这不得不让人高度怀疑，整个大庸古城项目自始至终就是个高端的“资本局”。项目开发失败了，但当操盘的并非输家。
撰文丨关不羽
6月27日晚，央视《焦点访谈》栏目专题报道《人造古城 何成“空城”》，湖南张家界的大庸古城，“火”了。
投资27亿（原计划投资规模为24.43亿元）搞出一座空城，开张4年，年年亏损，拢共亏了10亿多元。别说收回投资了，就是回本都是不可能的。这样“过硬”的业绩摆在面前，当地官员承认“跟风建设”的决策失误。
是失误，还是“空城计”的阳谋？
01
这几年各地开发失败、烂尾收场的古城古镇开发项目，比比皆是。但是，大庸古城以一己之力拖垮一家老牌文旅地产上市公司的，绝无仅有。
2016年4月15日张家界大庸古城发展有限公司正式成立（以下简称“大庸古城公司”）。这是张家界旅游集团股份有限公司（即张旅集团）的全资子公司，主要负责运营大庸古城景区。而张家界旅游集团股份有限公司，简称“张旅集团”，1996年在深交所上市，号称“中国旅游板块第一股”，股票代码000430。
2025年4月16日，000430正式“戴帽”，变更为“ST张家界”。外界对此毫不意外，因为张旅集团已经连续5年亏损，累计亏损额已超过13亿元。一家总资产不过20多亿、净资产不到3亿、负债18亿的上市公司，亏到这地步，不“ST”就没天理了。
▲大庸古城4年累计亏损10.8亿元（图/央视《焦点访谈》）
耐人寻味的是，大庸古城项目的业绩刚好和ST张家界的亏损纪录严丝合缝。ST张家界5年亏了13亿多，2021年开始试运行的大庸古城则是4年累计亏损10.8亿元。2024年ST张家界净亏5.82亿元，大庸古城这一年亏了5.96亿。而且，大庸古城公司负债总额为16.97亿元，装下了ST张家界的大半负债。从各方面看，大庸古城项目都像是为ST张家界量身定做的“不良资产包”。
实际上，处理这一大坨不良资产的程序也已经紧锣密鼓地启动了。2024年上半年，大庸古城公司被申请司法重整，重整程序已被法院受理。连年亏损的地方国企茫茫多，病病殃殃十几年甚至二三十年的比比皆是，像大庸古城公司这样“跑步破产”的并不多见。
大庸古城项目的立项、建设、运营，似乎都是奔着亏钱去的，疑点重重。
02
这座位于张家界市中心地区的人造古城，工程体量实际上并不大——占地240亩，在动辄千亩的“人造古城古镇热”中其实是个“弟弟”。同为湖南知名的“空城”，常德桃花源古镇占地1600亩，益阳江南古城占地超过2000亩。
但是，大庸古城的投资强度远高于这两家。桃花源古镇的总投资50亿元，每亩312.5万元。江南古城总投资100亿，每亩500万元。而大庸古城亩均投资超过了1000万元。这钱堆上去，不该是金雕玉砌的高级感拉满吗？然而，实际上也就是仿古建筑扎堆的大路货罢了。
显然，大庸古城是“买贵了”。即使按照立项时预测的每年净利润2亿元，27亿元的总投资也是“超模”了。国内类似的文旅项目的投资回收周期通常为8—10年，超过12年的就很难过审。大庸古城就算实现了每年净赚2亿的目标，至少也要13—14年才能回本。
实际上，大庸古城申报的预算为24.43亿，不算违规，但也是“贴地飞行”。也就是说，大庸古城本来就不是一个盈利能力很强的项目。
可是，大庸古城从立项到开工仅用了3个月，异常顺利。现在当地官员也承认，“项目上马仓促”、“论证不充分”。
这么一个“上马仓促”、“论证不充分”的项目，还得到了省市两级的高规格待遇。不仅是市级重点工程，还是省级重点建设项目和重大产业建设项目。是省市两级都高度看好，还是为后来工程建设的“多变”保驾护航？
▲大庸古城周边居民在空旷的古城里打羽毛球（图/视频截图）
