1
2022年，经济压力还是不小。
没有人能想到，在全国经济第一大市，居民们还要为了一口饭菜发愁。
更让人担心的是，越来越多的城市加入了疫情防控群聊——
北京的朝阳大妈们已经开始囤菜，太仓也在为上海外溢的阳性患者苦恼，不得不向苏州紧急求援。
据统计，截至四月中旬，占全国GDP七成的前100的城市里面，仅有13座城市，没有出现疫情带来的封控隔离。
而其他城市近半个月以来，封控强度也在不断提高——
4月19日，湖南邵阳出现1例确诊病例，主城区全域实行“临时管控”；
4月25日，包头市出现2例确诊病例，全市进入“静止状态”；
同日，河北保定市新增4例新冠无症状感染者，开始封城；
......
这给经济运行带来了更大的不确定性。
工业减产、物流不畅、供应中断......
统计局一季度数据显示，消费受到的冲击比较大，同比下降3.5%，是近两年来最大的降幅。
更微观地看，餐饮收入降幅达到16.4%。对于资金大进大出，成本刚性、利润微薄的餐饮业来说，简直是一场灾难。
全国几百万的餐饮小老板，不少人收入下降。
不仅如此，从2019年1季度到2021年1季度，全国餐饮的门店总数从905.6万下降到760.1万家。
现在的形势，就一个字：“难”。
3月份，31个大城市城镇调查失业率为6%，创2018年1月该数据公布以来的最高水平，而且触及了两年前设定的上限红线。
老百姓兜里没钱，地方政府更是苦哈哈。
一边是要减税降费让利于民，一边还要加大开支疫情防控，逼得部分地方急了，直接“跳墙”。
今年四月，云南玉溪市被查出违规举债融资。
但最让人惊讶的是，玉溪举债借钱，0.27亿花在了道路改建，花在疫情防控上的钱，却高达——
5.96亿元。
这数目，是基建开销的22倍。
这样的日子，这样的开销，还要维持多久？没有人能够回答。
同样被查出来违规举债的，还有四川平昌县、广西田东县、甘肃兰州高新区......
没查出来的，还有多少？
2
土地滞销，地方越发穷得响叮当。
2022年一季度，全国住宅用地流拍和撤牌地块数量共计836宗，流拍撤牌率为23.5%。
相当于每四块地，就有一块无人问津。
就连部分经济强市也没能逃出这样的命运，甚至有过之而无不及——
一周救市三次的南京，出让20宗地，流拍6宗，流拍率超30%；
堂堂万亿大市东莞，8宗地块仅有2宗出手，流拍率高达75%。
这是真卖不动了。
今年一季度，全国卖地收入跌破1.2万亿，仅为1.19万亿，同比下降27.4%。
有人统计发现，上述数据，已经创下1987年有记录以来新低。
地方政府性基金预算本级收入，亦同比下滑26.5%。
土地财政，再次面临严峻危机。
3
一个难以启齿的事实是：
楼市不启动，地市就几乎没法快速回春。
于是，过去一周，各大机构的会议开得不亦乐乎，声音喊得一次比一次大声——
4月18日，央行联合外汇局出台“23条”，强调要：
对居民：因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求；
对企业：加大对优质项目的支持力度，不盲目抽贷、断贷、压贷，不搞“一刀切”，保持房地产开发贷款平稳有序投放。
4月19日，央行又联合银保监会召开“金融支持实体经济座谈会”。
不过，很有意思的是，会议内容几乎四分之一都在聊房地产，又把前一天说过的内容重复了一次：
地方要“因城施策”降利率、降首付，对房企不盲目抽抽贷、断贷、压贷。
同日，新华社发表重磅文章《当前中国经济十问》，其中强调了房地产的重要性：
房地产业规模大、链条长、涉及面广，对国民经济发挥着举足轻重的作用。2021年，我国房地产业增加值占GDP比重为6.8%。
4月20日，经济日报更是直接，撰文《发挥稳楼市在稳大盘中作用》。
4月24日，住建部把话说得更为赤裸——
研究采取更大力度的政策举措，推动释放内需潜力。
同日，央行召集了多家金融机构和房企开会，内容主题是：
12家问题房企纾困并购业务情况。
曾经悬在房企们脖颈的三条红线，也开始逐渐松动。
尺度，越来越大。
4
更大力度的救市政策，已经迫在眉睫。
可见的是，上头的口风一松，地方已经开始争先恐后为楼市开口子了。
4月份截至24日，已经有超50城出台了70多条楼市政策，比起前三个月大增，可见其紧迫性之高。
可以说，当前超90城楼市放松，还只是开胃菜。越来越多的城市，必将加入这场松绑潮。
那么，未来将有可能从哪些方面为房地产托底呢？
首先，房企纾困，一定是放在第一位的。
