你能想象到吗？
一帮富豪争抢豪宅的画面，不仅仅只在一二线城市上演
甚至，在一个小县城，套均千万元的房子也要靠抢，有钱都不一定能买到房
这个县城就是大名鼎鼎的——中国义乌
毫不夸张地说，从5月18日到6月29日，只用了一个多月的时间，义乌的三大豪宅新盘就卖了超过57亿元
数据来源网络，仅供参考
八都万境观雲更是开盘只用了18秒，78套联排别墅就被一抢而光，比下楼买个菜的速度都快
这么火爆的抢房场面，如此强劲的购买力，可以说是一点都不输杭州和上海
而在义乌土地市场，热度持续不减
据浙江省自然资源网上交易系统显示，今年上半年义乌全市涉宅用地出让宗数共计99宗，总成交金额约46亿元，同比增长9%
总出让面积约156亩，平均楼面价约16895元/㎡，平均溢价率19%
成交金额、楼面价和溢价率都有明显的增长
来源：浙江省自然资源网上交易中心
不久前，义乌市中心的秦塘地块出让，同样吸引了多家房企参与竞拍
不乏中海、绿城、建杭等知名房企，最终由本土房企联利竞得，溢价率高达35.4%
豪宅去化迅猛，频频“日光”，和核心地段土拍的高溢价率相辅相成
到底为什么这个县城的楼市可以如此火爆？
带着好奇，我实地去了一趟义乌……
01
户型越做越大，产品越来越卷
来之前，我就对义乌的房价有所耳闻
知道这里的新盘价格并不低，有些甚至超过了杭州奥体限价的楼盘
但是当我到了义乌，才发现新房产品力完全超乎想象，真的是一个赛一个的能打
首先来看的是中海雅居乐九樾府
没错，今年上半年在豪宅市场“杀疯了”的中海地产，早在2020年就积极参与义乌土拍，赶在6月底终于交付了其首进义乌的标杆产品
该楼盘就坐落于万达CBD商圈内，地段是真的没得说
远远走近，外立面采用了大面玻璃与双色烫金铝板的搭配，OLED圆角平面感丰满
建筑结构还呈现出了独特而鲜明的“Y”型符号
酒店式落客区、多功能私家会所、全龄主题架空层、超大面积水景……这些都是标配
第二个到的是绿城凤起潮鸣
这是绿城首次将高端序列的“凤起”带到义乌，也是它在义乌的第6个项目
合院加上大平层，今年的三次开盘累积劲销35+亿元
项目的会所堪称义乌当地的“天花板”，丝毫不逊于上海豪宅的水平
双会所一共约6000㎡，集齐了十六大高端场景于一身
不仅有全石材铺垫的地下车马厅、杜比影院级影音室、保龄球和斯诺克区域，甚至还有专门的雪茄室
连泳池也不止室内恒温的这一个，还有两个室外的，以及一个专门的儿童戏水池
接着看的是义乌两个新出的“四代宅”项目，华润孝子祠润府和八都万境观雲
华润孝子祠润府通过精心的设计布局，如露台外伸、奇偶层错位、悬挑梁的结构优化
让每一层都有属于自己的“空中庭院”
义乌华润孝子祠润府248户型样板间
125户型的露台就有22平，250户型的露台更是挑高足足有6米
八都万境观雲则升级打造了“公园+住宅”的模式
高层自带“空中花园”，联排自带独立庭院，最大户型达到了约500平
八都万境观雲335户型模型图
而且整个项目由占地约30亩的绿化公园环抱，让业主可以充分享受到“住在公园里”的全新体验
同时将“万科物业”首次带入义乌，进一步提高了物业的服务水平
由于空中花园阳台不计入住宅阳台面积，这两个项目有别于义乌的大部分住宅，打造了第四代住宅产品的典范
此外我还看了两个已经交付且有挂牌的豪宅项目，分别是融创义乌壹号院和华润下车门悦府一期
