刚刚过去的48小时，让我看到了两个最新信号
第一个就是刘鹤出席一个活动发表致辞的时候说
房地产是国民经济的支柱产业
过去几年我们在一些论坛发言、媒体声音里偶尔听到这句，但在如此正式场合被这么高级别领导人再次提出
这背后的信号对市场释放的积极信号不言而喻
还有一个就是14号晚上国务院发布的一份特殊报告
整整两万多字，有小伙伴关注的嘛
这是一份围绕扩大内需的磅礴文件，横跨我们所知的各行各业
尤其是地产基建、制造业，纵深可以延申到未来13年的扩内需规划
然后主题是，扩内需
然后我今天又多读了几遍，还是觉得干货满满
目前的形势相信大家也有所感知
就是内需头疼、经济疲软，所有人都在害怕中等待筑底
这也是我们关注这份报告的最大原因
01
一眼就看到了，房地产部分
没想到是放在“促进居住消费...”这一条里
热爱做笔记的我把关于地产部分的描述，都分别做了标注
实话说，基本上没有我们没见过的
不过这倒让我明确了几件事
首先今年的经济氛围，你我都在其中，相信不用我多说，这其中的寒意我们都懂的
然后有人就很自然的想起夜壶理论，对房地产也有了更高期待，也一直不自觉的暗暗以为会等来政策层面的放松
但是你发现没，今年的任何一份宏观文件，不管是金融的还是民生的
但凡关于地产行业发展未来，有关“不炒”的定位真的是被卡的ss
而且妥妥的三段论：房住不炒、多主体供应、租购并举
现在都什么时候了，说着急应该不为过，不然也不会从年初到年末发布了数不清的政策文件
但即使是这样，救可以，炒就想都别想
炒这个概念似乎正从我们脑子里被格式化的删除
不过与此同时，个人的自住需求是得到支持的，这也是今年出现的新表达
以往我们自住需求是被挤压的，这一点我们从各个城市的限购政策里就可以看出
但是现在，自住需求、刚需在新房、二手房市场的各个规则里，都是第一顺位
遏制炒、鼓励刚需，这是不断被强调的逻辑，同时也在某种程度不断纠偏住房市场里的供应vs需求
第三件事，也是这一回第一次听到的新提法
以往我们经常看到保障性租赁住房，这次还给圈了个重点，就是增大保障性租赁住房的前提是，你是人口净流入大的城市
我搜下了人口净流入全国排名前十的城市都有哪些©第一财经
不过单说这些城市还没什么，让我感兴趣的不是这些城市
而是一直在提、提的越来越多、话说的越来越重的“租购同权”
从租购同权概念的横空出世，到今天的“长租房政策”
再配合我们上个月看到的上海租房市场文件《这可能是上海租赁市场最大一次转变》
租赁市场的未来似乎正在被重度凝望也被重度期待
我们知道德国房价稳定的一个重要利器就是租赁市场的长效机制
未来我们是否也会如此不得而知，但租赁市场从今年开始正在变得很不一样
如果城市+租购同权，我想对于这些城市来说，它背后的顶层逻辑是一定不能被忽略的
就是保人口、保城市发展，胜过于房地产本身
总之从这份文件里，我们需要明确的、需要期待的各位能从看似一样的文件内容里读出最真实的意思
02
接下来就是五花八门刺激内需操作了，但...