立项异常顺利，建设异常曲折。当地官员在接受央视采访时表示，“因为论证不足”，一些项目内容边建边改、停停改改、反复多次，甚至出现“施工等设计”的情况。而原本计划550天的建设工期，实际完成却用了近5年。尽管有疫情时期的特殊影响，但是这个工程最晚也应该在2018年底完工的……
240亩规划的规模、位于张家界市繁华地段的位置，1年半的工期拖了5年，很难用“论证不足”“边建边改”解释。就这么点体量，能怎么改？项目主体是平平无奇的仿古商业街，设计上有点难度的拢共两个沉浸式体验的文娱项目。这能玩出什么花？
“边改边建”到底是等什么，无从得知，但是结果不出意料，就是总投资上涨了2亿。27亿元的总投资额就是等出来的。
这个5年磨一剑的重点工程，在2021年试运营后的经营状况也让人无法理解。的确，2015年前后的文旅项目热搞出了一大批古城古镇项目，几乎全军覆没。但是，大庸古城的经营惨淡，也超出了预期。
和那些远离主景区、主城的新建文旅项目不同，大庸古城毕竟是处于张家界市的繁华地带，就是作为普通的商业街区，稍微在招商条件上给点优惠，也不至于198个商铺只租出去四五家吧？
好歹也是每年接待游客4000万人次以上的顶流旅游城市，操盘的张旅集团怎么说也是资深玩家，经营能力竟然拉胯至此？这不得不让人怀疑，大庸古城的招商运营从头到底就是在“摆烂”。
03
当然，即使不摆烂，大庸古城项目也不可能盈利。因为整体的项目设计，注定要亏一波。
仅一个沉浸式演出的剧场，就投了5亿元。张旅游集团副总经理兼大庸古城公司总经理覃鸿飞说，“演一场亏一场，当时就把它停了”。所以说，这个天价剧场一开始就是个摆设。
就算这个剧院真能在旅游旺季天天满座，又要多少年回本呢？国内类似的沉浸式体验项目的投资顶天也就两三个亿，大庸古城何德何能，敢投5个亿？是过度自信，还是“不怕亏、亏不怕”呢？
▲大庸古城的沉浸式演出剧场（图/视频截图）
另一个文旅体验项目飞行影院和游船的情况也很差，2024年就接待了2000多个游客。至于所谓土司楼之类的景点，纯属是烂大街的仿古建筑，根本不可能吸引到多少游客。
甚至大庸古城这个整体概念，本来也没有任何排面。无论是上古的庸国，还是北宋的武口寨，抑或是明代的庸州卫，都是大众不熟悉的冷历史，也不具备打造旅游IP的潜质。
张家界的旅游吸引力完全来自独特的自然风光，“老天赏饭”足以支撑起整个旅游经济。踏踏实实做好旅游配套和保障，就是对张家界旅游产业最好的支持。
游客来张家界就是为了看风景的，没人会为那些抽象的历史人文元素埋单。这样的市场判断，压根不需要什么专业判断。所谓的“市场判断失误”，真是失误，还是为了强行立项的知其不可为而为之？
大庸古城项目背后是老牌旅游城市张家界市的国资，和老牌旅游业上市公司张旅集团，不应该连最基本的市场判断能力都没有，更不应该连店铺招租的基本营运都做不起来。两大资深玩家，豪掷27个亿投资在前，摆烂式经营在后，仅仅是“跟风建设”、“市场判断失误”的低级错误吗？
这不得不让人高度怀疑，整个大庸古城项目自始至终就是个高端的“资本局”。项目开发失败了，但当操盘的并非输家。因为他们并不需要为这个失败的项目埋单。
04
大庸古城项目投资27个亿，至少有17个亿是借来的。这17个亿，无论是企业债，还是银行贷款，经过破产重整的程序，债权人将会承担绝大部分损失。剩下的10个亿投资，大部分也另有出处。2015年前后的文旅项目热，从中央到地方都有大量转移支付的配套资金。
这些“外财”不仅提供了文旅项目的启动资金，还提供了隐形的政府信用背书，为这些一开始就不可能有盈利预期的项目上马打开了金融渠道的闸门。
