，香港地铁去年一年内就建设了 2 万个住宅单位和两个大型商场项目，而原来的港铁就有 14 个商场，11.4 万个住宅单位
即使在 2010 年以后，香港地铁已经更多从建设过渡到了运营主导阶段，" 轨道 + 物业 " 模式也逐步退出历史舞台
但不可否认的是，该模式在今天仍然为香港地铁带来了可观的收入，甚至在关键时刻帮助它转亏为盈
更重要的一点，香港地铁的成功，也带动了内地城市地铁公司对地产的看好
而其中学得最好的优等生，就是深圳地铁了
03
靠着做副业，成为内地赚钱最多的深圳地铁
我们先看一张图
2022 年 1-8 月的深圳房地产企业销售业绩榜里，在一众耳熟能详的地产公司里，出现了一个稍显陌生的名字
深铁置业
销售额 175 亿元位居第二，销售面积 27 万平排第三，成绩着实有点亮眼
而这家公司就是深圳地铁旗下专门负责房地产开发业务的子公司
光是 2021 年深圳第三批集中供地，深圳地铁就豪掷 179 亿元拿下 5 宗地，看起来深圳地铁是确实打算在地产界撸起袖子大干一场了
一个副业能发展成主业，只能说明这个副业足够赚钱
2020 年，深圳地铁净利润高达 111 亿元，接近当年其他 20 城净利润之和的 1.7 倍
第二名武汉 16.7 亿元的净利润，也就差不多是深圳的零头，即使是 2021 年，深圳地铁也是第一
根据深圳市地铁集团公司的年度报告，公司年营收在过去十年里增长了 20 倍，一度突破 200 亿元
有趣的是，深圳地铁近 5 年的收入里，超过一半来自 " 副业 "
而这一切的开始，都是源自对香港地铁模式的学习，所以深圳地铁的地产之路，同样港风满满
2004 年，港铁获得深圳地铁 4 号线特许经营权，为期 30 年，通过港铁（深圳）4 号线，香港地铁带进内地的，还有运营服务的经验
跟别的城市自行摸索的方式不同，深圳地铁选择了一个更为灵活的成长方式：直接引入港铁
把学习对象天天就放在自己身边，这学习效率还不蹭蹭往上涨
" 天颂 " 是港铁在内地的首个物业发展项目，位于深圳地铁 4 号线车辆段上盖
港铁在 2011 年以 20 亿元的价格，投得龙华站地块做 " 天颂 " 住宅项目开发，2015 年开盘预售，吸引大量市民排队抢购，销售总收入接近 70 亿元
这次的尝试开启了深圳地铁进军地产的新篇章
2017 年成为万科第一大股东
2020 年深圳地铁营收高达 208 亿元，其中超过 70% 来自房地产收入
2021 年深铁置业销售金额 138.78 亿元挤进前三，仅次于华润置地和万科
深圳地铁的成功，同样成为广州、杭州、武汉等城市地铁的学习对象
04
其他地铁公司，也瞄准了房地产这块蛋糕
和深圳地铁一样位于一线城市的广州地铁，走了深圳地铁的老路子，选择先和大型房企合作
2019 年，广州地铁战略入股越秀地产，成为越秀地产第二大股东
据越秀地产董事长林昭远在 2022 年 3 月份的业绩会上透露，广州地铁入股以来，越秀地产已获 5 个 TOD 项目
而自 2017 年以来，广州地铁已陆续拿下了 15 块地
当然，也有直接选择成立地产公司的杭州地铁
仅 2021 年一年杭州地铁新设合并的房地产开发企业高达 11 家
这摆明就是要狠狠搞一搞房地产市场
其实地铁公司搞地产本来就有天生的优势，正如港铁可以买到 " 没有地铁情况下 " 的地价
在 TOD 项目愈发火热的今天，地铁公司能拿到好地块的优势就越发突显
大家都知道，越是挨着地铁的房子越好卖，上海莘庄的 TODTOWN 天荟，在周边楼盘还在争抢突破 10 万 / 平的时候，凭借 TOD 的交通优势，天荟直接涨到了 14 万 / 平
这就是地铁上盖的魅力
同样的，我们来看看武汉地铁
武汉地铁下属子公司武汉地铁地产联合置业有限公司，这个公司开发了一个楼盘名为武汉地铁时代常青城
这个楼的位置有多好呢
楼盘就在地铁口，而且地铁站名字就是小区名字，这个小区 1.4 万一平，比领近楼盘价格高了 20% 左右
国资背景的优势 + 拿地的先手优势，也难怪这么多的地铁公司都跑去做地产了
05
最后，我们从这些地铁公司中看出什么
2022 年，地产的规则变了
当潮水退去的时候，才能看见谁在裸泳，这句话放在今年的房企身上再适合不过了
在如今楼市下，我们看见越来越多别人家的企业在逆势增长
无论是财政安全的基建型房企、在买资产逻辑方面胜利的港企，还有今天所说的不断破圈的地铁公司，在严峻的环紧下，都显露出了他们坚实的基础
从他们身上，我们看见地产新的江湖和秩序正在形成