融创义乌壹号院自带沿街底商，外立面也采取了铝板、金属线条和涂料的搭配，并用大面积蓝灰玻璃突出立体感
壹号院目前在链家一共有16套在售，挂牌均价在5.1万/㎡到5.7万/㎡不等
3套140+平的大户型挂牌总价超过了740万，最高的达到960万
图源：链家
华润下车门悦府一期目前有2套挂牌，均为毛坯
一套144平的挂牌728万，一套255平的挂牌1450万
二期尚未交付，楼下就是华润在义乌打造的义乌天地，开放式盒子商业非常有特色
不得不感叹，近年来义乌的新房市场正在一步一步走向改善
豪宅的户型越做越大，产品越做越卷，配套越来越齐全
02
义乌为什么这么不像县城？
随着绿城、华润、融创、中海、金茂、绿地多个品牌房企入驻义乌
除了产品价格和产品力有所提升之外
对整个城市建设面貌也有立竿见影的改善
最近这几年来，义乌又经历了一轮新的城市更新，涉及面之广，史无前例
2016年开始，先后启动了仓后、湖大塘、向阳、下车门等城市中心区块的有机更新工作
2019年到2022年，启动了9.2平方公里的新三年计划
2022年2月，从优化老城、老镇核心区逐步向全域用地结构统筹优化调整转变
这一过程中，一幢幢全新的高楼拔地而起，老城区旧貌换新颜
城市面貌也变得愈发年轻和现代化，为义乌吸引了更多的商业机会和人才
除了核心的小商品城不断扩容，大力发展“夜经济”，把购物旅游推向新高峰之外
北上广都有的金融CBD，义乌也有
整个金融商务区一二期总投资额高达700亿元，而规划面积仅1.67平方公里，板块投资密度非常罕见
目前已经吸引了多家金融机构总部、私募投资以及省级分行
各种比肩一线城市的热门商圈，义乌当然也有，潮流大牌更是应有尽有
像朝阳门板块，是当地人称的“义乌太古里”
下车门板块同样进行了大手笔的升级改造
踩盘当天，我刚好碰上了义乌天地的试营业，已经有不俗的人气了
结果7月19日正式营业，直接挤爆了全义乌的人
人山人海，水泄不通，就连盒马都要排队超过半小时才能挤进去
不仅万豪、香格里拉等知名酒店鳞次栉比，文化中心、大剧院、博物馆新馆等城市地标建筑，都相继规划和落地建设
现在的义乌大街小巷都有世界各国的美食餐厅，以及多个24小时开放的休闲娱乐场所，经常能看到外国友人，非常有“国际范儿”
与此同时，义乌还在大力发展轨道交通，为城市带来了新的想象空间
2022年年初，“金义东”市域轨道交通金义段开放免费试乘
串联起了义乌和金华、东阳和横店影视城等地
2023年年底，金义中央大道全线建成通车，使得两地时空距离压缩到了半小时内，金义一体化、同城化发展迈上了新台阶
图源：义乌发布
义乌还是“义新欧”中欧班列的一大始发地，10多年来源源不断地向中亚五国、西班牙、老挝等国际货运点运输货物
重头戏的金义国际机场，更是被列入多个国家和省级规划，目前正在开展选址等前期工作
有卓越的天际线、金融CBD、潮流商圈、国际大牌，还有各种快速交通，多个产品力突出的新房，未来还会有国际机场
这样的义乌，总体城市界面确实不是普通小县城能比的，也配得上“世界义乌”的响亮称号
03
义乌为什么这么能打？
我在和义乌豪宅项目销售聊天的时候，发现了几个很有趣的现象
一是这里的外来人口很多，并不存在人口外流空心化的情况
也就是说，有人走，但来的人更多
叠加新政对人才购房的补贴额度大大提高，不限购不限贷进一步降低了购房门槛，带来了一波外来购买力