这才是“古城古镇热”的第一推动力。否则，地方政府哪有动力挖空心思从历史古籍的边角料里发掘“大宋武口寨”“大明庸州卫”之类的冷知识？
▲空荡荡的大庸古城（图/视频截图）
现在大庸古城被央媒曝光，又能如何？地方政府认个“决策失误”，上项目的实惠却是实实在在拿到了。至于“失误”的追责，高举轻放、小惩大诫。仓促立项，也少不了重重审批，巨长的决策链摊薄了“责任成本”。怎么追？
至于张旅集团，就更不吃亏了。戴上了ST帽子虽然有点难看，但是大庸古城偌大一个不良资产包背负了所有，不但从此轻装上阵，还能从A股市场ST的“妖股效应”发笔意外之财。
从4月17日“戴帽”以来，ST张家界股价累积下跌11.25%。不过，今年以来，ST张家界累积上涨28.55%。“妖气”初现。
▲ST张家界今年的股价走势图（图/网络）
所谓“中国旅游业第一股”，张旅集团其实一直是概念大于实质。实际上，张旅集团并没有掌握张家界核心旅游资源，手上的景区仅有宝峰湖和大庸古城，都不是“硬菜”。其余就是一些旅游服务和配套的边角料。整体盈利能力是很薄弱的，所以多年来的经营业绩都不怎么能打，股价的“高光时刻”也是概念赋能。这一波大庸古城项目重整、国资信仰、ST摘帽的概念，又可以玩出不少新花样。
因此，局外人痛心疾首批评“跟风建设”、“市场判断失误”、“决策失误”，局内人笑而不语。
很多人还在追问：谁会为大庸古城埋单？
这不是明摆着吗？银行、股民、债市投资者和股市韭菜是大头。而付出终极代价却是中国经济。
2017年到2022年，全国国有资产增长了76%，年均增长率12%，5年间总量增加了346万亿元。年均增加69万亿元。大致相当于每年七成的GDP转化为国有资产。地方国资在国资中占比约三分之二。
如此快速增长的庞大资产中，到底有多少个“大庸古城”？
这不得不让人高度怀疑，整个大庸古城项目自始至终就是个高端的“资本局”。项目开发失败了，但当操盘的并非输家。
撰文丨关不羽
6月27日晚，央视《焦点访谈》栏目专题报道《人造古城 何成“空城”》，湖南张家界的大庸古城，“火”了。
投资27亿（原计划投资规模为24.43亿元）搞出一座空城，开张4年，年年亏损，拢共亏了10亿多元。别说收回投资了，就是回本都是不可能的。这样“过硬”的业绩摆在面前，当地官员承认“跟风建设”的决策失误。
是失误，还是“空城计”的阳谋？
01
这几年各地开发失败、烂尾收场的古城古镇开发项目，比比皆是。但是，大庸古城以一己之力拖垮一家老牌文旅地产上市公司的，绝无仅有。
2016年4月15日张家界大庸古城发展有限公司正式成立（以下简称“大庸古城公司”）。这是张家界旅游集团股份有限公司（即张旅集团）的全资子公司，主要负责运营大庸古城景区。而张家界旅游集团股份有限公司，简称“张旅集团”，1996年在深交所上市，号称“中国旅游板块第一股”，股票代码000430。
2025年4月16日，000430正式“戴帽”，变更为“ST张家界”。外界对此毫不意外，因为张旅集团已经连续5年亏损，累计亏损额已超过13亿元。一家总资产不过20多亿、净资产不到3亿、负债18亿的上市公司，亏到这地步，不“ST”就没天理了。
▲大庸古城4年累计亏损10.8亿元（图/央视《焦点访谈》）
耐人寻味的是，大庸古城项目的业绩刚好和ST张家界的亏损纪录严丝合缝。ST张家界5年亏了13亿多，2021年开始试运行的大庸古城则是4年累计亏损10.8亿元。2024年ST张家界净亏5.82亿元，大庸古城这一年亏了5.96亿。而且，大庸古城公司负债总额为16.97亿元，装下了ST张家界的大半负债。从各方面看，大庸古城项目都像是为ST张家界量身定做的“不良资产包”。