相应地，我们也期待着，这些企业将给房地产这个赛道带来更多有意思的新玩法和新思路
在当下这个 " 大浪淘沙 " 的阶段，传统意义上的房企正在悄然发生着变化
最近我偶然翻看 1-8 月的新增货值榜单时，发现了一件挺有意思的事
在一众地产公司里出现了一个异类
地铁公司
在我们过去的印象里，与地铁公司相关的更多是做着与地铁轨道等交通运输的业务
而现在，这些卖着几块钱地铁票的公司们，正在崛起为强势的开发商
01
世界上最会赚钱的地铁公司其实就在我们国家
一提起地铁公司，我想大家的第一反应就是每天上下班挤到爆的地铁了吧
能有如此客流量的地铁公司还能亏钱
实际上，全球90%的地铁线都是在亏钱的
说到客流量，我国当前一共有 43 个城市拥有自己的地铁，总里程长达 8305.45 公里，再加上一二线几千万的常住人口，客流量自然是巨大的
我们再来看看各城市地铁公司的营收数据，其实还真挺好的
注：因上海地铁几乎每条地铁都有独立的运营主体，并不是统一口径的财务数据，所以并未统计
单看营收，北京、深圳、广州、武汉四座城市的地铁运营公司年营收均突破百亿
排名第一的北京地铁 2021 年营收将近 170 亿，大致约等于同年 B 站的水平，一家地铁公司的营收干到了互联网的水平
如此看来，地铁公司不该是赚钱才对吗
但撇开成本和开销只谈营收就是耍流氓
先不说地铁本身的造价，光是每天地铁的运营就不是一笔小数目
2018 年中国内地城轨交通平均单位车公里运营收入为 17.2 元，运营成本为 23.8 元，也就是说
地铁每开出一单位车公里，就要亏损 6.6 元
所以，如此高的营收其实是有点虚胖的，那地铁公司靠什么维持自己的利润
图片来源：有数
2021 年，花在 23 家地铁公司的政府补助共计 563 亿元，光一个北京地铁一年就拿了近 215 亿
而把这些政府补助部分扣完以后，还能够盈利的也没剩几家了
但是
还有一家地铁公司的画风，却是这样的
这是香港地铁的 2021 年年报数据，不仅营业收入同比增长 11%
可怕的是，港地的税后利润高达 97 亿港元（约 86 亿人民币），注意是税后
放眼全世界，真要说不靠补贴就能自食其力的除了我国的香港地铁，就是美国的纽约地铁了，但即使是纽约地铁，也是时断时续
更加值得注意的是这个数字，扭转为盈 300.77%
那么，到底是什么，让香港地铁实现了如此巨大的逆势增长
02
香港地铁的真正身份，其实是地产大佬
这是香港地铁 2021 年的年报
这里有两个关键点可以关注一下，首先 2020 年受封关影响，总收入有所下降后，但 2021 年整体下行的情况下，香港地铁反而涨了
再者，香港地铁涨在哪，右侧的数据给了我们很好的答案，物业
正是由于物业发展部分利润增长 70%，帮助港铁公司在期内扭亏为盈
要知道，香港地铁是最早提出 "地铁 + 物业" 模式的地铁公司
什么意思
地铁公司最大的优势是什么，当然是修地铁
所以通过开发铁路上盖及周边土地，以商业原则经营铁路来获得所需资金，这就是香港地铁发家致富的原因所在
听起来好像并没有什么特别的
但是在这套逻辑下还有一个隐藏概念：香港地铁买得是 " 没有地铁情况下 " 的地价
打个比方，香港地铁一边修着地铁，一边看上了地铁边上某块好地，大手一挥花 100 亿买下这块地
地到手了，香港地铁便拿着这些地再去招商，建商场、建住宅，这时候这块地便成了 " 有地铁情况下 " 的地价了，稍微一升值，100 亿变 150 亿，钱这不就来了
更长远点看，甚至还可以和发展商按协定比例摊分物业销售、租赁的利润，这样一来，建成以后的物业还能继续赚钱
所以说香港地铁为什么这么强，因为它把地产开发和地铁修建结合到了极致
比如收租金，香港中环国际金融中心，这栋港交所和金管局总部所在的大楼就有港铁集团的股份
即便是疫情之下，其租金仍高达每月每平方米 1500 港币
算下来，一层 2000 平米的办公区，一个月的租金就能在深圳盐田买一栋 50 平米的房了
又比如卖住宅
曾创下 32000 一尺天价（约 28 万 / 平），号称 " 世界最贵住宅之一 " 的凯旋门
甚至还可以卖车位
2013 年起，港铁开始拆售港铁沿线车位赚钱，比如沙田溱岸 8 号的车位，当年以 188 万创下新界最高售价
我们曾经说过，港企是最懂赚慢钱，最稳健的房企，这句话，放在香港地铁上同样适用
根据港铁集团 2021 年年报显示，香港地铁去年一年内就建设了 2 万个住宅单位和两个大型商场项目，而原来的港铁就有 14 个商场，11.4 万个住宅单位
