“涨有涨的苦恼，跌有跌的痛楚，世间的悲喜真是如此不同。”
文 / 巴九灵
发达国家房价普涨
经济学家又被狠狠打脸了。这一次，和房价有关。
从2023年开始，全球主要的发达国家的央行为了遏制通货膨胀，基本上都进入了加息周期。加息意味着房屋贷款利率的迅速增加，买房“变贵”了。
也正是从那时候起，全球的房价普遍进入了调整期。
所以当时经济学家预测，世界经济要为之前大量释放的流动性还债，即进入“资产价格停滞、现金为王”的时代。
但是现在看来，全球房价尤其是发达国家的房价仍在不断上涨：
美国5月成屋价格交易中位数创下自1999年来新高；日本5月东京核心二手公寓价格环比上涨2.9%。
澳大利亚甚至都没有怎么受到升息的影响，已经实现了18个月连续的房价上升；西班牙房价在过去一年里涨幅达7.1%；英国房价已经实现了上半年五连涨。
……
澳大利亚悉尼，公园里一处待售的房产
根据美国宏观研究机构ASR数据，截至今年4月，全球房价指数同比上涨超过3%。如果拉宽时间维度，从2020年疫情全球蔓延开始计算，各国房价涨幅也不容小觑：
美国凯斯席勒指数（没错，指数创始人就是预测经济泡沫而获得诺奖的罗伯特·席勒）显示：2020年至今，美国房价已经上涨超过50%，美国人民处于“水深火热”之中；加拿大房价上涨幅度超20%；伊比利亚半岛的好哥俩——西班牙和葡萄亚，在过去五年里房价分别涨了18%和60%，后者在欧元区一骑绝尘。
说好的现金为王呢？说好的资产价格停滞呢？市场怎么翻脸不认人了呢？看来，世界就像个太极，有悲有喜，有人看着自己的资产不断下跌心如刀割，有人却眼见天天上涨的房价忧心如焚。
那么，发达国家房价为何能够顶着高利率继续上涨？
原因一：居民收入的增长
房子能上涨，如果按照普通商品来看，自然是卖的人少，买的人多。从供给需求来看，一来发达国家的房地产市场早已趋于稳定，大多属于存量房交易，二来发达国家的出生人口出现回暖迹象，外加移民的涌入产生旺盛的购房需求。
值得一提的是，“Need”和“Demand”在中文语境中常被统一翻译成“需求”，但含义却略有不同。前者是基于一种匮乏状态，后者则是基于购买力。而发达国家房地产市场之所以“需求”变大，首先是因为老百姓的收入增长了。
不过，发达国家这两年的收入增长还是要结合通货膨胀进行一个辩证的分析。
过去几年，全球通货膨胀确实让很多发达国家的工薪阶层苦不堪言，但是这种抱怨是来自工资的增幅不足以抵消通货膨胀带来的损失，并不意味着收入没有上升。相反，在工会的斗争和政治压力下，发达国家的工资增长同样可观——这本身也是通货膨胀难以遏制的重要原因之一。
以英国为例，数据显示，从2020年到2023年，英国低收入家庭的名义收入从10985英镑增加到16022英镑，增加了45.9%；而高收入家庭的名义收入从36191英镑增加到51896英镑，增加了43.4%。
以至于英国央行的首席经济学家皮尔和行长贝利都先后表示：英国的家庭和企业必须接受他们某种意义上变得更穷的事实，不要试图争取让薪水匹配通胀，从而把物价推得更高。
英国伦敦护士举行罢工
尽管和通货膨胀相比，人们是变得“更穷”了，也就是实际工资下降；但是从名义工资的角度，也就是工资的绝对数量上，在通胀期间基本上主要的几个发达国家的居民都经历了相当幅度的、普遍的工资增长；而企业的销售额也有大幅度名义上的增加。
在这种高通胀的局面下，房地产市场居然阴差阳错地成为某种金融“避险”的渠道。从房地产的特点来说，房地产存量是有限的，并且很难短期内显著增加。这种稀缺性构成了对通胀的抵抗。
基于这两个原因，高利率并没有把房地产的价格打下来。反而在这个基础上，甚至还产生了一个收入分配所带来的二阶效应，导致房价进一步上升。
这个二阶效应的背景就是疫情之后，发达国家的收入不平等普遍加深了，即穷人的名义收入增加低于富人的增加幅度：
2021年，上市公司首席执行官的中位数收入达2000万美元，较2020年增长31%。而2021年普通员工的中位数收入从2020年的6.9万美元增至7.2万美元，增长约4%。刚入职场的年轻人往往赶上了通货膨胀，但是收入却无法得到相应的增长。
在扣除掉了通货膨胀的影响之后，富人变得更富，中产阶级更加分化，而穷人普遍实际收入下降。这体现在房地产市场上，就导致了租房需求的旺盛。
按说更多人租房，房地产市场应该下降才是，但是问题并非如此简单。因为投资房地产之后可以出租，而房地产的租金收入本身就具有一定的抗通胀能力。
