Everyone knows China’s real estate bubble is gigantic. Its burst is not whether but when. Many Chinese own multiple apartment units. When economy goes south and the future looks dim, everyone will want to offload their units to take profits. Then avalanche will begin. We are hearing the rumbling now. A perfect storm is coming.
2022 年上半年已经过去，深圳楼市也交出了上半年的 " 成绩单 "。
乐有家研究中心数据显示，刚刚过去的 2022 年上半年，深圳二手住宅仅成交 9965 套，同比大跌近 65%，录得 2007 年以来的最差表现，比 2008 年上半年还要少 52%。记者查阅数据还发现，尽管深圳二手房从 4 月开始出现环比上升，但月均 2000 套上下的成交量与业内关注的 5000 套 " 荣枯线 " 相去甚远。
" 利好 " 没有明显提振购房者信心
最近一段时间，多个城市陆续松绑了楼市调控政策。作为一线城市的楼市风向标之一，截至目前深圳楼市调控政策并没有发生变化。而房贷利率下调等 " 利好 " 似乎并没有明显提振购房者信心。
（数据来源：乐有家研究中心）
" 相对于去年年底，成交只能说有一些回暖，但并不算很明显。" 在罗湖东湖片区，该片区的百仕达花园等小区一直都是二手房成交热点，在该地区从事房产中介工作的资深中介陈经理对记者表示，" 即使各地都在松绑楼市调控措施，银行房贷利率也开始下调，但现在的业主要么主动调低价格，要么就是挂在那里，要把房子卖出去也不容易。" 不仅如此，就算成交量小幅回升，但在陈经理看来，业主放盘量也在上升。" 我们这个店近一个月就有 3 套新增房源出售，卖都没卖出这么多。"
根据深圳贝壳研究院数据显示，2022 上半年深圳二手房新增挂牌均价同比下跌 0.8%，环比下跌 1.5%，整体来看业主心态和预期有所弱化，报价趋向合理。此外，今年上半年成交议价率为 5.9%，创下近年来新高，也表明当前博弈偏向于买方市场，尤其急于出售或急需用钱的业主议价空间更大。记者还发现，深圳市房地产中介协会此前公布的数据显示，截至 2022 年 6 月 13 日，深圳全市共有 38261 套有效二手房源在售，二手房在售房源数量也在持续增加。
对于二手房挂牌量增加，几位握有多套房的业主也表达出另外一个观点：" 之前一直在犹豫要不要把手上空出的房子拿出来卖，但考虑到目前的楼市调控和市场表现，就不想再‘等’。或是出于自身经济因素，选择套现。" 而在一些业内人士看来，二手房挂牌房源增加后，刚需群体可以有更多的选择。经过一定时间的去化，改善性群体卖掉现有住房，并新购买改善型住房，这其中有一部分人会进入新房市场，从而带动新房市场销售改善。
持续完善二手房参考价格发布机制
经过一年多的深度调控，深圳楼市已经逐渐平稳，其中实施效果最为明显的就是二手房参考价。2021 年 2 月 8 日，深圳在国内率先建立二手住房参考价格发布机制，并发布了全市 3595 个小区的参考价。一年的时间过去，关于深圳二手房参考价调整的预期不断升温。
近日，深圳市住房和建设局发布关于印发《深圳市住房发展 2022 年度实施计划》的通知，《计划》指出将继续加强新建商品住房销售价格指导，持续完善二手住房成交参考价格发布机制，适时更新、逐步细化二手住房成交参考价格体系。加强一二手住房价格联动调控，加大二手住房交易信息公开力度，引导房地产经纪机构合理发布挂牌价格、商业银行合理发放二手住房贷款，促进市场理性透明交易，稳定市场预期。
与此同时，深圳楼市也在继续加大供应。《计划》还显示，2022 年深圳市计划供应商品住房用地 215 万平方米；新开工商品住房建筑面积 700 万平方米，约 7 万套；批准预售和现售商品住房面积 600 万平方米，约 6 万套。计划供应公共住房用地 150 万平方米；计划建设筹集公共住房不少于 12 万套（间）；计划基本建成（含竣工）公共住房 2.7 万套（间）；计划供应分配公共住房不少于 6.5 万套（间），其中保障性租赁住房不少于 4 万套（间）。
另据中国房地产指数系统百城价格指数对全国 100 个城市新建、二手住宅销售市场及 50 个城市租赁市场的调查数据，2022 年 6 月，百城新建住宅平均价格为 16205 元 / 平方米，环比上涨 0.04%；同比上涨 0.88%，涨幅较 5 月收窄 0.32 个百分点。百城二手住宅平均价格为 16026 元 / 平方米，环比下跌 0.02%；同比上涨 0.87%，涨幅较 5 月收窄 0.52 个百分点。
广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，上半年全国楼市总体低迷，同比成交跌幅在 50% 以上，一方面是疫情的影响，但更多的是前期一揽子长效机制落地，房企暴雷，投资客离场，杠杆褪去，房价和交易量大幅下行，综合因素导致购买力下降以及预期和信心受挫所致。同时，杠杆褪去，量价齐跌与信心转弱形成负反馈循环，导致交易量每况愈下。
他表示，5 月份以后，随着政策叠加的效果开始显现，加上疫情趋于结束，5 月全链条数据环比 4 月有明显的改善，6 月份改善迹象更加显著。当然，这种改善分化很明显，一方面由于新房担心交付问题，热点城市二手房市场好于新房。另一方面，同一城市去化差异也很大，有的定价合理、甚至倒挂的盘去化率高达 70% 以上，有的去化率却在个位数，说明市场信心还是不足。另外，热点城市表现不错，但非热点城市比较差。非热点二线政策效果开始下降，表现为看房量还保持着，但交易量下降，非都市圈三四线继续下跌，且跌幅在加大。