直降20%!一线城市打响第一枪 楼市降价来了

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Toutiao
最新回复:2019年8月14日 13点47分 PT
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国民经略

文|凯风

金九银十还没来,楼市降价打折已经重出江湖。

这一次,被降价席卷的不只是三四线城市,还有一线城市:广州率先打响了第一枪。

8月初,广州多地新盘出现大幅降价促销。番禺大盘祈福缤纷汇从最高的4.6万降到3.6万,降幅超过20%。增城某超级大盘从最高的1.5万元直降到1.2万元,降幅也达到20%。而南沙白云黄埔等地的新盘,也有不同程度的折扣。

这些降价,并非尾盘清货或促销游戏,而是实打实的降价:有些是开价虚高发现市场不买账,从而不得不回归正常价格,有的是通过抢跑式降价快速回笼资金,还有的是现金流紧张下的不得已。

无论如何,降价的口子已经打开。凯风君在此前就多次预测,下半年降价促销有望重出江湖,只是没想到如此之快就得到验证。

这意味着什么?背后的原因又是什么?会不会蔓延到其他城市?

其一,降价促销,正是楼市调控“釜底抽薪”的结果,影响的不只是广州一地。

如果说普通购房者最在乎的是限购政策、首付比例和房贷利率,那么开发商最在乎的则是融资成本、负债率和现金流。

这就是房地产行业与众不同之处:它是信贷驱动型的,对于资金极其敏感。

只要抓住了信贷,就真正抓住了楼市调控的七寸。你猜对了,这一轮调控瞄准的就是信贷之水。

在《三连击,这32个城市被点名!》一文,凯风君总结过,发改委限制房企外债,银保监会规范房地产信托,央行严控房地产资金,监管部门严查资金违规流入房地产,这一切都以釜底抽薪的方式,让房企融资变得更加困难。

如今,房企面临的就是资金之水被抽离的局面。这是最为致命的,外债被限制了,房地产信托被控制了,各种此前可以暗度的陈仓被封堵了,对于房地产企业来说,不得不面临现金流的最终考验。

万科去年喊出了“活下去”的口号,虽然最后成了笑料。但当信贷压力卷土重来之时,有的房企真的要面临“活下去”的诘问了。

前不久,有“华南五虎”龙头之称的某大型开发商发出内部文件,2019年下半年原则上将暂停拿地,以完成项目销售目标为第一优先级。(参阅《豪赌楼市松绑,这些开发商被套了》)

这是再明显不过的信号。越早降价促销回笼资金,越能在楼市新周期里获得先机。

其二,楼市已经进入下半场,高增长不复存在,所有开发商都将面临新一轮的生死考验。

今年上半年虽然号称楼市小阳春,但全国商品房销售面积出现下滑,而大量房企并未完成年度目标的一半,许多开发商本就面临着有史以来最严峻的考验。

数据显示,在今年公布销售目标的39家房企中,仅有14家房企的半年销售额超50%。这意味着,超过6成房企未完成全年目标的一半。

时间进入7月,局面进一步下行。相比6月,百强房企7月销售规模环比降低近29%。这还是在上半年房企冲刺业绩、部分项目转到7月备案的结果。如果排除这一因素,百强房企的实际销售规模下滑更加严重。(参阅《大分化!楼市下半场,再无普涨》)

与此同时,房企倒闭现象开始出现。截至今年7月底,全国已有274家房地产企业发布破产公告。

虽然全国房地产企业高达9万多家,鱼龙混杂,倒闭的多数都是中小开发商。但这一局面的出现,无疑对所有开发商都发出了警示信号。

其三,为什么这一次打响降价第一枪的是广州?其他城市会不会跟随?

事实上,从今年年初开始,广州楼市就未真正反弹,而是延续去年以来的高位盘整态势。

这从更接近真实市场的二手房数据就可见一斑。根据中原地产数据,2019年上半年,广州市二手住宅共成交53372宗,环比下降7.9%,同比去年大幅下滑22.3%,创下近四年以来的新低。