随着物价水平的上升，租金通常也会相应上涨，这为投资者提供了持续的、稳定的现金流。在高通胀环境下，租金收入的增长可以部分抵消持有成本的增加，从而提升整体投资回报率。
而因为更多的人进入了租房市场，所以租金提升得飞快，这导致富人对投资房地产的兴趣增加，贫富差距对穷人和富人分别产生的效果也因此汇聚在了房地产上。
这也导致了发达国家房地产价格的上扬。
原因二：投资人的理性预期
房产不仅仅是一个普通商品，也是一个金融投资品。从投资角度来看，投资人的理性预期，成为房价上扬的助力。
诺贝尔经济学奖得主卢卡斯提出了“理性预期理论”，认为人的行为不仅仅取决于当下，还取决于人们对未来的预期。比如说央行宣布将增加货币供应量，希望降低利率并刺激经济。按照传统经济学的观点，这个时候人们都会放开消费了。
但是，在现实中这样的政策并不总是有效。卢卡斯的解释是，人们的预期往往会抵消央行的努力：
如果消费者预期到货币供应量增加会导致未来通胀上升，他们有可能决定减少当前消费，增加储蓄以应对未来的物价上涨。
如果企业预期到未来通胀率会上升，企业就可能会提高商品价格以保护利润，或者推迟投资计划，等待更清晰的经济前景。
结果就是价格的上涨和消费者的自我保护加在一起，价格提上去了，但是刺激经济的目的没有达到。
发达国家的房价也是同样的道理。现在主要的几个国家都已经经过了几轮的调息，通货膨胀得到了一定的遏制，利息上升空间基本耗尽，这意味着之后利率只会下降不会上升。预计到这一点，投资人可能会觉得现在这个时间点购入房地产，等到之后利率下降的时候就可以卖出更高的价格。
也就是说，只是因为“利率下调的市场预期”，就足以让一部分投资人行动起来购房，这一点也会在房价中体现出来，造成房地产市场平均价格的上升。
房价还要涨？
理性预期、收入增长以及收入分配的变化，共同塑造了当前发达国家房地产市场的局面。尽管央行的加息政策初衷只是遏制通胀，但市场的反应却出人意料地展现出了房地产市场的复杂性。
随着加息周期的收尾和降息周期的到来，房地产市场的一部分资金会流入股市，但是因降息产生的对房地产的实质性需求又会增加。
这么看来，发达国家楼市增长的趋势在短期内很难反转。
只能说，涨有涨的苦恼，跌有跌的痛楚，世间的悲喜真是如此不同。
那么此时的你，面对此情此景，听完经济学家的分析后，又会做出怎样的投资选择呢？
“涨有涨的苦恼，跌有跌的痛楚，世间的悲喜真是如此不同。”
文 / 巴九灵
发达国家房价普涨
经济学家又被狠狠打脸了。这一次，和房价有关。
从2023年开始，全球主要的发达国家的央行为了遏制通货膨胀，基本上都进入了加息周期。加息意味着房屋贷款利率的迅速增加，买房“变贵”了。
也正是从那时候起，全球的房价普遍进入了调整期。
所以当时经济学家预测，世界经济要为之前大量释放的流动性还债，即进入“资产价格停滞、现金为王”的时代。
但是现在看来，全球房价尤其是发达国家的房价仍在不断上涨：
美国5月成屋价格交易中位数创下自1999年来新高；日本5月东京核心二手公寓价格环比上涨2.9%。
澳大利亚甚至都没有怎么受到升息的影响，已经实现了18个月连续的房价上升；西班牙房价在过去一年里涨幅达7.1%；英国房价已经实现了上半年五连涨。
……
澳大利亚悉尼，公园里一处待售的房产
根据美国宏观研究机构ASR数据，截至今年4月，全球房价指数同比上涨超过3%。如果拉宽时间维度，从2020年疫情全球蔓延开始计算，各国房价涨幅也不容小觑：
美国凯斯席勒指数（没错，指数创始人就是预测经济泡沫而获得诺奖的罗伯特·席勒）显示：2020年至今，美国房价已经上涨超过50%，美国人民处于“水深火热”之中；加拿大房价上涨幅度超20%；伊比利亚半岛的好哥俩——西班牙和葡萄亚，在过去五年里房价分别涨了18%和60%，后者在欧元区一骑绝尘。
……
说好的现金为王呢？说好的资产价格停滞呢？市场怎么翻脸不认人了呢？看来，世界就像个太极，有悲有喜，有人看着自己的资产不断下跌心如刀割，有人却眼见天天上涨的房价忧心如焚。
那么，发达国家房价为何能够顶着高利率继续上涨？
原因一：居民收入的增长
房子能上涨，如果按照普通商品来看，自然是卖的人少，买的人多。从供给需求来看，一来发达国家的房地产市场早已趋于稳定，大多属于存量房交易，二来发达国家的出生人口出现回暖迹象，外加移民的涌入产生旺盛的购房需求。
值得一提的是，“Need”和“Demand”在中文语境中常被统一翻译成“需求”，但含义却略有不同。前者是基于一种匮乏状态，后者则是基于购买力。而发达国家房地产市场之所以“需求”变大，首先是因为老百姓的收入增长了。