我们在今年上半年的时候也解读过，类似刺激消费这样的文件
当时也关注到了这个新迹象
就是县域经济
这点当时觉得新奇，后来没有下文也就没当回事
这份扩大内需的战略纲要，也是我第二次高频看到一个词的出现
➤ 引导县域引入城市消费新业态新模式，充分满足县乡居民个性化、多元化、中高端消费需求
➤ 加强县域商业建设，建立完善农村商业体系
如果再加上另一个词，那这份报告里关于县域经济的描述就太多太多
新型城镇化，这个多在政治书里见到的词
其实是以城乡统筹、城乡一体的新型城镇化发展模式，而这里面县城就是其中很重要的一环
➤ 把扩大内需战略和新型城镇化战略有序衔接起来，使之成为经济发展的重要推动力
➤ 着力挖掘内需潜力，特别是推进新型城镇化和城乡区域协调发展释放内需潜能，进一步做大国内市场规模
不知道是不是我敏感，就感觉最近关于县城的电视剧都开始陆续上映
不断被聚焦的县域经济背后意味什么
我反正看到的是经济势能向着更广更深腹地去寻找新机会
不过更直观的点还是县域经济背后的城镇化率
从10年前52%的城镇化率，到今天的63%，这个数字被我们死盯的原因就是
它背后代表的经济基本面
基本面代表人口、经济势能、经济周期阶段，再细化一点就是市场需求、经济消化能力，说到底就是未来经济基本动力
而这可能也是目前经济发展的根本解题思路
从这点来看，县域经济成了那个交叉点
它向下吸纳农村人口进城的城镇化率
向上又被不断挖掘自身经济潜力，江浙这一带还不断承接经济资源外溢
这一点有点超出我们想象，在我们原本认知里，一线、强二线具备强大人口虹吸能力
相比之下，经济欠发达地区，尤其是其中的小县城似乎是所有人第一时间逃离的地方
没有农村土地的束缚，又没有充足的就业机会，为什么不就近去趟省城、为什么不去一线
但今年以来的政策文件，尤其是今天这份报告，我们都看到了县域二字在经济盘面的位置似乎越来越显眼
这是一个不容小觑的信号
我国有34个省级行政单位，将近30个二线城市
但其实更为辽阔和有厚度的城市分布形态是县城
将近1300个
03
最后基建&消费升级的出场很没让人想到
这次扩内需的一个重头戏，第一个就是出现了大量篇幅的
城市基建
其实原本城市经济发展，基建发展一定是重头戏，因为这里面不仅是包括我们普通认知的房子建筑
其实水利、电力等都是城市基建内容
而城市基建本身也相当于城市发展的第一桶金
过去几十年我们的经济发展一个很大动力就是城市基建，所以城市基建基本都是重头戏
当然也包括这次，但是这个扩内需的目标里城市基建的部分可能还是会超出我们以为
我罗列了一小部分关于城市基建的内容
包括了交通道路、高铁线路这样的城市基建，也有我们居家下方下水道的民生基建
而这部分基建内容篇幅比我们以为的要多
也意味着未来城市基建在扩大内需战略的重大意义
如果说城市基建是扩内需一大抓手，那另一大抓手就是消费本身
这也大概是我第一次在国家级文件里看到对直播带货的鼓励
总体来看这次消费升级还比较彻底，把能想到的能挖掘到的扩内需渠道都放在了里面
直播带货、外销同质消费、新能源消费等等，可以看得出来为了经济，真的拼了，都拼了
04
总的来说这份2.2w字的一份文件，堪比论文
这是一份专门针对扩内需的，全国各经济条线的梳理
也将所有行业、所有维度进行统筹考量
如果能从中看到本质，以及如何能从中看到未来经济更趋向哪个方向
这才是我们今天读这份文件最大的意义
刚刚过去的48小时，让我看到了两个最新信号
第一个就是刘鹤出席一个活动发表致辞的时候说
房地产是国民经济的支柱产业
过去几年我们在一些论坛发言、媒体声音里偶尔听到这句，但在如此正式场合被这么高级别领导人再次提出
这背后的信号对市场释放的积极信号不言而喻
还有一个就是14号晚上国务院发布的一份特殊报告
整整两万多字，有小伙伴关注的嘛
这是一份围绕扩大内需的磅礴文件，横跨我们所知的各行各业
尤其是地产基建、制造业，纵深可以延申到未来13年的扩内需规划
然后主题是，扩内需
然后我今天又多读了几遍，还是觉得干货满满
目前的形势相信大家也有所感知
就是内需头疼、经济疲软，所有人都在害怕中等待筑底
这也是我们关注这份报告的最大原因
01
一眼就看到了，房地产部分
没想到是放在“促进居住消费...”这一条里
热爱做笔记的我把关于地产部分的描述，都分别做了标注
实话说，基本上没有我们没见过的
不过这倒让我明确了几件事
首先今年的经济氛围，你我都在其中，相信不用我多说，这其中的寒意我们都懂的
然后有人就很自然的想起夜壶理论，对房地产也有了更高期待，也一直不自觉的暗暗以为会等来政策层面的放松
但是你发现没，今年的任何一份宏观文件，不管是金融的还是民生的
但凡关于地产行业发展未来，有关“不炒”的定位真的是被卡的ss
而且妥妥的三段论：房住不炒、多主体供应、租购并举
现在都什么时候了，说着急应该不为过，不然也不会从年初到年末发布了数不清的政策文件
但即使是这样，救可以，炒就想都别想
炒这个概念似乎正从我们脑子里被格式化的删除
不过与此同时，个人的自住需求是得到支持的，这也是今年出现的新表达
以往我们自住需求是被挤压的，这一点我们从各个城市的限购政策里就可以看出
但是现在，自住需求、刚需在新房、二手房市场的各个规则里，都是第一顺位
遏制炒、鼓励刚需，这是不断被强调的逻辑，同时也在某种程度不断纠偏住房市场里的供应vs需求
第三件事，也是这一回第一次听到的新提法
以往我们经常看到保障性租赁住房，这次还给圈了个重点，就是增大保障性租赁住房的前提是，你是人口净流入大的城市
我搜下了人口净流入全国排名前十的城市都有哪些©第一财经
不过单说这些城市还没什么，让我感兴趣的不是这些城市
而是一直在提、提的越来越多、话说的越来越重的“租购同权”
从租购同权概念的横空出世，到今天的“长租房政策”
再配合我们上个月看到的上海租房市场文件《这可能是上海租赁市场最大一次转变》
租赁市场的未来似乎正在被重度凝望也被重度期待
我们知道德国房价稳定的一个重要利器就是租赁市场的长效机制
未来我们是否也会如此不得而知，但租赁市场从今年开始正在变得很不一样
如果城市+租购同权，我想对于这些城市来说，它背后的顶层逻辑是一定不能被忽略的
就是保人口、保城市发展，胜过于房地产本身
总之从这份文件里，我们需要明确的、需要期待的各位能从看似一样的文件内容里读出最真实的意思
02
接下来就是五花八门刺激内需操作了，但...