实际上，处理这一大坨不良资产的程序也已经紧锣密鼓地启动了。2024年上半年，大庸古城公司被申请司法重整，重整程序已被法院受理。连年亏损的地方国企茫茫多，病病殃殃十几年甚至二三十年的比比皆是，像大庸古城公司这样“跑步破产”的并不多见。
大庸古城项目的立项、建设、运营，似乎都是奔着亏钱去的，疑点重重。
02
这座位于张家界市中心地区的人造古城，工程体量实际上并不大——占地240亩，在动辄千亩的“人造古城古镇热”中其实是个“弟弟”。同为湖南知名的“空城”，常德桃花源古镇占地1600亩，益阳江南古城占地超过2000亩。
但是，大庸古城的投资强度远高于这两家。桃花源古镇的总投资50亿元，每亩312.5万元。江南古城总投资100亿，每亩500万元。而大庸古城亩均投资超过了1000万元。这钱堆上去，不该是金雕玉砌的高级感拉满吗？然而，实际上也就是仿古建筑扎堆的大路货罢了。
显然，大庸古城是“买贵了”。即使按照立项时预测的每年净利润2亿元，27亿元的总投资也是“超模”了。国内类似的文旅项目的投资回收周期通常为8—10年，超过12年的就很难过审。大庸古城就算实现了每年净赚2亿的目标，至少也要13—14年才能回本。
实际上，大庸古城申报的预算为24.43亿，不算违规，但也是“贴地飞行”。也就是说，大庸古城本来就不是一个盈利能力很强的项目。
可是，大庸古城从立项到开工仅用了3个月，异常顺利。现在当地官员也承认，“项目上马仓促”、“论证不充分”。
这么一个“上马仓促”、“论证不充分”的项目，还得到了省市两级的高规格待遇。不仅是市级重点工程，还是省级重点建设项目和重大产业建设项目。是省市两级都高度看好，还是为后来工程建设的“多变”保驾护航？
▲大庸古城周边居民在空旷的古城里打羽毛球（图/视频截图）
立项异常顺利，建设异常曲折。当地官员在接受央视采访时表示，“因为论证不足”，一些项目内容边建边改、停停改改、反复多次，甚至出现“施工等设计”的情况。而原本计划550天的建设工期，实际完成却用了近5年。尽管有疫情时期的特殊影响，但是这个工程最晚也应该在2018年底完工的……
240亩规划的规模、位于张家界市繁华地段的位置，1年半的工期拖了5年，很难用“论证不足”“边建边改”解释。就这么点体量，能怎么改？项目主体是平平无奇的仿古商业街，设计上有点难度的拢共两个沉浸式体验的文娱项目。这能玩出什么花？
“边改边建”到底是等什么，无从得知，但是结果不出意料，就是总投资上涨了2亿。27亿元的总投资额就是等出来的。
这个5年磨一剑的重点工程，在2021年试运营后的经营状况也让人无法理解。的确，2015年前后的文旅项目热搞出了一大批古城古镇项目，几乎全军覆没。但是，大庸古城的经营惨淡，也超出了预期。
和那些远离主景区、主城的新建文旅项目不同，大庸古城毕竟是处于张家界市的繁华地带，就是作为普通的商业街区，稍微在招商条件上给点优惠，也不至于198个商铺只租出去四五家吧？
好歹也是每年接待游客4000万人次以上的顶流旅游城市，操盘的张旅集团怎么说也是资深玩家，经营能力竟然拉胯至此？这不得不让人怀疑，大庸古城的招商运营从头到底就是在“摆烂”。
03
当然，即使不摆烂，大庸古城项目也不可能盈利。因为整体的项目设计，注定要亏一波。
仅一个沉浸式演出的剧场，就投了5亿元。张旅游集团副总经理兼大庸古城公司总经理覃鸿飞说，“演一场亏一场，当时就把它停了”。所以说，这个天价剧场一开始就是个摆设。
就算这个剧院真能在旅游旺季天天满座，又要多少年回本呢？国内类似的沉浸式体验项目的投资顶天也就两三个亿，大庸古城何德何能，敢投5个亿？是过度自信，还是“不怕亏、亏不怕”呢？