不过，发达国家这两年的收入增长还是要结合通货膨胀进行一个辩证的分析。
过去几年，全球通货膨胀确实让很多发达国家的工薪阶层苦不堪言，但是这种抱怨是来自工资的增幅不足以抵消通货膨胀带来的损失，并不意味着收入没有上升。相反，在工会的斗争和政治压力下，发达国家的工资增长同样可观——这本身也是通货膨胀难以遏制的重要原因之一。
以英国为例，数据显示，从2020年到2023年，英国低收入家庭的名义收入从10985英镑增加到16022英镑，增加了45.9%；而高收入家庭的名义收入从36191英镑增加到51896英镑，增加了43.4%。
以至于英国央行的首席经济学家皮尔和行长贝利都先后表示：英国的家庭和企业必须接受他们某种意义上变得更穷的事实，不要试图争取让薪水匹配通胀，从而把物价推得更高。
英国伦敦护士举行罢工
尽管和通货膨胀相比，人们是变得“更穷”了，也就是实际工资下降；但是从名义工资的角度，也就是工资的绝对数量上，在通胀期间基本上主要的几个发达国家的居民都经历了相当幅度的、普遍的工资增长；而企业的销售额也有大幅度名义上的增加。
在这种高通胀的局面下，房地产市场居然阴差阳错地成为某种金融“避险”的渠道。从房地产的特点来说，房地产存量是有限的，并且很难短期内显著增加。这种稀缺性构成了对通胀的抵抗。
基于这两个原因，高利率并没有把房地产的价格打下来。反而在这个基础上，甚至还产生了一个收入分配所带来的二阶效应，导致房价进一步上升。
这个二阶效应的背景就是疫情之后，发达国家的收入不平等普遍加深了，即穷人的名义收入增加低于富人的增加幅度：
2021年，上市公司首席执行官的中位数收入达2000万美元，较2020年增长31%。而2021年普通员工的中位数收入从2020年的6.9万美元增至7.2万美元，增长约4%。刚入职场的年轻人往往赶上了通货膨胀，但是收入却无法得到相应的增长。
在扣除掉了通货膨胀的影响之后，富人变得更富，中产阶级更加分化，而穷人普遍实际收入下降。这体现在房地产市场上，就导致了租房需求的旺盛。
按说更多人租房，房地产市场应该下降才是，但是问题并非如此简单。因为投资房地产之后可以出租，而房地产的租金收入本身就具有一定的抗通胀能力。
随着物价水平的上升，租金通常也会相应上涨，这为投资者提供了持续的、稳定的现金流。在高通胀环境下，租金收入的增长可以部分抵消持有成本的增加，从而提升整体投资回报率。
而因为更多的人进入了租房市场，所以租金提升得飞快，这导致富人对投资房地产的兴趣增加，贫富差距对穷人和富人分别产生的效果也因此汇聚在了房地产上。
这也导致了发达国家房地产价格的上扬。
原因二：投资人的理性预期
房产不仅仅是一个普通商品，也是一个金融投资品。从投资角度来看，投资人的理性预期，成为房价上扬的助力。
诺贝尔经济学奖得主卢卡斯提出了“理性预期理论”，认为人的行为不仅仅取决于当下，还取决于人们对未来的预期。比如说央行宣布将增加货币供应量，希望降低利率并刺激经济。按照传统经济学的观点，这个时候人们都会放开消费了。
但是，在现实中这样的政策并不总是有效。卢卡斯的解释是，人们的预期往往会抵消央行的努力：
如果消费者预期到货币供应量增加会导致未来通胀上升，他们有可能决定减少当前消费，增加储蓄以应对未来的物价上涨。
如果企业预期到未来通胀率会上升，企业就可能会提高商品价格以保护利润，或者推迟投资计划，等待更清晰的经济前景。
结果就是价格的上涨和消费者的自我保护加在一起，价格提上去了，但是刺激经济的目的没有达到。
发达国家的房价也是同样的道理。现在主要的几个国家都已经经过了几轮的调息，通货膨胀得到了一定的遏制，利息上升空间基本耗尽，这意味着之后利率只会下降不会上升。预计到这一点，投资人可能会觉得现在这个时间点购入房地产，等到之后利率下降的时候就可以卖出更高的价格。
也就是说，只是因为“利率下调的市场预期”，就足以让一部分投资人行动起来购房，这一点也会在房价中体现出来，造成房地产市场平均价格的上升。
房价还要涨？
理性预期、收入增长以及收入分配的变化，共同塑造了当前发达国家房地产市场的局面。尽管央行的加息政策初衷只是遏制通胀，但市场的反应却出人意料地展现出了房地产市场的复杂性。
随着加息周期的收尾和降息周期的到来，房地产市场的一部分资金会流入股市，但是因降息产生的对房地产的实质性需求又会增加。
这么看来，发达国家楼市增长的趋势在短期内很难反转。
只能说，涨有涨的苦恼，跌有跌的痛楚，世间的悲喜真是如此不同。
那么此时的你，面对此情此景，听完经济学家的分析后，又会做出怎样的投资选择呢？