这轮大周期，跟2008年乃至2015年都不同的一点在于，政策针对房企的管控前所未有的强。
这是一轮定向的“供给侧结构改革”。
一个个脸红脖子粗的高杠杆房企，相继躺平违约，如世茂集团、阳光城、禹州集团、祥生控股、上置集团等。
与此同时，CAIC监测数据显示，2022年4月有32笔债券到期，合计510.10亿。
房企们，风险还很大。
地产圈流传，接下来这12家问题房企，将会被纳入纾困名单中——
世茂集团、中梁控股、绿地控股、中南建设、奥园地产、恒大集团、融创中国、荣盛发展、阳光城、融信中国、佳兆业、广州富力。
这些房企，将会获得：
1. 对12家出险房企的四证不全项目并购、涉及并购贷款置换土地出让金项目等合规性要求有所放松；
2. 存量逾期补充增信后展期；
3. 开发贷要求全力支持，资金务必封闭管理；
4. 保证按揭发放；
这意味着，未来保交楼稳销售将再加一注强心针。
其次，针对需求端，即居民购房这一方面，预计会出现以下几个方面的放松：
一是继续下调房贷利率。
今年以来，已经有超百城下调了房贷利率，多数城市的首套房贷利率降至基准线4.6%，二套降至5.2%，或将成为可能。
二是下调购房首付比例，尤其是满足改善型住房需求。
当前，广西、福建南平、湖北荆州、山东临沂、四川资阳、河北唐山二套房公积金贷款首付比例降低至30%。
“认贷不认房”或将在更大范围内推广，切实降低居民的买房成本。
三是降低购房门槛。
当前，越来越多高能级城市传出松绑限购传闻，如：
南京除了建邺、鼓楼、秦淮以外的核心强区，其余地区降低限购门槛，6个月社保即可买房；
杭州富阳放松限购，符合条件的人才一个月社保即可买房；
而对于已经购房的供房者，对存量房贷利率打折也显得非常有必要。
毕竟，在2008年，为应对金融危机，央行就曾宣布将商业性个人住房贷款利率的下限由贷款基准利率的0.85倍降低为0.7倍。
这意味着，大量“房奴”可以享受存量房贷利率七折的优惠。
从中释放的真金白银，也将投入消费中去，提振经济。
5
能够确定的是，当前救市预期越来越强烈，超预期的救市措施，已经箭在弦上。
大时代下的普通人，看似没有选择的机会。但是，无论哪个时代，都不要把选择权交出去。
1961年后，你待在东柏林就是炮灰，你搬到西柏林就是赢家。
同理，危机中也有机会。
2022年，你瞎买房，被套很有可能就是终身的。
反之，找到能够穿越周期的优质资产，依旧能成为时代的赢家。
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2022年，经济压力还是不小。
没有人能想到，在全国经济第一大市，居民们还要为了一口饭菜发愁。
更让人担心的是，越来越多的城市加入了疫情防控群聊——
北京的朝阳大妈们已经开始囤菜，太仓也在为上海外溢的阳性患者苦恼，不得不向苏州紧急求援。
据统计，截至四月中旬，占全国GDP七成的前100的城市里面，仅有13座城市，没有出现疫情带来的封控隔离。
而其他城市近半个月以来，封控强度也在不断提高——
4月19日，湖南邵阳出现1例确诊病例，主城区全域实行“临时管控”；
4月25日，包头市出现2例确诊病例，全市进入“静止状态”；
同日，河北保定市新增4例新冠无症状感染者，开始封城；
......
这给经济运行带来了更大的不确定性。
工业减产、物流不畅、供应中断......
统计局一季度数据显示，消费受到的冲击比较大，同比下降3.5%，是近两年来最大的降幅。
更微观地看，餐饮收入降幅达到16.4%。对于资金大进大出，成本刚性、利润微薄的餐饮业来说，简直是一场灾难。
全国几百万的餐饮小老板，不少人收入下降。
不仅如此，从2019年1季度到2021年1季度，全国餐饮的门店总数从905.6万下降到760.1万家。
现在的形势，就一个字：“难”。
3月份，31个大城市城镇调查失业率为6%，创2018年1月该数据公布以来的最高水平，而且触及了两年前设定的上限红线。
老百姓兜里没钱，地方政府更是苦哈哈。
一边是要减税降费让利于民，一边还要加大开支疫情防控，逼得部分地方急了，直接“跳墙”。
今年四月，云南玉溪市被查出违规举债融资。
但最让人惊讶的是，玉溪举债借钱，0.27亿花在了道路改建，花在疫情防控上的钱，却高达——
5.96亿元。
这数目，是基建开销的22倍。
这样的日子，这样的开销，还要维持多久？没有人能够回答。
同样被查出来违规举债的，还有四川平昌县、广西田东县、甘肃兰州高新区......