还有本地客群的消费升级，甚至是奔着“终极改善”的目标而来
成交客户中一定比例是企业高层，还有一部分是头部电商或外贸企业创始人
他们常年穿梭在各类生意场上，见识过国内乃至世界各地的豪宅设计
不仅喜欢毛坯自主装修，还喜欢集观景、会友、生活等多功能于一体的绝对大尺度户型，以及自带庭院或空中花园的丰富景观
自然愿意为好的产品买单，顺手就把两个车位也买了
而且大家都尽可能多支付一些，不喜欢大量贷款
对他们来说，在富人扎堆的义乌，“豪宅”不仅是住所，还是高端圈层的社交场，是身份和地位的象征
像融创就为义乌业主量身打造了“江山会”
提供包含豪车试驾、私宴体验、音乐会、财富交流沙龙、高尔夫增值体验等权益，充分满足他们的高端社交需求
探其原因，产业是豪宅的重要支撑，产业能够带来大量高净值客户
一方面，义乌的经济发展模式具有强大的产业支撑
外贸产业一直在义乌市占据着举足轻重的地位，近两年跨境电商和直播网红经济也发展得如火如荼
2023年中国小商品城成交额2331.28亿元，同比增长15.4%
来源：义乌市统计公报
另一方面，作为国际小商品市场的中心，义乌的商贸活跃度和外来投资频率均居全国前列
2023年新设个体工商户195805 户，同比增长46.14%，大量企业和个体户持续不断地来到义乌“淘金”
除了经济基础，政策支持也是义乌豪宅市场火爆的重要原因
2022年，中央发布的《关于推进以县城为重要载体的城镇化建设的意见》，明确了县域城镇化建设的目标和方向
推动了包括义乌在内的富裕县城基础设施建设和公共服务的提升，同时也提高了楼市的吸引力
义乌自身在土地供应端的探索也非常积极，不仅提供了多个低密度的优质地块
而且自2023年开始试点第四代住宅项目，已经形成了领先全省的住宅标准范例
目前一共成功出让了5宗地块用于开发建设第四代住宅，包括上文提到的华润孝子祠润府和八都万境观雲
还有北苑街道石桥头有机更新地块、稠江江湾5号地块、秦塘地块二
秦塘地块二规划条件
只有容积率合适、地块属性合适、规划条件放松，才能开发出低密的好产品
这样一来，开发商有了充足的利润空间，当然就有动力去卷产品设计，对外立面、会所、景观和石材的打造精益求精
既有大牌房企在义乌大显身手，也有商城、联利、永康恒青等本土房企添砖加瓦
改善需求还对周边房价产生一定的溢出效应，提升义乌整体的居住品质和配套设施水平
热度不断攀升的土拍市场，也为当地政府财政带来了可观收益，进一步推动了房地产市场的良性发展，从而促使更多优质项目落地
04
总的来看，义乌由于经济高度发达，城市发展步入新阶段，造就了一大批民营企业主和个体工商户
他们的购买支付能力强，对产品更新迭代的愿望也很强烈
地产行业的市场化程度极高，成了品质开发商的天下
这不仅仅是他们对生活的享受，更是用脚投票，证明了自身对城市发展的信心
其他经济富裕的县城如浙江的金华永康、台州天台、台州温岭，还有江苏的江阴等地，也出现了豪宅热卖的趋势
在金华永康，滨江集团开发的“未来悦”和“万家星悦”两个项目，今年上半年总的销售额突破3亿元
而在台州天台，主打大平层和联排的天境云庐，6月刚成交了26套
江阴的同创蓝城江南里豪宅，套均总价在1200万到2800万元，开盘以来也卖出了20套左右
正说明了在住房回归居住属性后，购房者对于品质的要求越来越高
现在楼市的核心问题，恰恰是供给侧缺乏足够好的产品
只要有好产品，不缺买单的购买力