▲大庸古城的沉浸式演出剧场（图/视频截图）
另一个文旅体验项目飞行影院和游船的情况也很差，2024年就接待了2000多个游客。至于所谓土司楼之类的景点，纯属是烂大街的仿古建筑，根本不可能吸引到多少游客。
甚至大庸古城这个整体概念，本来也没有任何排面。无论是上古的庸国，还是北宋的武口寨，抑或是明代的庸州卫，都是大众不熟悉的冷历史，也不具备打造旅游IP的潜质。
张家界的旅游吸引力完全来自独特的自然风光，“老天赏饭”足以支撑起整个旅游经济。踏踏实实做好旅游配套和保障，就是对张家界旅游产业最好的支持。
游客来张家界就是为了看风景的，没人会为那些抽象的历史人文元素埋单。这样的市场判断，压根不需要什么专业判断。所谓的“市场判断失误”，真是失误，还是为了强行立项的知其不可为而为之？
大庸古城项目背后是老牌旅游城市张家界市的国资，和老牌旅游业上市公司张旅集团，不应该连最基本的市场判断能力都没有，更不应该连店铺招租的基本营运都做不起来。两大资深玩家，豪掷27个亿投资在前，摆烂式经营在后，仅仅是“跟风建设”、“市场判断失误”的低级错误吗？
这不得不让人高度怀疑，整个大庸古城项目自始至终就是个高端的“资本局”。项目开发失败了，但当操盘的并非输家。因为他们并不需要为这个失败的项目埋单。
04
大庸古城项目投资27个亿，至少有17个亿是借来的。这17个亿，无论是企业债，还是银行贷款，经过破产重整的程序，债权人将会承担绝大部分损失。剩下的10个亿投资，大部分也另有出处。2015年前后的文旅项目热，从中央到地方都有大量转移支付的配套资金。
这些“外财”不仅提供了文旅项目的启动资金，还提供了隐形的政府信用背书，为这些一开始就不可能有盈利预期的项目上马打开了金融渠道的闸门。
这才是“古城古镇热”的第一推动力。否则，地方政府哪有动力挖空心思从历史古籍的边角料里发掘“大宋武口寨”“大明庸州卫”之类的冷知识？
▲空荡荡的大庸古城（图/视频截图）
现在大庸古城被央媒曝光，又能如何？地方政府认个“决策失误”，上项目的实惠却是实实在在拿到了。至于“失误”的追责，高举轻放、小惩大诫。仓促立项，也少不了重重审批，巨长的决策链摊薄了“责任成本”。怎么追？
至于张旅集团，就更不吃亏了。戴上了ST帽子虽然有点难看，但是大庸古城偌大一个不良资产包背负了所有，不但从此轻装上阵，还能从A股市场ST的“妖股效应”发笔意外之财。
从4月17日“戴帽”以来，ST张家界股价累积下跌11.25%。不过，今年以来，ST张家界累积上涨28.55%。“妖气”初现。
▲ST张家界今年的股价走势图（图/网络）
所谓“中国旅游业第一股”，张旅集团其实一直是概念大于实质。实际上，张旅集团并没有掌握张家界核心旅游资源，手上的景区仅有宝峰湖和大庸古城，都不是“硬菜”。其余就是一些旅游服务和配套的边角料。整体盈利能力是很薄弱的，所以多年来的经营业绩都不怎么能打，股价的“高光时刻”也是概念赋能。这一波大庸古城项目重整、国资信仰、ST摘帽的概念，又可以玩出不少新花样。
因此，局外人痛心疾首批评“跟风建设”、“市场判断失误”、“决策失误”，局内人笑而不语。
很多人还在追问：谁会为大庸古城埋单？
这不是明摆着吗？银行、股民、债市投资者和股市韭菜是大头。而付出终极代价却是中国经济。
2017年到2022年，全国国有资产增长了76%，年均增长率12%，5年间总量增加了346万亿元。年均增加69万亿元。大致相当于每年七成的GDP转化为国有资产。地方国资在国资中占比约三分之二。
如此快速增长的庞大资产中，到底有多少个“大庸古城”？