没查出来的，还有多少？
2
土地滞销，地方越发穷得响叮当。
2022年一季度，全国住宅用地流拍和撤牌地块数量共计836宗，流拍撤牌率为23.5%。
相当于每四块地，就有一块无人问津。
就连部分经济强市也没能逃出这样的命运，甚至有过之而无不及——
一周救市三次的南京，出让20宗地，流拍6宗，流拍率超30%；
堂堂万亿大市东莞，8宗地块仅有2宗出手，流拍率高达75%。
这是真卖不动了。
今年一季度，全国卖地收入跌破1.2万亿，仅为1.19万亿，同比下降27.4%。
有人统计发现，上述数据，已经创下1987年有记录以来新低。
地方政府性基金预算本级收入，亦同比下滑26.5%。
土地财政，再次面临严峻危机。
3
一个难以启齿的事实是：
楼市不启动，地市就几乎没法快速回春。
于是，过去一周，各大机构的会议开得不亦乐乎，声音喊得一次比一次大声——
4月18日，央行联合外汇局出台“23条”，强调要：
对居民：因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求；
对企业：加大对优质项目的支持力度，不盲目抽贷、断贷、压贷，不搞“一刀切”，保持房地产开发贷款平稳有序投放。
4月19日，央行又联合银保监会召开“金融支持实体经济座谈会”。
不过，很有意思的是，会议内容几乎四分之一都在聊房地产，又把前一天说过的内容重复了一次：
地方要“因城施策”降利率、降首付，对房企不盲目抽抽贷、断贷、压贷。
同日，新华社发表重磅文章《当前中国经济十问》，其中强调了房地产的重要性：
房地产业规模大、链条长、涉及面广，对国民经济发挥着举足轻重的作用。2021年，我国房地产业增加值占GDP比重为6.8%。
4月20日，经济日报更是直接，撰文《发挥稳楼市在稳大盘中作用》。
4月24日，住建部把话说得更为赤裸——
研究采取更大力度的政策举措，推动释放内需潜力。
同日，央行召集了多家金融机构和房企开会，内容主题是：
12家问题房企纾困并购业务情况。
曾经悬在房企们脖颈的三条红线，也开始逐渐松动。
尺度，越来越大。
4
更大力度的救市政策，已经迫在眉睫。
可见的是，上头的口风一松，地方已经开始争先恐后为楼市开口子了。
4月份截至24日，已经有超50城出台了70多条楼市政策，比起前三个月大增，可见其紧迫性之高。
可以说，当前超90城楼市放松，还只是开胃菜。越来越多的城市，必将加入这场松绑潮。
那么，未来将有可能从哪些方面为房地产托底呢？
首先，房企纾困，一定是放在第一位的。
这轮大周期，跟2008年乃至2015年都不同的一点在于，政策针对房企的管控前所未有的强。
这是一轮定向的“供给侧结构改革”。
一个个脸红脖子粗的高杠杆房企，相继躺平违约，如世茂集团、阳光城、禹州集团、祥生控股、上置集团等。
与此同时，CAIC监测数据显示，2022年4月有32笔债券到期，合计510.10亿。
房企们，风险还很大。
地产圈流传，接下来这12家问题房企，将会被纳入纾困名单中——
世茂集团、中梁控股、绿地控股、中南建设、奥园地产、恒大集团、融创中国、荣盛发展、阳光城、融信中国、佳兆业、广州富力。
这些房企，将会获得：
1. 对12家出险房企的四证不全项目并购、涉及并购贷款置换土地出让金项目等合规性要求有所放松；
2. 存量逾期补充增信后展期；
3. 开发贷要求全力支持，资金务必封闭管理；
4. 保证按揭发放；
这意味着，未来保交楼稳销售将再加一注强心针。
其次，针对需求端，即居民购房这一方面，预计会出现以下几个方面的放松：
一是继续下调房贷利率。
今年以来，已经有超百城下调了房贷利率，多数城市的首套房贷利率降至基准线4.6%，二套降至5.2%，或将成为可能。
二是下调购房首付比例，尤其是满足改善型住房需求。
当前，广西、福建南平、湖北荆州、山东临沂、四川资阳、河北唐山二套房公积金贷款首付比例降低至30%。
“认贷不认房”或将在更大范围内推广，切实降低居民的买房成本。
三是降低购房门槛。
当前，越来越多高能级城市传出松绑限购传闻，如：
南京除了建邺、鼓楼、秦淮以外的核心强区，其余地区降低限购门槛，6个月社保即可买房；
杭州富阳放松限购，符合条件的人才一个月社保即可买房；
......
而对于已经购房的供房者，对存量房贷利率打折也显得非常有必要。
毕竟，在2008年，为应对金融危机，央行就曾宣布将商业性个人住房贷款利率的下限由贷款基准利率的0.85倍降低为0.7倍。
这意味着，大量“房奴”可以享受存量房贷利率七折的优惠。
从中释放的真金白银，也将投入消费中去，提振经济。
5
能够确定的是，当前救市预期越来越强烈，超预期的救市措施，已经箭在弦上。
大时代下的普通人，看似没有选择的机会。但是，无论哪个时代，都不要把选择权交出去。
1961年后，你待在东柏林就是炮灰，你搬到西柏林就是赢家。
同理，危机中也有机会。
2022年，你瞎买房，被套很有可能就是终身的。
反之，找到能够穿越周期的优质资产，依旧能成为时代的赢家。