你能想象到吗？
一帮富豪争抢豪宅的画面，不仅仅只在一二线城市上演
甚至，在一个小县城，套均千万元的房子也要靠抢，有钱都不一定能买到房
这个县城就是大名鼎鼎的——中国义乌
毫不夸张地说，从5月18日到6月29日，只用了一个多月的时间，义乌的三大豪宅新盘就卖了超过57亿元
数据来源网络，仅供参考
八都万境观雲更是开盘只用了18秒，78套联排别墅就被一抢而光，比下楼买个菜的速度都快
这么火爆的抢房场面，如此强劲的购买力，可以说是一点都不输杭州和上海
而在义乌土地市场，热度持续不减
据浙江省自然资源网上交易系统显示，今年上半年义乌全市涉宅用地出让宗数共计99宗，总成交金额约46亿元，同比增长9%
总出让面积约156亩，平均楼面价约16895元/㎡，平均溢价率19%
成交金额、楼面价和溢价率都有明显的增长
来源：浙江省自然资源网上交易中心
不久前，义乌市中心的秦塘地块出让，同样吸引了多家房企参与竞拍
不乏中海、绿城、建杭等知名房企，最终由本土房企联利竞得，溢价率高达35.4%
豪宅去化迅猛，频频“日光”，和核心地段土拍的高溢价率相辅相成
到底为什么这个县城的楼市可以如此火爆？
带着好奇，我实地去了一趟义乌……
01
户型越做越大，产品越来越卷
来之前，我就对义乌的房价有所耳闻
知道这里的新盘价格并不低，有些甚至超过了杭州奥体限价的楼盘
但是当我到了义乌，才发现新房产品力完全超乎想象，真的是一个赛一个的能打
首先来看的是中海雅居乐九樾府
没错，今年上半年在豪宅市场“杀疯了”的中海地产，早在2020年就积极参与义乌土拍，赶在6月底终于交付了其首进义乌的标杆产品
该楼盘就坐落于万达CBD商圈内，地段是真的没得说
远远走近，外立面采用了大面玻璃与双色烫金铝板的搭配，OLED圆角平面感丰满
建筑结构还呈现出了独特而鲜明的“Y”型符号
酒店式落客区、多功能私家会所、全龄主题架空层、超大面积水景……这些都是标配
第二个到的是绿城凤起潮鸣
这是绿城首次将高端序列的“凤起”带到义乌，也是它在义乌的第6个项目
合院加上大平层，今年的三次开盘累积劲销35+亿元
项目的会所堪称义乌当地的“天花板”，丝毫不逊于上海豪宅的水平
双会所一共约6000㎡，集齐了十六大高端场景于一身
不仅有全石材铺垫的地下车马厅、杜比影院级影音室、保龄球和斯诺克区域，甚至还有专门的雪茄室
连泳池也不止室内恒温的这一个，还有两个室外的，以及一个专门的儿童戏水池
接着看的是义乌两个新出的“四代宅”项目，华润孝子祠润府和八都万境观雲
华润孝子祠润府通过精心的设计布局，如露台外伸、奇偶层错位、悬挑梁的结构优化
让每一层都有属于自己的“空中庭院”
义乌华润孝子祠润府248户型样板间
125户型的露台就有22平，250户型的露台更是挑高足足有6米
八都万境观雲则升级打造了“公园+住宅”的模式
高层自带“空中花园”，联排自带独立庭院，最大户型达到了约500平
八都万境观雲335户型模型图
而且整个项目由占地约30亩的绿化公园环抱，让业主可以充分享受到“住在公园里”的全新体验
同时将“万科物业”首次带入义乌，进一步提高了物业的服务水平
由于空中花园阳台不计入住宅阳台面积，这两个项目有别于义乌的大部分住宅，打造了第四代住宅产品的典范
此外我还看了两个已经交付且有挂牌的豪宅项目，分别是融创义乌壹号院和华润下车门悦府一期