我们在今年上半年的时候也解读过，类似刺激消费这样的文件
当时也关注到了这个新迹象
就是县域经济
这点当时觉得新奇，后来没有下文也就没当回事
这份扩大内需的战略纲要，也是我第二次高频看到一个词的出现
➤ 引导县域引入城市消费新业态新模式，充分满足县乡居民个性化、多元化、中高端消费需求
➤ 加强县域商业建设，建立完善农村商业体系
如果再加上另一个词，那这份报告里关于县域经济的描述就太多太多
新型城镇化，这个多在政治书里见到的词
其实是以城乡统筹、城乡一体的新型城镇化发展模式，而这里面县城就是其中很重要的一环
➤ 把扩大内需战略和新型城镇化战略有序衔接起来，使之成为经济发展的重要推动力
➤ 着力挖掘内需潜力，特别是推进新型城镇化和城乡区域协调发展释放内需潜能，进一步做大国内市场规模
不知道是不是我敏感，就感觉最近关于县城的电视剧都开始陆续上映
不断被聚焦的县域经济背后意味什么
我反正看到的是经济势能向着更广更深腹地去寻找新机会
不过更直观的点还是县域经济背后的城镇化率
从10年前52%的城镇化率，到今天的63%，这个数字被我们死盯的原因就是
它背后代表的经济基本面
基本面代表人口、经济势能、经济周期阶段，再细化一点就是市场需求、经济消化能力，说到底就是未来经济基本动力
而这可能也是目前经济发展的根本解题思路
从这点来看，县域经济成了那个交叉点
它向下吸纳农村人口进城的城镇化率
向上又被不断挖掘自身经济潜力，江浙这一带还不断承接经济资源外溢
这一点有点超出我们想象，在我们原本认知里，一线、强二线具备强大人口虹吸能力
相比之下，经济欠发达地区，尤其是其中的小县城似乎是所有人第一时间逃离的地方
没有农村土地的束缚，又没有充足的就业机会，为什么不就近去趟省城、为什么不去一线
但今年以来的政策文件，尤其是今天这份报告，我们都看到了县域二字在经济盘面的位置似乎越来越显眼
这是一个不容小觑的信号
我国有34个省级行政单位，将近30个二线城市
但其实更为辽阔和有厚度的城市分布形态是县城
将近1300个
03
最后基建&消费升级的出场很没让人想到
这次扩内需的一个重头戏，第一个就是出现了大量篇幅的
城市基建
其实原本城市经济发展，基建发展一定是重头戏，因为这里面不仅是包括我们普通认知的房子建筑
其实水利、电力等都是城市基建内容
而城市基建本身也相当于城市发展的第一桶金
过去几十年我们的经济发展一个很大动力就是城市基建，所以城市基建基本都是重头戏
当然也包括这次，但是这个扩内需的目标里城市基建的部分可能还是会超出我们以为
我罗列了一小部分关于城市基建的内容
包括了交通道路、高铁线路这样的城市基建，也有我们居家下方下水道的民生基建
而这部分基建内容篇幅比我们以为的要多
也意味着未来城市基建在扩大内需战略的重大意义
如果说城市基建是扩内需一大抓手，那另一大抓手就是消费本身
这也大概是我第一次在国家级文件里看到对直播带货的鼓励
总体来看这次消费升级还比较彻底，把能想到的能挖掘到的扩内需渠道都放在了里面
直播带货、外销同质消费、新能源消费等等，可以看得出来为了经济，真的拼了，都拼了
04
总的来说这份2.2w字的一份文件，堪比论文
这是一份专门针对扩内需的，全国各经济条线的梳理
也将所有行业、所有维度进行统筹考量
如果能从中看到本质，以及如何能从中看到未来经济更趋向哪个方向
这才是我们今天读这份文件最大的意义