与此同时,广州链家二手房放盘量暴增到5.4万套,而一年前这一数字还不到2万套。短短一年时间,二手房放盘量翻了将近3倍,可见市场抛售情绪何其强烈。

二手房成交量和放盘量,堪称真实的市场晴雨表。

可以说,以广州为代表,从去年年底到现在,大多数省会城市其实都处于高位盘整状态,只有苏州南宁等少数城市走出了“别样”风采。

高位盘整,短期是为了消化房价过快上涨的风险,但最终是为了寻找方向。

这个方向,正是来自于楼市调控政策和货币政策。如今官方定调已经十分明了,这些城市的楼市方向自然也就一清二楚。

所以,前有多部委对房地产信贷资金的围追堵截,后有楼市高增长不复存在的现实压力,再加上高房价高杠杆高风险在某地导致的教训在前,不由得市场情绪不发生变化。

可以预料,只要货币环境和调控方向不出现大逆转,降价不只是广州一地之事,而会覆盖更多城市。

其四,你可以不相信有关方面调控楼市的长期决心,但不要轻视政策的短期意志。你不可以不相信楼市调控的诚意,但不要怀疑这些政策的现实影响。

对于炒房者和高杠杆房企来说,这些短期意志,很有可能就是压垮骆驼的最后一根稻草。对于刚需来说,这些短期意志制造的降价空间,恰是是很好的入场机会。

中国楼市是典型的政策市。

没有人能看到N年之后。我们能做的,就是在把握好每一个政策周期:

不要幻想崩盘,也不要在山峰上高位站岗,更不要错过低谷期稍瞬即逝的机遇。

y
yankyungmo
1 楼
楼市真是大蓄水池 经济好的时候钱进去 打贸易战花了不少真金白银挺人民币 钱就得出来点了
吹牛
2 楼
先买的要组团去围观售楼办公室了 ,,,
p
pillow
3 楼
问题在于楼市买涨不买跌,仍然大量的刚需和已经上车背负20年期房贷的人会自动把价格又托起来,这更像是以退为进刺激新一轮购房的策略,而不是单纯的退潮。尤其中国人我饿着你也别想吃好的心态,自古以来藏富于民的传统,都是房价下调的阻碍。
g
ghostbuddy
4 楼
“蓄水池”, 焚化炉还差不多, 价值跌没了, 从哪出钱?
吃大豆群众
5 楼
华北应该大降,高温不适合居住,失去地下水,地震威胁变得更加可怕 https://club.6parkbbs.com/pk/index.php?app=forum&act=threadview&tid=14162637
n
nanshuo
6 楼
花样多了。放在台面上的就有房租,房产税。
y
yankyungmo
7 楼
: 价值涨的时候拿来的钱 炒房客低价入 高位抛 钱呢? 不是刚需的? 很多国企是房地产大户, 打贸易战政府没钱了, 肯定找泡沫里拿了
目害言舌
8 楼
一边软妹币在贬值,一边楼市在降价?这波操作够骚啊。
k
kaikaikai1984
9 楼
之前买房的人得维稳了,一下子损失几十万
c
cnmxk
10 楼
早就该回到正常合理价格,大势所趋,贸易战已经画了条界限,老百姓手底下有几个钱?大城市最多8000/平方米
c
cn.us
11 楼
房子本身是住的,但由于地方政府追求税收收入,开发商和炒房者追求暴利,房地产中介追求中介费,已经买房的追求升值,这些人在不同的渠道发出同一个声音:房价还在涨,再不买房就更买不起了,买房能赚大钱。只有低收入买不起房或者好不容易赚够了钱准备买房的的祈求房价跌落。现在的香港住房市场已经暴露出房地产价格失控的恶果,如果再不控制,大陆迟早都会遭遇到香港相同的问题。 二者把消费者的钱从买房中释放出来的闲钱可以购买更多的其它消费品,而不是沉积在不动产市场中,激活更多的内需,消化由于中美贸易战造成销路受阻的产品。之前曾多次喊出控制房价却无功而返,但要想减少贸易战的影响,扩大内需是其中一个极其有效、简单的做法,所以这次的房价绝对是能够降下来的。如果一套房按100万计算,降10%就能省出10万元,对一个家庭而言,这可是巨资啊,如果其中一半用于购买其它消费品,那将是一个巨大的市场。
m
mmax
12 楼
打工族和中级人民的房东,给玩死了!
轰轰
13 楼
我擦!多伦多楼市要涨!
打败巴菲特
14 楼
回复[[5]]: 华北不适合,广州就更不适合。夏天外面像洗桑拿,秋天台风一登陆超市全抢光。
k
kingyy
15 楼
喜迎人民币贬值,喜迎物价上涨,喜迎房价下跌,不知道为啥,咱老百姓作为中国人,就是高兴。