融创义乌壹号院自带沿街底商，外立面也采取了铝板、金属线条和涂料的搭配，并用大面积蓝灰玻璃突出立体感
壹号院目前在链家一共有16套在售，挂牌均价在5.1万/㎡到5.7万/㎡不等
3套140+平的大户型挂牌总价超过了740万，最高的达到960万
图源：链家
华润下车门悦府一期目前有2套挂牌，均为毛坯
一套144平的挂牌728万，一套255平的挂牌1450万
二期尚未交付，楼下就是华润在义乌打造的义乌天地，开放式盒子商业非常有特色
不得不感叹，近年来义乌的新房市场正在一步一步走向改善
豪宅的户型越做越大，产品越做越卷，配套越来越齐全
02
义乌为什么这么不像县城？
随着绿城、华润、融创、中海、金茂、绿地多个品牌房企入驻义乌
除了产品价格和产品力有所提升之外
对整个城市建设面貌也有立竿见影的改善
最近这几年来，义乌又经历了一轮新的城市更新，涉及面之广，史无前例
2016年开始，先后启动了仓后、湖大塘、向阳、下车门等城市中心区块的有机更新工作
2019年到2022年，启动了9.2平方公里的新三年计划
2022年2月，从优化老城、老镇核心区逐步向全域用地结构统筹优化调整转变
这一过程中，一幢幢全新的高楼拔地而起，老城区旧貌换新颜
城市面貌也变得愈发年轻和现代化，为义乌吸引了更多的商业机会和人才
除了核心的小商品城不断扩容，大力发展“夜经济”，把购物旅游推向新高峰之外
北上广都有的金融CBD，义乌也有
整个金融商务区一二期总投资额高达700亿元，而规划面积仅1.67平方公里，板块投资密度非常罕见
目前已经吸引了多家金融机构总部、私募投资以及省级分行
各种比肩一线城市的热门商圈，义乌当然也有，潮流大牌更是应有尽有
像朝阳门板块，是当地人称的“义乌太古里”
下车门板块同样进行了大手笔的升级改造
踩盘当天，我刚好碰上了义乌天地的试营业，已经有不俗的人气了
结果7月19日正式营业，直接挤爆了全义乌的人
人山人海，水泄不通，就连盒马都要排队超过半小时才能挤进去
不仅万豪、香格里拉等知名酒店鳞次栉比，文化中心、大剧院、博物馆新馆等城市地标建筑，都相继规划和落地建设
现在的义乌大街小巷都有世界各国的美食餐厅，以及多个24小时开放的休闲娱乐场所，经常能看到外国友人，非常有“国际范儿”
与此同时，义乌还在大力发展轨道交通，为城市带来了新的想象空间
2022年年初，“金义东”市域轨道交通金义段开放免费试乘
串联起了义乌和金华、东阳和横店影视城等地
2023年年底，金义中央大道全线建成通车，使得两地时空距离压缩到了半小时内，金义一体化、同城化发展迈上了新台阶
图源：义乌发布
义乌还是“义新欧”中欧班列的一大始发地，10多年来源源不断地向中亚五国、西班牙、老挝等国际货运点运输货物
重头戏的金义国际机场，更是被列入多个国家和省级规划，目前正在开展选址等前期工作
有卓越的天际线、金融CBD、潮流商圈、国际大牌，还有各种快速交通，多个产品力突出的新房，未来还会有国际机场
这样的义乌，总体城市界面确实不是普通小县城能比的，也配得上“世界义乌”的响亮称号
03
义乌为什么这么能打？
我在和义乌豪宅项目销售聊天的时候，发现了几个很有趣的现象
一是这里的外来人口很多，并不存在人口外流空心化的情况
也就是说，有人走，但来的人更多
叠加新政对人才购房的补贴额度大大提高，不限购不限贷进一步降低了购房门槛，带来了一波外来购买力