即使在 2010 年以后，香港地铁已经更多从建设过渡到了运营主导阶段，" 轨道 + 物业 " 模式也逐步退出历史舞台
但不可否认的是，该模式在今天仍然为香港地铁带来了可观的收入，甚至在关键时刻帮助它转亏为盈
更重要的一点，香港地铁的成功，也带动了内地城市地铁公司对地产的看好
而其中学得最好的优等生，就是深圳地铁了
03
靠着做副业，成为内地赚钱最多的深圳地铁
我们先看一张图
2022 年 1-8 月的深圳房地产企业销售业绩榜里，在一众耳熟能详的地产公司里，出现了一个稍显陌生的名字
深铁置业
销售额 175 亿元位居第二，销售面积 27 万平排第三，成绩着实有点亮眼
而这家公司就是深圳地铁旗下专门负责房地产开发业务的子公司
光是 2021 年深圳第三批集中供地，深圳地铁就豪掷 179 亿元拿下 5 宗地，看起来深圳地铁是确实打算在地产界撸起袖子大干一场了
一个副业能发展成主业，只能说明这个副业足够赚钱
2020 年，深圳地铁净利润高达 111 亿元，接近当年其他 20 城净利润之和的 1.7 倍
第二名武汉 16.7 亿元的净利润，也就差不多是深圳的零头，即使是 2021 年，深圳地铁也是第一
根据深圳市地铁集团公司的年度报告，公司年营收在过去十年里增长了 20 倍，一度突破 200 亿元
有趣的是，深圳地铁近 5 年的收入里，超过一半来自 " 副业 "
而这一切的开始，都是源自对香港地铁模式的学习，所以深圳地铁的地产之路，同样港风满满
2004 年，港铁获得深圳地铁 4 号线特许经营权，为期 30 年，通过港铁（深圳）4 号线，香港地铁带进内地的，还有运营服务的经验
跟别的城市自行摸索的方式不同，深圳地铁选择了一个更为灵活的成长方式：直接引入港铁
把学习对象天天就放在自己身边，这学习效率还不蹭蹭往上涨
" 天颂 " 是港铁在内地的首个物业发展项目，位于深圳地铁 4 号线车辆段上盖
港铁在 2011 年以 20 亿元的价格，投得龙华站地块做 " 天颂 " 住宅项目开发，2015 年开盘预售，吸引大量市民排队抢购，销售总收入接近 70 亿元
这次的尝试开启了深圳地铁进军地产的新篇章
2017 年成为万科第一大股东
2020 年深圳地铁营收高达 208 亿元，其中超过 70% 来自房地产收入
2021 年深铁置业销售金额 138.78 亿元挤进前三，仅次于华润置地和万科
深圳地铁的成功，同样成为广州、杭州、武汉等城市地铁的学习对象
04
其他地铁公司，也瞄准了房地产这块蛋糕
和深圳地铁一样位于一线城市的广州地铁，走了深圳地铁的老路子，选择先和大型房企合作
2019 年，广州地铁战略入股越秀地产，成为越秀地产第二大股东
据越秀地产董事长林昭远在 2022 年 3 月份的业绩会上透露，广州地铁入股以来，越秀地产已获 5 个 TOD 项目
而自 2017 年以来，广州地铁已陆续拿下了 15 块地
当然，也有直接选择成立地产公司的杭州地铁
仅 2021 年一年杭州地铁新设合并的房地产开发企业高达 11 家
这摆明就是要狠狠搞一搞房地产市场
其实地铁公司搞地产本来就有天生的优势，正如港铁可以买到 " 没有地铁情况下 " 的地价
在 TOD 项目愈发火热的今天，地铁公司能拿到好地块的优势就越发突显
大家都知道，越是挨着地铁的房子越好卖，上海莘庄的 TODTOWN 天荟，在周边楼盘还在争抢突破 10 万 / 平的时候，凭借 TOD 的交通优势，天荟直接涨到了 14 万 / 平
这就是地铁上盖的魅力
同样的，我们来看看武汉地铁
武汉地铁下属子公司武汉地铁地产联合置业有限公司，这个公司开发了一个楼盘名为武汉地铁时代常青城
这个楼的位置有多好呢
楼盘就在地铁口，而且地铁站名字就是小区名字，这个小区 1.4 万一平，比领近楼盘价格高了 20% 左右
国资背景的优势 + 拿地的先手优势，也难怪这么多的地铁公司都跑去做地产了
05
最后，我们从这些地铁公司中看出什么
2022 年，地产的规则变了
当潮水退去的时候，才能看见谁在裸泳，这句话放在今年的房企身上再适合不过了
在如今楼市下，我们看见越来越多别人家的企业在逆势增长
无论是财政安全的基建型房企、在买资产逻辑方面胜利的港企，还有今天所说的不断破圈的地铁公司，在严峻的环紧下，都显露出了他们坚实的基础
从他们身上，我们看见地产新的江湖和秩序正在形成
相应地，我们也期待着，这些企业将给房地产这个赛道带来更多有意思的新玩法和新思路