还有本地客群的消费升级，甚至是奔着“终极改善”的目标而来
成交客户中一定比例是企业高层，还有一部分是头部电商或外贸企业创始人
他们常年穿梭在各类生意场上，见识过国内乃至世界各地的豪宅设计
不仅喜欢毛坯自主装修，还喜欢集观景、会友、生活等多功能于一体的绝对大尺度户型，以及自带庭院或空中花园的丰富景观
自然愿意为好的产品买单，顺手就把两个车位也买了
而且大家都尽可能多支付一些，不喜欢大量贷款
对他们来说，在富人扎堆的义乌，“豪宅”不仅是住所，还是高端圈层的社交场，是身份和地位的象征
像融创就为义乌业主量身打造了“江山会”
提供包含豪车试驾、私宴体验、音乐会、财富交流沙龙、高尔夫增值体验等权益，充分满足他们的高端社交需求
探其原因，产业是豪宅的重要支撑，产业能够带来大量高净值客户
一方面，义乌的经济发展模式具有强大的产业支撑
外贸产业一直在义乌市占据着举足轻重的地位，近两年跨境电商和直播网红经济也发展得如火如荼
2023年中国小商品城成交额2331.28亿元，同比增长15.4%
来源：义乌市统计公报
另一方面，作为国际小商品市场的中心，义乌的商贸活跃度和外来投资频率均居全国前列
2023年新设个体工商户195805 户，同比增长46.14%，大量企业和个体户持续不断地来到义乌“淘金”
除了经济基础，政策支持也是义乌豪宅市场火爆的重要原因
2022年，中央发布的《关于推进以县城为重要载体的城镇化建设的意见》，明确了县域城镇化建设的目标和方向
推动了包括义乌在内的富裕县城基础设施建设和公共服务的提升，同时也提高了楼市的吸引力
义乌自身在土地供应端的探索也非常积极，不仅提供了多个低密度的优质地块
而且自2023年开始试点第四代住宅项目，已经形成了领先全省的住宅标准范例
目前一共成功出让了5宗地块用于开发建设第四代住宅，包括上文提到的华润孝子祠润府和八都万境观雲
还有北苑街道石桥头有机更新地块、稠江江湾5号地块、秦塘地块二
秦塘地块二规划条件
只有容积率合适、地块属性合适、规划条件放松，才能开发出低密的好产品
这样一来，开发商有了充足的利润空间，当然就有动力去卷产品设计，对外立面、会所、景观和石材的打造精益求精
既有大牌房企在义乌大显身手，也有商城、联利、永康恒青等本土房企添砖加瓦
改善需求还对周边房价产生一定的溢出效应，提升义乌整体的居住品质和配套设施水平
热度不断攀升的土拍市场，也为当地政府财政带来了可观收益，进一步推动了房地产市场的良性发展，从而促使更多优质项目落地
04
总的来看，义乌由于经济高度发达，城市发展步入新阶段，造就了一大批民营企业主和个体工商户
他们的购买支付能力强，对产品更新迭代的愿望也很强烈
地产行业的市场化程度极高，成了品质开发商的天下
这不仅仅是他们对生活的享受，更是用脚投票，证明了自身对城市发展的信心
其他经济富裕的县城如浙江的金华永康、台州天台、台州温岭，还有江苏的江阴等地，也出现了豪宅热卖的趋势
在金华永康，滨江集团开发的“未来悦”和“万家星悦”两个项目，今年上半年总的销售额突破3亿元
而在台州天台，主打大平层和联排的天境云庐，6月刚成交了26套
江阴的同创蓝城江南里豪宅，套均总价在1200万到2800万元，开盘以来也卖出了20套左右
正说明了在住房回归居住属性后，购房者对于品质的要求越来越高
现在楼市的核心问题，恰恰是供给侧缺乏足够好的产品
只要有好产品，不缺买单的购买力